莱蒙4B商铺商业定位及价格等相关建议34p.ppt

莱蒙城4b组团 商业定位及价格等相关建议,2011.7,part1:商业定位建议 part2:商业价格建议 part3:商业销售模式建议,报告思路,part1:商业定位建议,常州市商业规划区概况,武进区商业规划区概况,武进,武进区商业中心范围东至常武路，西至武宜路南至沿江高速公路，北至人民路以北，商圈范围约150公顷，是目前武进区最繁华的地区 该商业副中心将形成以常州南部居多和南部临近市县流动顾客为消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体的综合性商业中心。 在规划结构方面，以现有网点为依托，以建设新天地公园为契机，逐步调整武进老城商业业态布局，积极完善未来常州南部商业副中心的功能，以点带面，构造以新天地公园为主节点，乐购超市、任命商场、人民路与花园街交叉口、定安路以花园街交叉点等处此节点、定安路、花园街、常武路为商业发展轴的规划结构。,本案位于武进商业副中心辐射区域,4b经济指标,考虑因素,本项目位于武进商业副中心辐射区域，我们建议开发工程中必须充分考虑以下几个因素：,项目时间的安排由于项目的启动和开业将滞后去区域内的澳新风情街和德禾豪景等项目，这使得项目在抢占先机上稍逊一筹，也是项目不得不考虑借助“外援”。 项目定位考虑到本项目未进驻主力店，但商业定位应与住宅定位相匹配，如定位过高，可能造成人流无法共享，不利于人气的聚集和商业氛围的营造。 项目区位项目位于武宜路和花园街的核心位置，并与新天地、上街等项目联系紧密，决定了项目的发展不可能单打独斗的作战方式，而是必须考虑和周边的项目的联动和互补，共同做旺武进商业副中心的商业氛围。,本案发展机遇,考虑以上因素，我们对拟建项目作为以下分析： 何种消费者可能被吸引至本案？ 消费者有机会采用何种商业设施？ 如何吸引消费者？,本案发展机遇及客源,使用方/需求,周边住宅区居民,本案发展机遇及客源,使用方/需求,政府、企事业单位、上下班人员,本案发展机遇及客源,使用方/需求,大学城师生,本案发展机遇及客源,机遇本项目位于湖塘镇区域是连接常州市中心和西南部洛阳镇、嘉泽镇等乡镇的枢纽，武进商业副中心对于乡镇的地位相对于延陵西路对于常州的地位。,使用方/需求,南部临近乡镇居民,本案发展机遇及客源,机遇本项目毗邻新天地公园、淹城动物园、春秋乐园和滆湖，又连接南部乡镇，有机会吸引中心区域客户在周末郊游、农家乐等,使用方/需求,市中心区域客户,本案发展机遇及客源,机遇武进区的旅游资源越来越丰富，太湖、滆湖、淹城等旅游景点都吸引着不少国内外的游客，但此类需求的重复性很低。,使用方/需求,旅游散客/团队,潜在的商业机遇和各部分功能需求,潜在的商业机遇和结论,何种消费者可能被吸引至本案？（从权重高到低排列） 周边住宅居民 政府、企事业单位工作人员、上下班人事 大学城师生 南部临近乡镇的居民 市中心区域客户 旅游散客/团队 消费者有机会采用何种商业设施？ 悠闲、体验式消费 丰富的餐饮服务 便利、完善的生活服务 文化娱乐设施 零售服饰购物,目标消费群体,消费群体分析,综合前述的目标消费群体定位，包括的主力消费群，次主力消费群和其他消费群体，可以看出作为武进的入口导入区，其区域的消费也逐渐体现出年轻化、家庭化、时尚化的消费趋势。,家庭化住宅区居民和乡镇居民的目标群体，很大部分比例是家庭式消费，因此家庭化是未来的主要消费模式之一。 年轻化与居住群体不同，上班人士和学生群体的的年轻化特征较为突出，大部分的年龄构成在18-35岁之间，这部分年轻化的群体最容易接受新事物，对消费的时尚化趋势更敏感的群体，并具备很强的消费意愿和潜在的消费能力。 时尚休闲化与上海、苏州等城市相比，常州的生活节奏相对比慢些，生活方式也跟家轻松和休闲，这是吸引周边城市游客的重要因素之一，因此在项目中营造休闲、享受的氛围，既符合区域特点，也能体现与其他项目的差异化。,市场定位,区域定位：打造最具特色的社区商业中心，同时具备多种服务功能：高品质的购物功能、高品位的休闲功能，综合化的服务功能，公共性的活动功能。 本项目定位：提供消费者一站式的中档为主，部分高档的商业服务空间，将餐饮、购物、娱乐、服务等有机结合起来，有效的延长消费者逗留时间。 本项目特色：一层以简餐、零售购物为主，二层商铺引进主题酒店、特色spa等休闲类业态为主，充分适应和体现现代综合消费，满足和提升消费者生活质量。,part2:商业价格建议,整体市场格局,大学城商业圈,一轴两片,花园街板块划分 新天地不夜城商业圈、新城上街商业圈、大学城商业圈； 一轴两片格局 一轴为花园街中心路，两片为东西两侧，整体形成花园街商业圈层； 本案所属 本案目前处于大学城商业圈层，周边尚未成熟； 周边项目 周边在售商业项目7个，整体处于前期建设中，尚未经营，,本案,澳洲风情街,弘建一品,凯尔锋度,又一城,大城小爱,摩尔上品,德禾豪景,新天地不夜城商业圈 代表项目：新天地不夜城,新城上街商业圈 代表项目：新城上街,竞争项目分析,结合周边竞品来看，商业体量达到36万平米，整体区域商业市场较为分散，目前多数尚未营业；,竞品分析,德禾豪景,7#,6#,5#,4#,3#,2#,1#,a区,b区,面积范围70-250、1.8-3万元/、5年返租10%、销售很差,面积范围40-600、1.5-3.5万元/、不包租销售、目前空置率40%,竞品分析,新城上街,第五代商业模式、包租13年销售、中高档商业、主力面积80-300,竞品分析,新天地不夜城,常州第二人民医院分院对面、主力面积100、业态自由选择、中低档商业,竞品分析,大城小爱,竞品分析,摩尔上品,万象街、主力面积以纯一层小面积、业态自由选择，中低档商业,价格定位分析采取市场比较法,结合项目所在的地理位置和产品本身来看，目前对本案的价格定位影响最大也是最主要竞争对手的是摩尔上品、德禾豪景、大城小爱 。,比较一：摩尔上品,市场比较价格一：14875元/,比较二：德禾豪景,市场比较价格二：16400元/,比较三：大城小爱,市场比较价格三：14273元/,价格定位分析采取市场比较法,（14875元/+16400元/+14273元/）/3=15182,三个项目的平均价格相加平均得出本案的参考价格,建议商铺成交价：15000元/,一层商铺价格成交价为18000元/ 二层商铺成交价为11000元/,part3:销售模式建议,销售模式/售后返租策略分析,售后返租风险几乎为零，投资也相对较小，故发展商多采用此模式策略； 由于大商家承租经营稳定、回报年限长久，受到投资客的追捧，项目一经推出就非常火爆；,销售模式/先租后售策略分析,目前发展商也多采用这种模式，即通过先期将适合社区品质和业主需要的商家或业态引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道后再出售社区商铺； 先租后售模式策略对发展商资金回笼难于控制；,销售模式/整体出租策略分析,整体出租模式策略，出租给商家，发展商每年向商家收取租金，租金一般在第三或第四年，开始递增，前几年主要是帮助商家企业培养市场，以实现项目的可持续发展；,本案体量远远超出整体出