广州白云新城地块市场分析.ppt

广州白云新城地块市场分析,深圳地产营销部 2010.11.12,2,目 录,地块区位概况,地块区域土地成交市场状况,地块区域楼市概况,地块市场调研总论,地块经济收益分析,广州城市发展运行概况,地块概况,3,地块市场调研总论,4,项目总论,1、 地块位于广州白云新城，被定位为未来广州的cbd之一。随着旧机场成功改造为5号停机坪广场以及万达广场的落成，白云新城乃至整个白云区将会出现新型的商业中心。在未来两三年内，白云新城将可叫板珠江新城，将成为众多品牌商家的必争之地。 2、三块用地一大二小，整体地块比较方正，没有太多的边边角角，亦较平整，比较容易规划设计及开发。 3、地块毗邻白云山，靠近白云国际会展中心，广州体育馆以及万达商业广场，周边配套已非常成熟，且交通非常便捷，距离白云国际机场、广州火车站等15分钟车程，与海珠区、天河区等区距离适中。 4、地块所属区域在售楼盘极为稀缺，目前在售的最近的就只有白云尚城，其余均为已售罄。而广州白云万达广场在今年78月推出1000多套酒店式公寓单位，户型主要从3060多平方米，均价2万元/，（带装修），推出不久即告售罄，充分显示出投资型客户对该区域未来前景的看好。,影响地块取得的决定性因素：,地块价值：,作为白云新城首推的住宅用地，加上白云新城极受政府重视，这三块地无疑是块很大的肥肉，必将引起不少大牌开发商争夺，楼面地价预计不会停留在这个水平，很可能破万。按照目前的起拍价，近7000元/平方米的楼面地价，毛坯价格不得低于15000元/。这是基于成本考虑的一个价钱。,5,广州城市发展运行概况,广州市概况 现行城市总体规划 2009年广州市商品住宅区域市场分析 2010年广州市近两周商品住宅价格走势 广州市白云区概况 2009年经济环境调研,6,广州，广东省省会，广东省经济、科技、教育和文化中心，是中国大陆仅次于京沪津的第四大城市，国家中心城市，华南地区第一大城市，华南最大交通枢纽，中国南方经济交通贸易航运中心，中国历史文化名城。 地处广东中南部， 珠江三角洲北缘，濒临南海。 市总面积为7434.4平方公里，10个区，2个县级市，其中，市区面积为3843.43平方公里，占全市总面积的51.7。2009年末建成区面积（不含县级市）达到935平方公里，居全国第二位，仅次于北京 。 2009年末全市人口1035万人，比上年末增长3.0%。,广州市概况,7,现行城市总体规划,2010年，广州市初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局。 中心主城区包括旧城组团（荔湾、越秀、东山、白云、芳村、海珠）、黄埔组团、天河新城区（珠江新城）、市桥组团、大石组团、广州大学城、广州新城等。 空间发展战略：南拓、北优、东进、西联。使城市由单中心向多中心转变。,“一主三副两组团”的城市空间布局。 空间发展战略：南拓、北优、东进、西联。,8,2009年广州市商品住宅区域市场分析,2009年成交面积前三位的是番禺区、花都区、白云区，与2008年（分别是白云区、天河区及海珠区）相比，市场格局发生明显变化；各区的成交量同比均有所增长，特别是花都、番禺成交面积大幅回升，是全市成交上升的主要动力，其中花都增长253.2%，番禺增长145.9%，具体如图一。,中心六区中的天河区、越秀区、荔湾区及海珠区，2009年新建商品住宅成交均价分别为15009元/平方米、14645元/平方米、12326元/平方米、11559元/平方米，远远超过全市9346元/平方米的均价水平，具体如图二。,图二,图一,9,2010年广州市近两周商品住宅价格走势,数据来源：经纬行研究中心整理阳光家缘数据 截止于2010-11-10,花都、越秀两区均价下滑 其余市区均价有所上涨,10,广州市白云区概况,白云区是广州市10个城区之一，是区域面积最大的八个老城区之一，因其境内有白云山风景名胜区而得名。位于广州市城区的北部，东邻增城区市，西界南海市，南连荔湾、越秀、天河、黄埔等4个城区，北接花都区和从化市。 全区面积795.79平方公里，占全市面积10.7%，辖14个街道，全区常住人口163.67万人，占广州总人口的16.07%。,11,2009年经济环境调研,09年，广州市国民生产总值达9112.76亿元，同比增长11.5，白云区实现生产总值853.07亿元，同比增长10.8%，占全市生产总值 的9.36%。 09年，白云区产业比重3：25.6：71.4，第三产业比重提高0.9个百分点，以商业、房地产、交通运输、饮食服务、金融保险等为主。 