武汉商业市场概览70p.ppt

武汉商业市场概览,2011.01 | page 2,section 1,城市、经济与房地产,目录,section 2,商业市场研究,section 3,友希服务代表项目,section 4,在汉日本企业概况,2011.01 | page 3,城市、经济与房地产,section 1,2011.01 | page 4,城市、经济与房地产,1.1 武汉战略发展规划 1.2 武汉城市功能规划 1.3 武汉宏观经济指标分析 1.4 武汉经济发展分析 1.5 武汉人口概况分析 1.6 武汉房地产概况分析 1.7 小结,section 1,2011.01 | page 5,1.1 武汉战略发展规划,武汉城市圈位于中部各省的中央位置，纵横战略发展带的交汇处，其核心地位明显； 武汉作为1+8城市圈的核心，主要发展制造业、高新技术产业、现代物流产业、现代金融产业； 武汉城市圈的规划，使得武汉周边八大城市成为武汉经济腹地，武汉经济发展将有更为广阔的空间； 武汉华中地区最大都市及中心城市，中国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽，现被国家认定为国家级中心城市。,1+8武汉城市圈,上海,2011.01 | page 6,武汉市整体规划以圈层发展、组团布局的形式由中心主城区向外扩展,主城,主城,吴家山新城,豹獬新城,军山-黄陵新城,1.2 武汉城市功能发展规划,cbd,2011.01 | page 7,武汉是华中最大城市，长江中下游特大城市，在华中地区处于交通、经济、产业的核心位置； 武汉与北京、上海、广州等一线城市相比，经济体量相对较小，但发展迅速较快； 武汉与其他中部省会城市相比，经济体量较大，发展速度较为平稳； 2010年度武汉gdp达5515.76亿人民币，跨入万亿元gdp城市行列，人均gdp达到10万元，财政收入超过2500亿元,gdp比较分析,1.3 武汉市宏观经济指标分析,2011.01 | page 8,武汉社会消费品零售总额与一线城市相比有一定的差距； 武汉经济增长率处于较高水平，表明武汉居民消费能力提升速度较快,对武汉商业发展有促进作用；,社会消费品零售总额,1.3 武汉市宏观经济指标分析,2011.01 | page 9,可支配收入与支出,武汉近五年城市居民月可支配收入与月消费性支出统计：,武汉城市居民可支配收入水品与国内一线城市相比仍有较大差距； 武汉城市居民消费性支出占其可支配收入的比例较为稳定，2005年-2009年此比例区间为68%-70%； 2010年武汉人均可支配收入20806元，相当于2006年上海人均可支配收入水平。,1.3 武汉市宏观经济指标分析,2011.01 | page 10,武汉现有产业结构以第二、第三产业为主，其中第三产业占比51%，同时保持较平稳的上升趋势，表明武汉的服务行业已成为支柱行业，利好商业的发展；,产业结构比例及增长,1.3 武汉市宏观经济指标分析,2011.01 | page 11,2009年汉口与武昌、汉阳经济情况对比：,武昌生产、城市居民可支配收入及消费性支出均为武汉三镇之首，因为大专院校和光谷产业聚集及省委政务人群偏多； 汉口社会消费品零售额最高，说明汉口商业聚集，商业消费支出强劲； 汉阳被定为武汉居住新区，城市人口导入和商业消费稍显滞后；,汉口及武昌、汉阳对比分析,1.4 武汉经济发展分析,2011.01 | page 12,2009年，武汉常住人口910万，其中户籍人口835万，在校普通高等学校学生84.6万； 武汉是国内高校学生最多的城市之一，年轻群体庞大是武汉消费者结构的特色之一； 这一人口特征使得武汉形成了一些以年轻人，尤其是在校大学生为主要目标消费群的大型商业体，如世界城光谷步行街；,武汉人口构成统计：,武汉学生人数与各大城市对比：,1.5 武汉人口概况分析,2011.01 | page 13,武汉商品房供应除2008年受金融危机影响略有下降，总体呈上升趋势； 武汉商品住宅价格销售年平均价格逐年上升，2010年上半年住宅均价达到6058元/； 武汉房地产整体现状呈稳步增长态势。