03月潍坊高家楼村项目定位与规划发展建议.ppt

潍坊高家楼村项目 定位与规划发展建议,2011年03月,page 2,美格行观点,二、 项目商业市场调研分析,商业发展方向定位,四、项目经济收益及风险分析,一、 项目立地条件分析,商业发展方向探讨,1.1 项目地块分析 1.2 项目片区商业环境分析 1.3 项目片区人口特点分析 1.4 项目片区交通环境分析 1.5 项目片区人流、车流分析 1.6 项目立地条件总结分析,2.1 潍坊宏观市场分析 2.2 潍坊零售商业调研分析 2.3 潍坊专业市场调研分析 2.4 潍坊商业发展综述,报告思路,三、 项目商业发展方向论证,3.1 零售商业可行性论证 3.2 专业市场可行性论证 3.3 项目发展方向初步建议 3.4 功能布局及建筑规划建议,page 3,美格行观点 一,part 美格行观点,受项目所处地段、潍坊市商业发展现状特点及发展商开发目标所影响，我司认为，本项目不具开发大型购物中心的基本条件，商业发展适合以专业市场或社区商业形式呈现。,新推出商业体量大，空置率高 现有商业以销售为主,销售周期长；,所处地段：,潍坊市商业现状主要特点：,发展商主要开发目标：,铁路以南，潍城边缘区域，商业氛围不浓；,商业以销售为主，快速回笼资金，同时考虑项目的持续经营，树立企业品牌价值。,page 4,美格行观点 二,根据市场调研论证，茶叶市场的可行性较高，开发风险较小，但开发规模有限；其它专业市场供给量大，竞争激烈，开发风险大。项目应以稳健投资为首要目标，逐步实现利益最大化。,part 美格行观点,茶叶市场,区位条件：项目紧邻老茶叶市场，区域认知度高，区位优势明显； 交通条件：项目临近火车站南广场、联运客运总站、南苑机场等，对外交通便利，交通优势明显； 市场机会：现有老茶叶市场面临升级改造，茶叶市场存在搬迁机会； 商家反馈：根据商家访谈，现有茶叶市场商家对项目的认可度较高，进驻意向大。,page 5,part 商业发展方向探讨,1.1 项目地块分析 1.2 项目片区商业环境分析 1.3 项目片区人口特点分析 1.4 项目片区交通环境分析 1.5 项目片区人流、车流分析 1.6 项目立地条件总结分析,page 6,1.1.1 项目经济技术指标分析,1.1 项目地块分析,本项目是以商业为核心的综合体项目，商业体量所占比例较大,是项目规划的重点和难点,青 年 路,住宅部分,商业部分,村民安置房,村民安置房,page 7,1.1 项目地块分析,本项目,潍坊新城区,潍坊老城区,由上图可知，潍坊城市发展中心位于铁路以北 本项目地处铁路以南，属潍城边缘区域. 商业氛围不浓、片区人口较少。铁路是滞碍项目片区发展的重要因素,1.1.2 地块区位分析,page 8,1.1 项目地块分析,1.1.3 地块四至分析,综上分析本项目四至商业价值排序为: adb、c,西面(c)为村民安置房和部分临时在经营街铺,商业不临街，商业价值较低。,北面(d)临规划路,规划路以北为经营历史达20年的茶叶市场,商业氛围浓厚，商业价值较高。,南面(b)为高家楼村委自有别墅和潍坊经贸职业学院,规划已成型,商业不临街，商业价值较低。,东面(a)临城市主干道青年路和景观昭示性很强的白浪河,临街面长，昭示性强，商业价值高。,(a),(c),(d),(b),page 9,1.2 项目片区商业环境分析,片区商业特点,现状: 项目片区现有商业规模不大,约3.5万; 整体商业氛围淡薄,档次较低,形象较差,人气不旺; 茶叶专业市场:经营了20余年,已成为了整个潍坊及周边各县市知名度很高的茶叶市场; 租金水平相对其紧邻的中心城区较低。 未来: 随着旧村改造的完成，片区未来的商业在环境规模和业态等各方面都会得到很大的提升; 正在大力建设的白浪河湿地公园的景观昭示效应,片区的商业价值会有较大的提升空间。,page 10,1.3 项目片区人口特点分析,现状:人口稀疏,现有住房多为农民房,已开发的安置房和小区入住率比较低, 消费群整体质素相对较低,消费能力也比较低。,未来: 根据估算,未来片区1.5公里半径内住户人口数量预计约达15万人，人口结构不断优化，消费力增强; 本片区的消费人群以本小区和周边小区住户以及项目南面的潍坊经贸学院学生近9,000人为主; 靠近本片区的潍坊空军95958部队军官及其家属亦是本项目的潜在目标消费群体。,潍坊市2006-2020年土地功能规划图,备注:资料来自,本项目,住宅用地,page 11,1.4 项目片区交通环境分析,内部交通: 青年路:项目以西,城市主干道, 与潍坊市繁华商业圈相连，贯穿市区的各大主要交通要道，未来青年路将拓宽; 外部交通: 联运客运总站:紧邻本项目,集散潍坊各县市客流,通往省内交通十分便利; 潍坊火车站:紧邻本项目,火车站南广场新建将可能会促成客货流走向的新格局形成; 南苑机场:位于项目以南约2km, 通往省外交通十分便利; 国道206、309：项目以南约1km,通往市内各县市及省内外各地都十分便利。,项目片区对内及对外交通均十分便利；便于吸引项目区域外人流进入。,page 12,1.5 项目片区人流、车流分析,青年路车流状况,备注：以上数据为美格行调查专员实地测量计算而得，以五分钟为一时间段的双向人车流。,青年路车流量较大,非高峰时间人流较少,但上下班高峰期行人及自行车摩托车流量增幅较为明显。,page 13,项目商业规模较大，是项目未来开发的难点； 项目地处维坊城市发展的边缘，片区内商业氛围相对不浓、人流不旺； 茶叶市场发展历史悠久，片区已成为维坊市茶叶市场最大集散地。