佛山市南海狮山小塘三环东项目市场分析定位.ppt

金地集团深圳地产 佛山 2010-4-18,佛山市南海狮山小塘三环东项目 市场分析定位,.2.,狮山房地产市场分析,板块供需分析,项目定位,狮山概况,财务分析,.3.,狮山,小塘,官窑,松岗,1. 狮山发展历史,南海区狮山镇由原狮山街道、松岗镇、官窑镇、小塘镇合并而成， 2005年1月11日四镇合一后，行政中心设于原狮山街道，合并后狮山辖区面积256.09平方公里，是南海区地域面积最大的镇。,.4.,2.狮山区位及交通,位于珠三角西部城市发展带，广佛都市圈西部。 位于大佛山西北部，与禅桂中心城区、广州中心城区成犄角形。距离禅桂中心城区、广州中心城区均在半小时车程内，地理位置非常优越。,2.1 狮山区位,.5.,珠 三 角 外 环,广 三 高 速,珠 二 环 高 速,佛 山 一 环,桂 丹 路,佛山一环与桂丹路连接狮山与佛山中心城区的主要道路； 珠二环高速与广三高速、321国道连接狮山与广州中心城区、白云机场、花都汽车生产基地的联系，加速两地的产业互补； 广茂铁路经过狮山南部，使狮山成为佛山西部的铁路交通枢纽、佛山物流中心之一；,2.2.1 区域交通,2.2.狮山交通,.6.,2.2.2 区内交通,为配合狮山工业园及狮山大学城的建设，南海区政府投入巨资完善区内的道路交通，经过几年的规划建设，目前狮山已经成为南海乃至佛山市公路交通网络最为完善的镇街。 狮山区内交通性主干道网为：两半环+两条放射线+两横路，兴业路、虹岭路两环线路及桃园路、博爱路两横线、三环路、信息大道等次干道构建狮山完善的交通网络。,.7.,3.狮山配套教育配套,狮山科技工业园中心区是广东省五大大学园区之一，佛山唯一一个高等职业教育基地，目前在校学生约有3.5万人，未来将发展为10万人的规模。狮山人才密集，采用政府、高校、企业三方紧密合作的方式，对接企业所需，为企业量身定制人才。 基础教育方面，狮山有中学（中专）13所，小学18所，幼儿园30多所，石门中学、石门实验中学、石门实验小学等佛山优质教育配套资源同聚狮山，形成了一条从小学到中学再到大学的优质“教育链”，使狮山成为佛山著名的“教育地产板块”，成为狮山房地产的重要卖点。,.8.,3.狮山配套医疗配套,除原各镇的中心医院外，佛山最大的私立医院狮山华立医院落户狮山城区，狮山医疗设施配套较为充足，基本能满足当地居民的需求。,.9.,3.狮山配套商业配套,松岗、 官窑、 小塘由于历史悠久，人气聚集，商业配套相对丰富，但都以小型中低端配套为主。狮山中心城区是近年新兴的一个板块，人气尚未聚集，商业配套缺乏，成为制约其房地产市场发展的重要因素。 2006年后，狮山镇政府力推22个重点建设项目，其中包括道路、高档商业、酒店项目，部分已经落实在建，狮山中心城区再次体现了其后发优势，未来配套将更为完善。,.10.,4.狮山“135”城市建设规划,狮山2006年确立狮山近期城市建设规划实施纲要 “135”计划，提出“一年优化环境，三年凸显特色、五年显现魅力 ”的城市建设发展目标，未来狮山基础设施及生活配套将快速完善，体现了狮山的后发优势！,.11.,4.狮山经济,2005年后，狮山镇经济实力保持高速发展，2007年达到300亿，占南海经济总量的25。随着奇美电子、本田变速箱等一批大型企业投产及工业园区的扩张，未来狮山经济发展后劲十足，“十年再造一个南海”指日可待！ 狮山人均经济指标已经全面超越佛山市平均水平，商品住宅成交价格虽在2007年大幅上升，但仍与佛山整体水平存在较大差距，狮山住宅市场潜力尚未真正发掘；,4.1 狮山基本面经济指标分析,.12.,外来人口成为狮山近年人口增长的主要来源，在全镇人口结构中的比重将近6成。狮山外来人口中，企业技术管理人员和大学生等所占的比较相当高（大学城人数约3.5万，规划10万人），高素质人才在狮山人口结构中占据重要地位。 