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与 建 材装 饰2014 年 6 月 “三通一平” 工程在土地收储工作中的应用 张 华 (南平市闽北经济开发区土地收购储备中心福建省 建阳市354200) 摘要: 土地收储的实施对城市基础设施建设以及土地市场的规范化具有重要意义, 纳入收储的土地在依法征收后需 要进行前期开发, 包括通电、 通水、 通路以及场地平整等, 称为 “三通一平” 。本文叙述了市政工程中土地收储的详细流程, 提出了 “三通一平” 在土地收储应用中的技术重点, 并结合工程实例进行了具体分析。 关键词: 市政工程; 三通一平; 土地储备 中图分类号: F301.24文献标识码: B 文章编号: 1673-0038 (2014) 25-0225-03 1 引 言 土地收储是地方政府和国土部门对土地制度的一个创新成 果, 它的实施对增加地方财政收入、 改善城市基础设施建设以及 提高土地市场的公平性和透明性起了极其重要的作用1。 “三通 一平” 包含两块内容, 其中 “三通” 是指在满足土地开发建设用 水、用电以及施工场地内外的道路规划等建设工作,俗称为通 水、 通电和通路。 “一平” 则是指用地红线范围内的场地平整。 在工程实践中, 三通一平包括了两方面的内容: 施工期内 土地开发所需要的施工用水、 用电以及进出场地的施工道路。 除施工临时通水、 通电、 通路外, 还到供水公司、 供电公司办理市 政用水电开户, 完成市政通水、 通电, 并依据市政规划完成道路 建设。土地收储与 “三通一平” 工程紧密相联,“三通一平” 工程的 完成度直接影响到土地收储的各个程序,从而影响土地价值的 提升23。 因此, 有必要对土地收储中的三通一平工程进行详细分 析, 以期得到工程质量控制技术要点, 以较为合理的施工成本获 取较好的土地升值。 2 土地收储流程 土地收储是指根据政府制定的土地储备计划, 对城市规划区 范围内的土地使用权,土地储备中心以不同形式将其纳入政府 土地储备库的行为。土地收储按照对象分为两种形式: 2.1 收购储备 当收储对象为国有土地所有权土地时称为收购储备, 在收储 完成后无需再申报征转用征收。收购储备基本操作程序见流程 图 1。 土地储备中心依据政府指令或意向单位的申请, 在审核通过 符合政府制定的收购条件后, 做好土地所有权、 土地使用权、 地 上建筑物与附着物权属、 土地与房屋面积、 四至范围、 土地现状 及用途、 收购所需费用等方面的调查。然后根据调查的情况, 征 求规划部门意见后, 做好评估测算, 拟定收购方案。接着将收购 方案上报市土地管理委员会 (或市政府、 国土资源局) 集体会审 讨论、 批准。方案批准后, 由土地储备中心会同国土资源局有关 科室进行实地勘测、 绘图, 明确土地权属。在完成以上程序后, 与 原土地使用权人签订 国有土地使用权收购合同 。然后按照合 同约定, 双方履行各自的权利与义务: 主要包括收购补偿费的支 付, 土地及地上附属物权属的变更、 土地交付等。土地使用权人 将土地交付后,国土资源局注销该地块的土地使用权证或将土 地使用权变更为土地储备中心,土地储备中心将其纳入政府土 地储备库进行管理。 2.2 征收土地 当收储对象为集体所有权土地时称为征收土地, 在收储完成 后依法申请转为国有建设用地。征收土地基本操作程序见流程 图 2。 对于拟征收的集体土地, 土地储备中心在使用之前要明确拟 征土地的位置及用途,这一工作需要会同规划部门进行现场协 调, 由规划部门提出规划意见、 制定相关指标。