,1.6 项目立地条件总结分析,项目立地条件总结分析,page 14,2.1 潍坊宏观市场分析 2.2 潍坊零售商业调研分析 2.3 潍坊专业市场调研分析 2.4 潍坊商业发展综述,part 项目发展方向探讨,page 15,2.1.1 地区生产总值,从2005年-2008年,潍坊连年gdp排名位于山东十七个市区的第四位； 2009年上半年，潍坊全市实现生产总值1402.61亿元，比上年同期增长11.1%。,(单位 亿元),备注:以上数据来自,从潍坊城市经济发展形势分析，潍坊整体经济水平处于山东省中上水平，年经济增长率达到10%以上。表明潍坊具有良好的商业市场发展潜力。,2005-2008年山东五市gdp增长率(%),2.1 潍坊宏观市场分析,page 16,2.1.2 人口数量及结构,人口数量:截止到2008年底，全市常住人口889.54万人,中心市区建成区人口108万人。 人口结构:截至到2008年底,全市户籍人口862.5万人,非户籍人口27.04万人;,备注:以上数据来自,(单位:万人),根据上述数据显示：潍坊以户籍人口为主，外来人口较少；表明潍坊消费群较为稳定，消费特点以刚性需求为主。,2.1 潍坊宏观市场分析,page 17,2.1.3 人均可支配收入与支出,2008年，潍坊全市城镇居民人均可支配收入15691元；城镇居民人均消费性支出11575元； 2009年一季度潍坊城市居民人均可支配收入达到4860.58元，同比增长16.2；人均消费性支出3052.69元，同比增长12.0。,潍坊市人均可支配收支状况,潍坊城镇居民可支配收入和消费性支出均保持健康稳健发展,但与省会及一线城市相比仍差一定距离。,备注:以上数据来自,2008年潍坊、济南、上海三市人均可支配收支比较,2.1 潍坊宏观市场分析,page 18,2.1.4 产业结构,潍坊现有的产业结构以第二产业为主，2008年，三次产业结构为11.3:58.4:30.3，增长率分别为5.7%、12.6%、16.8%。,潍坊第三产业所占比例相对较小，商业及服务业未来发展空间大。,备注:以上数据来自,2.1 潍坊宏观市场分析,page 19,2.1.5 潍坊宏观市场总结分析,潍坊市经济发展水平近五年来在山东一直处于第四位,受2008年经济危机影响，经济发展水平和人均可支配收支增速略有减缓,但仍保持稳速增长； 人口结构以户籍人口为主,消费力稳定； 产业以第二产业为支柱,第三产业占比较小，市场发展空间大。,2.1 潍坊宏观市场分析,page 20,2.2 潍坊零售商业调研分析,2.2.1零售商业格局,潍坊市商业起步于潍城区，现有商业主要集中分布于以下三个片区： 潍城商圈:位于老城区，由于先天的地理环境优势和历史等原因最先形成，以潍坊百货和中百为核心； 新华路商圈:以新华路和福寿街为代表，新兴的较为成熟商圈； 高新商圈:位于高新技术产业开发区，未来新兴的政治、经济、文化中心,潍城商圈,新华路商圈,高新商圈,代表商业：世纪泰华、潍坊百货、金沙城市广场、中金国际、新天地购物城、v1购物广场、乐购、银座商城、人民街小商品城、五道庙、十笏园;,代表商业：中百益家园、中百佳乐家(上东店) 、世贸中心(在建) 。,代表商业：中百大厦、中百佳乐家(新华店、福寿店)、东盛广场、利群、沃尔玛、亿时代广场,page 21,潍城商圈:商业较成熟,体量较大,档次以中高为主,总体形象较好,品牌商家较集中,辐射力较强; 新华路商圈:商业分布不够集中,商家形象较好,业态以大型超市为主,满足区域日常生活需求,未来发展态势良好,逐步形成自身特色。 高新商圈:新兴商圈,起步晚,尚未成熟,但随着城市”东扩”步伐,影响力逐渐增强,未来发展势头强。,2.2.2 零售商业现状特点,2.2 潍坊零售商业调研分析,page 22,商业体量大,空置率高,市场调查结果显示:潍坊市现有多个项目正在开发或亟待推出,市场定位同质化严重,竞争激烈。,老城区在租/售及即将推出集中商业体量统计,备注：以上商业规模统计主要为零售商业，不包含如中亚商贸城、山东半岛等专业市场体量。,2.2.2 零售商业现状特点,2.2 潍坊零售商业调研分析,page 23,以销售为主,销售周期长,老城区在租/售及即将推出集中商业售价,现有销售项目单铺面积普遍较大,总价高(多以1-2或1-3层联体销售)； 营销意识淡薄,营销策略简单，以直接销售为主； 现有大量的空置商业使投资客降低商铺投资热度，转向住宅投资市场;,备注：以上数据来自美格行市场调研。,2.2.2 零售商业现状特点,2.2 潍坊零售商业调研分析,page 24,本地品牌超市追逐度高,佳乐家部分门店与外来超市品牌布点图,a,b,c,d,e,f,备注: a福寿西街店 b四平路 c福寿东街店 d新华店 e东风东街店 f胜利东街店 g潍州路尚城店,根据调研，国际品牌超市如沃尔玛、佳世客、乐购等经营状况一般，本地品牌超市佳乐家布点密集、经营状况良好，扩展力度大，较受市民喜爱；,g,佳乐家,2.2.2 零售商业现状特点,2.2 潍坊零售商业调研分析,page 25,2.2.3 零售商业发展趋势,潍城商圈： 商业龙头地位不可动摇，现有配套设施的不断老化，需要升级换代，另外，市场大量的空置商业，需要经过较长的时间消耗； 新华路商圈和高新商圈： 配套设施逐步完善，区域商业中心地位巩固；,2.2 潍坊零售商业调研分析,page 26,2.3 潍坊专业市场调研分析,2.3.1 现有主要专业市场分析,星河国际轻纺城,潍坊茶城 潍坊茶叶批发市场,北王茶城,潍坊小商品城,豪德小商品城,豪德彩虹广场,华都家居博览中心,本项目,小商品市场,纺织品市场,茶叶市场,家居建材市场,五金市场,广丰家居城,潍坊现有主要专业市场布局,page 27,2.3.1 现有主要专业市场分析,小商品类,潍坊小商品城,潍坊豪德小商品城,潍坊义乌小商品城,经营状况良好 无空铺，原有商户绝大部分无搬迁意愿,经营状况较差 体量较大，空置率高，销售情况良好,开业时间较短，前景不明朗 业态单一，以服装为主，目前空置率较高,page 28,潍坊小商品城地理位置优越，人流旺盛，经营成熟，是潍坊市知名度最高的小商品批发中心。 