芜湖金都檀宫二期产品定位及项目形象定位213P.ppt

目录 第一章 / 解读市场 第二章 / 主题定位建议 第三章 / 产品定位建议 第四章 / 营销推广建议 第五章 / 标志创意,第一章/解读市场,一、城市宏观环境分析,芜湖市人口分布（常住人口）,从人口分布情况看，本项目的主要客源地鸠江区和芜湖县人口在总人数中占有相对较大的比重。随着城市东扩、城市化进程加快，以及商务文化中心和项目东北部产业区的建设，项目周边存在人口激增的可能，这些为项目未来销售提供强有力的客源支撑。,芜湖市行政区划,宏观分析 / 城市概况,第一梯队,第二梯队,第三梯队,第三梯队,2007年芜湖地区gdp总量为580亿元，位居全省第三，比上年增长16.5%，增速为近10年来新高。 2007年芜湖人均地区生产总值超过3463美元，年均增长14.3%，增长水平在全国各城市中处于中等。,世界银行统计资料表明，当一个区域人均 gdp在800-4000美元之间时，房地产会高速增长，目前芜湖正处于高速发展期。,宏观分析 / 城市经济分析,20032007 年五年期间，芜湖市整体的国内生产总值和人均国内生产总值，呈逐年稳步上升趋势，全市生产总值由288亿元增加到580亿元，年均增长15.1%。,根据库兹涅茨的观点，当gdp增长速度小于4%时，房地产业将出现萎缩，当gdp增长速度界于4%-5%时，房地产业将出现停滞；5%-8%，房地产业将处于稳定发展阶段；8%-10%，房地产业将高速发展。,统计显示，人均达到美元时就会产生休闲需求，休闲娱乐、旅游、文化、运动等休闲经济在芜湖占比越来越大。,宏观分析 / 城市经济分析,安徽省沿江城市群发展规划中指出，在2006-2010年，安徽将重点打造以“马芜铜安”(马鞍山、芜湖、铜陵、安庆)为重点的沿江城市群。 城市圈(带)发展成为区域经济发展的主要形式，以芜湖、马鞍山等5个城市为主组成的沿江城市带，作为承接长三角经济辐射的前沿地带，近年来发展速度加快，对全省经济拉动作用明显。,安徽沿江城市群,宏观分析 / 城市经济分析,在2008年政府工作报告中提出，加强房地产市场监管，遏制房价过快上涨。加大房屋开发力度，增加住房用地供应量，加快中小户型、中低价位住房开发，竣工商品住房250万平方米以上。加大拆迁安置房建设力度，竣工拆迁安置房140万平方米，其中廉租房3万平方米，可以预测未来芜湖市的施工竣工面积仍有较大幅度增长。,2007年城市的人均住房使用面积18.1平方米，比上年增加0.61平方米。离全国城镇人均住房建筑面积还差6.9 平方米（全国人均住宅建筑面积约为25 平方米），表明芜湖城镇居民仍需改善居住条件，房地产市场需求存在较大的潜力。,宏观分析 /人均居住面积,区域发展定位: 1、芜湖融入长三角的目标定位：芜湖目标为长三角城市群中外围资源环境优越的大型综合性二级城市。 2、安徽省沿江区域定位：芜湖定位为安徽省沿江区域性经济文化中心。,人口规模： 2010年市域总人口285万，其中芜湖市城市人口145万。2020年市域总人口410万，其中芜湖市城市人口180-200万。 远景设想（2050年）芜湖市与马鞍山市联成一体，形成“芜马经济联合体“，城市规划区人口发展到500600万人。 支柱产业选择： 芜湖的支柱产业以重化工业为代表的资金密集型和技术密集型产业为主，主要有：汽车、机械、石油化工、电子信息、新型建材。 经济社会发展目标： 20062010年，gdp增长率为17%，2010年gdp达1000亿元，人均gdp超过5000美元，城镇化水平达64%，在全省率先实现全面小康社会。20112020年，gdp增长率为10.8%，2020年gdp达2800亿左右，人均gdp超过10000美元，城镇化水平达76%，在全省率先基本实现现代化。,城市性质：宁汉之间区域性经济中心，长江中下游重要的综合交通枢纽、现代化滨江山水城市。,宏观分析 / 城市定位,芜湖与周边城市群 芜湖市发展目标为长三角城市群中外围资源环境优越的大型综合性二级城市。,大芜湖版图,芜湖中心城区,城镇等级划分为三级：中心城区次中心城区中心镇。,次中心城区,项目位置,在城市东布置开发区新区作为城市产业拓展区。 城中商贸区、城南科教行政文化区和居住区适度发展，组成城市核心区。 形成由北部产业区、东部产业拓展区、中部城市核心区、南部高教高新技术区、西部产业拓展区构成的规划形成“一心四区”的城市空间结构。 城市空间形态，城市在现状带形空间形态的基础上从中部沿城市发展轴向东发展，形成“三叶“状城市空间形态。,城市发展方向选择 ：芜湖市城市发展方向的现实性选择只能是向南和向东方向。,芜湖市城市总体规划图,宏观分析 / 城市规划,空间结构规划：“一心四组团”,正确解读芜湖市城市总体规划（20062020年）,项目所属区域,商业金融用地布局： 形成市级、区级、社区级三级商业功能结构体系，规划确定市级商业功能区为中山路商业中心区，商务文化中心区。培育与新建城北、城南、大桥、城东、三山五个区级商业中心与若干社区级商业中心。 行政办公用地布局： 积极建设商务文化中心，市属机关如市政府、人大、政协等行政管理机构集中建设，形成市级行政中心。 