济南房地产市场分析与空间展望 52p.pptx

2013年济南房地产市场分析与空间展望,山东财经大学 山东省房地产业发展研究中心 副主任 孙大海,2013年3月,目 录,济南房地产市场分析,回顾与展望,part 2,part 1,济南房地产市场发展空间,part 3,part 1 回顾与展望,回顾2012,土地市场： 市场回暖，供需两旺，成交量突破600万平方米！,住宅供应： 供应规模放量，首破500万平方米！,2012年济南商品住宅总供应量为555万，共52180套； 全年供应保持持续上涨态势，9-12月各月供应量均超过60万。,住宅成交： 全年成交量一路走高，首破五万套！,2012年济南商品住宅总成交量为540.4万，共成交50424套； 从3月份开始，各月成交量基本维持在40万以上；,住宅价格： 成交均价比较稳定，震荡中上行,全年成交均价为7514元/ ,2012年全年销售金额十强开发企业表,2012年全年销售面积十强开发企业表,2012年济南商品房销售排名top10（企业篇）,回顾2012,2012年济南商品房销售排名top10（项目篇）,2012年全年项目销售面积十强表,2012年全年项目销售金额十强表,回顾2012,空间未来,城市宏观：人口需求拉动供给、消费能力刺激投资，行业前景和空间看好,市场走势：供求量保持较快增速，市场规模继续扩大，整体保持健康上行趋势,企业格局：大型企业进入数量进一步增加，市场集中度保持高位,2013年济南商品住宅成交量预计增加100万，突破600万大关 2013年济南商品住宅销售金额预计增加50-80亿 2013年济南商品住宅成交价格预计稳中有升 商办物业在短期内会有一定发展契机，但中长期存在运营和去化压力,2013年进入济南的大型企业预计会增加至15家 大型企业领先优势进一步扩大，市场集中度继续保持高位，集中度保持在35%左右,济南人均gdp、人均可支配收入为消费能力及需求释放提供了有效支撑 与同类型城市相比，目前济南房地产投资额比较落后，未来仍有较大空间 随着城市空间规模的不断放大以及交通体系的日益完善，济南的城市首位度和对周边城市的辐射能力会进一步提升。,展望2013,part 2 济南房地产市场分析,特征一：市场供需两旺，创历史新高,供求总量,2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。2012年济南市经营性用地供应面积为636.53万，成交面积为623万，供地计划基本完成。本年度供应面积较2011年有小幅上涨1.4%，成交面积环比大幅增长，增幅为20.55%。,进入2013年，土地市场仍然比较活跃，截止3月20日，济南市经营性用地供应面积达222.11万，成交面积为69.9万，与去年同期基本持平。其中多宗土地位于城市核心区域，如洪家楼片区和千佛山片区，优质地块受到开发商追捧，不难预见今年济南土地市场又将是丰收的一年。,2012.1-2013.3济南市土地供应分析,2009-2013.3年济南市土地市场概况,土地市场,特征一：土地市场供需两旺，创历史新高,土地价格,土地单价继续呈上扬态势。2012年经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。,2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。,2009-2013年济南土地成交单价分析,2009-2013.3年经营性用地平均楼板价走势,2013年土地平均楼板价小幅上扬，主要原因在于本季度成交的地块多位于东部区域，土地条件较好，因此价格略高。,土地市场,区域供地结构,土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为230.8万和305.8万，占全市供应总量的62%。历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块供应商业用地39幅，供应面积达227万平方米。 