石家庄金河地产常山纺织厂地块策略沟通报告35p.pptx

石家庄金河地产常山纺织厂地块 思路沟通报告,机遇与挑战,未来的重点发展区域,石家庄在城市空间发展上实施“北跨”战略，建设正定新区，实现城市结构由“集中式”发展布局向“一河两岸”格局转变，中心城区突出省行政中心职能，重点发展商务办公、信息流通等。,规划以省会打造京津冀“第三极”为目标，整合市域城乡经济、社会、生态与区位资源，统筹市域城乡产业、空间与生态发展。基于市域中、东、西片区差异化的现状发展基础和各具特色，突出强调中部片区的产业升级、东部片区的全面崛起和西部片区的绿色发展等各不相同的发展路径。,项目位置,金三角腹地，坐拥三大商圈,地处金三角腹地，长安商圈、北国商圈、先天下商圈； 周边配套：先天下购物广场、世贸酒店、国际大厦、博物馆、石家庄市第四医院、北国商城、石家庄市政府、多所学校、长安公园等场所分布，在购物、餐饮、休闲、上学、就医等各个方面均可最大限度满足需求。,该项目位于石家庄市建设北大街以东，丰华南路以南，体育大街以西，和平东路以北，现状为常山纺织股份有限公司第一、二、三、四、五分公司厂区及周边用地。,区域现状,区域优劣势分析,区域优势 地块位于三大商圈交汇区域，是未来城市发展的主要区域； 地块周边现状景观绿化较好； 地块交通发展完善、路网齐全，保证了项目出行便捷。 区域劣势 该区域目前为常山纺织股份有限公司分公司厂区，拆迁难度较大； 地块处于传统的工业区，居住氛围有待提高； 地块北部的热电厂所带来的烟尘污染降低居住品质。,项目属性界定,四至： 建设北大街以东 丰华南路以南 体育大街以西 和平东路以北 现状： 为常山纺织股份有限公司第一、二、三、四、五分公司厂区及周边用地。,项目位置,地块,建设北大街,体育北大街,和平东路,光华路,该项目首先要本着保护历史和开发并重的原则，以保护具有历史价值的工业建筑的主体结构、建筑风格及环境整治为主，局部开发建设为辅，把该区域打造成集文化创意展览，工业遗址的展示，商业商务，体育、文化娱乐，居住等多元化功能的城市标志性区域。 1、保留部分原有厂房：保留原则：有一定的艺术价值、有良好的使用或建筑空间价值、有较好的经营价值回报的物业；,规划设想,容积率：商业容积率不大于4.5 居住容积率不大于2.5 绿地率：商业不低于25% 居住用地不低于30% 建筑高度：高层 建筑密度：商业建筑密度不大于45% 居住建筑密度不大于25% 公建配套：根据该项目的创意和规划设计合理布局 （以上规划要点，仅供参考，可以根据规划创意设计进行调整。）,项目基本指标,项目属性界定,金三角腹地，坐拥三大商圈长安商圈、北国商圈、先天下商圈，是未来城市的主要发展区域，大发展趋势将不断利好。,该项目有机会打造成集文化创意展览、工业遗址的展示、商业商务、体育、文化娱乐、居住等多元化功能的城市标志性区域。,“文化创意产业综合城市运营+区域高档开发”,大型居住 功能,文化产业、服务 功能,休闲、消费 功能,项目功能界定,本项目蕴含,项目功能界定,区域市场现状,住宅市场简要概况,北城国际 6300元/,名门华都 9200元/,国赫红珊湾 6850元/,保利花园,金桥水岸 7300元/,紫晶悦城 6100元/,蜂鸟7080,和平时光 8000元/,赛格电子广场选址,乐城半岛 7500元/,万佳壹街区成长公约,天润家园 5800元/,荣盛阿尔卡地亚11000元/,中央时区 7800元/,佳地佳座 8500元/,区域周边在售普通住宅项目的价格在5800-11100元/平方米之间。,地块,核心问题及策略,核心问题一,确定项目的优异的立足点和整体的运营管控与盈利模式，总控项目的全周期开发目标。