住宅用地布局： 居住用地重点布局在城中区和城南区，城东、城北和三山组团以居住配套为主。城市核心区可居住人口65万，城南组团可居住45万人，城北组团可居住35万人，城东组团可居住25万人，三山组团可居住25万人。,宏观分析 / 城市规划,商务文化中心,商务文化中心,市商务文化中心，带动芜湖市两翼融入东向的经济发展走廊。,市商务文化中心 市商务文化中心可以进一步激活主城区的辐射影响，从根本上优化芜湖市由沿江带状形态向圈层发展结构的跨越，既强化了主城区向东拓展从而带动芜湖市两翼融入东向的经济发展走廊，又为芜湖作为沿江城市群的首席阵容融入长三角提供了空间保障。,芜湖市城东新区的功能 城东新区将充分利用神山、青弋江、扁担河的山水优势，打造与老城区联系便捷、功能完善、环境优美的现代化生态新区和最具发展潜力的文化魅力新区、现代活力新区、时尚创意新区和山水园林新区； 将进一步疏解老城区人口，推动新区与老城区的良性互动，提高城市区域竞争力，搭建产业升级和发展新型经济的服务平台，为城市发展注入新的活力并提供必要的空间支撑。,进入“大芜湖时代”，城市向东,项目位置,距离市中心约13公里,芜宣、芜马以及芜湖市至芜湖县的快速通道交汇于此,行政商务区,宏观分析 / 项目区位分析,对芜湖市2006年2020年城市规划的分析，位于项目西2公里的芜湖市商务文化中心是芜湖市未来城市发展的主要方向，也是城市行政文化商务活动的中心。,宏观分析 / 区域功能定位,鸠江区境内有以现代加工业为主导的城北工业区、有集聚生态居住与政务配套的城东区。全区主要经济指标和综合经济实力均居省市前列，奇瑞汽车、海螺建材、日立空调等生产及配件基地均在区域内，地位举足轻重。正在建设中的芜湖商务文化中心也座落在风景旖旎的鸠江区境内。 鸠江区是芜湖市最重要的工业区，区域内有国家级经济技术开发区、出口加工区、外贸码头，区域工业已形成汽车及零部件、电子电器、金属材料及加工、机械及模具制造、生物制药、苗木种植及农产品深加工等产业和三百多家相关配套企业群。,商务文化中心,宏观分析 / 区域经济分析,芜湖市房地产发展阶段,二、房地产市场研究,市场研究 / 芜湖商品房市场,2007年整体市场很火爆，也透支了部分消费需求，形成了一定的投资需求，这将使得今后几年的增长幅度会比较平稳，市场需要更新的刺激和政策的扶持。2008年受宏观调控的整体影响，市场不容乐观，特别是进入6月，整体市场疲软。,市场逐渐步入以改善需求为主成熟发展期、理性消费的阶段，更加关注性价比和品牌效应，对于产品的创新提出了更高的要求；对产品品质及新的营销模式也有了更多期待；对开发商的品牌也越来越重视。,本报告是严格保密的。,2007年市区经营性用地出让情况统计总表,2007年，市区土地市场共出让土地17宗，较去年9宗增加8宗，从土地出让面积来看，土地出让面积共406.1万m2，同比2006年增长593%。同时，对新增经营性土地实行了“净地出让、净地交付”，加快了房地产的开发进度。,在07年成功出让的地块中，出现了许多本土境外的知名开发商，来自香港的信德集团竞得0702号、0708号宗地，柏庄控股（北京世纪方舟投资有限公司）竞得0703号、0713号宗地。上海绿地集团经37.12亿元的07年最高价获得镜湖新城地块，而碧桂园则在三山区获得167万平米的地块，加上之前进入芜湖的世茂集团 ，短短一年内芜湖作为三线城市的价值逐渐被各大开发商所看好，知名开发商的介入对于芜湖楼市的良好发展起到了推动作用，但是大量土地供应的后果令2008年情况有所转变。,土地供应,08年市区土地出让情况,08年仍是供应大年，但城东两块地流拍，开发商拿地热情不如去年,土地供应,2007年市区新建商品房批准可供预售情况一览表,2007年市区批准预售商品房市场供应结构,07年房地产市场供应情况整体供不应求，特别是中、小户型和中低价位的普通住房市场,商品房上市,08年一季度商品房上市情况第一季较冷清，开盘非常少，5月份开始集中放量,一季度，市区商品房上市总量为39.01万平米，同比增长了116.96%，环比下降41.07%，其中商品住宅有33.91万平米的上市量，环比下降的幅度明显.,一季度上市的商办类用房中，也受到楼市淡季的一些影响，办公用房上市了3.87万平米，同比上涨469.12%，环比上涨10.26%；商品用房上市了1.05万平米，同比增长14.13%，环比下降了59.62%，这两类用房上市主要集中于镜湖区，同属于芜湖的核心商务区，因此未来还会有较大的上市量。,商品房上市,07年楼盘去化情况弋江、镜湖是供应大户，本项目所属区楼盘很少，项目周边无楼盘出售,2007年芜湖市各版块住宅类销售状况一览,商品房去化,2007年芜湖楼盘销售排行,商品房去化,商品住宅每月行情,08年商品房销售情况除开发区以外，下降明显,从一季度的供销情况来看，除商业略显供不应求外，住宅和办公类用房上市量都大于销售量，特别是在07年末及08年初大量上市导致芜湖楼市中的房源较多，这一阶段主要以消化之前的存量为主。,商品房去化,07年房地产市场价格情况增幅41.1%，较明显，市场上热销的还是均价30004000元/，进入2008年后价格回调趋势明显，特别是大盘的价格低开对均价产生影响。