2013年槐荫区西客站仍是重点发展区域，随着“十艺节”的临近，西部建设的进度将不断加快，不难预见，2013年西客站片区土地市场表现仍是值得期待的。,2012-2013.3济南市经营性用地区域供应结构（单位：万）,特征一：土地市场供需两旺，创历史新高,土地市场,特征二：土地容积率提高，城市不断“长高”,2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容积率低于2的住宅用地仅有 12 幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下，未来城市将不断“长高”。,容积率,2009-2013年3月年济南市经营性用地容积率走势,2012年共有16幅商业用地容积率已超过8.0，全部分布在西客站片区。不难预见未来西客站将有多个超高层面世，城市不断长高已成大势。 2013年1-3月份公告的商业用地中，除加油站和农贸市场用地外，其他商业用地平均容积率为5，依然较高。,土地市场,特征三：商业用地供应量增大，短期内商业市场迎来新契机,2012年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20 %；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期。 济南市“十二五”规划中提到，未来五年重点建设16个综合体，可供开发面积为40平方千米，预计建筑面积达到7000万，中长期来看商业市场存在风险（去化风险、经营风险）。 商业用地集中分布与西客站片区，共成交120万，按照平均容积率6.0计算，未来西客站或将有720万商业项目（物业类型可包含商业、办公、商务公寓）。,土地属性,2012年-2013年3月济南市经营性用地供应属性,土地市场,特征四：品牌企业领跑土地市场,土地成交总价、楼板价不断刷新，市场回暖迹象明显。2012年单宗土地成交总价top10中南益地产、万科地产、恒大地产分别以16.1亿、15.8亿、13.9亿位列三甲；在楼板价top10中恒大地产、惠喜德、旧投分别以4500元/、3705元/、3569元/跻身前三名。,2012年品牌房企成为土地市场最大赢家。2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅，土地面积428万平方米，占全市成交总量的69%。大型房企资金实力雄厚，热衷于大宗土地，为大型项目的开发储备土地。,2012年-2013年3月土地市场品牌房企用地表现,大企业成为土地市场领军人,土地市场,2012年，济南市商品住宅市场高度活跃，全年总供应量达到了555万，月均供应量为46.25万； 从2013年1-2月供应量来看，1月份受严寒天气影响，多数楼盘工程进度未能达到预售标准，开发企业多不选择在1月份进行开盘或加推，致使供应量仅为4.9万；而2月份供应量则高达48.9万，高于2012年月均供应量，同比也有较大幅度的增长，涨幅为273.28%；,供应量：2012年商品住宅市场活跃度高；2013年2月供应量高于去年同期,2012年月均供应量：46.25万,商品住宅,开盘数量，加推次数创历史之最,2012-2013年住宅项目开盘明细,2012年市场活跃度高表现在年度开盘项目创新高，共有26个住宅项目首次开盘，10个公寓项目入市，月均3个新项目开盘，是历年难以企及。截至2013年3月8日尚无新项目开盘。 同时，原本在售项目和新开项目推案频繁，初步计算,截至2013年2月，累计推案次数达200余次，单月推案次数超过20次。 从项目开盘时间上看，项目多集中在2012年下半年，7-12月共19个住宅项目开盘，占全部住宅项目的73%。 2012年市场整体上行，开发商对市场持乐观态度，调整项目入市及推案策略，都取得了不俗的成绩。2013年则延续上年火热态势，多个项目多次加推，更是出现了几近售罄的情况。 从开盘项目户型上看，刚需户型是市场主力。