,1.6 武汉市房地产发展概况分析,2011.01 | page 14,1.7 小结,武汉经济发展水平、人均消费水平与国内一线城市相比仍有差距，但武汉发展速度较快； 武汉城市、交通规划日趋完善，二线城市和中心城市的商业价值将在近年内有快速提升； 武汉人口以户籍人口为主，流动人口较少，消费稳定性较强；学生人数占总人口的比例较大，武汉商业有较明显的年轻化消费特征； 武昌高校众多，高科技、创意产业较其他片区发达，形成了大量针对年轻消费群体的商业； 武汉房地产发展较为迅速，商品房供求及价格关系较为平稳；,宏观经济 小结,2011.01 | page 15,商业市场研究,section2,2011.01 | page 16,商业市场研究,2.1 武汉商业概况 2.2 汉口商业概况 2.3 汉阳商业概况 2.4 武昌商业概况 2.5 各类型商业调研 2.6 商业市场研究小结,section 2,2011.01 | page 17,2.1 武汉商业概况,武汉传统集中在汉口、武昌的江边区域，逐步向外扩张； 汉口、武昌、汉阳隔江相望，商业功能布局既相互依托，又相对独立，各区分别有核心商业圈，商业区域性特征较为明显；,武汉商业发展轨迹,2011.01 | page 18,规模：武汉主城区零售商业规模约380万平方米（3000以上商业），按照主城区人口550万计算，城区居民人均商业面积为0.69平方米/人； 业态：武汉商业类型以购物中心和百货为主，占总商业规模的50.5%；,商业规模与业态构成,2.1 武汉商业概况,2011.01 | page 19,汉口及武昌的商业规模较大，处龙头地位，代表武汉的商业发展水平； 商圈密集分布于两江三岸，项目所在地白沙洲片区目前无大型集中商业，且离现有各商圈距离较远；,街道口,司门口,光谷,江汉路,汉正街,红钢城,武广,钟家村,徐东,中南,王家墩,王家湾,武昌,汉口,汉阳,沌口,宗关,古田,江滩,武汉商业格局,2.1 武汉商业概况,2011.01 | page 20,汉口商圈主要沿江边、解放大道、中山大道分布，新兴商圈主要向北扩展； 汉口商业类型丰富，涵盖各种档次、各类商品的卖场，是武汉三镇中发展程度最高、最完善的一区；,汉口商业布局,中山大道,解放大道,京汉大道,青年路,古田,竹叶山,汉正街,唐家墩,宗关,江汉路,武广,江滩,大桥,月湖桥,江汉桥,晴川桥,规划商圈,新兴商圈,传统商圈,王家墩,盘龙城,金银湖,2.2 汉口商业概况,2011.01 | page 21,民众乐园,江汉路,万达广场,江汉路商圈大型购物中心、中高档百货分布较为集中，业态功能全面，是武汉城市级商圈,可辐射整个武汉市及周边城市。,汉口代表商圈：江汉路,2.2 汉口商业概况,2011.01 | page 22,新世界百货,庄胜崇光,武汉广场,武展购物广场,武广商圈包含武汉档次最高的商业，大型百货、购物中心密集分布，周边写字楼分布较密集，是中高收入阶层的主要消费地点。,汉口代表商圈：武广商圈,2.2 汉口商业概况,2011.01 | page 23,汉阳商圈分布较少，现有商业主要沿汉阳大道分布； 汉阳经济发展较晚，以工业为主，沌口商圈的形成主要得益于汉阳经济开发区的建设；,汉阳商业布局,规划商圈,新兴商圈,传统商圈,沌口,王家湾,钟家村,三环线,汉阳大道,龙阳大道,2.3 汉阳商业概况,2011.01 | page 24,代表商圈：钟家村商圈,剧场超市,汉阳商场,新世界百货,家乐福,钟家村商圈属传统商圈，离汉口、武昌老商圈距离较近，得益于交通条件的改善，及周边人口的增加，商业发展迅速。,2.3 汉阳商业概况,2011.01 | page 25,代表商圈：王家湾商圈,好美家家居广场,顶琇广场 大洋百货,武汉摩尔城 广百百货,汉商集团21购物中心,王家湾商圈迅速兴起，成得益于汉阳经济的发展，人口的增多，商业服务的需求增大。多个大型百货卖场密集分布，表明各大商家对王家湾片区的发展前景较为看好。