成都白城文殊院房地产项目整体营销策划提案.ppt

文殊院项目 整体营销策划提案,一、项目sotw分析 二、目标客群及营销定位一 三、营销定位二 四、整体营销体系 五、推广费用预算 六、合作模式,目录 contents,一、项目swot分析,一、项目概况,1、项目位于大安西路与文殊院巷交汇路段。项目北面毗邻府河、东侧为白领尊邸，南面为中房集团待建空地，西面为旧城多层老房距离文殊院后院围墙仅20余米。外围临大安西路面交通便利、周边环境较好，内围街巷环境极差。始建于99年，烂尾长达10年。 2、项目总建1万余方，户型区间90-140平米，呈“u”型围合式布局，框架剪力墙结构，中庭地下车库、一层环形商业、2-7层为住宅。 3、产品设计为90年代传统设计手法，各功能区面积相对较大，公摊相对较小。 4、周边配套：西南设计院办公商圈、人民中路军用品及劳保用品商圈、城隍庙电器市场、好又多超市、临河休闲商业、万福医院 5、周边环境：文殊院文化走廊、府河。,市中心，绝版稀缺多层。项目烂尾楼长达10年。,优势（strength）： 1、紧邻文殊院文化休闲走廊，“城市中心佛院旅游”资源得天独厚 2、毗邻府河，居家享有河景资源 3、市政道路完善，地铁1号线出口旁 4、市中心绝版地段，绝版多层，享有多种特殊的唯一性 5、带临街商业配套，能自身完善一定的配套设施 6、周边商圈商业氛围浓郁(好又多、城隍庙、人民北路、设计院、沿河休闲产业） 7、建筑为多层框架结构，结构优于市中心建于同期的多层项目 8、项目“u”型布局，中庭可打造院落景观,项目swot分析,劣势（weakness）： 1、烂尾10年，“烂尾楼”的形象根深蒂固 2、周边现有建筑品质不高，局部老建筑环境极差 3、土地使用年限只余60年 4、产品设计相比当前市场产品较为落后（暗卫、浪费空间较大） 5、北面临城市主干道（大安西路），临街面噪音较大 6、户型较大，总金额较高 7、开发商无品牌号召力 8、目前该区域楼盘关注度不高，二手房交易不活跃,项目swot分析,机会（opportunity）： 1、09年成都房地产市场回暖，刚需明显。 2、文殊院片区在改造，周边环境将逐步提高。 3、市中心房地产供量稀缺、多层项目更是绝无仅有。 4、周边依托设计院存在较大的办公及租房需求，投资概念可以引入。 5、周边拆迁户的“怀旧情结”将为本项目带来一定的购买需求。,项目swot分析,威胁（threat）： 1、该区域的二手房市场疲软，价格较低（6200元/平）。 2、项目及周边建筑现状较差，周边人群对该地段的认可度较低，并存在一定不良口碑影响。 3、其他不可预见的社会因素的影响。 4、国家金融政策紧缩及其他宏观政策因素的影响。,项目swot分析,小结： 综上所述，项目的优势和劣势异常突出，必须通过后期营销，“强化优势”、“转换劣势”，“利用机会”，启动重塑再造工程。,那么，本项目的营销突破口何在,？,营销疑难,项目将以何种形象重新面市？如何彻底改变“烂尾楼”的项目形象，获得市场的高度认可？,1,2,如何解决产品自身设计的硬伤问题?如何对产品进行重新优化、包装，以提升项目附加值？,在周边房产项目关注度不高，缺乏可类比的品质楼盘的背景下，如何创造项目价值最大化？,3,如何定位项目有效的目标客群？如何通过精准有效的方式挖掘目标客群？,4,定位问题,项目改造,价格体系,精准营销,二、营销定位一,根据项目特征及周边区域特点，我们初步将项目客群锁定为： 1、设计院及人民北路的办公人群 2、文殊院、城隍庙的私营业主 3、佛教信徒、跟随“文殊院文化休闲”产业人群 4、拆迁对象、对该区域存在“历史情结”的传统居民； 5、本区域热爱居住于市中心，对多层有偏好的人群。 6、投资客,目标客户群分析,如何找到他们,？,实展行的观点,战术原则：两条主线 齐头并进 转化劣势 精准营销 1、两条主线： 形象改造： 确定高品质的外立面和中