.房地产开发的建设过程

2019/11/11,1,第八章 房地产开发的建设过程,2019/11/11,2,第八章 房地产开发的建设过程, 本章要求 了解工程施工招标投标的基本概念、建筑工程施工的合同形式； 熟悉招标投标程序、合同条款以及房地产开发过程中项目管理工作的主要内容； 掌握施工阶段的项目管理、工程竣工验收。,2019/11/11,3,第八章 房地产开发的建设过程,第一节 建筑工程施工的招标与投标 第二节 建筑工程施工的合同形式与通用合同条款 第三节 工程项目管理 第四节工程项目的竣工验收,2019/11/11,4,第一节 建筑工程施工的招标与投标,一、建筑工程施工招投标的基本概念 二、工程建设项目的招标方式 三、招标程序,2019/11/11,5,一、建筑工程施工招投标的基本概念,房地产开发项目建筑工程施工的招投标是指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，招请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。 双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则,2019/11/11,6,二、工程建设项目的招标方式,（一）公开招标 概念：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。 适用于：项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目 特点：选择范围较大，公开竞争，但需要的时间长，招标支出费用较高,2019/11/11,7,（二）邀请招标（选择性招标） 概念：是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。 适用于：工程性质比较特殊，要求承包商有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目 特点：选择性竞争（3-10家投标人），节省时间，节省招标费用，但限制了竞争范围，缩小了开发商的选择余地,2019/11/11,8,（三）议标 概念：由招标人直接指定投标人或由招标人的有关上级主管部门向招标人（即开发商）推荐或指定投标人。 适用于：少数保密性较强的工程项目 在房地产开发项目中很少出现这种情况,2019/11/11,9,（四）公开招标和邀请招标的区别： 发布信息的方式不同 选择的范围不同 竞争的范围不同 公开程度不同 时间和费用不同,2019/11/11,10,三、招标程序,（一）申请招标 （二）编制招标文件 （三）编制招标工程标底 （四）确定招标方式，发布招标公告或投标邀请书 （五）投标人资格审查 （六）招标工程交底及答疑 （七）开标、评标和决标 （八）签订合同,2019/11/11,11,第二节 建筑工程施工的合同形式 与通用合同条款,一、建筑工程施工的合同形式 二、合同通用条款,2019/11/11,12,（一）按计价方式不同划分 固定价格合同 成本加酬金合同 可调价格合同 计量估价合同,一、建筑工程施工的合同形式,2019/11/11,13,1.固定价格合同：在约定的风险范围内合同价款不再调整，风险范围以外的合同价款调整方法一般在合同专用条款内约定。 固定总价合同 按日计价的增价条款 重大增价的调整条款 延期增价条款 固定单价合同 按分部分项工程单价承包 按最终产品单价承包 按总价决标、按单价结算工程价款,2019/11/11,14,2.成本加酬金合同：按承包商的实际成本(不包括承包商的管理费和应交所得税)加商定的总管理费和利润来确定总包价。 主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况。具体做法有： 成本加固定百分数酬金 成本加固定酬金 成本加浮动酬金,2019/11/11,15,3.可调价格合同：指合同价款可根据双方的约定而调整，双方在专用条款内约定合同价款的调整方法。 4.计量估价合同：以工程量清单和单价表为计算包价的依据，通常由开发商委托设计单位或造价工程师提出工程量清单，列出分部分项工程量，由承包商填报单价，再算出总造价。,2019/11/11,16,（二）按工程范围及承包关系的不同划分 1.总包合同:总包指一个建设项目的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包商负责组织实施。据此签订的合同称为总包合同。 总承包商负责将若干专业工作分包给专业承包单位，并统一协调和监督。 