2009年，全区民间投资114.21亿元，同比增长31.0%，远远高于全市19.3%平均水平。 2009年，全区规模以上企业实现利润总额27.9亿元，同比增长22.4%；实现利税总额49.66亿元，同比增长15.9%。企业亏损面逐季收窄。 09年，广州居民人均可支配收入27610元，同比增长9.1，其中工资性收入增长8.7；农村居民人均纯收入11067元，同比增长12.6。 09年，白云区城镇居民人均可支配收入26828元，同比增长10.4%；人均消费支出21648元，增长9.1%。农村居民年人均纯收入11442元，增长12.3%；人均生活消费支出7383元，增长5.7%。,12,地块区位概况,地块区位简介 区域规划设计 区域交通状况 区域城市规划的目标 白云新城未来前景,13,地块区位简介,白云新城位于白云区南部，北至黄石路，东至白云大道，西至机场高速路，南至北环高速路，区域发展定位为“北部片区的商业服务中心，云山西麓的宜居新城”,用地面积：9.22平方公里 其中可开发用地：5.14平方公里 建筑总量：1107万 居住面积：646万 公共服务设施：370万（含商业办公295万） 建筑密度：19.5；规划总居住人口：22万 净容积率：2.1,14,本地块,区域规划设计,一轴、双中心、六大社区、两大公园,白云公园（湿地公园）,飞翔公园,白云新城规划空间结构为“一轴双中心六社区”。原机场跑道形成南北向八十米宽的中央带形公园贯穿整个白云新城，这个“中心轴”串联起各个功能片区。 北部文化中心和南部商业中心的“双中心”，成为广州城北重要区域文化形象与商业服务中心，是地区活力所在；根据服务半径与服务人口形成“六大社区”将容纳22万人口。 规划限制：规划对建筑物的高度、体量、布局严格控制，以保证“城不压山、楼不挡山”，保住天际线。,15,区域交通状况,地铁二、十四号线穿过白云新城，四个站分布在中央公园中轴线上。 区内交通实现车网、轨道网、步行网三网合并，即车网、轨道网、步行网的合并；实现快速交通与慢速交通分离、人行与车行分离； 商业、办公区采用高密度、方格网的路网形式；设置独立步行系统。 完善对外交通网络。过境交通与内部交通分离，提升交通效能； 在主交通骨架上，采用“四纵四横”道路骨架，主次分明，提高内部支路网密度，区内规划支路网规划密度应达到6-8公里/平方公里；,道路规划：四纵四横，内外有别，人车分离,16,规划着重强调环境、社会效益与经济效益三者协调；全面提升“宜居”的评价重； 白云新城将建人工湿地、两大公园，“显山露水”提升美景。 白云新城绿地率、绿化覆盖率都将达到四成以上，人均公园面积达到十平方米，居民步行五百米范围内可达到公园。 地铁二、十四号线穿过白云新城，四个站分布在中央公园中轴线上，区内交通实现车网、轨道网、步行网三网合并，设置独立步行系统。,区域城市规划的目标,17,白云新城未来前景,目前广州北部即白云区的商圈尚属于空白点。随着旧机场成功改造为5号停机坪广场以及万达广场的落成，白云新城乃至整个白云区将会出现新型的商业中心。白云新城已经不同于昔日，在未来两三年内，白云新城将可叫板珠江新城，将成为众多品牌商家的必争之地。,白云商圈打造北部rbd,有望叫板珠江新城,交通规划到位逐步完善,亚运前商业群雄纷纷汇聚,根据规划，白云新城定位为“云山西麓的宜居新城、广州城北商业文化服务中心”，以广州旧白云国际机场跑道为核心的二点七九平方公里变身成为示范型新区、广州北部的rbd。 从写字楼等商业地产方面来看，白云新城有着成熟的规划，只不过数量上比珠江新城少很多。白云新城规划中有6栋写字楼，商务主要以云山溪谷为主。南方航空、机场集团等围绕航运的上下游企业将来搬迁进来，将会给白云新城的发展带来新的契机。,白云新城的交通正在不断的完善中，白云新城内部有机场高速和内环路穿过。毗邻的西北部是珠三角城市，清远、花都、佛山，可在坑口乘坐地铁二号线到达广州各个区域，今后广州还有轻轨直通清远市。因此，白云区的交通以后会变得非常畅通。 而目前，珠江新城的交通问题主要是广州大道和黄埔大道塞车，如果两条道路的塞车问题不解决，珠江新城很难独善其身。,目前广州北部即白云区的商圈尚属于空白点，随着白云新城的5号停机坪广场、万达广场两个大型的商场出现，白云新城商圈将会快速的发展起来。白云国际会议中心会吸引很多国内外人士前来参会及购物。另外，白云新城还有新体育馆，很多的赛事以及演出也将会汇聚庞大人流。”