仙游县天博城市广场项目前期市场调研初步报告.ppt

,厦门百辰房地产顾问有限公司 恒隆亚太商业地产管理（厦门有限公司） 2012年4月,项目编码：059420120301 分类号：pqch 项目地点：莆田市仙游县,仙游县天博城市广场项目 前期市场调研初步报告,关于我们,逻辑合理,数据支持,创意无限,真诚沟通,用心追求地产解决方案!,精于心，简于形,专业房地产营销服务公司，主要从事房地产项目顾问服务、营销策划、商品房销售代理、招商代理业务。,详情登录： http/xmbhjg,调研目的,通过顾问公司对区域商业发展、市场竞争、项目运行、消费偏好等方面的调研，寻求合理的项目定位。,最终提交成果报告供委托方决策参考。,调研难点,区域的竞争将更加激烈，在市场容量小的情况下如何确立竞争优势？,难点二,难点三,本项目受原规划条件限制，如何重新定位项目商业的业态业种，并提供合理物业规划修改建议，以促进项目开发运营顺利实施？,如何在现有条件下规避项目劣势，发挥项目优势，寻找项目定位的支撑点？,难点一,思考框架,经济环境分析,城市规划分析,住宅市场分析,宏观背景,本体条件,项目场地 分析,项目swot 分析,发展定位,战略制定,商业市场分析,城市概况分析,业态定位,主题定位,功能布局,市场背景,空间改造,营销推广,目录（content ）,part1,宏观背景,城市概况分析 经济环境分析 城市规划分析,part2,市场背景,part3,本体条件,part4,发展定位,part5,营销推广（暂略）,区位优势,仙游地处福建东部沿海，木兰溪中、上游。县境东邻莆田，西接永春、德化，南连惠安、南安、泉州鲤城区，北介永泰，东南濒临湄洲湾，挨天然良港秀屿港，靠肖厝港口。县域东西宽49公里，南北长63公里，海岸线长5公里，区域总面积平方公里（折合272。2万亩），其中耕地.万亩，山地万亩，有林地万亩。从县城至福州交通里程152公里，至莆田44公里，至泉州85公里，至厦门192公里。,仙游,仙游处于“三市”交界处，独特的区位优势为当地房地产市场的发展奠定良好立地条件。,点评：可能成为区域局部消费中心，亦可能被边缘化。,行政区划与人口,仙游县,仙游县人民政府驻鲤城街道，全县辖1个街道、12个镇、5个乡。,行政区划与人口,2009年莆田市各区县人口对比细表,仙游县人口基数大，是莆田市人口最多的县，这为当地商贸市场繁荣奠定坚实基础，但主城区人口密度及人流量明显少于荔城区及城厢区。,点评：具备成为莆田副中心条件。但要成为副中心的核心。,行政区划与人口,约23公里,约8公里,约17公里,仙游县各乡镇民间经济实力雄厚。其中排名前三的分别是榜头镇（是仙游的第一人口大镇、经济重镇、历史名镇，现在已成为“中国古典工艺家具之都”的主要产销基地）、枫亭镇（东南沿海交通密集的重要枢纽，全镇共有各类工业企业60家，500万元以上规模企业18家。主要有服装、鞋业、化工、医药、轮胎、机械、纸业、陶瓷、面粉等工业体系。产口畅销全国各地以及东南亚、欧洲等国家和地区。）、郊尾镇（仙游县南大门和重要交通枢纽，主要经营鞋革、服装、机械铸造、纸器、工艺等，个体工商户436户，是仙游的工业重镇之一）。,仙游县各乡镇经济实力雄厚，商业消费基本能自给自足，况且又临近莆田、泉州、福州，导致仙游县主城区对各乡镇辐射力薄弱。,莆田,福州,泉州,繁华的郊尾镇商业现状,繁华的枫亭镇商业现状,繁华的榜头镇商业现状,目录（content ）,part1,宏观背景,城市概况分析 经济环境分析 城市规划分析,part2,市场背景,part3,本体条件,part4,发展定位,part5,营销推广,地区生产总值及增速,仙游县总体经济运行情况良好，gdp保持10%以上增长速度，但与周边其他区县相比仍有较大差距。,产业结构,仙游县工业经济发展强劲，形成以服装鞋革、电子信息、金属制品、工艺美术四大产业为主导的产业集群。,全社会固定资产投资,仙游县全社会固定资产投资发展强劲，增长幅度名列各区县第一，为当地房地产市场发展提供良好的市场环境。,财政总收入,仙游县财政总收入虽保持较快的增长速度，但与其他区县相比仍有较大差距，不利于城市经济的发展和人民生活水平的提高。,社会消费品零售总额,仙游县消费品零售总额呈现逐年递增的发展态势，但增长幅度明显慢于其他区县，不利于商品消费市场的发展。,居民收入,仙游县城镇居民人均可支配收入虽呈逐年递增的发展态势，但尚未突破2万元，与其他区县相比仍有差距。,小结,仙游县整体经济运行情况良好，为当地商品房及商品消费市场发展奠定坚实基础。 仙游县是莆田市人口第一大县，但主要经济指标与其他各区县相比差距明显，商品消费市场尚存在较大发展空间。,仙游县经济水平与其他区县相比虽仍有差距，但人口基数高也意味着若升级得当，集聚效应高，未来上升空间较大。