,2007年市区实际批准预售商品住宅共63个楼盘，实际销售均价为3997元/ m2，同比06年增长21.3%。剔除企业定向销售房数据后，2007年市区商品住房平均销售均价4117元/ m2，同比06年增长24.9%。,在地域划分上，主城区靠近商业服务业中心的城中区楼盘单价最高，适宜居住的二类地区包括弋江区、开发区，鸠江区成交单价次之，三类地区（胶片地区）成交单价居于末位。,2006年-2007年芜湖楼市各区域销售均价对比,价格走势,板块供应,弋江区的上市量和成交量均排在市区各板块之首，体现了芜湖向南发展的城市化战略。同时区域内有高教园区，江景岸线，且开发楼盘也楼多，多方因素促成了城南板块的热卖； 镜湖区作为传统意义上的芜湖城中区，楼盘众多，便捷的交通，繁华的商业中心以及丰富的江景资源，使其销售一直较为理想，在全市楼盘销售中排座次席； 开发区内聚集了一批芜湖的支柱型产业，包括奇瑞、海螺以及美的等企业，多种产业并行发展的策略使芜湖经济得到快速发展，在这一区域内的房地产市场很大一部分是为了开发区内企业员工服务的，且物业形态也各有不同，从而满足了购房者的不同需求； 鸠江区由于在07年11月份才有楼盘上市，但作为城市东扩计划中的重点区域，未来的楼市会被慢慢激活，目前仍属于上升斯； 三山区与主城区的距离相对较远，供应和需求量一直处于较低水平，但是07年碧桂园在该区域内豪夺超大地块的阵势将江城购房者的视线拉到三山区，未来该区域在知名楼盘的引导下将会有新的建树。 芜湖各区均价差异性较大，三山区由于远离主城区均价普遍较低，在2000元/上下浮动;开发区和鸠江区分别处于主城区的北部和东部，均价相对较近，属于中低价位；镜湖区作为芜湖的主城区，而弋江区与主城区相临，能够受到主城区的大量资源，两者均价相对较高。,板块特点,开发区板块,客户特征： 以开发区首次置业年轻白领为主（年轻、有较高的文化、储蓄有限、看好未来）还有少量开发区和市区的拆迁户。 需求面积较小（80100 m2）,以两房和小三房为主，主力总价2535万元。 另有少量开发区内中高层管理人员选择高端产品，他们能够承受60150万的别墅类产品。,板块典型楼盘,镜湖区板块,板块典型楼盘,客户特征： 主力客户以经济实力较强，个体私营业主、有一定地位的公务员、企事业单位的中高层管理人员为主流人群，他们希望环境较好、生活便利，有利于商务交往，选择市区。能够接受总价4060万元左右的三房二厅二卫（120140 m2），追求户型的宽敞、舒适。,弋江区板块,板块典型楼盘,客户特征： 市中心工作的年轻白领阶层、片区公务员、部分私营业主，他们能接收总价4050万元左右的2房或3房，能接受小高层和高层这种物业品种。,鸠江区板块,客户特征： 以开发区首次置业年轻白领为主（年轻、有较高的文化、储蓄有限、看好未来）。 需求面积较小（80100 m2）,以两房和小三房为主，主力总价2535万元。,板块典型楼盘,绿地镜湖世纪城 建筑类别：多层、小高层、高层 楼盘地址：弋江中路以东、青弋江以北 项目卖点：总占地面积达178万的城东超级大盘，配套齐全，实力开发商，打造镜湖新城。其代建廉租房和拆迁安置房于07年12月底也动工，将于08年5、6月向市民销售，其自身商品房有望同时面市。,碧桂园 建筑类别：别墅、高档酒店 楼盘地址：三山区沪滩圩 项目卖点：三山地处长江下游南岸，远离城市喧嚣，空气清新，环境宜人。别墅居住将带给你高品位的生活品质。该项目将于春节后正式启动，预计最早于2008年年中开盘。,星城星河湾 建筑类别：低层、多层、小高层 楼盘地址：芜湖市新兴东城区境内 项目卖点：鸠江区新盘，预计今年67月开工建设，年底前即可公开发售。户型面积从50-140不等。小区57幢楼群全部采用南北朝向设置，南侧低层类别墅组团沿水岸自然排布，多层则分布在地块中北部，北侧与东南部为小高层。,其他竞争楼盘,信德翡翠湾 建筑类别：高层、小高层 楼盘地址：城北的开发区内 项目卖点：作为信德房产在芜湖的首个项目，开发企业一定不会轻率。10幢住宅，50-80的中小户型约占总套数的85%。目前，开发准备工作正在稳步进行。,阳光半岛 建筑类别：别墅、多层、小高层 楼盘地址：芜湖县芜湖机械开发区内 项目卖点：一期销售完毕，二期已经开盘。该项目位于芜湖县，陆地则是由28座群岛及一条2公里原生态绿色亲水走廊组成，小区内绿化率高达72%以上。其500-3000平方米的最大化私家花园，更是创享新北美洲独院豪宅领范之尊。,九里香溪 建筑类别：别墅、多层、小高层 楼盘地址：芜湖市东南区荆山旁 项目卖点：优美的自然环境和生态，可以远离永无止境的车流和人流污染。在建筑上，九里香溪又以阳光底层（下沉式地下室）、亲情大院落、阳光露台和透天内庭院为亮点。08年，该盘会推出与众不同的多层和小高层住宅。,天池圣居 建筑类别：别墅、双拼 楼盘地址：三山区绿色食品经济开发区 项目卖点：二期“臻美墅”山体别墅已经投入开工建设中，总建筑面积为26358，是芜湖市唯一一家亲自然山水纯别墅区。利用坡地技术和灵巧的构思营造了芜湖别墅市场仅有的89尊近可拥揽自然原生山林的静谧、远可观赏内湖碧波的山体坡地风情庭院式纯别墅社区。