,18,地块概况,地块位置示意图 地块概况 项目四至 地块swot分析,19,地块位置示意图,本地块,白云国际会议中心,广州体育馆,广州城市规划展览中心,广州画院,广州博物馆,中小学用地,五星级酒店,中小学用地,万达商业广场,20,地块概况,该三地块位于白云新城云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧。白云国 际会议中心、广州体育馆附近； 三地块总建筑面积229897平方米,容积率2.81。 三地块挂牌总价16.1亿元,折后楼面地价7000元/平方米。,21,项目地块局部现状,地块现状：,三块用地一大二小，整体地块比较方正，没有太多的边边角角，亦较平整，比较容易规划设计及开发。但除了三块地共享的一个中心绿地外，地块本身并无其他优质的自然资源。,22,项目四至,本地块,该地块位于位于白云新城云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧。 北面：二类居住用地 西面：中小学用地 南面：广州画院&广州城市规划展览 中心 东面：中小学用地&五星级酒店,23,地块swot分析,优势,劣势,威胁,机会,地块位于广州白云新城以北，毗邻白云山，靠近白云国际会展中心，广州体育馆以及万达商业广场，周边配套已非常成熟。且距离白云机场、广州火车站等15分钟车程，与海珠区、天河区等区距离适中，交通非常便捷。,地块所处区域居住氛围尚浅。 三块用地一大二小，除了三块地共享的一个中心绿地外，地块本身并无其他优质的自然资源。,地块位于规划的白云新城区，是未来广州的cbd之一。随着旧机场成功改造为5号停机坪广场以及万达广场的落成，白云新城乃至整个白云区将会出现新型的商业中心。在未来两三年内，白云新城将可叫板珠江新城，将成为众多品牌商家的必争之地。,该地块作为白云新城首推的住宅用地，毗邻万达广场，凭借万达广场超强的商业辐射能力，周边的地块价值任何开发商都可以预见，加上白云新城极受政府重视，这三块地无疑是块很大的肥肉，必将引起不少大牌开发商争夺，楼面地价预计不会停留在这个水平。,24,地块区域土地成交市场状况,白云新城2009年-2010年土地成交概况 地块区域重点出让土地分析 地块拍卖状况分析,25,白云新城2009年-2010年土地成交概况,26,地块区域重点出让土地分析,捆绑式出让白云新城ab2910015、ab2910048、ab2910049、ab2910050等4幅商用地块，分别位于云城西路与云城东路之间，挂牌起始价11.22亿元，折合楼面地价4006元/平方米。这是继09年4月广州白云新城规划亮相后，首度推地。 要地的门槛很高： 1、拿地开发商须是注册资本15亿元以上的房地产开发企业，2007、2008年总资产均达120亿元以上，2007、2008年净资产均达20亿元以上。 2、开发商要具有在国内大中城市成功开发累计总建筑面积不少于200万平方米大型商业中心、五星级酒店项目的经验等。 3、开发商还应确保地块上大型商业中心于2010年10月底前开业。 通过这些条件，大概可以看出政府对白云新城的重视程度，政府也希望有实力、有经验、有资源的开发商进入，这样才不会重蹈珠江新城建设十年才初具雏形的覆辙，想使得白云新城尽快发展起来。,白云新城商业地块要求高，政府开高价彰显区域价值,27,地块拍卖状况分析,作为白云新城首推的住宅用地，三块用地一大二小，整体地块比较方正，没有太多的边边角角，亦较平整，比较容易规划设计及开发，但除了三块地共享的一个中心绿地外，地块本身并无其他优质的自然资源。ab2907008-1地块是三块中最大的一块地，如果加上该地块内需要建设的幼儿园，占地面积达到47485。而另两块地分别是18998和20795的占地面积，规模较小。 所以三块全部拿下成片开发对开发商来说才可以获得更高的利润，也更方便地块的规划和社区产品的打造。 但这三块地最高的起拍楼面地价最高达7153元/，最低的也是6900元/，而周边的项目目前在售的最近的就是白云尚城了，该盘地铁上盖1.7万-2万元/平方米带2200元/平方米精装修，目前这三块地距离地铁仍有一段距离。按照目前的起拍价，近7000元/平方米的楼面地价，毛坯价格不得低于15000元/，这是基于成本考虑的一个价钱。 这块地毗邻万达广场，凭借万达广场超强的商业辐射能力，周边的地块价值任何开发商都可以预见，加上白云新城极受政府重视，这三块地无疑是块很大的肥肉，必将引起不少大牌开发商争夺，楼面地价预计不会停留在这个水平，很可能破万。,28,地块区域楼市概况,地块区域楼盘分布图 地块周边典型楼盘概况 地块区域楼市未来前景,29,地块区域楼盘分布图,本地块,