上半年廊坊房地产项目区域市场分析研究报告.ppt

,welcome to huawei technologies presentation,2011年上半年廊坊区域市场分析 事业发展中心,2011年7月,一、政策案例分析 二、城市综合数据分析 三、房地产核心数据分析 四、竞争对手分析,观点： 1、由于二季度并未有新调控政策出台，市场渐趋乐观； 2、廊坊市区位优势明显，仍将是河北省重点发展城市，城市房地产发展的外部环境良好。,城市概况,廊坊位于河北省中部偏东，距北京和天津分别为40和60公里，有“京津走廊上的明珠”之称。2010年市区建成面积60平方公里，人口85万人。 “中国二十佳投资区”；“最佳金融城市”；“国家环保模范城市”；“中国人居环境范例奖”,日前，河北省出台河北省城镇住房保障办法（试行），并将于2011年8月1日起正式施行。 保障性住房建设项目采用集中建设和搭配建设相结合方式建设； 与商品房搭配建设的，同时规划设计、同时施工建设、同时竣工交付使用；按规划设计不宜搭配建设的，须经当地政府批准并报上一级住房保障部门备案； 搭配建设的，建筑面积、建设标准、收回和收购条件、价格等内容将作为取得用地的前置条件，并在出让合同中明确约定； 为按规定落实的，不得进行土地出让，不得办理项目审批手续，不得办理规划证、施工证、预售证等手续。 解读 深层原因：政府破解保障房建设资金难题。 比例预计占总建面的10%； 两种方案： 政府通过降低地价进行补偿，无偿或低价收购保障房； 政府通过补贴建筑成本进行补偿，无偿或低价收购保障房。,1、河北商品住房配建保障房,2-1、购房者信心 二季度世联调查,指数超过50，偏乐观，实际购买可能性高；低于50，则反之。 二季度指数为54.7，市场偏乐观。,不同城市购房者信心指数,不同城市购房者未来房价预期,1、从购房者信心指数判断，市场仍然比较乐观； 2、从购房者未来房价预期判断，市场普遍预期未来房价将继续上涨。,2-2、购房者信心 二季度世联调查,限购政策对购房者影响,2季度认为限购影响“比较大”和“非常大”的购房者比例较1季度下滑0.8%，政策影响力在减弱。,信贷政策对购房者影响,2季度认为信贷影响“比较大”和“非常大”的购房者比例较1季度下滑0.5%，政策影响力在减弱。,2-3、购房者信心 二季度世联调查,保障房对购房者影响,2季度认为保障房影响“比较大”和“非常大”的购房者比例较1季度下滑6.5%，政策影响力在减弱。,房价控制目标对购房者影响,608个城市出台了房价控制目标。 仅有13.4%的购房者相信房价控制目标会平抑房价； 53.4%购房者认为几乎不起作用。,一、政策案例分析 二、城市综合数据分析 三、房地产核心数据分析 四、竞争对手分析,观点： 廊坊市经济发展状况良好，各项指标在河北省位居前列，为房地产市场快速发展提供了坚实的经济基础。,1、gdp分析,数据来源：省经济信息中心,2011年一季度河北省各设区市地区生产总值比较,2011年一季度廊坊市gdp为306.9亿元，在河北省位居第六。,2-1、三驾马车-固投,2011年1-4月份，廊坊市固定资产投资204.3亿元，增速29.8%。 总量在河北省位居第六位，增速位居第榜首。 说明廊坊市基础环境在不断改善，成为市场投资热点。,数据来源：省经济信息中心,2011年1-4月份河北省各设区市固定资产投资比较,2-2、三驾马车-消费,2011年1-4月份河北省各设区市消费品零售额比较,数据来源：省经济信息中心,2011年1-4月份廊坊市消费品零售额为36.1亿元，增速22.7%。 总量在河北省位居第七位。,2-3、三驾马车-出口,2011年1-4月份河北省各设区市出口总值比较,数据来源：省经济信息中心,2011年1-4月份廊坊市出口总值为8.1亿美元，增速50.7%。 总量在河北省位居第四位，增速位居第四位。,3、财政收入,2011年1-4月份河北省各设区市一般预算收入比较,数据来源：省经济信息中心,2011年1-4月份廊坊市地方一般预算收入为66.9亿元，增速58.4%。 总量在河北省位居第三位，增速位居榜首。,一、政策案例分析 二、城市综合数据分析 三、房地产核心数据分析 四、竞争对手分析,观点： 1、受政府推地速度放缓影响，成交量有所下滑，但楼面地价在稳步上涨； 2、房地产市场对价格敏感性很高，在保证回款速度的前提下，降价不失为实现快速回款的策略选择。,1、土地市场,2011年以来受政府推地速度放缓影响，廊坊土地成交面积有所下降，但楼面价格在稳步上升，预期成本上涨将带动房价进一步上涨。,677.2亩,905.4亩,1912亩,266亩,1149亩,808亩,数据来源：廊坊国土,2、房地产投资,2011年1-4月份廊坊市房地产投资完成85.7亿元，同比增长14%。 房地产投资热情较高。,数据来源：廊坊统计,3、房地产成交,1、经历了3、4月份的短暂调整，廊坊房价5月份迎来高峰期，6月份渐趋稳定。 2、3月份迎来了成交量的高峰期，是2月份的2倍之多。 3、从量价关系看，市场对价格敏感程度较高，降价不失为快速回款的策略。,数据来源：廊坊房产,一、政策案例分析 二、城市综合数据分析 三、房地产核心数据分析 四、竞争对手分析,观点： 1、从主要竞争对手的楼盘销售情况看，回款速度均较快，说明市场消化能力较强。 2、在保证回款速度的前提下，8000元/平米是目前市场认可价格。,1-1、荣盛,阳光逸墅：8、11#楼1月25日开盘，9、10、12#楼5月1日开盘。总建筑面积40864.39平米，截至7月5日，未售面积28217.08平米，销售率69.1%。均价7702元/平米。,晓廊坊,晓廊坊：16#楼1月14日开盘，14、15#楼3月31日开盘。总建筑面积45805.91平米，截至7月5日，已售面积22801.25平米，销售率49.8%。均价8129元/平米。,阳光逸墅,数据来源：廊坊房产,1-2、荣盛,豪邸坊：8、10、11、12#楼5月24日开盘。总建筑面积31986.15平米，截至7月5日，已售面积12737.54平米，销售率39.8%。均价8335元/平米。,豪邸坊,数据来源：廊坊房产,荣盛在廊坊上半年共开盘118656.45平米，销售额共计5.1亿元。,2、华夏,华夏铂宫：1、2、3、5、9、12#楼5月1日开盘。总建筑面积81790.39平米，截至7月5日，已售面积26679.91平米，销售率32.6%。均价8721元/平米。,华夏铂宫,华夏第九园兰亭,华夏第九园兰亭：2-7#楼5月1日开盘。总建筑面积66408.58平米，截至7月5日，已售面积30838.21平米，销售率46.4%。均价7395元/平米。,华夏在廊坊上半年共开盘148198.97平米，销售额共计4.6亿元。,数据来源：廊坊房产,3、其他楼盘,万达广场,惜缘小区,永祥苑,汇