,备注：统计时间截止至2013年3月8日； 统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区， 不含章丘市、济阳、商河、平阴。,商品住宅,供应面积段：刚需产品80-100、120-144面积段是供应主力,目前政策鼓励的是刚需，抑制的是投资、投机类需求，刚需则占据市场主导。限购以来开发商开始积极顺应市场新形势，扩大刚需户型的供应，以在低迷的市场环境中谋求生存； 从2009-2012年济南市商品住宅供应面积段结构来看，刚需户型80-144是绝对主力，而且呈现逐年增加的趋势。 从2012年到2013年2月的供应结构看，济南市商品住宅供应中80-144的户型供应量达72%，刚需和改善性需求仍然占据绝对主力。,2009-2012年济南市商品住宅供应面积段发展趋势,供应量（万）,商品住宅,供应区域：区域供应逐步趋于均衡,从2009-2012年济南市商品住宅区域供应量来看，历下区由于其项目较多，供应量明显高于其他各区，但从2011年起，历城区、槐荫区、天桥区的供应量开始加大，区域间供应量的差距也开始逐渐缩小； 从2012年-2013年2月的供应量看，目前区域供应趋于均衡性发展，历下、市中、槐荫、历城四个城区供应量相对较大，占全市供应量的76%； 长清区、天桥区和高新区作为新区，经济水平相对落后，房地产市场发展相对缓慢，但随着城市化进程的不断加快，尤其是“东拓、西进、北跨”战略的实施，未来区域或将迎来市场发展的高峰。,2009-2012年济南市商品住宅区域供应发展趋势,商品住宅,2012年商品住宅市场高度活跃，全年成交量为540.4万，创下新高； 2012年济南市商品住宅月均去化量为45万，市场高度活跃。 2013年1月延续上年火热态势，成交量达58.6万，高于2012年月均水平。2月份则由于春节传统假期的原因，成交量有所下滑，为28.6万；,成交量：2012年高位盘整；2013年延续火热态势，1月成交量表现不俗,2012年月均去化量：45万,商品住宅,成交面积段：80-100、120-144面积段的户型产品是成交主力,2009-2012年济南市商品住宅成交面积段发展趋势,从2009-2012年济南市商品住宅成交面积段结构看，80-144的户型产品成交量市场份额最大； 2012年1月-2013年2月济南市商品住宅80-144面积段户型成交总量为473.4万，占全市成交量的75.4%，是市场中绝对热销的户型产品。,商品住宅,成交区域：区域成交趋于均衡性发展,从2009-2012年济南市商品住宅成交区域发展趋势来看，2010年之前，市场高度集中于历下区，2010年历下区成交量占全市的33%。而从2011年开始，市中、历城等区域由于有多个大型热销项目入市，如中海国际社区、恒大城等，推动所在城区成交量走向高位，从而也使市场成交区域均衡性发展； 从2012年-2013年2月区域成交结构来看，市场成交结构向好， 历下、市中、历城、槐荫四个区域成交量所占市场份额差异相对较小； 长清区、高新区、天桥区在售项目有限，而且区域价值尚未被完全挖掘，未来仍有较大的发展空间。,2009-2012年济南市商品住宅成交区域发展趋势,商品住宅,从2008-2012年商品住宅成交价格来看，2011年调控政策效果开始显现，开始小幅下滑，2012年继续延续下行态势，成交均价为7514元/，而到2013年1-2月，成交均价较上年有所上涨。,成交均价：2012年全年振荡上行，2013年价格下调空间有限,2012年全年住宅成交均价呈现震动上扬的趋势，各月间虽有小幅微涨，到12月份成交价格达到了全年最高峰； 2013年1月和2月成交均价高于2012年均价水平，市场延续上行态势。,2012年成交均价：7514元/,商品住宅,根据监测的市场活跃度较高的63个项目计算，目前市场未售存量为259.3万平方米，去化周期为5.8个月； 截至2013年2月济南房地产市场未推存量为2008万平方米，市场中未推存量的去化周期为3.7年。,=,=,注：按2012年1月-2013年2月市场月均去化45万平方米计算,市场存量：目前济南商品住宅未售存量259.6万，未推存量2008万,商品住宅,济南市商业市场在住宅市场受政策制约之时异军突起，迎来了巨大的发展契机。