,项目简介 建筑面积约34.8万平方，容积率约1.6，绿化率约40%，物业形态商业、酒店和办公部分。 产品类型 高层和小高层 产品特色 城街园宅四重奏，谱就恢弘生活方式品牌 国际园林大师香港acla机构创作大地艺术 导入人体工程学，十余款原创户型，耀眼楼市； 简约两房精华版72平方米；气度两房完美版84平方米；凝炼三房经典版96平方米；实用三房阳光版104平方米；锦绣无双超值版121平方米；自由人生灵动版122平方米；观景四房全能版126平方米；创意豪宅时光版128平方米,案例研究1：柏莊春暖花开,柏桩控股集团下属芜湖柏庄置业开发的首个芜湖项目,配套设施： 项目处在城市南高新科技区，周边发展配套相对可以； 交通情况：16路、18路、45路直达市区，只需20分钟左右路程； 内部景观：整个项目用地几乎有一半是绿地和景观，香港acla为我们做的景观规划又是按照国际高档住标准来做的； 规划特点：人文社区 开发理念：立足营造人文社区，倡导幸福温馨生活的完美社区；缔造芜湖地产领军之一；,物业管理：柏庄集团专业物业管理公司； 面积、价格：个性户型设计，导入人体工程学；具体面积见产品特色； 毛坯房3950元/平方米； 销售现状：目前销售状况良好，取得了一定的成绩，但是后续市场具有一定的竞争压力，同时未来城南板块的供应量比较大，而且整体市场表现还是相对其他区域比较弱。 销售策略：广告投入费用为600万，市中心步行街，重要部位户外广告、芜湖所有网站）；各种公关活动和特色活动，为项目赢得了一定的市场影响力； 主要客户群：主要以芜湖本地人为主；,柏庄春暖花开极具人文的生活气息，超高绿化率和宽间距、大视野的豪华住区生活格局；如何在芜湖大环境下取得等更大的成绩，还是需要投入更大心血的； 柏庄春暖花开前期市场营销有些地方是做的比较突出的，前期创造了芜湖历史上数个“第一”，例如，首个动漫卡通代言、卡通真人秀表演、在步行街搭建非常漂亮的展示中心等等，多产生了重大影响，让芜湖人民打开眼界。,案例研究2：绿地镜湖世纪城,项目简介 绿地镜湖世纪城项目占地面积约为1400余亩，总建筑面积约200万平方米，绿化率超过40%，总投资约80亿元。规划建设为集住宅、教育配套设施、五星级酒店、甲级高档写字楼、大型购物中心等于一体，并配以室外运动场所和主题公园等休闲娱乐设施的大型现代服务业综合项目。同时，绿地集团还将无偿代建学校、绿化等基础公建配套工程，整个项目建设周期约需5年左右时间。,绿地集团进入芜湖的首个项目；是芜湖镜湖新城的一号工程，是镜湖新城建设的示范性、标杆性项目，对于加快镜湖新城建设步伐具有积极而重要的作用；,产品类型多层、小高层、高层 项目地点 弋江中路以东、青弋江以北 行销卖点城东超级大盘，配套齐全，品牌开发商，打造镜湖新城。其代建廉租房和拆迁安置房于07年12月底也动工，将于08年5、6月向市民销售，其自身商品房有望同时面市。,天然沙港河,商务配套,西式的建筑配以东方的园林,项目简介 由芜湖市星城置业有限公司投资兴建，其坐落于芜湖市新兴东城区境内，北临东区主干道东四大道，南接东区生态核心大阳晘水系，西面紧邻已开盘问世的大型社区明日星城，东为已建成并即将开通的东三环路，交通条件优越。 星城星河湾地块呈较为规则的四边形，总建筑面积超过30万平米，户型面积从50m2到140m2不等。 产品类型小区涵盖多种住宅类型，其57幢楼群全部采用南北朝向设置，南侧低层类别墅组团沿水岸自然排布，多层则分布在地块中北部，最北侧与东南部为小高层，北部中心景观点式布局了三栋极具特色的小高层。 产品特色 1、珍稀自然湿地资源大阳垾水系 2、一站式假日生活4大主题花园 3、多层情景洋房、超市、soho等房源 4、香江国际大酒店 5、中海式的建筑风格 6、社区商业广场,案例研究3：星城星河湾,配套设施：大型会所、学校、超市、商业街、室内外运动场、地下停车场等配套设施一应俱全。 内部景观：由于星城星河湾占据着芜湖唯一 的自然湿地资源大阳晘水系，地块内部大小 水潭星罗棋布，相互贯通直达长江，这些珍惜的 景观资源将原样保留在规划之内，成为小区建成 后天然的水系景观。 规划特点：作为鸠江区的又一康居住宅，星城星河湾全力打造极具地中海风情的园林绿化和主体水景，大型会所、学校、超市、商业街、室内外运动场、地下停车场等配套设施一应俱全。其中，为改善传统居住区人车混杂的道路状况，宅前道路多为尽端式设置，同时实现内部人车分流，以保证小区内交通组织的便捷顺畅。 开发理念：主推人性化、人文化、人居化设计理念，随着未来城东新区多个大型社区项目的陆续建成，又一东区人居核心即将于大阳晘湖畔崛起。,物业管理：专业物业管理公司，补充详细资料； 面积、价格：户型面积从50m2到140m2不等，价格为2800-3900元/平方米 销售现状：一般。 销售策略：一般； 主要客户群：主要以芜湖本地人为主；,项目简介项目占地面积3000亩。其中，水域面积高达六成，120万平方米；陆地由28座群岛及一条2公里原生态绿色亲水走廊组成。区内绿化率高达72%以上。 产品类型项目分南、中、北三区，开发有近400幢集商务、休闲、旅游、度假、居住多元功能于一体的鼎级纯别墅，及1000多套超低层、小高层阳光公寓。 