随着工业园企业的增加及大学城的扩张，狮山外来人口比重仍将继续增加，届时狮山将逐步演变成为一个“移民城市”。,4.2 狮山人口状况分析,.13.,4.3 狮山经济总量分析,2007年南海区经济总量突破千亿，跻身全国百强县第二位。狮山达到300亿元，占南海经济总量的四分之一，为南海经济增长贡献了极大的力量。狮山经济已经连续三年以接近20的增长速度发展。2008年狮山镇政府提出gdp增长25以上的发展目标，工业园区企业的发展为狮山经济持续发展提供了有力的支撑。,.14.,4.4 狮山产业状况,狮山定位为“产业新城” ，以及教育研发、高新技术产业为主导的产业结构有别于佛山传统工业强镇（南庄、大沥、容桂等）。7家世界500强企业以及遍布整个狮山的大小2000多家生产企业形成了一个产业丰富、布局清晰的现代工业园区，成为狮山经济的“发动机”，未来更将有望成为佛山乃至珠三角的经济增长中心！,.15.,4.5 工业园重点企业介绍 奇美电子,奇美电子1998年成立于台湾，以液晶电视用面板、显示器与笔记本电脑用面板为主，为世界tft-lcd（薄膜晶体管液晶显示器）领先厂商，全球四大液晶面板供货商之一。2007年，奇美电子液晶面板全球市场占有率上升到15%。,南海奇美电子成立于2006年下半年，于2007年底投产，主要生产液晶显示器模块，是目前佛山迄今为止引资最大的项目，首期注册资本3000万美元。与该投资相关的其它配套上、下游产业预计总投资将超过20亿美元。目前奇美电子已经已经吸纳将近1万员工，二期投产后，员工总数将达到2万人。（狮山公资办数据）,奇美电子落户狮山，将带动南海区及周边190多间彩电生产企业开展自主创新，由生产传统的crt电视升级为生产液晶电视，并带动上下游企业聚集，合力打造中国最大的液晶电视生产基地。狮山将逐步演变为电子信息产业基地，成为南海乃至广东省经济发展的一个重要增长极。,.16.,4.5 工业园重点企业介绍 旭硝子汽车玻璃,旭硝子是全球最大的汽车玻璃生产企业，占全球30%的市场份额，其汽车整车客户覆盖全球95%以上的整车生产厂家。南海旭硝子汽车玻璃厂狮山引进的第三家世界500强汽配企业，将于2008年一季度投产，计划年产量100万套，进一步拓展在中国境内市场。 旭硝子汽车玻璃厂的引入将进一步完善南海的汽配产业链，集聚效应也越来越明显。,.17.,5.狮山发展空间分析,狮山是佛山“2+5”组团的重要组成部分，2005年狮山区域调整后，南海区政府把狮山定位为南海的副中心城区，提出“十年再造一个南海的发展目标”； 狮山组团作为佛山西部重要产业城镇，定位为全市重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地，全市重要的客运铁路枢纽，区域性休闲度假、会议基地。 狮山的发展目标是到2020年把狮山镇打造为具有自然生态特色城市空间环境、保持本地区丰富人文传统的，具备较强科研创新能力，集教育研发、高新技术制造业、居住、商贸、休闲娱乐功能于一体的二、三产业协调发展的综合型新城。,5.1 狮山规划发展定位,.18.,5.2 狮山居住区规划,狮山规划有6个大型居住片区： 狮山中心城居住区用地规模491公顷，居住人口14万； 小塘居住区用地规模204.5公顷，居住人口5.8万； 软件园北部居住区用地规模462公顷，居住人口13.2 万； 官窑居住区用地规模153公顷，居住人口4.4万； 松岗片区用地规模335.6公顷，居住人口9.5万； 西北居住区用地规模212.5公顷，居住人口6万；,由于历史发展及道路交通影响，狮山居住区多中心的格局难以改变，而项目所在的小塘狮山由于地理位置关系，未来将逐步融合一体，成为狮山最为大型的居住板块。