市场年限久远，物业陈旧，经营环境较差。虽有传闻不久后将拆迁，但据访谈，商户普遍认为近期拆迁可能性不大。 皮具箱包商户共约60家，主要在1楼和4楼，产品档次低，影响力小。,2.3.1 现有主要专业市场分析,小商品类,潍坊小商品城,page 29,小商品城购买客户主要来自获得拆迁补偿的原村民。其针对搬迁村民有资金、无资产、无固定工作的特点进行营销宣传，取得良好效果。 小商品城单铺面积小、总价低、精装修的产品特点，有效降低了购买客户投资门槛。 村民大多没有经营能力，但在市场强制开业要求下仓促应付，造成开业的虚假繁荣表象，后期运营堪忧。,小商品类,潍坊豪德小商品城,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 30,目前营业率约50%，1楼基本满租，空置主要集中在2、3层，4楼为餐饮娱乐等配套业态。 现有商户以本地小商品商户为主，“加盟义乌”目前仅限于概念，实际义乌商户较少。 开发商在山东具有一定实力，目前仅销售1楼，做出持续经营的姿态。目前取得良好效果。,小商品类,潍坊义乌商贸城,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 31,茶叶类,潍坊茶叶批发市场,潍坊茶城,北王茶城,经营状况良好 开业最早，面临拆迁可能，商家有较强的搬迁意愿,经营状况良好 2008年开业，依托老市场兴建，生意好，无空铺,经营情况良好 2009年开业，位置相对较偏，招商情况良好,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 32,潍坊茶叶批发市场是潍坊及周边城市最大的茶叶批发中心，辐射范围包括整个潍坊市，但以下辖县市为主。 茶叶市场设施陈旧，内部交通不便，近期存在拆迁可能（火车站南广场改造项目）。经初步访谈，商户有升级配套设施的意愿。 茶叶市场商户对北王茶城、山东半岛茶城认可度较低，但对市场隔壁的潍坊茶城和高家楼村地块认可度很高，多数商户表示关注已久。,茶叶类,潍坊茶叶批发市场,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 33,潍坊茶城紧邻老茶叶市场，整体规模也较小，属于市场跟随者。商户也多来自在老市场找不到铺面或铺面不够的商户。 现有市场商户对北王茶城、山东半岛茶城持认可度较低，比较认同高家楼村地块（与老市场商户态度相同）。,茶叶类,潍坊茶城,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 34,北王茶城开业4个月至今，已有80多家茶叶商户（包括茶具、包装等相关商户），招商相对比较成功。 经访谈得知，现有商户主要来自外地及本市原在市中心经营的茶商。来自青年路老茶叶市场和潍坊茶城的商户较少。 据现有商户介绍，茶城生意尚可。选择北王茶城，一是因为在老市场找不到店面，或觉得老市场硬件设施太差，二是因为北王茶城租金低廉。,茶叶类,北王茶城,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 35,五金、建材类,潍坊豪德彩虹贸易广场,豪杰五金机电城,潍坊豪德精品陶瓷城,经营状况最好， 开业最早，知名度高，客户认可度高,经营状况一般， 2007年开业，依傍豪德五金市场，但空置率较高,经营情况良好， 2006年开业，目前空置率高，集中式商业不被认可,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 36,豪德彩虹贸易广场经过5年的发展，已经成为潍坊市最大的五金、机电、建材批发中心，地位难以撼动。 现有商户选择豪德广场，主要是因为其经营成本较低（平均约20元/月/），市场整体规模大（约2000经营户），内外交通方便（内部车道宽10米）。 大部分经营商户以批发为主，对下辖县市企业客户均送货上门，因此并不在意豪德广场位置较偏。,五金、建材类,潍坊豪德彩虹贸易广场,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 37,豪杰五金机电城租金低，规模小，属于市场跟随型。租户多来自在豪德彩虹广场租金压力过大的商户。 豪杰处于潍坊五金、机电专业市场较为集中地区域，租金低廉，但营业率仍不足60%，说明潍坊现有五金市场体量过大，有待消化。,五金类,豪杰五金机电城,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 38,陶瓷城现有商户以个体户为主，连锁经营的品牌较少，整体档次较低。 