行销卖点 新北美洲风格创新理念而打造 ； 500-3000平方米的最大化私家花园； 集商务、休闲、旅游、度假、居住为一体的顶级纯别墅； 28座群岛上大手笔栽培“万国岛”风情。,案例研究4：阳光半岛,配套设施：会所、康乐、休闲等超一流的豪华设施一应俱全，聚首3万平方米五星至尊会所，主宰者们在北美风情下笑对世事。戏水游艇码头，统领者们拾取趣高尚亲水文化，畅游快意人生。烙印高贵血统的社交高尔夫球场上，掌控者们内心身外的世界，无界运通； 交通情况：一般 内部景观：六大岛居景观组团，沐水伶歌四季漫彩； 生命需要绿色，生活渴望浪漫。发现生活中的丝丝温馨，创造令人欣喜的点滴浪漫，岛居主题的桥艺拾趣、童趣主题的绿意迷宫、康体主题的四季逸春、逸乐主题的音轩长廊、休憩主题的沐水伶歌、兴旺主题的尊者守护阳光半岛六大组景相谐成趣，构筑恬静怡然的生活田园； 规划特点：运用国际大师手笔，以国际园丁境界以各国风情作景观设计，将“万国岛”风情艺术般栽培在错落有致的28个岛屿上，异国风情和江南水乡相映成趣。 开发理念 ：为业内名门“中联集团”倾心打造；注定成为名宅鉴藏家们的新话题；,物业管理：“一种模式、三大重点、三个措施”的管理体系： a、贴心管家服务模式，包括：一对一专人服务，家居生活的全方位“助理、深入到微小细节的服务方式等； b、三大重点：管家式服务项目的多样化，酒店式礼仪带来尊贵的享受，体现管家服务的特点。 c、三大措施：24小时不简断全方位、一站式”管家“服务。高素质+职能多面手=强有力的业仆队伍； 三重式智能化系统，属于大人物的身份维护； 面积、价格：别墅8000-12000元/平方米、多层4000元、小高层 销售现状：销售状况良好 销售策略：该项目在2007年8月开盘，销售的思路的更新和广告媒介推广； 主要客户群：主要以芜湖本地人为主；,新北美洲风格创新理念而打造,500-3000平方米的最大化私家花园,28座群岛上大手笔栽培“万国岛”风情,项目简介：凤凰城紧靠芜湖超大的天然湖泊4200亩的凤鸣湖，东临九华北路，西接越秀路，南至武夷山路，项目规划用地860亩, 建筑面积约70多万平方米；本期为二期项目东至九华北路，西临凤鸣湖。 产品类型：北岛5-6层多层住宅、南岛低层住宅； 产品特色 毗邻4200亩天然湖泊，品位纯正湖区生活； 新市镇式生活配套、全面满足社区居民生活需求，并服务整个城北； 引天然湖水入小区内部，营造3个独立岛屿居住区，5公里优美湖岸线，让居民充分亲近和享受湖水； 组团式居住，注重群体而又保持相对独立，静谧与温馨兼得； 纯正欧式风格的建筑立面，浓郁异国风情； 北岛包括多层、小高层、高层及低层住宅，多层户型建筑面积约75-135平方米，高层建筑面积约100-143平方米，低层户型建筑面积约220平方米左右；,案例研究4：凤鸣湖凤凰城,伟星地产05年开发的代表楼盘，07年8月推出二期：凤凰城 北岛 南岛,配套设施：周边的商业生活、公交配套齐全，居民的日常生活比较便利；（综合商场、学校、医院、邮局、银行、幼儿园等配套完善； 交通情况：5路、6路、88路、111路直达市区，只需20分钟左右路程； 内部景观：4200亩天然湖泊，引天然湖水入小区内部，营造3个独立岛屿居住区，5公里优美湖岸线，让居民充分亲近和享受湖水； 规划特点：凤凰城濒临凤鸣湖这片水面广袤的天然湖滨，社区及周边规划用地达1600多亩，其中包括860亩正着手开发的居住用地，以及近300亩的公园、配套规划用地，和近500亩的居住、公园规划用地。目前开发中的凤凰城建筑面积70多万平方米，可容纳两万多人居住。 开发理念 ：凤凰城“造老百姓买得起的好房子”的理念包含两层意义：其一，价格上必须为老百姓所接受；另一方面，伟星将一如既往地建造精品住宅，绝不以降低建设标准来求得价格上的低廉。凤凰城环抱凤鸣湖而建，以外居住环境皆达到无可挑剔的高品位，功能配套更是尽善尽美，并具备了伟星品牌的坚实保证必须打造出芜湖居住史上一阕壮美的诗篇,物业管理：芜湖伟星联华物业管理公司对项目进行服务与 管理，建立完善的物管系统，包括：全天保洁、专业园丁绿 化养护等； 安全防范系统：出入口管理及周界防越报警系统；闭路电视 监控、对讲系统；家庭防盗报警系统；电子巡更系统 信息管理子系统：水电远程抄表系统；小区设备中控系统； 背景音乐及紧急广播系统；智能化综合布线管理系统。 面积、价格：多层户型建筑面积约75-135平方米，高层建 筑面积约100-143平方米，低层户型建筑面积约220平方米 左右；毛坯房3290元/平方米； 销售现状：销售状况良好。 销售策略：该项目在2007年8月开盘，销售的思路的更新和广告媒介推广； 主要客户群：主要以芜湖本地人为主，,芜湖典型案例研究5：世茂滨江花园,项目简介 芜湖世茂滨江花园位于芜湖市中心的沿江景观轴，西临长江、北至芜湖造船厂、东至吉和路、南至保塔根。建设项目包括高层住宅(3335层)、文化艺术中心、五星级酒店、商业建筑以及景观广场、江畔公园等，建筑面积约37万m2。 项目总投资：约20亿元。 