,.19.,5.3.1 佛山火车站迁至狮山,新佛山火车站,狮山客运站,按照佛山城市总体规划，未来佛山新火车站考虑初步选址狮山（贵广铁路初步方案经狮山，并设站），为了实现铁路与公路客运的无缝衔接，规划中规划设置狮山汽车客运站。 届时，狮山将成为佛山以及珠三角西部地区的重要铁路交通枢纽，带动佛山中心城区向西北发展，为狮山带来无限商机。,5.3 狮山房地产发展的刺激因素,.20.,5.3.2 区内交通网络不断完善，加速资源整合,狮山镇政府近期将对红星路、博爱路、321国道、三约路进行改造建设，预计2009年完成。 改造完成后，狮山中心城区交通状况将进一步改善，小塘与狮山中心的距离进一步缩短，有利于两地资源整合。红星路改造对于地块来说更是一个利好消息。,.21.,佛山市轨道交通规划,佛山地铁3号线,佛山中心城区,顺德中心城区,狮山,5.3.3 佛山地铁3号线规划建设,佛山地铁1号线已经全面动工， 根据规划，佛山地铁2、3号线将 成为下一步佛山轨道建设的重点， 3号线将于2020年开通。 规划中的佛山地铁三号线全长 60.7km，途径狮山、佛山中心城区、 顺德中心城区等，将佛山经济发达 区域贯穿一起，加速狮山与城市 中心的联系，将大大促进狮山房地 产业的发展。,.22.,5.4 狮山发展空间分析,根据禅城区总体规划，未来禅城将围绕“一体四翼，一带两轴多中心”规划发展。,禅城“一体四翼，一带两轴多中心”规划,5.4.1 禅城中心城区发展规划,历经多年的发展，禅桂中心组团已经开始面临建设用地不足，发展受限的局面，被迫走上了“三旧改造”的道路。但三旧改造进展步伐缓慢，已经远远跟不上城市发展的进度，佛山中心城区向外扩张已是必然的事实。,.23.,狮山土地资源丰富，自然环境良好，交通便利，产业条件优越。2005年，南海区将狮山定位为南海的城市副中心，提出“十年再造一个南海”的目标，实际上已经确定了狮山的江湖地位。未来，佛山中心城区扩张将极有可能跳离罗村转战狮山，狮山将成为“佛山的龙华”！,5.4.2 禅城中心城区发展趋势,.24.,狮山的基础条件与崛起前的深圳龙华有惊人的相似性，我们相信随着佛山整体市场的发展以及中心城区消费力外溢等外在因素的刺激下，狮山将会发展成为下一个龙华！,54.3 狮山与龙华的基础条件对比,.25.,5.4.4 狮山与龙华市场机会对比,关内高房价对部分购房者的驱赶,龙华,狮山,禅桂中心高房价对部分购房者的驱赶,交通利好（关口打通、地铁四号线）,交通利好（一环、桂丹路、地铁3号线）,大盘启动片区发展（梅陇镇）,大盘启动片区发展（中恒海晖城）,心理认知因素（福田后花园规划）,心理认知因素（南海副中心城区）,产业基础雄厚，教育治安不足,产业基础雄厚，教育强区,品牌发展商汇集，成为重要居住板块,品牌发展商尚未进驻，缺少发展标杆,狮山与龙华的区域定位、交通条件以及市场环境都非常接近，在一定程度上，狮山的产业基础、教育配套设施等甚至优于龙华，只是目前人气尚未聚集，市场缺少一个品牌开发商的大型标杆项目的带动。,.26.,5.4.5 狮山发展空间的支撑因素,外因,内因,交通利好一环、桂丹路、珠二环、地铁3号线（根本条件） 中心城区扩张及高房价对部分人群的驱赶（机会点） 心理认知因素南海城市副中心定位（重要影响因素）,产业发展工业园区壮大，提供有效住房需求 教育强镇购房关注点、项目优势 优质大盘启动发展金地狮山项目？ 区内配套继续完善重要影响因素,自身优越的基础条件加上中心城区高房价的驱赶等外在因素的推动，狮山房地产将迎来新的发展契机。,.27.,狮山房地产市场分析,板块供需分析,项目定位,狮山概况,财务分析,.28.,1.狮山历年商品住宅销售情况分析,2006年，佛山房地产市场供需两旺，佛山一环及桂丹路开通， 大大刺激了狮山住宅消费，当年狮山住宅销售面积同比往年上升120。