个体工商经营户对店面形象要求很低，更注重经营灵活性（店面小，租金低，进货出货方便）。 陶瓷城街区式布局的部分承租率较高，集中式布局的部分完全空置，也正是因为个体工商户具有以上所述的经营特点。,建材类,潍坊豪德精品陶瓷城,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 39,家居、纺织类,潍坊华都家居博览中心,潍坊星河国际轻纺城,经营状况一般 体量较大，位置相对较偏，约一半商铺空置,经营状况一般， 2007年开业，纺织品市场规模较大，二期空置率高,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 40,华都家居所处清池地区，是潍坊主要家具产地。 内部圆形场馆建筑面积约5万，承租率约70%。外部环形街铺基本空置，整体营业率不足50%。,家居类,潍坊华都家居博览中心,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 41,潍坊纺织品市场规模大，现有商户约500家，且以批发为主，辐射范围基本覆盖整个华北地区以及西北地区。 原汽车站旁的老轻纺城商户，在开发商星河国际的要求下，已整体搬迁至新的星河国际轻纺城。但新轻纺城仍有约40%的空置率。4楼由于纺织品招商困难，已改为“齐鲁文化古玩城”。 潍坊纺织品市场基本趋于饱和，现有体量有待消化。,纺织品类,潍坊星河国际轻纺城,2.3.1 现有主要专业市场分析,page 42,1、潍坊城区现有专业市场各业态规模大致相当，占比较为平均； 2、小商品、茶叶、纺织品是潍坊专业市场中辐射较广，知名度较高的产业。,2.3.1 现有主要专业市场分析,现有专业市场综述,page 43,2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析,小商品市场,茶叶市场,中亚商贸城,豪德小商品城二期,本项目,潍坊未来专业市场供给布局,地一大道,山东半岛茶城,地一大道,新天地购物广场,尚城建材家居市场,建材家居,2.3 潍坊专业市场调研分析,亿丰时代广场,page 44,案例重点分析,豪德小商品城二期,新天地购物广场,中亚商贸城,山东半岛茶城,地一大道,2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析,page 45,2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析,定位模糊（批发还是零售？）、营销手段的缺失、铺位结构不合理（2、3层连租连卖）是中亚商贸城失败的主要原因。 中亚商贸城地理位置优越，处于火车站商圈核心地带。但开盘2年来，招商率低下，属于较为失败的反面案例。,小商品类,中亚商贸城,page 46,2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析,同温州城定位相似，零售为主； 靠近潍坊百货大楼、中百商场和小商品城，地理位置优越，城市商业核心地段； 一楼街铺单铺面积大，单价高，单套总价均为400万元以上，但开业一两天均已售罄，主要由浙江、福建和江苏等地的投资客购买为主； 内铺销售难度较大，一二层内铺为小铺，三层为大面积铺位。,小商品类,新天地购物广场,page 47,2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析,豪德小商品城二期,豪德小商品城2期位于一期小商品城旁边，目前施工已处于地下工程阶段，预计2年内入市。定位、售价等未知。,小商品类,page 48,2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析,地一大道,人和商业集团于2009年7月，以4.6亿元收购潍坊风筝广场地下和火车站旁中亚商贸城地下商业，共约14.5万。 地一大道目前销售率和招商率均较为低下，主要原因有：1、潍坊市民对地下商业接受度不高；2、地一大道定位为服装、小商品零批市场，在竞争激烈的潍坊小商品市场无明显优势。,小商品类,page 49,2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析,山东半岛茶城,单铺面积过大，3层连卖，导致总价过高，增加了销售难度。且茶商普遍认为3层实用性不强，2层即够用。 停车场设在地下，而茶商的货车普遍不习惯在地下停车。 山东半岛茶城规划设计、营销手段落后，销售率和招商率都极低，属于较为失败的案例。,茶叶类,page 50,2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析,潍坊未来专业市场供给统计,page 51,2.3.2 潍坊未来专业市场供给分析,未来2年内： 小商品市场供给量约29.5万，定位同质化严重，导致竞争激烈，招商率、销售率低。 潍坊小商品市场竞争激烈，市场风险较大； 皮革市场供给量约4万，均分布于小商品市场，无专业皮革市场，皮具皮革区域招商率低。就现有潍坊皮革市场分析，未来开发同类型项目风险较大； 茶叶市场未来供给量仅山东半岛茶城，约6万，且由于其自身原因造成其目前招商及销售不理想的局面。但从整体市场现状分析，由于潍坊多个老茶叶市场面临调整及搬迁以及山东对茶叶需求的不断增加，相信对于潍坊未来茶叶市场的开发将提供一个较好的发展机会。