上海市“尚之坊”产品策划方案 52页.ppt

“尚之坊”产品策划方案,营销策划部 2011.3,表1.全市主要产业园建筑指标汇总,浦东容积率集中在0.60-1.15之间，中区在0.72-2.14之间，北区在0.93-1.97之间，西区在1.30-1.58之间（主体容积率集中在0.8-1.2之间）,表2.全市主要产业园面积段汇总,各产品面积段差异较大，各项目的小面积段产品集中在6501200平方米之间，大面积段产品集中在1500-3000平方米之间。,表3.区域个案相关指标汇总,区域各主要项目的总体容积率在1.301.45之间，财富兴园（一期）的容积率仅为1.10；平均单套面积在697m2-2000m2,表4.大业领地户型特点,大业领地主力面积段集中在1346-1896m2.,图1.大业领地户型平面布局,大业领地双拼类型产品主打，楼层为4-9层,表5.财富兴园户型特点,财富兴园主力面积段集中在646-850m2之间,图2.财富兴园户型平面布局,财富兴园户型丰富，但楼层都控制在4层左右,表6.名企公馆户型特点,名企公馆主力面积段集中在1000-1500m2之间。,图3.名企公馆户型平面布局,小结：,浦东容积率集中在0.6-1.15之间，中区在0.72-2.14之间，北区在 0.93- 1.97，西区在1.3-1.58（容积率集中在0.8-1.2间） 各产品面积段差异较大，各项目的小面积段产品集中在650-1200m2之 间，大面积段产品集中在1500-3000m2之间。 区域各主要项目的总体容积率在1.3-1.45之间，财富兴园（一期）的容 积率仅为1.1；平均单套面积在697m2-2000m2。 大业领地主力面积段集中在1346-1896m2。双拼类产品主打，楼层为 4-9层。财富兴园面积段集中在646-850m2。户型丰富，但楼层都控制 在4层左右。名企公馆面积段集中在1000-1500m2。,1,市场回顾,2,案例解析,2.1 总部型商务花园案例,案例1.总部国际,a.项目概况,物业地址：丰台区西南四环科丰桥总部基地西侧 交通状况：毗邻西南四环快速路与城铁9号线 租售动态：出售 装修状况：毛坯 开发周期：两期 投资商：北京景枫立嘉置业 物业管理公司：北京英印威尔 景观设计单位：北京新纪元 占地面积：118432.59平方米 建筑面积：212880平方米 容积率：1.5 停车位：400个 绿化率：39.4% 楼层状况：4-8层独栋 开工日期：2005-12-02 开盘时间：2006-12-01 开盘价格：6860元/平方米 目前价格：11000元/平方米,雄踞科技总部新区西部，与总部基地仅一路之隔。项目总建筑面积22万平方米，总计110余栋多功能、复合式独栋总部楼。目前在北京类似的项目有bda国际企业大道、非中心等。,c.建筑参数,表7.总部国际经济技术指标,d、产品特色,低密度庭院办公：独立冠名，私密与开放共生的专属庭院，营造和谐氛围，提高工作效率 企业级活性空间：局部楼层预留上下水及天然气管道，方便未来企业功能空间的灵活布局。 可塑性独立大堂：层高4.5米-5.8米的首层接待空间，为企业进行形象展示、成果展览、产品陈列、商铺经营等预留充裕空间。,各栋总部楼的功能将涵盖：低密度庭院办公、企业级活性空间、可塑性独立大堂三大功能，开创“多功能总部商务模式”新格局。,e、户型展示、双拼型,a型楼精致花园型：1127+1129m2,地下一层3米/213.92/西225.4m2,首层4.5米/东206.66/西208.35m2,二三层3.5米/东226.16/西227.85m2,四层3.5米/东226.16/西227.85m2,顶层3.9米/东28.38/西11.28m2,f、户型展示、独立型,总部国际2期/南区c型6号/1118.47m2,案例2.联东u谷,a.项目概况,项目位置：通州金桥科技产业基地 交通位置：五环以外 租售状态：出售 开发商：北京联东投资（集团） 项目投资：25亿元 占地：960亩 建筑面积：100万平米 平均售价：5900-6500元/平米 楼内配套：商务酒店、企业会所、公寓、宿舍、餐厅、果岭、体育中心、运动休闲中心和园区综合服务中心，金融、律师、邮政、工商、税务等服务机构，充分满足企业会展、培训、咨询、餐饮休闲娱乐等需求,联东u谷占地面积1300亩，规划建筑面积100万平方米，绿化面积20万平米，分为五个区域：办公研发区、中试生产区、制造加工区、企业制定区、综合服务区。