土地储备中心会 同国土资源局及相关科室对土地进行实地勘测,从而明确土地 权属, 并对所征用土地的现状及地类、 征地拆迁基本情况进行调 查, 将征地方案提交国土资源局集体会审, 最后会同相关科室准 备报批图件、 资料, 依据土地征收审批权限上报有权机关 (省政 府、 或国务院) 批准。土地征收审批后, 根据审批文件, 国土资源 局对被征用地块进行土地、 地上建筑物、 附着物拆迁补偿和劳动 力安置的补偿, 补偿费由市国土资源局 (土地储备中心) 按土地 征收审批文件标准进行统一支付。征地拆迁补偿完毕后, 地块进 入政府土地储备库, 进入相关管理程序。 3“三通一平” 工程 3.1“三通一平” 技术要点 在土地收储工作中,“三通一平” 包括通水、 通电、 通路以及土 地平整。 其目的在于将土地由生地转变为熟地。 即对条件复杂的 土地进行前期开发, 为后续的工程建设做准备。从保证施工质量 的角度出发, 需要注意如下几点: (1) 通路工程中, 需依据施工现场的实际状况确定具体方案, 保证施工的可行性和经济性。 (2) 通水工程中, 应对规划红线内的正式管网加以利用, 最大 程度节约临时设施费用。 (3) 通电工程中, 需对生产用电进行计算, 以配备满足需求的 变压器或电闸总表; 此外, 同样可以合理利用红线外的线路以节 约成本。 (4) 场地平整工程要求场地内的障碍物全部拆除并满足测量 图 1 收购储备基本操作程序 图 2 征收土地基本操作程序 综述与交流 225 与 建 材装 饰2014 年 6 月 的需要。 3.2“三通一平” 对土地的升值作用 “三通一平” 工程的净地土地出让制度是使土地升值的再一 次创新,同时也是进一步深化我国城市用地制度改革的一种客 观要求。它通过如下几个方面直接或间接地提升了土地价值: (1) 由生地变熟地, 毛地变净地, 减少与当地的权属纠纷。 (2) 有助于优化城市土地资源配置, 彰显政府开发力度, 增强 开发企业信心。 (3) 有助于缩短开发工期, 盘活存量土地资产, 防止土地资源 的闲置和浪费。 (4) 净地出让, 减少 土地出让合同 中未明确事项歧义, 减少 与开发企业的合同纠纷。 4 工程实例 拟开发地块位于建阳市区北郊童游街道赤岸村, 属普通农用 地, 地上耕作物为水稻, 距市中心 5km, 地块面积约 100 亩, 沿乡 村道路南北向呈狭长形, 宽约 200m, 长约 350m。 场地主要地形地 貌为: 北高南低, 地面高程在 165180m 间, 最大标高与最低标高 相差约 15m 左右, 南面地势较为开阔4。该地块已经有权机关批 准土地征收转为建设用地, 批准用途为商住用地, 已支付土地及 地上建构筑物、 青苗补偿费, 拟进行 “三通一平” 开发后熟地出 让。 4.1 通路工程 通路工程是指建设直通施工现场的道路, 满足土地开发施工 期间施工机械、 建筑材料、 设备的运输以及施工劳务进出场。如 果通往施工现场的路段难以实现载重车辆通行,必须采取加固 技术措施, 满足道路通畅。 (1) 对外交通 根据前期工程地质勘测结果, 该地块距国道约 3km, 现状路 为村级公路, 地块西南处约有 500m 距离位于溪边, 重车通过困 难, 总体交通运输条件较差。开工前拟对进出口村级公路修整扩 宽, 对部分路面进行修整, 在溪边、 急转弯处设置警示牌和防撞 墩, 每 300m 设一错车道。 (2) 道路维护 加强对道路的维护和保养, 目的是在于确保施工期间交通运 输畅通, 要进行经常性的路面修补和养护。