,page 52,2.4 潍坊商业发展综述,传统零售商业主要以潍城区铁路以北为核心商圈，商业氛围成熟，随着老城区配套设施的不断老化及升级空间有限，未来城市核心将往奎文区发展； 现有零售商业空置率较高，预计未来商业供给量不断增大，市场将需要较长时间消耗； 潍坊现有专业市场主要分布于火车站、汽车站周边，或经济开发区、高新开发区、潍坊铁路以南等城市边缘地带。经营业态种类较多，但定位同质化严重； 市场已建或在建专业市场体量较大，空置率高，未来市场竞争激烈。,page 53,3.1 零售商业可行性论证 3.2 专业市场可行性论证 3.3 项目发展方向初步建议 3.4 功能布局及建筑规划建议,part 项目发展方向探讨,page 54,潍城区现有或即将有大量大型集中商业推出市场，市场竞争激烈；现有的商业体量需要未来一定时间消耗；,潍城区商业以铁路为分界，南北商业水平悬殊大，铁路以北是潍坊核心商业区，铁路以南为商业发展盲点，商业氛围浅薄，传统零售商业发展缓慢，商业配套尚不成熟；,本项目地处铁路以南，商业地段优势不明显；,项目适宜开发小型零售商业（社区商业）,零售商业主要特点：,本及项目为大型城中村改造项目，项目周边规划有大量住宅楼，社区配套商业的发展将成为必然，,项目不适宜开发大型零售商业（大型购物中心）,与项目相关联分析：,3.1 零售商业可行性论证,3.1.1 社区商业可行性分析,page 55,三种类型社区商业形成的基本条件为：,项目及周边现状较为符合外向型社区商业的基本条件；,3.1 零售商业可行性论证,3.1.2 社区商业类型判断,page 56,3.1.3 社区商业开发规模预测,根据我司研究成果，外向型社区商业的商业与住宅面积比5%。项目住宅规划面积约30万。,由上可知，地块商业面积可大于1.5万平米 (即300,0005%=15,000)，但不应规划过大，以不超过5万为佳，具体需根据项目的地块实际条件及是否引进大型主力店来规划。,3.1 零售商业可行性论证,page 57,专业市场目的性消费较强，对区位地段要求不高，可位于城市边缘位置，但对交通要求较高。,潍坊现有专业市场供给量大，业态丰富，市场竞争激烈，空置率高； 潍坊现有多数专业市场定位同质化或定位模糊，发展商无商业地产开发经验； 潍坊现有多个专业市场面临市场搬迁或改造，市场存在一定机会。,3.2.1 专业市场可行性分析,专业市场主要特点小结：,项目所处地段符合专业市场的基本条件；,与项目相关联分析：,3.2 专业市场可行性论证,通过市场调查分析及与发展商达成共识，在筛除建材、家具、五金、轻纺类等业态后，我司将着重从茶叶市场、小商品市场、皮革市场共三个方向论证专业市场的可行性。,茶叶市场：项目所处位置决定其具有发展茶叶市场的市场基础，经营风险较低。 小商品市场：利于销售、招商门槛低，能有效回笼资金，降低开发风险； 皮革市场：目前潍坊没有较为集中的皮革专业市场，当地气候特点决定了其对皮革皮具存在一定需求，具有一定市场发展空间；,page 58,潍坊本地茶叶市场规模统计,3.2.2 茶叶市场可行性分析,3.2 专业市场可行性论证,page 59,潍坊青年路茶叶市场知名度高，影响力大，辐射范围覆盖整个潍坊市。而老市场配套落后，物业陈旧，且面临潍坊火车站南广场改建带来的拆迁威胁，对新的茶叶市场来说，有一定市场机会。 北王茶城偏离茶叶市场商圈核心地段，在没有花大力气进行招商的情况下，仍聚集约80多家茶商，且有20多家来自福建、安徽等地的茶商是第一次进入潍坊市场，说明潍坊茶叶市场对外地茶商存在一定吸引力，新茶叶市场有在外地招商的可行性。 未来供给量仅山东半岛茶城，约6万，且由于其设计规划未契合茶商实际需求、总价过高、营销手段缺失等原因，造成其目前招商及销售不理想的局面。,3.2.2 茶叶市场可行性分析,潍坊本地茶叶市场机会分析,page 60,3.2.2 茶叶市场可行性分析,潍坊本地茶叶商户访谈记录,page 61,3.2.2 茶叶市场可行性分析,page 62,共访谈茶叶商户：16家 有意向：13家 无意向：0家 看情况：3家,潍坊本地茶商对项目定位为茶叶市场认可度很高，达到81%，表示看情况的商户约为19%，没有无意向商户。项目定位为茶叶市场，风险较低。,茶叶商户访谈总结：,3.2.2 茶叶市场可行性分析,page 63,本地茶商普遍认为，潍坊茶叶市场存在较大空间。对本项目定位为茶叶市场认可度较高，市场风险较小。 相对于北王茶城和山东半岛茶城，本项目在区位、交通、认可度方面优势较为明显。 茶商对铺位基本需求：结构以2层街区式建筑为宜，一层经营，二层办公、仓储用；单层面积约50，总价60万以内为宜；地面停车，停车场开阔；市场内部交通便利，方便运输货车出入。,茶叶商户访谈启示：,3.2.2 茶叶市场可行性分析,page 64,我司认为：本市场地处潍坊传统茶叶市场商圈核心地段的、不可复制的区位优势，和成熟的规划设计、招商营销手法，是山东半岛茶城无法比拟的竞争优势。 山东半岛茶城将不足以成为项目的竞争对手！,山东半岛茶城,本市场,3.2.2 茶叶市场可行性分析,茶叶市场竞争分析,page 65,茶叶业态可行性判断,商家认可度对潍坊茶叶市场商户访谈得知，本地茶商对本市场定位为茶叶认可度较高。,市场竞争青年路老茶叶市场知名度高、影响力大、辐射范围广，本市场紧邻老市场，区位优势、交通优势明显。,市场机会潍坊茶叶批发市场近期即可能进行拆迁，针对老市场商户进行招商、销售，存在一定市场机会。