,目录（content ）,part1,宏观背景,城市概况分析 经济环境分析 城市规划分析,part2,市场背景,part3,本体条件,part4,发展定位,part5,营销推广,城市性质及规模,城市性质为：海峡西岸山水文化名城、中国古典工艺家具之都。 城市规模：2015年城市人口22万人，用地规模28平方公里；2020年城市人口27万人，用地规模控制在32平方公里；2030年城市人口39万人，用地规模控制在41平方公里。,仙游县高档次城市定位，城市规模的不断扩大将有助于当地房地产市场的发展。,点评：规模有限，升级成为主题。,中心城区空间结构布局,规划仙游城区形成“一城、两轴、三心、五片” 的生态渗透、紧凑发展的城市空间布局结构，通过特色商业街和滨河路的建设，打造独具特色的仙游传统历史老城区，沿八二五大街形成城市中心功能聚集轴，沿木兰溪两岸形成城市滨水休闲服务轴，结合城区现有发展基础和未来发展条件，组织城市公共服务设施，构建城区行政商业、文化体育、产业研发三大中心，围绕城市中心和发展轴带形成城中、东北、东南、西南、西北五大片区。,本项目,县文体中心,鲤南行政中心,鲤南商贸中心,旅游服务中心,工业园服务中心,县产业研发中心,县行政中心,鲤城行政中心,老城商业中心,鲤南片区规划,本项目,本项目地处鲤南（行政、科学文体）的中心区，发展前景良好。,中心城区用地发展方向,未来仙游县城的主导发展方向以东南和东北方向为主，沿莆永高速、仙港大道、新306省道等形成城镇绵延发展带。近期以东南向鲤南城区、赖店镇和东北向木兰溪两岸为重点。中远期适度向南部和西南方向扩展。,本项目,中心城区用地发展方向,城北行政中心,鲤南文体、商贸中心,宝泉工艺产业园,根据规划，本项目所处的鲤南片区是近期政府建设的重点，但县行政中心的北迁以及宝泉工艺产业园的规划建设，城北作为主城区重点扩张的战略地位不言而喻。未来南北片区竞争将极为激烈。,交通规划,从目前情况看：仙游县外部交通条件一般，通往周边县市的通道主要以福厦国道、福泉高速为主，而从仙游县城所在的鲤城出发经306省道上福泉高速需驱车约25公里，县城对外交通便利性相对较差。但是，随着未来几年内，莆仙永（莆田仙游永定）高速、福广高速、福厦铁路的逐步建成仙游县也将逐步从“交通边缘县”转向“交通枢纽县”，其外部交通条件也将得到进一步完善。 修建中的莆仙永高速公路莆田段项目是闽粤赣相邻区域间实现交通互通转换的重要纽带，其中仙游段则从仙游县城北部穿境而过，这将加强仙游与龙岩、永定、梅州乃至珠江三角洲的交通联系。 福广高速公路莆田段，计划2013年建成。2013年全线通车后，仙游县城可高速直达永泰、福州，从仙游到福州只需约1个多小时。同时，也将进一步加强了仙游与闽南发达城市厦门、泉州、漳州等地的交通联系。 福厦铁路按时速250公里/小时设计，并在仙游枫亭设有站点，从仙游枫亭站出发约半小时可达福州、泉州，约1小时可达厦门。 仙港大道是仙游县全面融入海峡西岸经济区和湄洲湾港口城市的一条大动脉，通过仙港大道可把占仙游面积65%以上的山区与平原沿海连成一片，将推进仙游经济开发区、中心城区、生态旅游经济区半小时经济圈的形成，使仙游临港区位和沿海腹地优势更加突出。,交通规划,交通体系的逐步完善，将使仙游县与周边城市联系更为紧密。仙游县将成为海西经济重要增长点。,仙游县主城区商业规划,仙游县着力打造十大城市综合体,一、行政文化商贸中心城市综合体。规划建成以县行政中心、党校会务中心、图书馆、档案馆、文化馆、科技馆等为主体的行政文化金融商贸综合体。总投资4.7亿元，规划用地总面积37.3公顷，建筑总面积18.9万平方米，建安造价2.835亿元，配套投资1.865亿元，策划生成项目18个。 二、鲤城办公商服中心城市综合体。规划建成以县公交汽车站、鲤城新镇址为主体的东北部城市综合体。总投资6.12亿元，规划用地总面积28.2公顷，建筑总面积31.4万平方米，建安造价4.71亿元，配套投资1.41亿元，策划生成项目9个。 三、鲤中二期改造城市综合体。总投资17.865亿元，规划用地总面积51.3公顷，建筑总面积102万平方米，建安造价15.3亿元，配套投资2.565亿元，策划生成项目5个。 四、东门片区改造城市综合体。总投资30.13亿元，规划用地总面积86.6公顷，建筑总面积172万平方米，建安造价25.8亿元，配套投资4.33亿元，策划生成项目6个。 五、仙糖片区城市综合体。规划建成以仙游糖厂棚户区改造、仙游师范新校区为主体的西北部城市综合体。总投资16.1789亿元，规划用地总面积57.3公顷，建筑总面积91.2万平米，建安造价13.4682亿元，配套投资2.7107亿元，策划生成项目3个。,仙游县主城区商业规划,仙游县着力打造十大城市综合体,六、玉田滨溪片区城市综合体。规划建设由兰溪新天地、中奥兰溪首府、龙翔新城、玉田126地块等项目组成的城市综合体。总投资14.12亿元，规划用地总面积30.4公顷，建筑总面积84万平方米，建安造价12.6亿元，配套投资1.52亿元。