开发商只与总承包商直接联系。 便于开发商对项目建设进行管理和监督，降低工作量，有利于减少现场管理人员。,2019/11/11,17,2.开发商直接发包承包合同：开发商直接把工程分包给各承包商，并由此签订正式合同。开发商直接与各分包商联系。现场协调工作较为复杂。 3.独立承包合同：当开发项目规模小，技术要求简单时，开发商可将开发项目的建设任务发包给一家承包商独立完成。,2019/11/11,18,（三）按是否包料划分 1.包工包料合同 2.包工部分包料合同 3.包工不包料合同,2019/11/11,19,建筑工程施工合同由协议书、通用条款、专用条款三部分组成 通用条款：是根据法律、行政法规规定及建设工程施工的需要订立，通用于建设工程施工的条款 专用条款：是发包人和承包人根据法律、行政法规规定， 结合具体工程实际，经协商达成一致意见的条款,二、合同通用条款,2019/11/11,20,国际上有若干标准的“国际通用合同条件” fidic机构：国际咨询工程师联合会 fidic合同的主要特点 通过招标投标选择承包商 以工程师为核心的项目管理模式 权利、义务与责任的分配较为公平 合同条款内容完备，用语科学、专业 风险分担合理,2019/11/11,21,（一）词语定义及合同文件 （二）一般义务 （三）合同文件管理 （四）材料及设备供应 （五）开竣工时间及工期 （六）变更与增减,（七）转让与分包 （八）竣工验收与维修 （九）工程款支付方式 （十）风险与保险 （十一）中断合同 （十二）经济责任 （十三）争端的解决,可供开发商签订发包合同时采用的合同通用条款：,2019/11/11,22,第三节 工程项目管理,一、项目的概念 二、项目管理的概念 三、工程项目管理的概念,2019/11/11,23,一、项目的概念,1、项目是要在一定时间、在预算规定范围内，达到预定质量水平的一项一次性任务。 （中国工业科技管理大连培训中心“项目管理”） 2、项目是指在总体上符合如下条件的唯一性任务： 具有一定的目标; 具有时间、财务、人力和其他限制条件; 具有专门的组织。（德国国家标准dln69901）,2019/11/11,24,3、项目是为创造独特产品、服务或结果而进行的一次性努力。 4、项目是一个特殊的将被完成的有限任务。它是在一定时间内，满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。 综上所述项目可定义如下：,项目是作为管理对象，在一定约束条件下 （时间、资源、质量标准）完成的，具有 明确目标的一次性任务。,2019/11/11,25,项目具有以下特征,一次性 具有明确的目标 具有特定的生命期 整体性 成果的不可挽回性（不可逆转性）,项目的生命期（以工程项目为例）,实施阶段,决策阶段,设计准备阶段,设计阶段,施工阶段,动用前准备阶段,保修阶段,项目评估阶段,编制项目建议书,编制可行性研究报告,编制设计任务书,方案设计,初步设计,施工图设计,施工,竣工验收,动用开始,保修期结束,运营阶段,2019/11/11,27,收尾过程,成功实施项目的步骤和程序,2019/11/11,28,二、项目管理的概念,（一）项目管理的概念和基本职能 项目管理，就是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动，以成功地实现项目预期目标的活动。 项目管理具有目标明确、项目经理个人负责制、充分的授权保证系统等特点,2019/11/11,29,项目管理的基本职能 计划职能 组织职能 协调职能 控制职能,2019/11/11,30,（二）房地产开发中的项目管理,开发项目管理的有关工作内容： 开发建设用地 开发建设的法定手续 合同文件的准备 承包商的选择 现场监督 施工阶段 项目竣工验收阶段 对项目管理队伍的管理,2019/11/11,31,三、工程项目管理的概念,（一）工程项目的概念 工程项目是指为达到预期的目标，投入一定的资本，在一定的约束条件下，经过决策与实施的必要程序从而形成固定资产的一次性事业。,2019/11/11,32,（二）工程项目管理的概念 广义：是针对某个开发建设项目所进行的全寿命周期的管理，包括规划设计阶段的设计管理（dm）、工程施工阶段的施工管理（cm）和项目建成后的设施管理（fm）或物业管理（pm）。 