2010年商业市场供应量和成交量环比增幅分别达到248%和125%； 从2010年到2012年济南市商业物业持续放量，各年均保持了相对稳定的供应水平，而成交量则不及供应量，供求比较大，市场供求不平衡； 从2012年1月-2013年2月月度供求情况来看，几乎各月均出现供大于求的现象，商业市场去化压力较大。,供求量：供应持续放量，成交量相对收缩，供求不平衡,商业市场,成交均价：商业市场逐年升温，成交价格不断上涨,2009年以来，商业受到市场关注，商业市场逐年升温，成交价格持续延上行走势； 2009-2012年商业成交价格年均增长率达25%，2013年1-2月成交均价与2012年价格水平基本持平。,从2012年1月-2013年2月月度成交价格水平看，商业市场月度成交价格走势虽有小幅波动，但整体表现平稳，维持在21000元/平方米左右。,商业市场,供求量：供求比增大，市场存在较大的去化压力,2010年以来随着城市经济发展和规模扩张，商务办公需求逐步释放，济南市办公市场也随之迎来了快速发展期，2010年供求增幅分别为191%和311%。2011年成交量再创新高，继续保持快速增长。 2012年济南办公产品供应量持续增加，创下历史新高，供应量达69.8万，环比增幅达178%，但是成交量开始萎缩，供求比逐渐增大； 2013年1-2月供求量同比均有较大幅度的攀升，尤其是成交量，增长较为突出。,办公市场,成交均价：成交价格走势相对平稳，小幅波动中缓慢上行,济南办公市场尚未成熟，自2010年以来，得益于“不限购、不限贷”的特点，成交量大幅上涨，成交价格表现上扬态势； 2012年办公市场成交价格为10911元/平方米，经过2011年的高峰后有所下滑，跌幅为3 %； 2013年1-2月继续延续2012年价格水平，成交均价分别为11608元/和10646元/； 2012年1月至2013年2月办公产品月度成交价格走势虽有小幅波动，但整体相对平稳。,办公市场,2012年全年销售金额十强开发企业表,2012年全年销售面积十强开发企业表,2012年济南商品房销售排名top10（企业篇）,2012年济南商品房销售排名top10（项目篇）,2012年全年项目销售面积十强表,2012年全年项目销售金额十强表,part 3 济南房地产市场发展空间,备注： 20个重点城市：选取副省级及省会城市：广州、沈阳、南京、武汉、成都、西安、大连、长春、哈尔滨、济南、青岛、杭州、宁波、厦门、深圳、长沙、合肥、南昌、福州、郑州 数据时间：2009.1-2012.11，部分宏观数据截至2012年9月 数据范围：商品住宅,空间未来,城市宏观：人口需求拉动供给、消费能力刺激投资，行业前景和空间看好,市场走势：供求量保持较快增速，市场规模继续扩大，整体保持健康上行趋势,企业格局：大型企业进入数量进一步增加，市场集中度保持高位,2013年济南商品住宅成交量预计增加100万，突破600万大关 2013年济南商品住宅销售金额预计增加50-80亿 2013年济南商品住宅成交价格预计稳中有升 商办物业在短期内会有一定发展契机，但中长期存在运营和去化压力,2013年进入济南的大型企业预计会增加至15家 大型企业领先优势进一步扩大，市场集中度继续保持高位，集中度保持在35%左右,济南人均gdp、人均可支配收入为消费能力及需求释放提供了有效支撑 与同类型城市相比，目前济南房地产投资额比较落后，未来仍有较大空间 随着城市空间规模的不断放大以及交通体系的日益完善，济南的城市首位度和对周边城市的辐射能力会进一步提升。,结论：济南经济发展水平处于中等地位，而人均收入水平较高，消费者购买力强，房地产需求较大，但房地产投资额水平偏低。因此：济南房地产存在很大发展空间,济南与同级别城市指标对比,济南与同级别城市主要指标对比图,根据全国第六次人口普查数据显示，济南全市常住人口为681.4万人，市区常住人口为435万人； 相较于其他城市，济南市人口数量处于中等水平，在二十个重点城市中排第10位。