产品类型 高层阳光公寓； 产品特色 区位oscar：毗邻步行街、美食街各大商圈，荣踞各大交通要塞 规划oscar：55万平方米高尚社区，集酒店、商业、文化、居住为一体 建筑oscar：8栋33-53层超高层建筑群荣膺安徽省第一高楼桂冠 景观oscar：江景第一排，滨江公园，两大主题音乐园林美景 名流oscar：健身、娱乐、商务三大会所，星级物业管家式服务,配套设施： 周边的商业生活、公交配套完善，居民的日常生活非常便利；（综合商场、学校、医院、邮局、银行、幼儿园、娱乐休闲等配套完善； 交通情况：13路 23路 2路 4路 11路多路公交车直达； 内部景观：4200亩天然湖泊，引天然湖水入小区内部，营造3个独立岛屿居住区，5公里优美湖岸线，让居民充分亲近和享受湖水；芜湖滨江公园将是长江沿线最大的滨江公园之一，它不仅是该市迄今为止最大的市政建设工程，更具有非同寻常的文化意义。围绕“传承长江文化，提升城市品牌”的建设核心，滨江公园将充分挖掘长江的文化内涵，结合芜湖的历史人文特点，充分彰显芜湖的城市特色和个性魅力。 规划特点：项目总占地近20万平方米，规划总建筑面积达55万平米，绿化率约40%，整个社区由8幢超高层建筑组成，是一个集超五星级酒店、文化艺术中心、特色商业街及高级居住区为一体的大型综合滨江项目,并且将成为芜湖滨江公园重要的组成部分。 开发理念 ：芜湖世茂滨江花园建成后将成为安徽省内层高最高的建筑，并会成为长江边上一道亮丽的风景线和芜湖市中心城市形象的新标志。,物业管理：星级物业管家式服务，高贵尊荣彰显名流气质 面积、价格：面积补充、精装均价7345元/m2 ； 销售现状：余70套住宅在售， 销售策略：该项目在2007年8月开盘，销售的思路的更新和广告媒介推广； 主要客户群：城市高端客户群体，政府官员、私企老板等；,市民中心、主题广场,社区商业中心,高层住宅,生态人居,一线江景资源,芜湖代表地产企业分析： 伟星房产：07年“中国房地产200强金球奖企业”第86强，07年安徽民营企业14强；2000年进入芜湖的第一天起，就决心要成为安徽房产界的领跑者，8年来，伟星已先后开发多个划时代意义的城市标志性精品楼盘： 2000年：中西友好花园 芜湖房地产业的里程碑 2001年：香樟城市花园 全国物业管理示范住宅小区 2002年：香格里拉花园 芜湖好房子的标准 2003年：左岸生活社区 芜湖市中心超大型国际化生活区 2004年：平湖秋月 芜湖市中心临湖高尚景观生态社区 2005年：凤鸣湖凤凰城 凤鸣湖畔 欧式小镇 2006年：圣地雅歌 城市中心 地中海风情尊尚官邸 伟星地产见证了芜湖房地产业的起步与发展，具有一定的市场引导力，具有良好的市场口碑，一定的客户资源储备； 伟星深信，只有保持行业的领先，不断创新、稳健递进、可持续发展，才能赢得社会的尊重的基础。而最终，诚信、有社会责任感，才是企业真正能受人尊重的根本。 伟星以客户的眼光重审项目的价值，以发展的眼光看规划和协作；,柏桩控股集团： 柏庄控股有限公司（以下简称公司）是一家民营综合性投资控股企业，由世纪方舟投资有限公司及四位自然人股东共同投资，于2002年11月26日在安徽省合肥市设立，注册资本人民币1.5亿元。 公司通过对安徽安能热电股份公司、安徽新益有限责任公司进行控股经营，成功进入城市基础设施和房地产业。安能热电已发展成为合肥规模最大的热电联产企业；新益公司正在开发的项目占400多亩，规划建设面积60万平方米，一期工程10万平方米已开工建设，并已向市场推出楼盘。 房地产业目前是集团的核心产业。集团已开发的项目有安徽合肥“元一•；柏庄”项目（353亩）（该项目荣获合肥2006年销售金额、销售面积双冠军）、浙江嘉兴“元一•；柏庄”项目（380亩），并已启动安徽芜湖“柏庄•；春暖花开”（326亩）、安徽黄山“元一•；柏庄”（350亩）、安徽芜湖“柏庄•；丽城”（400亩）、江苏无锡“元一•；柏庄”（200亩）。,集团实行“以房地产业为龙头，创业投资和证券投资为两翼，做强热电，共同发展”的经营战略。,芜湖代表地产企业分析： 绿地集团：绿地集团是中国企业500强和中国房地产龙头企业之一，成立于1992年7月18日，在2007中国企业500强排名中位列第200位，在中国房地产企业排名中位居第1位，在上海市百强企业集团中排名第17位。2007年业务销售收入、资产规模、经营性现金流量三个指标均突破300亿元。 绿地集团创立16年来，始终坚持“营造美好生活”的企业宗旨和“和谐绿地、共建共享”的发展理念，通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“以房地产业为主、相关产业有限多元发展”的产业布局。 绿地集团2003年进入安徽市场，成功开发合肥两个代表项目后成功进去芜湖，此举进一步巩固提升集团在安徽的市场地位和竞争优势；同时抓住芜湖城市新一轮加快发展的战略性机遇，以卓越的开发设计理念，把镜湖世纪新城项目建设成安徽乃至整个华东地区的标志性和示范性的一流新型社区；为改善芜湖人剧环境，提升城市规模能级，增加区域辐射力做出贡献；,芜湖代表地产企业分析： 世茂滨江集团：世茂，是以房地产开发为主的国际化企业集群。现已经发展成为以“世茂房地产(0813.hk)” 及“世茂股份(600823.sh)”两家控股上市公司为核心的大型企业集团，截至2007年7月31日，总市值合计约800亿港元。