狭义：是指开发建设项目施工阶段的管理,2019/11/11,33,2019/11/11,34,（三）工程项目管理的类型,业主方的pmopm 设计方的pmdpm 承包方的pmcpm 供货方的pmspm 项目总承包方的epcpm,2019/11/11,35,2019/11/11,36,（四）工程项目管理的内容 工程项目管理的内容：（三控三管一协调） 质量、进度、成本控制 合同管理、安全管理、信息管理 开发商、建筑师、承包商等关系的协调,2019/11/11,37,投资目标、进度目标和质量目标的关系,2019/11/11,38,质量控制 p275 1.对原材料的检验； 2.对工程中的配套设备进行检验； 3.确立施工中质量控制的具体措施； 4.确立有关质量文件的档案制度。,2019/11/11,39,工程项目质量,2019/11/11,40,质量目标也是一个系统,设计,土建施工、 设备安装,其它,材料,设备,总体 目标,质量目标系统,质量目标（要求、标准）,2019/11/11,41,进度控制 1.工程进度计划的编制； 2.进度管理及计划调整； 3.其他配套进度计划； 4.进度控制中应关注的因素。,2019/11/11,42,建设项目进度计划系统,2019/11/11,43,在建设工程项目进度计划系统中各进度计划或各子系统进度计划编制和调整时必须注意相互间的联系和协调。,2019/11/11,44,2019/11/11,45,2019/11/11,46,某单项工程全部工作的工艺流程和大致的施工时间如下表所示,建设单位在招标文件中规定,施工单位投标工期不能超过48周。,绘制双代号施工网络计划图如下，红色为关键线路，经计算工期为46周,2019/11/11,47,成本控制 1.编制成本计划，确定控制目标； 2.审查施工组织设计和施工方案 3.控制工程款的动态结算 4.控制工程变更,2019/11/11,48,投资控制的含义,2019/11/11,49,工程项目投资估算,2019/11/11,50,合同管理 1.开发商的主要合同关系 p282 2.承包商的主要合同关系 3.合同管理的主要内容 （1）合同总体策划阶段 （2）招投标阶段 （3）合同分析 （4）合同控制,2019/11/11,51,安全管理 工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。 施工现场的安全由建筑施工企业负责。,2019/11/11,52,安全法规,安全技术,工业卫生,安全管理,安全和安全生产,2019/11/11,53,安全管理的基本原则,(1) 必须贯彻预防为主的方针 (2) 管生产同时管安全 (3) 坚持“四全”动态管理：全员、全过程、全方位、全天候的动态安全管理。 (4) 安全管理重在控制 (5) 在管理中发展提高,2019/11/11,54,信息化的概念,信 息 化,信息资源的开发与利用,信息技术的开发与应用,组织信息资源,管理信息资源,经济信息资源,技术信息资源,数据处理设备,网络技术,信息管理,2019/11/11,55,部分程序（比如计算面积、体积）,单项程序（比如预算程序、财务程序）,信息平台（pip）,程序系统（mis、pmis）,2019/11/11,56,改变信息管理和共享过程,2019/11/11,57,第四节 工程项目的竣工验收,房地产开发商对确已符合竣工验收条件的开发项目，都应按有关规定和国家质量标准，及时进行竣工验收。 竣工验收的依据 经审批的项目建议书 年度开工计划 施工图纸和说明文件 施工过程中的设计变更文件 现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准 合同中有关竣工验收的条款,2019/11/11,58,竣工验收的工作程序 （一）单项工程竣工验收 单项工程完成后，由房地产开发商组织设计、施工、工程监理等单位，正式进行竣工验收，并开具竣工证书。 （二）综合验收 开发项目全部建设完成后，由开发商组织设计、施工、工程监理等单位进行初验，然后邀请有关城市建设管理部门，如规划、公安消防、环保等部门，参加正式综合验收，签发验收报告,2019/11/11,59,工程竣工验收备案 开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安、环保等部门出具的文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。 竣工结算 工程竣工验收后，双方应按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。,2019/11/11,60,编制竣工档案 项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。 （一）技术资料 1.前期工作资料； 2.土建资料； 3.安装方面