,宏观指标分析/人口,结论：济南市常住人口数量与其他重点城市相比处于中等水平,二十重点城市第六次人口普查结果,注：按照市区常住人口数量排序,2012年1-9月济南市实现gdp3501亿元，比去年同期增长8.7%； 在二十个重点城市中仍处于相对落后的水平，2012年前三季度排名第13位。,结论：济南gdp总量相对落后,2009-2012.9二十重点城市gdp情况（亿元）,注：按照2012年1-9月份数据排序,2012年1-9月济南市实现人均gdp51365元； 在二十个重点城市中处于中等水平，2012年前三季度排名第11位。,宏观指标分析/人均gdp,结论：济南人均gdp处中等水平,2009-2012.9二十重点城市人均gdp情况（单位：元）,注：按照2012年1-9月份数据排序,2012年1-9月济南市人均可支配收入为23491元； 在二十个重点城市中处于中等偏上水平，2012年前三季度排名第7位。,宏观指标分析/人均可支配收入,结论：济南市人均可支配收入处于中等偏上水平,2009-2012.9二十重点城市人均可支配收入情况（单位：元）,注：按照2012年1-9月份数据排序,2012年1-9月济南市房地产投资额为506.6亿元； 相较于二十个重点城市较为落后，2012年前三季度排名第17位。,宏观指标分析/房地产投资额,结论：济南房地产投资额较低，房地产业相对落后,2009-2012.9二十重点城市房地产投资额情况（单位：亿元）,注：按照2012年1-9月份数据排序,20个重点城市2009-2012各年度商品住宅成交面积 （单位：）,2012年济南市共成交商品住宅540.4万，在20个重点城市中位列14，整体水平相对落后 排在首位的成都，2012年商品住宅成交量为1934万，是济南的3.6倍； 与同类型城市相比，济南商品住宅市场还有较大的发展空间和潜力。,房地产市场分析/商品住宅成交面积,结论：济南市商品住宅成交面积偏低,20个重点城市2009-2012各年度商品住宅成交面积 （单位：万）,注：2012年数据截止至11月,20个重点城市2009-2012各年度商品住宅成交金额 （单位：元）,2012年济南市商品住宅销售金额为352亿，位列第19，仅高于南昌市； 2012年广州市销售金额为1297亿元，是济南的3.7倍； 济南商品住宅市场销售金额偏低。,注：2012年数据截止至11月,结论：济南市商品住宅成交金额偏低,房地产市场分析/商品住宅成交金额,20个重点城市2009-2012各年度商品住宅成交金额 （单位：亿元）,20个重点城市2009-2012各年度商品住宅成交均价 （单位：元/）,2012年济南市商品住宅成交均价为7514元/，位列第9，在20个城市中处于中等水平； 深圳市商品住宅成交均价为19256元/，位列20个城市之首。,结论：济南市商品住宅成交均价处于中等水平,房地产市场分析/商品住宅成交均价,20个重点城市2009-2012各年度商品住宅成交均价 （单位：元/）,结论：目前进驻济南的大型企业数量较少，在20个重点城市中排倒数第二位,企业分析/进驻20城市的企业数量,8,1,1,2,1,4,2,1,备注：白色数字为进驻该城市的50强企业中本地企业的数量,2009年大型企业在济南成交面积较少，为73万，占济南总成交面积的19% ； 相较于20个重点城市处于中等偏低的水平，在二十重点城市中排名第13位。,结论：2009年大型企业在济南成交面积较少,大型企业在二十城市成交面积/2009年,2010年大型企业在济南的成交面积为109万，但相较于20个重点城市处于中等偏低的水平； 成交面积占济南市总成交量的31%，占比明显上浮，且在20个城市中处于较高水平。,结论：2010年大型企业在济南市成交面积相对较少，但占济南总成交量的比例较高,大型企业在二十城市成交面积/2010年,2011年大型企业在济南成交面积为138万，成交面积处于中等水平； 其占济南总成交面积的比例也继续保持较高水平，占到了37%。,结论：2011年大型企业在济南成交面积处中等水平，占济南总成交面积