,b.产品特征,研创企业园规划占地200亩，建筑面积18万平米，为研创类企业量身打造了生态型、低密度、智能化花园独栋写字楼。配备独立地上停车位，集中式地下车库，人车分流，360度环绕景观，40米宽度景观中轴带向外辐射。果岭、景观花园，共享园区20万平方米绿化，为企业员工提供花园式办公环境。,c.平面布局,a户型：双拼（2674m2）,a户型/mode 3-4层双拼组合的建筑单体，2674平米/栋，分a和b两户。大空间、大柱距，一层4.5米，2-4层3.9米，钢筋混凝土框架结构。设独立电梯，运用简洁的折形屋面，将中间局部做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉，立面采用现代手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈的虚实对比，顶部局部退层，留出足够的屋顶花园平台，为企业高层创造了私密又风景绝佳的视觉空间。,b户型：双拼（2042m2）,b户型/mode 3层双拼组合的建筑单体，2042平米/栋，分a和b两户。设独立电梯。大空间、大柱距，一层4.5米，2-3层3.9米，钢筋混凝土框架结构。立面上运用材质的大胆对比，体现富有个性的企业形象。拥有私家阳台，自由享受阳光、空气、园区景观，心情自然舒畅。,c户型：双拼（1863m2）,d户型：独栋（1557m2）,e户型：双拼（3403m2）,f户型：双拼（2326m2）,2,案例解析,2.2 低密度商务别墅案例,表8.上海部分商务别墅概况,目前上海低密度商务别墅项目的容积率在0.5-1.0之间，一般为地上三层，面积在286-580平方米之间。,2,案例解析,2.2 低密度商务别墅案例,表9.上海汇领商墅产品户型特点,备注：每栋建筑均赠送300-800平方米不等的私家花园和屋顶花园，独立地下车库。,2,案例解析,2.2 低密度商务别墅案例,案例3.北芉山国际艺术中心,a.项目概况,项目地址：青浦赵巷业辉路222弄 区位交通：a9高速、318国道、沪清平 容积率：0.5 覆盖率：16.9% 开盘时间：2008-04-30 土地性质：综合 开发商：上海胜清置业有限公司 总户数：132（停车户数比1:1） 销售均价：13000-15000元/m2 物业费：4.17元/ m2 /月,总占地面积约20万平方米，规划建筑面积近10万平方米，湖面面积即达到4.35万平方米，是青浦区独具文化、艺术特色的商业性房地产项目。,2,案例解析,2.2 低密度商务别墅案例,b、平面功能布局,东区：艺术中心暨公共活动区 生活配套用地：4500平米 文化艺术展示中心：3270平米 豪华会所：3210平米 综合商业展示步行街（美术馆或博物馆）8440平米,西区：创意产业生产区/以工作室为主，兼居住概念 以大面积水体为景观重心，以2-3层的底层联排建筑为主，局部建造叠加式多层（4-5层）建筑，营造富有艺术特色和朝气的工作和生活空间。,北竿山国际艺术中心巧妙地依地势而建，由天然河流淞塘河将其分为西区和东区两部分。,2,案例解析,2.2 低密度商务别墅案例,c、建筑特点,无分隔整体空间，6米挑高；每个户型在各层都有一块共同的区域相同的面积、相似的形状； 共同区也上下贯通，由楼梯相连接，在建筑内形成一个塔式空间； 共同区也以外的次级空间，属性各异（挑高露台等）。与共同区域相互作用，相互影响。 自由的风格空间，可正交可斜交，形成全隔断，虚隔断等多种效果。,2,案例解析,2.2 低密度商务别墅案例,d、产品户型,表10.北竿山国际艺术中心产品户型特点,e、客群分析,北竿山国际艺术中心目标群体： “魅客”一族，艺术家群体； 从事艺术创作、设计、创意等行业的艺术家、设计师、自由职业者、经纪人、教育、媒体工作者； 时尚产业工作者、小型时尚消费品企业、江浙一带企业。 （占地近二十万平米的超大规模，有利于不同创意产业人群的“群聚效应”）,2,案例解析,2.2 低密度商务别墅案例,案例4.印象钢谷,a.项目概况,占地面积：600余亩 总建筑面积：40万平米 容积率：0.98 绿地率：60% 土地性质：工业 项目地址：潘泾路4333号 周期：5年3期 开发商：上海望源企业发展 景观设计：上海黄英浩景观 建筑类别：高层/多层/低层 开盘时间：2009-11-28 均价：13000元/m2,2,案例解析,2.2 低密度商务别墅案例,b、景观环境,通透四面景观，绿化种植因地制宜，与功能密切结合；中间全绿化设计，将阳光与绿色一同引景纳室； 列层式会馆：在水平面的基础上，增加垂直景观，塑造立体景观资源，以求移步换景; 半地下车库：引入环保设计缓升绿坡，翘升大面积直面绿坡，遮掩建筑体块，营造绿色视觉效果。