策划生成项目6个。 七、商贸影视娱乐城市综合体。规划建设以商贸城、建材城、影视城为主体的城市综合体。总投资10.195亿元，规划用地总面积23公顷，建筑总面积60.3万平方米，建安造价9.045亿元，配套投资1.15亿元，策划生成项目2个。 八、科教文化中心城市综合体。规划建成以仙游科教文化内涵为主基调，集休憩、娱乐、健身、商住等功能为一体，同时起到带动和促进周边地块开发建设的综合性科教文化中心。总投资4.265亿元，规划用地总面积17.8公顷，建筑总面积22.5万平方米，建安造价3.375亿元，配套投资0.89亿元，策划生成项目4个。 九、教育中心、体育中心城市综合体。规划建设以教育中心、体育中心为主体的城市综合体。总投资4.24亿元，规划用地总面积24.2公顷，建筑总面积20.2万平方米，建安造价3.03亿元，配套投资1.21亿元，策划生成项目10个。 十、温泉休息度假区城市综合体。总投资45.665亿元，规划用地总面积133.3公顷，建筑总面积260万平方米，建安造价39亿元，配套投资6.665亿元。,小结,未来仙游县中心城区建设呈现多点开花的发展态势，片区竞争将更为激烈。 根据规划，近期中心城区重点向东南、东北方向发展，未来商圈将面临调整。 根据规划，未来新区将以城市综合体的模式加以建设，各新区商业竞争激烈。,本项目虽处于鲤南片区核心位置，但随着北部新区的迅速崛起（县行政中心、东部兰溪两岸及宝泉工艺产业园），未来片区竞争以及综合体的竞争将极为激烈，同时商圈也将会重构。,目录（content ）,part1,宏观背景,part2,市场背景,part3,本体条件,part4,发展定位,part5,营销推广,市场总体概况,商业市场分析,住宅市场分析,房地产投资情况,仙游县房地产投资呈现快速上扬的发展态势，2011年涨幅甚至达到147.3%，为历年来涨幅最高。可见开发商对仙游房地产市场后市充满信心，仙游已成为地产开发的热门城市。,土地市场发展情况,2010年仙游县主城区商住地块土地出让细表,2010年仙游县主城区商住地块土地出让细表,土地市场发展情况,2011年仙游县主城区商住地块土地出让细表,土地市场发展情况,2012年1-2月份仙游县主城区商住地块土地出让细表,土地市场发展情况,2010年 供应量：86.98万,2011年 供应量：28万,2012年1-2月 供应量：14.29万,中心城区供应量已超百万，未来市场竞争激烈！,市场需求情况,仙游县房地产市场经历“先扬后缓”的发展过程，目前供需基本平衡。但从商业需求量年均2-3万平米左右可看出商业市场购买力有限。,备注：资料来源于福房网莆田站及仙游房地产信息网。,小结,在2008年楼市冰冻期后，2009-2010年成为全国楼市房价上升的黄金周期，仙游自然也不例外，但近期面对国家频繁的宏观调控及政府压制房价的坚决态度，市场需求量上升势头明显减弱。未来随着供应量的逐步放大，市场更加激烈。,目录（content ）,part1,宏观背景,part2,市场背景,part3,本体条件,part4,发展定位,part5,营销推广,市场总体概况,商业市场分析,住宅市场分析,商圈分布概况,备注：网格线x及y坐标以1公里为单位。,鲤中老城区商圈,鲤南新区商圈,根据商圈发展的历史过程以及区位的不同，以兰溪为划分标准，可把商圈分为：鲤中老城区商圈及鲤南新区商圈。具体分布可见下图：,商圈分布概况,根据推荐性国家标准零售业态分类（gb/t181062004），按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为以下17种，具体可见下表：,备注：上表关于业态选择以实体店为准。,仙游县虽作为四线城市，但商业发展迅速，业态较为齐全。甚至出现了小型购物中心或综合体（海宏鲤城广场），商业发展潜力巨大。,鲤中老城区商圈,鲤中老城区商圈是仙游县主城区传统商圈，也是商业最为集中，最为繁华的商圈。各商业主干道及商业项目分布情况可见下图：,海宏鲤城广场 （永辉、苏宁）,佳得利购物广场（新华都、国美）,龙仙购物广场（国货精品购物广场）,万家惠购物广场（新华都）,大家乐超市,大家乐生鲜超市,鲤中步行街,鲤中拆迁安置项目,备注：网格线x及y坐标以1公里为单位。,商业主干道商圈分析,鲤中老城区商圈以商业主干道自建房沿街底商为主。在分布上以“八二五大街”为中心线向两边扩散，其中典型的主干道商业为：八二五大街、解放东西二路、胜利路、南大路、龙仙路、园滨东西二路、至喜亭街及公园街，具体商业分布可见下图：,规模估算：约9.3万平方米,商业主干道商圈分析,一、八二五大街商圈分析,作为最为繁华的商业主干道，八二五大街街区形象不佳，以传统自建房底商为主。