2007年由于市场供货量的限制，狮山住宅销售面积仅小幅上升。2007年受大环境影响，狮山住宅价格上升幅度较大，但与佛山中心城区相比仍有较大距离。狮山住宅市场仍然在持续理性发展阶段。,1.1 历年交易情况分析,.29.,1.2 狮山商品住宅的市场地位,狮山住宅市场近年稳步发展，在南海区的市场份额也逐步上升。2007年，在宏观政策调控影响下，佛山中心城区住宅销售量骤减，狮山住宅仍然维持较快的消化速度。但市场供应量一直是制约狮山市场发展的因素，狮山要进一步成为南海的副中心居住区，还需加大住宅供应量。,.30.,狮山住宅销售均价近年在稳步增长，但与南海及佛山的价格增幅尚有一定差距，狮山房价与中心城区的差距逐步拉开，预计未来狮山住宅市场将有一个补涨的过程，品牌发展商的进驻将加速狮山住宅的补涨。,1.3 狮山商品住宅价格走势分析,.31.,2.狮山房地产市场发展历程,狮山板块房地产市场起源于90年代末。1999年，以穆天子山庄为代表的商业住宅项目拉开了狮山房地产市场的序幕，历经多年发展，目前狮山板块房地产市场已经逐步发展壮大，成为中心城区周边镇街地产中的代表者。,.32.,3.狮山在售楼盘分析,狮山镇在售项目主要集中在狮山小塘片区、及松岗南国桃园片区，二者的产品定位有一定差别。 松岗片区依托南国桃园自然景观资源形成城郊度假型居住板块，后续其他项目不具备生态或者景观资源，主要定位中端或者中低端产品。 狮山小塘片区狮山未来“金三角”居住核心区，主要面对本地高端消费者和禅、桂消费者定位于片区中端和中高端产品。,3.1 在售楼盘布局,南海湖景湾,中恒海晖城,锦绣华庭,穆天子山庄,汇江城市假日,香格里拉花园,天安鸿基花园,金叶阳光新城,海逸锦绣桃园,俊景花园,狮山小塘镇区板块,松岗桃园板块,.33.,3.1 在售楼盘概况,狮山小塘板块在售楼盘主要以中高端小高层洋房为主，价格在42006000元之间，强调产品性价比；松岗南国桃园板块以景观住宅为主，是佛山价格最高的板块之一，普通住宅均价36004500元，定位中低端。,.34.,4 板块代表楼盘分析,4.1.1 项目概要,开发商：南海宇浩房地产开发有限公司 所处区位：狮山博爱路（即狮山镇政府对面） 建筑面积：占地18万，总建36万 户数：约2300户，规划人口7000人 容积率：1.98 配套及规模：郊野公园（628亩）、爱英丽湖（260亩）、石门中学、石门实验小学、狮城中学、狮山中心小学、狮山大学城、狮山医院、狮山广场（规划建设中）、温莎半岛酒店（规划建设中） 、小区会所 车位比：1：0.7 优劣势评述：享受狮山镇区日益成熟的配套；项目建成阶段，居住氛围成熟。,4.1 南海湖景湾,.35.,4.1.2 价格走势,2007年，佛山一环及桂丹路的开通，刺激了狮山楼市的发展，南海湖景湾的价格从07年6月四期第一批的4000提升到了年末的5500元/平方米，半年升幅达到37.5，并保持了较快的去化速度。,.36.,4.1.3 项目四期客户分析,客户来源比例,受交通改善以及中心城区价格上涨压力影响，南海湖景湾四期禅桂客户比例大幅上升，占四期总成交量的46，进一步论证了狮山对中心城区外溢消费力的吸引力。,.37.,4.1.3 项目四期客户分析,客户职业构成,本地私企业主及中心城区公务员、白领成为项目客户的主要职业构成，本地中高端消费者及中心城区中端消费者成为项目的主要客户群体。,.38.,4.2 中恒海晖城,4.2.1 项目概要,开发商：中南恒展房地产有限公司 所处区位：狮山桂丹路99号 建筑面积：占地35万，总建84万 户数：约6200户 容积率：2.86 配套及规模：中恒酒店、社区商业中心、社区幼儿园 优劣势评述：规模庞大，交通便利，但周边居住氛围尚未形成。