主要维护项目和措施 有: 对泥结碎石路面根据情况经常铺垫碎石; 维护好道路两 侧的开挖和填筑边坡; 对由于重车行走频繁形成路面坑洼、 凸 埂的部位, 安排人员和设备用碎石、 块石将坑洼填平, 将凸埂整 平;经常清理道路排水沟和路面泥土,在雨天注意排水的畅 通; 在干燥天气对路面经常洒水, 将施工作业产生的扬尘公害 减少至最低程度;对交通运输较为频繁的路段及危险路段安 排人员在现场进行指挥调度。 4.2 通水工程 通水工程是指根据开发地块拟建总施工用水、生活用水、 消 防用水的总用水量, 从而确定供水管网。还要尽可能将临时管网 和正式管网进行综合设计,依据施工工程的实际需要以及拟定 的施工方案安装临时管网。在安装临时水网时, 尽量利用红线内 的正式管网, 把管线铺设到地块红线边或地块内合理位置, 再根 据技术要求留出开口。 (1) 施工、 消防用水。 进场后立即组织架设由周边村庄至场平区的供水管路, 接驳 村庄内现有水头并安装水泵, 采用 100 焊接钢管将系统水输送 至场平区各用水点, 按施工需求在场内合理布置水管与水头。 (2) 场区排水 在施工阶段, 依据场平区现状分区域布置排水沟, 统一连接 至同一出口, 雨水经沉淀池沉淀后排入周边市政排水管内。 (3) 市政通水 向供水公司申请办理开户,将市政水管引至地块红线出口。 这一方面工作一般由供水公司完成。若涉及大面积的土地一级 开发, 由土地储备中心依据工程规划, 统一完成各地块的市政通 水管网。 4.3 通电工程 通电工程是指根据开发地块施工期间及地块拟建总用电的 需求量, 设计和布置合理的用电设备, 施工时把管线架设到地块 红线边或地块内合理位置, 根据技术要求留出搭接口。 (1) 施工通电 施工现场用电接驳现有村庄内变压器, 对空压机、 各维修机 械及小型打夯机等机械设备及施工照明供电,施工用电采用五 芯电缆供电, 采用三相五线制, 一机一闸一保护。在主要设备处 设配电箱, 在每段设一至两台配电箱, 小型电动工具及临时用电 由配电箱接入。对于临时用电与照明系统, 场内土、 石开挖与回 填用电较为分散,宜采用五芯电缆活动配电箱供给临时用电与 照明。对于施工供电系统, 进场后立即组织架设由村庄至场区部 分的 10kV 电力线路, 然后驳接距离场区附近的现有变压器上搭 火供电, 并架设低压线路至各施工用电设备。 (2) 市政通电 向供电公司申请办理开户,将市政电线引至地块红线出口。 这一方面工作一般由供电公司完成。若涉及大面积的土地一级 开发, 由土地储备中心依据工程规划, 与供电公司一同统一完成 各地块的市政电网架设。 4.4 土地平整工程 土地平整工程即“一平” ,是指清除或拆除场地内的全部青 苗、 障碍物、 构筑物, 确定场地平整的平整度和高度, 满足项目开 发企业在中标后按规划设计方案建设要求, 开展建筑物的测量、 放线、 定位等工作。见流程图 3。 (1) 施工区清除地面物。 现场勘察后,测绘单位依据规划用地红线标定地块四至范 围,依现场状况采用履带式推土机完成施工区杂草及原有建筑 废渣、 覆盖层。施工时, 根据平整场区的高程控制情况, 分不同区 域进行开挖清理。 (2) 开挖深度的确定。 根据已建立的最准测量网点和平面控制方格网图、 纵横断面 图, 对方格网每个角点的高程进行实际测量。对照设计要求的场 平高程和设计标高计算出实际开挖深度和回填高度并在平面方 格网图和纵横断面图上标注清楚,同时在现场适当位置作出标 记。施工的整个过程中应该随时利用控制水准点控制该地块一 平工程开挖的平基标高。 (3) 土方开挖及填筑。 