,2.3 汉阳商业概况,2011.01 | page 26,武昌现有商圈主要分布于武珞路-珞瑜路以北片区，向东向北延伸，武珞路以南为商业空白； 武昌各商圈的形成主要得益于码头、桥梁、道路的开通； 二环线、三环线、白沙洲大道的开通使得白沙洲片区交通条件大为改善，可能形成辐射范围较大的商圈；,武昌商业布局,红钢城,司门口,洪山广场,中南-亚贸,街道口,光谷广场,徐东,武珞路,中南路,友谊大道,和平大道,大桥,二桥,三桥,天兴洲大桥,规划商圈,新兴商圈,传统商圈,白沙洲,2.4 武昌商业概况,2011.01 | page 27,代表商圈：司门口商圈,解放路,户部巷,民主街,司门口商圈历史悠久，是武昌的老城区，周边人口密度大，同时具备较多的旅游资源优势，使得商圈能保持持续的兴旺。,2.4 武昌商业概况,2011.01 | page 28,代表商圈：中南-亚贸-街道口商圈,中南路写字楼,武商亚贸广场,群光广场,工贸家电,该商圈呈带状发展，从中南路向珞狮路延伸，商业档次逐渐提高。以周边上班的白领、政府机关单位人员、附近居民、周边大学在校学生为主要消费人群。,2.4 武昌商业概况,2011.01 | page 29,代表商圈：光谷商圈,光谷国际广场,光谷广场,世界城光谷步行街,该商圈呈武汉新兴商圈的代表，以从事高新技术产业、金融产业的白领，及众多高校的在校大学生为主要消费群体。,2.4 武昌商业概况,2011.01 | page 30,代表商圈：徐东商圈,欧亚达家居,麦德龙,新世界百货,销品茂,徐东商圈是在长江二桥开通以后形成的年轻商圈，商业密集，辐射范围包括青山区、武昌区，引进大型购物中心及品牌仓储超市后，辐射力有进一步的提升。,2.4 武昌商业概况,2011.01 | page 31,代表商圈：红钢城商圈,青山百货商场,青扬十街,中百仓储,好又多,该商圈呈红钢城商圈位于青山区，主要依托武钢集团及其产业链发展起来，规模较小。,2.4 武昌商业概况,2011.01 | page 32,目前武汉的商圈主要分布在汉口、武昌，商业发展速度较快； 武汉商业业态结构较为完善，表明武汉商业发展较为成熟； 现有商圈各具特色，有一定的独特性吸引人们前来消费，商圈差异化尤为明显，经营状况普遍较好； 除少数商圈（如江汉路、汉正街、武广商圈)，大部分商圈的辐射范围半径约5-10公里，依赖商圈内消费者就近消费习惯，商圈区域性特征明显； 各商圈商铺由于位置条件的差异等因素租金水平差异较大，价格区间为300-1200元/月；,商圈调研 小结,商圈调研小结,2011.01 | page 33,2.5 各类型商业调研,2.5.1 购物中心类商家调研 2.5.2 商业街区调研 2.5.3 百货/超市类商家调研 2.5.4 电器卖场类市场调研 2.5.5 数码广场类市场 2.5.6 家居建材类市场调研 2.5.7 其他市场类商业调研,2011.01 | page 34,徐东销品茂 江汉路万达商业广场 武汉摩尔城 光谷世界城,江汉路 万达广场,武汉摩尔城,光谷世界城,徐东销品茂,2.5.1 购物中心,武汉有四个典型的购物中心，在武汉三镇中都有分布，各自辐射一定范围的消费人群。,购物中心,2011.01 | page 35,徐东销品茂 地处武汉咽喉要地的销品茂，自05年开业至今，已成徐东商圈规模最大，业态齐全的集中商业。为徐东商圈的发展起到决定性的推动作用。,销品茂是武汉第一个象征意义上的购物中心，经过三到四年的市场培育，这种消费形态已逐渐被普通市民接受，现人气旺盛，经营状况较好。,2.5.1 购物中心,2011.01 | page 36,万达商业广场 位于汉口江汉路商业旺区，万达广场由三栋集中商业和两条步行街组成，总规模约13万，是汉口目前最大的购物中心。,万达模式在国内一二线城市屡获成功，以完善的商业配套带动住宅及写字楼品质的提升，同时商业部分亦能获得较高的收益，是较为值得借鉴的综合体开发模式。,2.5.1 购物中心,2011.01 | page 37,武汉摩尔城 位于汉阳王家湾商圈，2010年开业，是汉阳目前最大的购物中心，其中引进的主力店沃尔玛、广百百货、金逸电影城与紧邻的家乐福、大洋百货、环球电影城进行正面竞争。 沃尔玛人气旺盛，a、b栋百货及c栋餐饮娱乐由于新开业，经营状况一般。,外地百货品牌开始越来越多的进入武汉市场，武汉商业发展更多元化、专业化。,2.5.1 购物中心,2011.01 | page 38,光谷世界城 位于五路交汇的光谷广场东，商业规模逾40万。