,3.2.2 茶叶市场可行性分析,page 66,美格行认为：茶叶市场存在一定市场机会，且项目区位优势、交通优势明显，定位为茶叶市场商家认可度较高，风险较小，发展机会较大。,茶叶业态可行性判断,3.2.2 茶叶市场可行性分析,page 67,相关业态延伸,3.2.2 茶叶市场可行性分析,糖烟酒副食品 与茶商访谈得知，茶叶与糖烟酒副食品属于互补业态，可规划于同一市场经营。 潍坊现有副食品批发市场经营年限久远，物业陈旧落后，有改造升级的需求和趋势。,page 68,潍坊副食品批发市场经营年限久远，物业陈旧落后，有改造升级的需求和趋势。 现有副食品商家经营状况较好，但表示：陈旧的物业和交通状况，已经限制了市场的进一步发展。,副食品类,潍坊副食品批发市场,3.2.2 茶叶市场可行性分析,page 69,相关业态延伸,3.2.2 茶叶市场可行性分析,餐饮、休闲 项目紧邻白浪河景观带和潍坊湿地公园，拥有良好的旅游景观资源，具备发展餐饮、休闲业态的有利条件，如茶楼、酒楼、茶文化馆等。,page 70,3.2.2 茶叶市场可行性分析,白浪河夜景,白浪河景观,page 71,城区区域市场内，小商品市场规模过大，招商率低，竞争形势激烈。,潍坊本地小商品市场规模统计,3.2.3 小商品市场可行性分析,3.2 专业市场可行性论证,page 72,除潍坊小商品城由于经营年限久远、影响力大而经营良好，其他新建小商品市场招商率普遍偏低，经营堪忧。 潍坊小商品城有拆迁的传闻，但根据访谈，现有商户普遍反应近期拆迁的可能性不大。对于其他小商品市场来说，并不存在明确的市场机会。 现有及在建小商品市场规划落后，定位混乱，服装鞋帽类业态占市场比例约50%，体量大，业种单一，小商品市场概念模糊；,潍坊本地小商品市场分析,3.2.3 小商品市场可行性分析,page 73,3.2.3 小商品市场可行性分析,潍坊小商品城业种个数分布统计表,备注:1、其他类含小超市、便利店、茶轩、物流、餐饮等; 2、四楼除规划部分皮具类商家,其他均作仓库使用。,page 74,潍坊小商品城业种个数比例分布,3.2.3 小商品市场可行性分析,page 75,潍坊义乌商贸城业种个数分布统计表,备注:1、其他类含小超市、便利店、茶轩、物流、餐饮等; 2、四楼不规划小商品业态,以餐饮、休闲娱乐等大面积业态为主。,3.2.3 小商品市场可行性分析,page 76,潍坊义乌商贸城业种个数比例分布,3.2.3 小商品市场可行性分析,page 77,尚美佳小商品城加盟义乌小商品城，销售和招商卖点都主打“义乌”牌，取得良好效果。 尚美佳小商品城商户（包括皮革皮草商户）以零售为主，客源主要为南通及下辖县市市民。,外地小商品市场借鉴南通尚美佳小商品城,小商品类,3.2.3 小商品市场可行性分析,page 78,南通尚美佳小商品城业种个数比例分布,与潍坊传统小商品市场相比，玩具、文具、文体用品、副食品等业态在义乌式小商品市场内所占比例明显较高。,3.2.3 小商品市场可行性分析,page 79,童装,玩具,文体用品,眼镜,文具,工艺品,通过与义乌国际商贸城、南通尚美佳小商品城等义乌式小商品城的对比分析，我们发现，潍坊现有小商品城以下业态较为缺乏：玩具、童装等儿童用品，文体用品，眼镜，工艺品。,3.2.3 小商品市场可行性分析,现有市场空缺业态,page 80,3.2.3 小商品市场可行性分析,潍坊小商品市场竞争激烈，存量市场和增量市场均面临招商、销售率低，经营困难的局面。 潍坊现有小商品市场定位同质化严重，在儿童用品、文体用品、眼镜等业态方面还存在一定的市场空间。但儿童用品、文体用品等并非小商品主流业态，难以形成一定的影响力，操作难度较高。,潍坊小商品市场机会分析,page 81,潍坊小商品城 中亚商贸城 地一大道 新天地购物广场,我司认为：本市场偏离潍坊现有小商品核心商圈，相对于中亚商贸城、地一大道等竞争性项目来说，区位、交通、商业环境等各方面均处于劣势。,3.2.3 小商品市场可行性分析,小商品市场竞争分析,小商品核心商圈,page 82,存量现状除潍坊小商品城外，其余小商品市场招商和经营均较为困难。,市场竞争项目位于铁路线南，与中亚商贸城、地一大道等竞争性项目比较，无明显区位优势和交通优势。,市场机会现有小商品市场服装业态比例过大，属于结构性过剩，在其他小商品业态方面仍有市场机会。,小商品业态可行性判断,3.2.3 小商品市场可行性分析,page 83,美格行认为：潍坊小商品市场体量大，定位同质化严重，市场竞争激烈。虽然在部分非主流小商品业态方面存在一定的市场空间，但进入风险较大，难度较高。 因此，不建议项目发展小商品业态。,小商品业态可行性判断,3.2.3 小商品市场可行性分析,page 84,潍坊本地皮革市场规模统计,3.2.4 皮革市场可行性分析,3.2 专业市场可行性论证,page 85,潍坊目前没有专门的皮革市场，现有皮具箱包类商户主要分布在各小商品城，皮鞋皮草类商户主要分布在大型百货，如中百、潍百、世纪泰华，市民皮革皮草消费渠道较窄； 潍坊整体在营皮革商户经营状况一般，在招商项目招商率偏低。,3.2.4 皮革市场可行性分析,潍坊本地皮革市场机会分析,page 86,从潍坊现有商户访谈判断：本地商户对本项目认可度较低。,3.2.4 皮革市场可行性分析,潍坊本地皮革商户访谈记录,page 87,无锡皮革城以零售为主，主要客源来自无锡及周边城市市民，以及来锡游客。 