,一期范围,后期规划用地,后期规划用地,中恒酒店,社区商业,幼儿园,佛 山 一 环,桂 丹 路,.39.,4.2.2 项目价格走势,在2007年下半年市场形式陷入僵局的环境下，中恒海晖城短短一个多月内消化500多套，创造了佛山逆市环境下的销售奇迹，印证了佛山镇街市场稳定发展的论断。,.40.,4.2.3 项目客户构成分析,在503个成交客户情况看，禅桂中心城区客户占项目客户来源的52的比例，再次印证了狮山板块对中心城区客户具有极高的吸引力。,.41.,4.2.3 项目成交客户置业次数分析,项目成交客户中，首次置业比例高达70，中心城区房价上涨外溢的中低端消费力成为项目的主力客户群。,.42.,狮山房地产市场分析,板块供需分析,项目定位,狮山概况,财务分析,.43.,1.板块需求预测,狮山板块是随着狮山工业区、佛山市25组团规划才产生的一个新兴的市场板块,从2005年狮山调整以来，狮山地块需求增长迅猛。成交量从2005年16.8万平方米增长约125到37万平方米。体现了狮山随着规划地位提升、工业园区发展带来的初成气候的住宅需求。,1.1 板块历年需求状况,.44.,1.2 狮山需求量预测,1.2.1 狮山需求与南海区需求的比例关系,根据规划，将来狮山的常住人口规模将达到50万的水平，也将达到南海1/5-1/4的比例。以狮山占南海人口比例的比例来估算狮山房地产需求的规模也将达到50-60万平方米/年的消化水平。,.45.,1.2.2 狮山规划带来人口规模的实现，带来新增需求,根据保守估计，按照狮8年完成人口规划计算，狮山未来住宅需求量将达到52万平方米/年。,1.2 狮山需求量预测,.46.,1.3 狮山需求量增长论证,1.3.1 中心城区的房价坚挺，消费力外溢,根据我们的推导，禅桂中心城区将来从2010年底开始陷入供不应求的市场局面，目前禅城中心城区房价仍然坚挺在7000多元以上。随着广佛地铁开通、亚运会赛事的承办等要素的促进，佛山2010年中心城区房价将有望进一步回升，进一步挤压禅城客户外溢狮山片区。,随着狮山工业园区的经济发展，众多2006-2007年引进的众多中大型企业的投产和发展，会带来旺盛的园区“灰领阶层”和园区中高管的居住需求；,1.3.2 狮山工业园区经济的发展,1.3.3 交通改善，禅桂跨区置业比例上升,桂丹路及佛山一环的修通，大大缩短了禅桂中心城区到狮山的距离，目前从禅桂中心城区到狮山仅需18-25分钟车程，但楼价相差将近一倍，成为中心城区客户跨区置业的最大吸引力。目前狮山在售楼盘的禅桂客户比例已经普遍超过五成，印证了跨区置业已经成为佛山市场的普遍现象。,.47.,1.3 狮山需求量增长论证,所以我们认为： 狮山未来几年，年消化量将在目前3638万的水平上有一个提升，提升量应该在60左右，稳定在50-60万平方米/年的货量水平。,.48.,2.1 在售项目规模及余货数量,狮山在售项目仅有8个，目前可售面积仅有115.5万平方米，可售住宅供较为缺乏。,2 板块供应量预测,.49.,2.2 板块其他已经出让地块分析,从2006年至今，狮山公开出让的土地仅有7块，未来将形成59万的供应量，紧相当于目前消化量两倍不到的总值，供不应求的局面明显。,.50.,2.3 板块未来可供出让居住用地分析,从南海区国土局报送市国土局申请2008年土地出让指标的资料，结合狮山政府的实际调研结果，中短期内除了目标地块外，狮山可供出让的住宅土地并不多。 含目标地块在内，可形成供应的项目累计总建筑面积96.6万平方米，剔除目标地块后，仅有53.6万平方米，仅相当于未来狮山一年的消化量。,.51.,2.4 板块供应量模拟,2.4.1 在售项目供应量模拟,模拟显示，2008、2009年是狮山在售项目的供应高峰，2009年后住宅供应量骤减，供不应求的局面明显。