现有一期世界城商业22万，二、三、四期商业在陆续开发建设中，逐渐形成武昌新商圈。,光谷世界城体量巨大，定位清晰，以周边大学生及年轻居民为主要目标消费群，业态、建筑、布局规划都有较强的针对性、引导性，提高消费几率。,2.5.1 购物中心,2011.01 | page 39,江汉路步行街：依托商业发展历史，由政府牵头规划建设的具有武汉历史特色的步行街； 解放路-司门口商业街：由商业历史发展自然形成的商业街区； 世界城-光谷步行街：由地产商开发设计的步行街，与集中商业、公寓、住宅紧密结合；,传统商业街/商业步行街,2.5.2 商业街区,2011.01 | page 40,江汉路步行街与解放路步行街均靠近江边码头，历史悠久，为武汉的传统商业街，辐射范围为武汉市，业种构成主要以服饰、餐饮为主，未来时间内仍为武汉消费的核心商业区。 光谷步行街位于光谷世界城，成为新兴商业区，周边世界城二、三、四期商业开业后，辐射范围及影响力将进一步扩大。,2.5.2 商业街区,2011.01 | page 41,特色街区,武汉天地 花园道街区,2.5.2 商业街区,2011.01 | page 42,2.5.2 商业街区,2011.01 | page 43,2.5.3 综合百货,百货,2011.01 | page 44,备注：以上为实地调研资料，仅供参考。,目前武汉市大型零售业中百货整体经营较好，连锁品牌以新世界百货及大洋百货为主，本地百货代表商家是中商和武广。 目前百货商业网点布点于武汉三镇各个商圈，分布范围较广，发展日趋成熟。,百货整体规模近百万平米，传统商业区内已有多个品牌，认知度高且经营较好。,2.5.3 综合百货,2011.01 | page 45,家乐福（7家） 武商量贩（12家） 中百仓储（17家） 沃尔玛（5家） 易初莲花（3家） 麦德龙（1家） 大润发（1家）,武汉市品牌超市商家整体布点图,2.5.4 品牌超市,超市,2011.01 | page 46,备注：以上为实地调研资料，仅供参考。,武汉大型超市（单店营业面积5000平米以上）整体分布均匀，且都以满足周边消费人群为主。 汉口超市分布密集，而汉阳相对较少，武昌分布适中。 中百仓储和武商量贩布点较多，国外品牌主要布点在重商业圈中心。,超市商家在各个商圈布点均匀，以满足本商圈内居住群日常消费为主。,2.5.4 品牌超市,2011.01 | page 47,国美电器 （发展店）,国美电器 （建设店）,国美电器 （会展店）,国美电器 （水塔店）,国美电器 （中山店）,国美电器 （龙阳店）,国美电器 （白云店）,国美电器 （玉泉店）,国美电器 （中华路店）,国美电器 （临江店）,国美电器 （丁字桥店）,国美电器 （广埠屯店）,国美电器 （徐东店）,国美电器 （中北路店）,苏宁电器 （中山店）,苏宁电器 （江汉路店）,苏宁电器 （解放路）,苏宁电器 （徐东店）,苏宁电器 （水果湖店）,苏宁电器 （丁字桥）,工贸家电 （唐家墩店）,工贸家电 （江岸店）,工贸家电 （万达店）,工贸家电 （世欣店）,工贸家电 （武胜路店）,工贸家电 （解放大道店）,工贸家电 （汉阳大道店）,工贸家电 （徐东店）,工贸家电 （水果湖店）,工贸家电 （中北路店）,工贸家电 （武钢店）,家电卖场以国美、苏宁、工贸等品牌为主，在武汉市布点较为密集。,苏宁电器 （中山店）,苏宁电器 （王家湾店）,2.5.5 家电卖场,2011.01 | page 48,武汉家电卖场分布密集，在人口密集片区多有布点； 苏宁电器、国美电器、工贸家电三大品牌占家电零售市场的绝大部分份额，工贸家电是武汉的本土品牌，广为武汉市民接受；,家电卖场总体量约30万，本土品牌与国内连锁品牌在各个商圈中布点密集，经营竞争较为激烈，辐射各商圈内居住群。白沙洲片区目前尚无品牌电器卖场，市场发展成熟后，此类商家进驻的可能性较大。,2.5.5 家电卖场,家电卖场,2011.01 | page 49,武汉电子数码市场集中在武昌珞瑜路华师路段，是武汉电子数码零售批发最集中的片区。 广埠屯市场辐射范围可达整个武汉市。