无锡皮革城物业设施先进，铺位面积普遍为200左右，装修格调较高，整体类似于购物中心，定位明显偏向于零售市场。,皮革类,外地皮革市场调研分析无锡皮革城,3.2.4 皮革市场可行性分析,page 88,整体访谈得知：无锡皮革城商户对北方市场信心有限，对潍坊皮革市场兴趣不大。,3.2.4 皮革市场可行性分析,page 89,招远金都皮革城商户80%来自海宁，货源大多来自海宁皮革城。仅约30%为厂家直营，即从厂家拿货。 招远皮革城客源主要来自青岛（包括私家车主和旅游客）及烟台、东营等周边城市。 招商政策优惠、与旅行社合作、推广力度大，是招远皮革城取得成功的主要原因。,皮革类,外地皮革市场调研分析招远皮革城,3.2.4 皮革市场可行性分析,page 90,3.2.4 皮革市场可行性分析,page 91,整体访谈得知：招远皮革城商户对招远皮革城认可度较高，对潍坊皮革市场兴趣不大，认为距离太近。,3.2.4 皮革市场可行性分析,page 92,海宁皮革城以批发为主，主要客源为外地经销商，零售客源主要是外地游客。 海宁皮革城一期开业15年，租金高，生意稳定，多为有实力有品牌的厂家直营店，对外地新市场兴趣不大。二期鞋业广场、皮草广场开业2年多，租金较低，生意一般，多为经销商，对外地市场兴趣较大。 海宁皮革城批发覆盖全国各地，零售则以江苏、浙江、福建为主，通过与旅行社大力合作的形式，带来零售客源。,皮革类,外地皮革市场调研分析海宁皮革城,3.2.4 皮革市场可行性分析,page 93,综合整体访谈得知：海宁皮革城一期商户对外地市场兴趣有限；二期鞋业广场、皮草广场商户对北方市场兴趣较大，将会是后期招商的重点客户群。,3.2.4 皮革市场可行性分析,page 94,海宁皮革城以批发为主，外地其他皮革城均以零售为主。外地皮革城商家以海宁商户居多，且大多是海宁皮革城商家的亲戚、朋友等，相对来说，较晚进入皮革经销行业，也都是在海宁皮革城拿货。因此，海宁皮革城商户对本项目是否有兴趣，是项目招商成败需要关注的重点。 由商户访谈得知：初期招商关键在于优惠政策、广告推广力度、营销手段（如往返海宁大巴车等），后期经营关键则在市场营销手段，如与旅行社的大力合作，广告的持续推广，节假日的营销推广活动等。,皮革商户访谈启示：,3.2.4 皮革市场可行性分析,page 95,由商户访谈得知：商户可以接受销售商铺再返租的方式，但返租时间要长（3年以上）。但皮革商户普遍不会购买商铺，商铺买家将以投资客为主。 由商户访谈预测，如果优惠政策合适，营销手段合理，大致可吸引海宁商户约150200家。按100/户估算，首批招商可消化皮革业态面积约2万。 考虑预留一定面积进行后期规模扩大和业态调整，项目皮革业态规模以4万为宜（约400家皮革、皮草、箱包、鞋类商家）。,皮革商户访谈启示：,3.2.4 皮革市场可行性分析,page 96,海宁皮革城与全国各旅行社签订了长期合作协议，以每位游客12元的报酬，吸引旅行社将游客引导至海宁。,招远皮革城开业当天，各地合作旅行社共来了旅游大巴196辆，场面极大。,3.2.4 皮革市场可行性分析,page 97,竞争优势： 潍坊市为地级市，区域消费力大于作为县级市的招远。 潍坊地处山东腹地，对外交通优越，2小时交通圈覆盖青岛、淄博、东营等城市；招远地处山东半岛一角，交通辐射面有限。 潍坊距离山东皮草主力消费城市青岛约1.5小时车程，相对于招远较近。 竞争劣势： 招远皮革城作为山东地区第一个主打“海宁”概念的皮革市场，运营较为成功，抢占了市场先机，对本项目会形成一定威胁。 滨州和青岛即将有新的大型皮具市场抢先于项目推出,对项目造成威胁.,招远皮革城,2.5小时,1.5小时,山东省皮革类专业市场竞争不断加大,项目皮具定位应立足于潍坊市场,规划面积不应过大.,3.2.4 皮革市场可行性分析,皮革市场竞争分析,page 98,市场竞争招远、滨州、青岛等地已建和规划建设中的皮革市场，对本项目构成一定的竞争威胁。,市场风险潍坊市民消费能力有限，且皮草制品季节性、流行性强，风险较大。且皮革招商以海宁商户为主，方向明确但目标单一，招商存在一定风险。,市场机会潍坊现无专业皮革市场，市民皮革消费渠道窄，存在一定市场空间。,皮革业态可行性判断,3.2.4 皮革市场可行性分析,page 99,美格行认为：项目发展皮革业态存在一定市场空间，但招商风险较高，市场竞争威胁较大。 就潍坊现有皮革市场发展状况而言，项目发展皮革业态风险性较高；但从区域气候特点及市场空间分析，皮革业态具有一定的发展机会。 项目的招商成败很大程度上取决于海宁商户的进驻情况，招商风险较高。,皮革业态可行性判断,3.2.4 皮革市场可行性分析,page 100,专业市场可行性论证结论,3.2 专业市场可行性论证,茶叶： 茶叶市场存在一定市场机会，且项目区位优势、交通优势明显，定位为茶叶市场商家认可度较高，风险较小，发展机会较大。 小商品： 潍坊小商品市场体量大，定位同质化严重，市场竞争激烈。虽然在儿童用品、文体用品等非主流小商品业态方面存在一定的市场空间，但进入风险较大，难度较高。 皮革皮具： 项目发展皮革业态存在一定市场空间，但招商风险较高，市场竞争威胁较大。,page 101,优势（strength）,劣势（weekness）,机会（opportunity）,威胁（threaten）,项目swot分析,项目swot分析,紧邻火车站、汽车联运站和机场，快速交通十分便利； 处于潍坊传统茶叶市场商圈核心地段，区位优势明显； 靠近白浪河湿及地公园,景观资源好； 商业地块方正，沿街面长，临城市主干道青年路； 发展商有开发商业地产经验，实力雄厚。