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,一、八二五大街商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,一、八二五大街商圈分析,小结,街区形象不佳,以自建房沿街底商为主，街区陈旧、混乱。,业种档次不高,以中档、中低档产品为主，从侧面反映当地居民消费档次不高的现状。,租金当地最高,最为繁华路段平均租金可达200-400元/月。,八二五大街是老城商圈最为繁华的商业街道，但商业业态业种档次均不高，从侧面反映了当地居民消费水平普遍不高，但较高的商业租金也蕴含着置换产生的无限商机。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,二、解放东路商圈分析,商业以传统自建房底商为主，街区形象陈旧、混乱。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,二、解放东路商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,二、解放东路商圈分析,小结,街区形象不佳,以自建房沿街底商为主，街区陈旧、混乱。,业种档次不高,以中低档、低档产品为主，从侧面反映当地普通居民消费水平不高的现状。,租金反差大,临近八二五大街租金可达200-300元/月，而最低租金为40元/月左右。,业种较为传统,以满足居民刚性消费需求为主，其中服饰所占比例最大。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,三、解放西路商圈分析,商业以传统自建房底商为主，街区形象陈旧、混乱。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,三、解放西路商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,三、解放西路商圈分析,小结,街区形象不佳,以自建房沿街底商为主，街区陈旧、混乱。,业种档次不高,以中低档、低档产品为主，从侧面反映当地居民普通居民消费水平不高的现状。,租金反差大,临近八二五大街租金可达200-300元/月，而最低租金为50元/月左右。,业种较为传统,以满足居民刚性消费需求为主，其中服饰所占比例最大。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,四、胜利路商圈分析,商业以传统自建房底商为主，街区形象陈旧、混乱。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,四、胜利路商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,四、胜利路商圈分析,小结,街区形象不佳,以自建房沿街底商为主，街区陈旧、混乱。,业种档次不高,以中低档、低档产品为主，从侧面反映当地普通居民消费水平不高的现状。,租金反差大,临近八二五大街租金可达150-200元/月，而最低租金为30元/月左右。,业种较为传统,以满足居民刚性消费需求为主，其中服饰、食杂及餐饮占据前三位。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,五、南大路商圈分析,商业以传统自建房底商为主，街区形象陈旧、混乱。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,五、南大路商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,五、南大路商圈分析,小结,街区形象不佳,以自建房沿街底商为主，街区陈旧、混乱。,业种档次不高,以中低档、低档产品为主，从侧面反映当地普通居民消费水平不高的现状。,租金反差大,临近八二五大街租金可达150-200元/月，而最低租金为50元/月左右。,业种较为传统,以满足居民刚性消费需求为主，其中建材、服饰及家电占据前三位。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,六、龙仙路商圈分析,商业以传统自建房底商为主，街区形象陈旧、混乱。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,六、龙仙路商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,六、龙仙路商圈分析,小结,街区形象不佳,以自建房沿街底商为主，街区陈旧、混乱。,业种档次不高,以中低档、低档产品为主，从侧面反映当地居民消费档次不高的现状。,租金反差大,临近八二五大街租金可达150-200元/月，而最低租金为40元/月左右。,业种较为传统,以满足居民刚性消费需求为主，其中食杂占的比例最大。