经过近二十年的发展，世茂已经成为中国房地产界领袖企业之一。 本着“缔造生活品位”的理念，企业在中国大陆首创了房地产“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融合进了每一个家庭的日常生活，不仅在人居环境、自然生态与人文景观之间架起了一条条人性的桥梁，也在描绘高雅的栖居艺术的同时创造了一个个地产精品。截至2007年7月31日，世茂在中国境内正在开发中的项目28个，分布于中国近二十个个大中城市，拥有跨境及境外项目两个，分布在俄罗斯、香港等国家和地区。 同时，世茂始终以创新、前瞻的地产开发思维，以“成就城市梦想”为己任，实践“城市经营者”的理想，投身于推动城市化进程的大业。不仅如此，公司更是放眼全球，融汇欧亚文化，把“全球销售理念”应用于房地产行业，将地产精品推向世界。在弘扬民族经典文化的同时，也为项目当地引进国际资金，促进国际间经济、文化交流。,芜湖市人口分布现状,2010年规划期末芜湖市的城市人口规模为130万，芜湖市各级商业网点营业面积的参考值：城市商业网点总量为162.5万平方米（人均约为1.8平方米），其中各类商业网点营业面积相应为：市级商业中心48.75万平方米；不承担社区商业中心职能的区级商业中心16.25万平方米；承担社区商业中心职能的区级商业中心和社区商业中心73.12万平方米；其他散布的各类商业网点24.38万平方米。,市场研究 / 芜湖商业地产,芜湖市的商业功能定位为：安徽省南部区域性、综合型的商贸中心。,在规划中对本区域的商业定位为：清水社区中心/4万m2/城东区/购物/清水镇区域 政府对大型零售网点布局思路：控制发展大型百货商店；引导发展大型综合超市积极发展大型专业店；适度发展仓储式会员店；控制发展购物中心。,市场研究 / 商业网点规划,政府重点新建专业市场为： 新建专业市场原则上要将新增的专业市场建在内圈层内的弋江路市场群内和中圈层的三个策略发展区内（城东区、城南区和城北区）。 布置在内圈层内的有八家： 芜湖市区医药大市场、芜湖电子电器市场、芜湖二手汽车交易市场、中国芜湖国际旅游商品交易中心、芜湖新中基瓷器工艺品城、芜湖申升旅游礼品大世界、济兴旅游食品市场。 布置在中圈层的有五家： 芜湖国际花木城、城北建材装饰家居市场、芜湖国际医药保健品交易中心、烟酒饮料专业（批发）市场、体育器材、文化影像市场。,项目西侧金融商务中心区商业规划为： 为北至神山南路、南临青弋江、西濒外环路、东到扁担河，总控制面积约3.5平方公里，2010年商业网点营业面积为10万m2。（远期发展到20万m2以上）该中心区将重点发展金融、保险、证券、中介、商务办公、会展等功能，配备高档购物中心与专业店，体现高端消费特征。,芜湖市以下地段现状具备一定的商业功能区雏形： 以中山路步行街与镜湖周边地段为中心的市级商业中心； 由长江市场园、亚夏汽车城等市场组成的专业市场群； 以长街、沿河路组成的跨区域性小商品市场； 由新时代商业街为中轴的城南商业中心； 银湖中路两侧密布的家具、建材、装饰材料商业群； 南瑞社区商业中心。,核心商圈,中山路步行街,新时代商业街,长江市场园、亚夏汽车城,家具、建材、装饰材料商业群,两站广场商圈,南端社区商业,市场研究 / 商业业态布局,根据镜湖区最新统计数据显示，第三产业所占比重已经达到80%，成为经济增长的强力引擎。未来的23年里，北京路将集中拥有联盛、东郊路综合地块等6大商业核心区域；银湖路将串联沃尔玛、欧尚、雅高等大型商贸项目；中山北路也将新添美食街二期、星光灿烂大剧院等。中心城区将拥有数个新商圈，不断出现新的经济增长点。,随着宝文吉和大市场开业迎客，巨龙超级市场和芜湖纺织城相继问世，初步形成了芜湖商品批发市场群。芜湖商品批发市场已经初具规模，成为芜湖继中山路步行街之后，又一个具有一定规模、初现活力的专业批发大市场，不仅成功地取代了吉和市场，而且正在成为芜湖又一个商业副中心。,市场研究 / 主要商圈现状,2007年芜湖商业地产项目新增可预售房屋的面积仅为10余万平方米，供应与交易都处于“蓄势”状态。 然而有数十万平方米的大型商业地产项目正在建设进程中，包括联盛国际商业中心、融汇中江广场（西区）、镜街、侨鸿国际商城、小九华商业街、天泰大厦、都市生活广场等在内的商业地产项目，他们的定位，既有大型的综合性的购物中心，也有国内目前最流行的shopping mall，五星级的甲级写字楼，大型的商业街。目前在建的这些商业地产项目的规划建设面积至少在100万平方米以上。,2008年，这些项目有望逐步进入市场销售、推广的高潮期，包括写字楼、商铺、专业市场、社区商业等在内的各类型项目之间将开始激烈的市场角逐，商业竞争不容乐观。,2007年芜湖市各版块商业类销售状况一览,2008年芜湖市各版块商业类销售状况一览,市场研究 / 商业开发现状,城中区域，联盛国际商业中心、融汇中江广场（西区）、镜街、侨鸿国际商城、小九华商业街、凯帆大厦等一批新的商业地产项目，将进一步巩固镜湖区的中心商业区的地位，名流置业、世茂股份分别打造的滨江综合商业项目，将在不远的将来，构成芜湖城市新的商业圈。 