,供 货 高 峰 期,.52.,2.4.2 潜在供应量模拟,2.4 板块供应量模拟,供 货 高 峰 期,模拟显示，20092011年狮山潜在供应量达到高峰，但整体供应总量仍在较低水平。,.53.,2.5 板块供需力量对比,按照狮山2007年37万平方米的需求量估算，2008年狮山供需基本平衡，而20092011年都存在供过于求的局面。 但考虑到狮山自身需求增长以及中心城区消费力外溢因素，狮山需求量将维持在5060万平方米/年，狮山除在2008、2009年面临短暂的消化压力外，2010年后将面临供不应求的局面。如果潜在供应地块的产权关系理顺不畅，那么供不应求的局面将进一步加剧。,.54.,狮山房地产市场分析,板块供需分析,项目定位,狮山概况,财务分析,.55.,1.项目swot分析,.56.,2.目标客户定位,未来随着广佛地铁的开通，城区形象的提升，禅桂房价将继续高企，我们判断均价达到9000-10000元/，在这样的价格水平下，中心城区中端消费的外溢将不可避免。南庄居住环境太差，罗村形象短期难以改善，而且负面社会形象较多,大沥短期内难以形成规模供应量，所以狮山必将成为禅桂客户分流的首选。,.57.,3. 产品定位,3.1 物业档次及整体形象定位,通过对板块内的市场分析、竞争分析和客户分析，我们建议本项目的物业档次定位为中心城区边缘高档、集团产品线中档类似东莞格林小城、梅陇镇的档次定位。,本项目处于佛山中心城区边缘，濒临环境优美的大狮山工业区； 本项目的主力客户群体锁定是禅桂成长性客户、狮山本地经济型换楼客户和园区首次置业客户。 所以本项目整体形象定位为：具有人文精神的异国风情小镇 项目设计和建造过程中，定义为“格林小城和万科四季花城”的升级版本。可以作为公司格林系列产品的标准化试点项目。,形象定位,物业档次,.58.,3.2 项目规划设计方案方案一,.59.,3.2 项目规划设计方案方案二,.60.,3.2 户型定位,定位思路： 1）符合“90/70”原则，不拼接； 2）考虑一部分工业园区置业需求，设计15%的405户型；考虑禅桂客户郊区置业将成为主流客户，所以853的2+1户型成为项目主打户型。 3）舒适3房和3+1房主要针对狮山换楼客户和禅桂部分追求居住品质的客户，从安全性的角度考虑，各设置15%的比例。,.61.,3.3 商业定位,狮山金三角区域商业物业分析,.62.,物业形态定位 通过以上片区商业市场分析，确定本项目商业的物业形态为社区街铺。 商业业态定位 商业业态以零售、休闲为主，辅以少量餐饮。 商业规划建议 在小区入口处或在地块西北侧（信用社广场处）设置集中商业。 其余商业物业以一层街铺形式为主； 建议铺面开间与进深比例约为4米:12米。,广场+集中商业,临街一层街铺,临街一层街铺,3.3 商业定位,.63.,3.4 价格定位,3.4.1 当前时点销售均价确定,假定项目在当前时点（本报告时点）销售，通过市场比较法确定其可能的销售价格；我们分别利用区位打分法和产品打分法，单纯从区位或者产品的角度来分析其可能导致的价格差异，然后再综合权衡区位和产品，确定本项目在当前时点销售可能的销售均价。,.64.,3.4.2 区位打分法,由此，区位打分法确定的本项目的销售均价为： p区位4459元/平方米。,.65.,3.4.2 产品打分法,p产品4778元/平方米,.66.,3.4.3 当前时点住宅价格确定,综合权衡区位、产品评分，在这一区位，房地产价值受区位影响更大，因此区位因素权重取65%，产品因素权重取35%，加权平均后得到以下价格。 p现时 p区位65% + p产品35% 4571元/平方米,.67.,3.5 价格涨幅确定,3.5.1 区域价格增幅,狮山近三年商品住宅价格复合增长率为14.18，与佛山、南海价格增长速度尚有较大距离，狮山住宅价格有较大的上升空间。,.68.,3.5.2 狮山典型楼盘价格增幅,.6