,核心问题及策略,解决策略一,依文化创意产业为背景，以优异的项目定位和愿景，充分利用优良“政企资源结合”，博取良好的项目开发条件和资源。以首期房地产开发为主体，利用首期低成本投入滚动项目开发，保证项目资金平衡的同时，切合政府发展动向适时开发。,核心问题及策略,逆城市现状文脉而动，以超前眼光与卓绝气势 创造！ 一座华北地区地标级、文化艺术产业的国际新兴都会中心!,项目整体发展战略方向讨论,核心问题二,如何通过特定的项目开发和运作，满足对区域、城市、政府以及自身品牌等多方面的需求，切实符合企业现状能力，并以此确定项目的市场等级与档次。,核心问题及策略,解决策略二,通过丰满的市场及客户需求研究，确定项目的市场运营定位，并全面借鉴市场领先成熟的开发模式与手法。,核心问题及策略,华北标杆 ，未来城市生活示范城，地标级大型城市综合体 时代国际新城,国际新城生活广场,功能定位：大型购物中心、餐饮中心，休闲中心，娱乐中心 业态规划：新型购物中心，高档餐饮城，高尚康体spa 高端休闲娱乐城、大型时尚影城 档次及建设标准：高端城市综合体,工业遗址可以申请国家级别的支持和援助，形成石家庄乃至华北区域的文化创意产业高地 石家庄的发展日新月异，对高端商务宴请、高品质娱乐休闲、时尚餐饮等需求将日益增强； 项目地处城市核心，紧邻现有城市商业中心区，具有不可复制的商业发展优势，成熟运作之后，将为城市整体商业体系的晚上与商业消费、生活方式带来突破性、换代式的提升；,综合化、多功能、生活体验式国际生活广场,时代国际新城生活广场,核心问题三,如何平衡项目的功能分区组合，保证的前瞻性及安全启动。,核心问题及策略,解决策略三,基于成功案例的深度研究分析，结合本地市场偏好与承受度，建立项目的功能主导及启动策略。,核心问题及策略,精品高尚居住区,功能定位：高档核心城市区的商品房小区 业态规划：高档现代住宅 档次及建设标准：高品质多层、小高层、高层物业,石家庄国赫红珊湾,企业的包装和运营； 项目开发和操作策略的“高举高打、内修佳品” 产品线系统梳理和全面实现。,石家庄国赫红珊湾,优异、优势的产品力和产品卖点塑造 华美、震撼、超过同暨的现场营销、景观的包装环境,我们可借鉴的,郎园vintage,项目地处cbd核心区，是cbd核心区唯一大面积低密度厂房改造项目，项目中包含6000平米巨型秀场，众多时尚高档餐饮，cbd唯一创意办公环境，特邀请美国设计公司设计，每层都设置公共区域，满足中小创意型企业办公需求，同时又有400-1000平米大面积低密度办公空间，满足不同客户需求。 郎园vintaga，整个园区共有老式厂房12栋，本着”三位一体，四轮驱动“的理念，郎园vintaga集创意机构office、国际创意商街、时尚艺展中心三大功能于一体，购物、餐饮、秀场、办公有机结合、相互统一，最大程度的满足园区到访人群。 项目规划有三种物业形态：商业，创意办公和秀场。比例是餐饮24%，零售14%，秀场9%，办公41%，影视传媒12%，三者是相辅相成的关系，三种业态之间互相支撑，独立发展。,郎园vintage,以延续历史，引领未来为宗旨，郎园vintaga，对上世纪50年代-80年代的十余座砖墙老厂房进行改造，以对待这片土地尊重的态度，保留其时代外貌，以历史与时代的碰撞，时尚与建筑的结合，遵循“城市记忆”、“低碳环保”、”数字化园区“三大改造理念，打造cbd国际时尚创意狩猎区。 2012年，郎园vintaga给这片老厂区注入新的活力，华丽转身为极具工业文明特色的低密度文化创意街区。已经成为北京市、朝阳区相关领导阶层和单位，全面支持、广泛传播的城市核心文化创意产业基地。,郎园vintage,798艺术社区,位于北京市朝阳