图 3 场地平整流程图 综述与交流 226 与 建 材装 饰2014 年 6 月 根据土方调配情况,当土方调配运距均不大于 100m 时, 直 接用推土机推运至调配地点, 然后用压路机分层碾压; 当调配运 距大于 100m 时, 直接采用液压反铲挖掘机挖装自卸汽车运往调 配点堆放, 然后推土机平整、 自行式压路面碾压。 (4) 做好排水及临时道路的综合安排。 施工时, 要及时测量和校核场地, 特别在雨季, 要确保平面位 置平整, 场地的边坡和标高符合设计要求。平整场地要做好地面 排水, 其坡度坡向排水沟方向, 排水坡度不小于 0.2%的。场区内 的临时施工道路, 条件允许的话, 依照地块规划设计进行填筑, 要及时整修临时施工道路, 碾压密实, 道路两侧做好排水设施。 在场地平整施工过程中, 同时按设计要求, 平整挖方区的排水沟 区域, 为施工排水沟作好施工准备工作。 4.5 施工注意事项 “三通一平” 工程是相对统一的工程系统, 施工中要严格按照 作业要求, 保持环境免受污染, 节约能源和材料, 创造良好的施 工环境, 提高经济效益。施工中产生的边角料、 施工垃圾应随时 清除。土方开挖及运输时, 应注意道路扬尘的控制, 行车道路应 经常洒水, 控制行车速度。土方开挖及回填作业时, 严禁远距离 抛掷碎土, 开挖完毕后及时将土方运至集中存放点, 回填完毕后 及时将表面夯实。搭设施工临建应向有关部门申请, 待批准后方 可搭设, 禁止在施工现场任意搭设临建设施。 5 结 语 土地收储工作与城市建设息息相关, 通过 “三通一平” 工程的 实施, 可以盘活土地存量资产, 吸引增量, 扩大总量, 优化配置土 地资源, 实现土地资产的保值增值, 从而达到环境提质、 交通提 速、 居住提档、 品位提升、 管理提效的土地管理目标。 参考文献 1崔建远.土地储备制度及其实践之评析J.国家行政学院学报, 2011 (01) : 9899. 2尚子恒.土地收储工作的市场效应与宏观调控作用J.现代商业, 2011 (14) : 3435. 3潘红卫.土地收储与城市建设的息息相关J.中国城市经济, 2011 (08) : 5657. 4武夷新区部分地块工程资料实例. 收稿日期: 2014-6-9 作者简介: 张 华, 土地规划工程师, 土建施工工程师, 任副主任。 浅谈建筑给排水的环保问题 林树娟 (贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司贵州 贵阳550000) 摘要: 我国经济发展迅速, 对环境也造成了很大的压力, 环境污染越来越严重。目前, 节约资源已经成为社会各类经 济发展的主题。 建筑会消耗大量的资源, 所以建筑设计者应该降低资源的消耗, 降低污染, 保护环境。 节水节能在建筑给排 水施工中的作用具有双重性, 既能够提高建筑给排水施工对各种资源的利用率, 同时还能够加快建筑智能化的实现。如何 在设计的过程当中达到环保而且节能的规范很重要, 本文概述了建筑给排水的环保节能, 探讨了建筑给排水设计当中的 环保节能的措施。 关键词: 建筑; 给排水; 环保 中图分类号: TU82文献标识码: B 文章编号: 1673-0038 (2014) 25-0227-02 引 言 我国城市化进程不断加快, 这促进了房地产的繁荣, 城市建 筑用水的比例也在逐年增加,节水节能技术在建筑给排水施工 中的地位也越来越凸显,人们希望自己买到的房子有良好的居 住环境, 将节水节能技术合理应用到建筑给排水施工中, 不仅能 够提高建筑企业的节能节水施工水平,同时还能够有效缓解建 筑能源及资源的供需矛盾, 促进建筑业的可持续发展。 1 选择合

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