城南区域，2008年，随着弋江区招商引资力度的推进，和瑞动漫科技园、赛尔大型农副产品批发市场、芜湖市物流中心、大型医疗器械物流交易中心、芜湖工程机械大市场等为代表的一批商业地产项目在城南崛起。城南地区将涌现大批以专业大市场为主流形态的大批商业地产项目。 城东区域，沿弋江北路形成的几大专业市场仍然将继续散发商业活力。随着市政府的东迁、商业文化中心区的建设，以及绿地镜湖世纪城、明日星城、星河湾等一批住宅项目的崛起，诸多的房地产企业也注意到了这一区域内商业需求带来的对商业地产项目的新需求，按照正在拟订中的芜湖商业网点规划，该区域内的商业网点建设与配套，将促成芜湖商业地产新热点在该区域内形成。,2008年芜湖商业地产的热点，高档写字楼、星级酒店以及大型商业街有望将成商业地产新主流产品。 金鼎镜街、侨鸿国际商城、凯帆大厦、泰鑫商务中心、融汇中江广场二期等项目，将分别进入销售期。2008年芜湖商业地产项目中，写字楼将成为市场中一个引人注目的新产品，其市场供应量也将比2007年明显放大。,2007年芜湖市各版块办公类销售状况一览,2008年芜湖市各版块办公类销售状况一览,市场研究 / 写字楼开发,星级酒店也是2008年芜湖商业地产投资的一个重点。 目前芜湖市高星级酒店非常稀缺，到07年底，星级宾馆20 家，3星级以上酒店一共仅有9家，其中4星级4家，和黄山等地相比明显偏少。 在市中心区域内，超五星的侨鸿皇冠酒店即将在2008年内开业，准五星级的新百酒店也将在年内开门迎客。 在城东、城南、城北，数十家各种档次的星级酒店正在开发、建设中，例如碧桂园、阳光半岛均规划有五星级酒店。 其他规划有五星级酒店，但是现在没有动工的有 醇美华城 绿地镜湖世纪城 阳光半岛 滨江花园 随着芜湖从旅游过境城市向旅游目的地城市过渡的开始，芜湖对星级酒店的需求将逐年增加，地产资本投资于星级酒店，一般将采取长期持有的运营模式，稳定的租金将是主要回报方式。,市场研究 / 酒店开发,根据调查，芜湖市目前尚未有高端商务会所。 现有的会所基本是常规性的经营为主，没有vip的会员制经营模式，建筑面积大小不一，档次也参差不齐。,市场研究 / 会所发展状况,商业类需求调查: 1、目前芜湖市主商圈的经营状况难以让人满意，需大力提升； 2、主商圈内租金在4元/天/平米左右，非主商圈内租金在1元/天/平米左右； 3、商家普遍认为目前芜湖地区最缺乏花木和建材类专业市场,市场研究 / 消费者需求调查,酒店式公寓类需求调查: 1、主要用于自住，少部分看重东部升值空间用于投资； 2、60-80平米需求最高，户型集中在两房一厅； 3、单价在3300-3600元之间； 4、配全套家私、淋浴间、空调和电视；,市场研究 / 消费者需求调查,市区居民住宅类需求调查: 1、首选镜湖区，其次是鸠江区； 2、90-110平米需求最高，户型以三房二厅一卫为主； 3、总价不超过60万元； 4、首付额度在10-15万元之间；,市场研究 / 消费者需求调查,县市居民住宅类需求调查: 1、90-110平米需求最高，户型以三房二厅一卫为主； 2、总价在40-60万元之间； 3、首付额度在10-15万元之间；,市场研究 / 消费者需求调查,客户群体定位,优势分析 a.本项目由金都集团公司开发，发展商具有一定知名度和高品质的品牌形象，能给买家充足的信心。 b.城市东扩，政府非常重视此地的开发建设，大量的市政配套设施即将开发和投入使用，区域未来发展潜力巨大。 c.地处通往芜湖县交通快速通道路边，连接未来大城市中心纽带； d.别墅项目作为未来都市别墅具有稀缺性，拥有都市的繁华和自然的心态； e.生态复合体，生态与产业的完美结合，打造区域价值高度和中央价值链； 劣势分析 a.新城区配套设施仍然未成熟，发展尚须一定时间。 b 近期周边物业教少，除绿地、市政项目之外目前无相关大型项目，整体市场氛围不够强烈。 c.目标客户针对鸠江区域关注度还是相对比较低。 d.项目目前市中心还有一定距离，周围配套空白中，交通相对不便； e .需要政府的政策支持及规划的执行实施 机会点 a.大芜湖时代城市发展东进，未来市政政治经济中心，项目为中央代表物业； b.市政及周遍各种配套建设相当完善； c.未来中央内首个大型生态复合体项目； d.区域竞争压力较小； 威胁点 本区域尚有大量的土地没有规划开发，将对本项目构成直接威胁。,地块swot分析,市场分析总结：,从城市发展的角度，芜湖正在进入一个新的时代大芜湖时代。 从区域发展的角度，城东区将是未来芜湖重点发展的区域，市商务文化中心的建设将迅速拉动片区的发展。 从楼市发展趋势看，芜湖房地产市场在经历了2007年火暴的局面之后，08年上半年渐渐趋于平淡，市场上客户购房热情锐减，对于产品的创新提出了更高的要求；对产品品质及新的营销模式也有了更多期待；对开发商的品牌也越来越重视。 根据统计数据，08、09年商业投入市场体量庞大，竞争态势激烈。 星级酒店竞争激烈 专业市场越来越规范和专业化、品牌化,第二章 / 主题定位建议,i have a dream 我有一个梦想 美国黑人民权运动领袖马丁.路德.金,超越物质与财富的梦想 梦想：造城运动,五年计划 新城市生活梦想由金都檀宫