8月石家庄华鑫商业项目定位与营销策略提报.ppt

华鑫商业项目定位与营销策略提报,2011年8月,第一部份：项目定位探讨,1、北国商圈商业分析,本项目地理位置示意图,北国先天下业态配比,北国商城业态配比,北国东尚mall业态配比,大洋百货业态配比,勒泰中心业态配比,新源nasa业态配比,调查观点： 1. 北国商圈作为石家庄影响力最大的商圈，商业氛围良好，消费人群及消费能力最旺盛； 2. 作为石家庄消费力最旺综合性商业区域，区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所； 3. 儿童市场呈现出：消费场所少、业态经营单一、市场狭窄的特点。,定位方向： 1. 商圈内百货类商业已趋饱和，且本项目体量不适宜做百货主题商城成为定位主线 2. 区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所儿童、青少年、家庭生活配套服务类主题商城成为定位方向 3. 儿童市场呈现出：消费场所少、业态经营单一、市场狭窄的特点以儿童、家庭生活服务产业为鲜明主题的商城成为定位要点,2、本案定位探讨,本项目定位遵循原则： a、紧跟当前市场火爆业态，同时结合周边物业进行前瞻性规划； b、补充当前市场空白产业，最大化降低项目入市风险；,本项目的定位方向： 少儿产业、少儿品牌旗舰、家庭式消费产业,本案定位：华北首家家庭亲子游乐产业高地,定位优势： 1、紧跟当前市场主流成熟业态，降低入市风险； 2、补充当前市场空白，为商业火爆打下基础； 3、与北国、新天地等已成型商业形成错位竞争，最大限度的降低风险。,消费力研究： 1、直接消费北国商圈消费力保证； 2、转移消费市场空白带来的潜在附加消费； 3、未来商圈潜在消费勒泰、北国女人世界开业带来的补充消费；,形象定位：省会唯一家庭式少儿主题欢乐城 唯一儿童主题欢乐城、唯一家庭主题欢乐城、唯一家庭消费全业态商城,3、项目各楼层具体定位,-1f：家庭主题餐饮及休闲餐饮,1f：一线品牌旗舰店,2f：少男少女品牌旗舰店,3f：育婴、女人风尚服饰店,4f：儿童玩具自选超市,5f：电玩娱乐城,各楼层具体定位,6f：益智俱乐部,-1f：家庭主题餐饮及快餐 主要消费人群：家庭、父母带孩子、年轻时尚一族,1f/2f：儿童、青少年服饰、玩具、摄影、教育旗舰店 消费人群：家庭、318岁少儿及其父母,3f：育婴产品、女人风尚街区 消费人群：家庭、13岁育婴产业、带孩子逛街的父母,4f：儿童玩具自选超市 消费人群：家庭、312岁少儿及父母,5f：益智、时尚电玩娱乐城 消费人群：616岁少儿、家庭、时尚青年一族,6f：益智俱乐部 消费人群：616岁少儿、家庭、时尚青年一族,812f 主楼定位： 中央总部级写字楼 定位由来：a、单层面积482平米，适合企业总部；2、合计5层的可销售面积，城市中心稀缺价值；3、总部级，能够全面提升此类产品价值，理由实现销售溢价。,第二部份：项目价格定位,1、销售方式确定,可选择销售方式： a、根据实际使用进行分割，按照单位面积价格进行销售 问题：铺位总价较高，对购买者的资金要求较大，销售会较为缓慢。 优势：后期经营管理可以直接委托物业管理公司。 b、销售分割式产权 问题：后期必须统一经营管理 优势：购买者资金要求较低，具备广阔的客户群，销售进度相对第一种方式较快。,销售方式定位： a、负一层至4层直接销售产权 b、五层至六层返租销售,2、销售价格定位,负一层至四层销售基价计算： -1-4层销售均价计算：市场单位面积年租金 预期12年收回成本期限=35000元/ 5-6层销售均价计算：市场单位面积年租金 预期12年收回成本期限=15000元/ 华鑫整体均价计算：约29000元/,五层至六层返租销售价格：,实行五年返租，每年返租的比例依次为总房款的10%、10%、12%、12%、14%，合计58%。 前二年租金一次性返还，直接冲抵总房款。 5、6层返租销售价格分别为：39000元/ 、32000元/,北裙楼销售价格：,根据项目进程，北裙楼销售价格按照南裙楼单价基础增长10%的比例。,八层至十二层写字楼销售价格：,中央总部写字楼销售价格预期：8500元/平米,3、整体销售额测算,4、运营方式,运营方式,购买客户,开发商,租赁方/自营,委托 经营管理公司,第三部份：项目销售执行策略,品牌招商执行策略： 1.利用我司所积累的商户品牌资源，同时面向国内一线各类品牌（成人、商务服饰）进行招商； 2. 商户选择列举：原世贸名品商户、国内一线商务服饰、国内一线成人品牌服饰,四、销售政策及销售步骤 销售付款政策： 1. 一次性付款全款：定金一万，7日内缴清全款。 2. 分期付款：定金一万，首付60%，