,项目周边商业氛围不浓，人口稀疏； 青年路的拓宽及现有铁路对前往项目地人流有阻隔影响； 周边火车站南广场等尚未启动，规划利好尚无法呈现。,政府对火车站南广场的改造、青年路拓宽和湿地公园打造； 现有茶叶市场、潍坊小商品市场的拆迁改造； 潍坊目前没有专业皮革市场。,面临潍坊老城区先行项目如山东半岛、中亚商贸城、新天地购物广场等的威胁； 面临同片区新建项目如浅水湾商业的威胁； 潍坊老茶叶市场和小商品市场迟迟不改造，或就地改造升级。,项目swot分析,3.3 项目发展方向初步建议,page 102,3.3 项目发展方向初步建议,综合以上可行性论证及项目swot分析，初步建议项目按以下两个方案定位规划：,page 103,3.4 功能布局及建筑规划建议,3.4.1 稳健型建筑规划布局,茶叶市场 社区商业,社区商业,社区商业,社区商业,茶 叶 市 场,方案一：,社区商业,社区商业,建筑规划整体思路,规划原则：最大化迎合商户需求，保障后续销售及经营可行性，项目整体规划为组团街区式商业布局，建筑结构以两层为主； 街区式专业市场便于销售，且后续商家经营； 经访谈得知：茶商对街区式商业布局接受度很高，层数要求以2层为宜。 潍坊市现有茶叶市场：潍坊茶叶批发市场、潍坊茶城、北王茶城，均为街区式商业布局。 社区商业部分规划为一层，提高层高（可做隔层），以达到“买一层送一层”的营销概念； 茶叶市场规划两层，一二层连体销售；,150米,400米,青 年 路,老茶叶市场,page 104,无锡新世界国际纺织城,2层街区式商业布局示意图,海宁皮革城原辅料市场,3.4.1 稳健型建筑规划布局,page 105,3.4.1 稳健型建筑规划布局,案例参考,街区式布局的茶叶市场已非常成熟，茶商和消费者对此接受度较高，在全国各地均有成功案例。,广东佛山凯民茶博城,page 106,3.4.1 稳健型建筑规划布局,案例参考,广东佛山凯民茶博城,凯民茶博城在建设之初即得到了佛山市、南海区、大沥镇在税收、工商管理、土地使用等方面的大力支持。 广州、佛山为华南地区茶叶主要消费地，2007年华南地区茶叶市场零售总额超过150亿元，其中佛山及广州占有21%，零售总额达到32亿元。,page 107,3.4.1 稳健型建筑规划布局,案例参考,广东佛山凯民茶博城,内部通道,二层挑檐,二层挑出约1米,次街宽18米,page 108,3.4.1 稳健型建筑规划布局,案例参考,广东佛山凯民茶博城,临街外墙面广告,建筑四边楼顶广告,page 109,3.4.1 稳健型建筑规划布局,案例参考,广东佛山凯民茶博城,铺位内部装修效果,铺位外部装修效果,page 110,社区商业,社区商业,社区商业,茶 叶 市 场,社区商业,社区商业,方案一各项规划指标,3.4.1 稳健型建筑规划布局,page 111,3.4.1 稳健型建筑规划布局,铺位大小、层高建议社区商业,潍坊润扬新城,深圳万科金域华府,社区商业建议为单层，层高5.8米，营造出“买一层送一层”的营销概念，可适当提高售价,page 112,3.4.1 稳健型建筑规划布局,铺位大小、层高建议专业市场,选取潍坊各茶叶市场作为参考案例：,潍坊茶城,北王茶城,page 113,3.4.1 稳健型建筑规划布局,标准铺面开间35米，1楼进深7米；2楼临街挑出0.8米，即进深7.8米； 建议1楼层高为4米，2楼层高为3米； 单铺实用面积4574（1、2楼面积总计），实用率按80%计，则单铺建筑面积约5692，符合茶商实际需求。,根据茶商普遍反应，建议店面开间45米，层高4米以上，需求面积约100以下（上下两层）。,28,31,铺位大小、层高建议专业市场,page 114,建议项目主街宽14米，次街宽8米（包括人行道两侧各1米）； 建议项目设置为地面泊车，包括次街两侧（主要是私家车）和门前广场（主要是货车）。,选取潍坊城区主要街区式专业市场作为参考案例：,内部交通规划及泊车设置建议,3.4.1 稳健型建筑规划布局,page 115,豪德彩虹广场主街,北王茶城次街,街区式商业建筑街道,3.4.1 稳健型建筑规划布局,page 116,海宁皮革城原辅料市场 门前广场泊车,潍坊茶叶批发市场 次街泊车,街区式商业建筑地面泊车,3.4.1 稳健型建筑规划布局,page 117,广告位设置建议,3.4.1 稳健型建筑规划布局,茶叶商户对广告位要求较低，一般以店名招牌为主。 建议市场以统一形象规划广告位。,佛山凯民茶博城 沿建筑四边的楼顶广告,无锡新世界国际纺织城 统一门面形象,page 118,page 118,3.4 功能布局及建筑规划建议,3.4.2 积极型建筑规划布局,茶叶市场 皮具市场 社区商业,方案二：,建筑规划整体思路,规划原则：保障茶叶市场和社区商业的稳定收益，挑战风险较大但市场有一定机会且收益较高的皮具市场； 社区商业部分规划为一层，提高层高（可做隔层），以达到“买一层送一层”的营销概念； 茶叶市场规划两层，一二层每层层高为5.8米。分开独立销售；,page 119,方案二各项规划指标,3.4.2 积极型建筑规划布局,page 120,page 120,人流动线设计,3.4.2 积极型建筑规划布局,皮具市场 （备选：小商品、餐饮休闲娱乐）,商场出入口共规划四个，如图所示； 地下规划三个停车场出入口，分别如图所示；