,2.5.6 电子数码产品市场,电子数码市场,2011.01 | page 50,武汉现有各电子数码市场经营状况良好； 由于武汉高校众多，高新科技产业发达，数码电子类产品需求旺盛；,注：以上数据由美格行项目小组实地调研估算，存在一定的误差,武汉的数码电子产品卖场集中分布于广埠屯，历史悠久，认知度高，另外形成此类专业市场的可能性不大。,2.5.6 电子数码产品市场,2011.01 | page 51,武汉市主要家具建材卖场分布图,2.5.7 家居建材市场,家居建材市场,2011.01 | page 52,武汉家具建材市场分布较广，经营状况较好，发展较为成熟； 武汉现有大型家具建材卖场20多家，加上即将入市的项目，武汉家具建材市场趋于饱和。,注：以上数据由美格行项目小组实地调研估算，存在一定的误差,距本项目地块约2公里处现已建成大型家居建材市场（合富金生），总规模35万，现处于招商阶段，预计明年开业。,2.5.7 家居建材市场,2011.01 | page 53,2.5 各类型商业调研,武汉商业商业项目品类齐全，购物中心、商业街、各种卖场均有分布； 购物中心近年在武汉发展迅速，使武汉整体商业进入新的发展阶段； 超市、家电、家居建材卖场分布广泛，基本满足现有居民生活需要；引进大型超市、品牌家电卖场对项目价值有较大的提升； 特色商业街区作为新兴的商业形式，在北京、上海等一线城市已有较多的成功案例，对周边商业及住宅的品质、档次有较大的提升，对本项目商业部分的业态、建筑设计有参考借鉴意义。,各类型商业调研分析小结,2011.01 | page 54,友希服务代表项目,section 3,2011.01 | page 55,武汉友希服务代表项目,section 3,武汉金家墩项目,万科唐家墩项目,万科长征村项目,3.1 武汉万科唐家墩项目推介 3.2 武汉万科长征村项目推介 3.3 武汉金家墩项目推介,cbd,2011.01 | page 56,区位及基本经济指标 项目地块位于江汉区唐家墩路与发展大道（二环路）交汇处西北角，毗邻汉口火车站。,3.1 万科唐家墩项目,基本经济技术指标 用地面积：67200；总建筑面积：335120 商业建面：152300；商业占总建面比例：45.45% 建筑密度：45%；容积率：4.99,2011.01 | page 57,项目可达性 项目周边城市地面交通路网完备，发展大道为城市快速环线；周边公交站点沿唐家墩路、发展大道双向设置，公交线路多达30余条；地铁6号线、10号线在项目处交汇并设置换乘站点，与项目无缝连接立体交通网络，通达全城，网聚八方人流！,3.1 万科唐家墩项目,2011.01 | page 58,3.1 万科唐家墩项目,项目消费支撑 地块所处区域为城市核心区，除万科唐家墩百万方大盘外，周边高档楼盘、宾馆酒店林立，城市人口密度高，仅唐家墩街社区人口就达20余万人，项目3km半径内2015年常住人口将达80万人。名盘簇拥，精英荟萃，城市中的“芯”生活！,2011.01 | page 59,项目定位地上、地下立体化，全天候一站式消费体验空间！ 零售购物、商务旅居、特色餐饮、休闲娱乐于一体的商业综合体 全功能复合业态 社区配套型 区域商业价值承接型,3.1 万科唐家墩项目,2011.01 | page 60,3.2 万科长征村项目,未来区域功能规划,白沙洲片区主要承担居住、商业服务功能； 片区内将规划发展都市工业（无污染、高就业、高附加值）及现代物流业。 长征村及其周边地块除规划住宅外，另有20万平方米以上的商业规划，长征村未来有可能发展成为白沙洲片区的商业核心；,2011.01 | page 61,3.2 万科长征村项目,未来交通,白沙洲片区交通规划较完善，交通较为畅顺： 白沙洲大道：2011年6月建成 内环线：鹦鹉洲大桥2012年建成 二环线：杨泗港过江隧道2015建成 三环线：2010年底全线贯通 地铁5号线：2017年动工 地铁7号线：2017年建成 2015年后，交通状况将有较大改善，对本片区的价值将有较大提升；,2011.01 | page 62,项目定位 将项目打造成白沙洲片区内商业旗舰，即区域性的商业中心。引领白沙洲片区商业进入一个全新的时代。,3.2 万科长征村项目,“lifestyle center”,“时尚生活中心”,长征村项目依托所临快速交通的便利和居住区人口，规划突出购物、餐饮、休闲等辐射