,2,案例解析,2.2 低密度商务别墅案例,c、商务会馆,项目共分三期开发，是一个集研发、办公、会议、展示等综合管理服务为一体的现代商务花园。 一期由35栋低层商务楼、3300m2望源lsb会馆、6幢高层研发楼、2000m2商务配套建筑以及二期规划用地组成。,精装修双拼别墅，单套面积均为286.64平方米，自带地面停车位，93%的高得房率； 最大栋距28米，保留了宽幅绿地；室内采用整幅无柱设计，7.8米通透宽屏，全采光，无暗角。,2,案例解析,2.2 低密度商务别墅案例,d、产品户型,精装修双拼别墅，单套面积均为286.64平方米，自带地面停车位，93%的高得房率； 室内免费搭送的约16平方米钢结构露台，让业主近距离的感受到阳光和绿化带来的生活享受； 建筑和装饰材料均采用高标准以提升品质。,2,2.2 低密度商务别墅案例,案例解析,案例5.上河商务园,a.项目概况,项目地址：上海南汇南芦公路193号 交通配套：a30、南芦公路、沪南公路等 土地性质：工业 开发商：美住实业有限公司 占地面积：34000m2（一期152279.5m2) 用地面积：36794.9m2 建筑面积：108883m2（地上73663m2，地下35220m2） 总共规划：140余幢研发楼及1幢商务会所 面积段：350-600 楼层：地下1层，地上2层 容积率：0.48 绿化率：35% 开盘时间：2007-05-02 入住时间：2008-12-31 销售单价：8000-9700元/平方米 单套面积：420-600万元,2,案例解析,2.2 低密度商务别墅案例,b、企业会所,总建筑面积约15000平方米，按照五星级酒店的风格及配套要求设计 豪华欧式大堂设计，西餐厅、咖啡馆、中式餐厅配套一应俱全 高档商务套房及spa休闲馆、大型国际配置会议厅及相应配套的中、小型会议厅 二期规划网球场，河道亲水平台，释放商务外的自然活力。,2,2.2 低密度商务别墅案例,案例解析,每栋研发商务别墅均采用纯框架，围合、内庭院及独栋式设计；350-600平方米主力面积，框架结构，灵活空间； 最大面宽20米，高达35%面积的国际知名门窗设计，最佳景观视野；前后200平米左右内庭院设计，尊享全生态自然； 室内6.4挑高loft设计，激荡企业商务源动力；半步入式地下室挑高2.8米，庭院步入式设计，将采光自然融入地下； 室内双车库设置，充分考虑企业日常业务往来需要。,c、产品特点,3,3.1 尚之坊总部商务,产品方案,a、总平图,3,3.1 尚之坊总部商务,产品方案,b、经济技术指标,表13.规划设计经济技术指标（研讨版）,3,3.1 尚之坊总部商务,产品方案,c、户型建议,户型分析,户型平层体块以16*16方正户型，平面规整，适合办公室划分,3,3.1 尚之坊总部商务,产品方案,d、户型建议,双拼户型分析,户型规整，平层可拆分、可组合使用，灵活性大,3,3.1 其他相关建议,产品方案,a、建筑风格,现代与欧式建筑元素的有机融合，大气稳重；通过丰富色彩组合增加建筑整体视觉效果。创建既具地域风貌又有时代特征的特色办公产品。,3,3.1 其他相关建议,产品方案,b、建筑立面,采用面砖、石材与玻璃相互结合，施工方便、色彩丰富，整体感强 大面积玻璃窗，楼层错落及退台式设计，丰富了建筑外型 入户台阶、户外景观楼梯、电梯、室内楼梯等设计，既方便内部交流动线，也丰富景观。,3,3.1 其他相关建议,产品方案,c、地下停车,集中式地下停车库及小部分的建筑周边停车位相结合 园区内道路采用人车混行 鲜明的道路指示标志,3,3.1 其他相关建议,产品方案,d、入口设计,水景及入口标识，入口处大气手笔，彰显商务气质典范 出入口车辆出入登记及保安管理的设置,3,3.1 其他相关建议,产品方案,e、道路交通,直线型的街道：建筑要有规律的布置，有助于形成韵律感与节奏感 曲线型的街道：注意曲线外侧对视线的封闭，建筑平面和空间变换上要与道路走向相协调，构成优美的动线景观 道路在使用功能上应考虑在人车混行的基础上，人行与车行的公共关系，既能促进人群的聚集，又能增加园区的人气,3,3.1 其他相关建议,产品方案,f、人行布道,精细化的道路铺装，不仅体现出产品的细节的品质，更能