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,七、园滨东路商圈分析,商业以早期商品房及新建商品房沿街底商为主，街区形象有所改善。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,七、园滨东路商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,七、园滨东路商圈分析,小结,街区形象升级,以早期商品房及新建商品房沿街底商为主，街区形象有所改善。,业种档次不高,以中档、中低档产品为主，从侧面反映当地普通居民消费水平不高的现状。,租金水平不高,由于以经营餐饮为主，租金普遍不高，基本在40-80元/月,业种初具特色,由于拥有兰溪绝佳景观，形成沿溪餐饮美食一条街。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,八、园滨西路商圈分析,商业以早期商品房沿街底商和临时搭建大排档为主，街区形象不佳。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,八、园滨西路商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,八、园滨西路商圈分析,小结,街区形象不高,以早期商品房及沿溪大排档为主，街区形象有待提升。,业种档次不高,以中低档产品为主，从侧面反映当地普通居民消费水平不高的现状。,租金水平不高,由于以经营餐饮为主，租金普遍不高，基本在40-60元/月,业种初具特色,由于拥有兰溪绝佳景观，形成沿溪餐饮美食（以大排档为主）一条街。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,九、至喜亭街商圈分析,商业以传统自建房底商为主，街区形象陈旧、混乱。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,九、至喜亭街商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,九、至喜亭街商圈分析,小结,街区形象不佳,以自建房沿街底商为主，街区陈旧、混乱。,业种档次不高,以中低档、低档产品为主，从侧面反映当地居民消费档次不高的现状。,租金反差大,繁华路段租金可达100-150元/月，而最低租金为30元/月左右。,业种较为传统,以满足居民刚性消费需求为主，其中服饰占的比例最大。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,十、公园街商圈分析,商业以传统自建房底商为主，街区形象陈旧、混乱。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,十、公园街商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,十、公园街商圈分析,小结,街区形象不佳,以自建房沿街底商为主，街区陈旧、混乱。,业种档次不高,以中低档、低档产品为主，从侧面反映当地普通居民消费水平不高的现状。,租金水平不高,以经营食杂及餐饮为主，主力租金一般不高，基本维持在50-100元/月之间。,业种较为传统,以满足居民刚性消费需求为主，其中服饰、食杂及餐饮占据前三位。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,十一、总结,鲤中老城区商业主干道商圈分析,十一、总结,鲤中老城区商业主干道商圈以传统商业业态为主，商圈面临着升级与调整。 若本项目定位于仙游县主城区第一个真正意义上的“购物中心”，那么在某种意义上可以说是“恰逢其时”。,鲤中老城区在营商业项目分析,鲤中老成区在营商业项目主要以“大型超市”为主力店的商业业态为主，具体商业分布可见下图：,海宏鲤城广场 （永辉、苏宁）,佳得利购物广场（新华都、国美）,龙仙购物广场（国货精品购物广场）,万家惠购物广场（新华都）,大家乐购物广场,大家乐生鲜超市,鲤中拆迁安置项目,规模估算：约9.52万平方米,鲤中步行街,鲤中老城区在营商业项目分析,一、海宏鲤城广场仙游首座四层小型购物中心,鲤中老城区在营商业项目分析,一、海宏鲤城广场仙游首座四层小型购物中心,业态业种功能分布,鲤中老城区在营商业项目分析,一、海宏鲤城广场仙游首座四层小型购物中心,永辉超市人流统计情况,鲤中老城区在营商业项目分析,一、海宏鲤城广场仙游首座四层小型购物中心,商场现状展示,b1层,鲤中老城区在营商业项目分析,一、海宏鲤城广场仙游首座四层小型购物中心,商场现状展示,一层：永辉出入口直对商场主入口，导致店中店人流稀少。,鲤中老城区在营商业项目分析,一、海宏鲤城广场仙游首座四层小型购物中心,商场现状展示,二至三层：永辉超市,鲤中老城区在营商业项目分析,一、海宏鲤城广场仙游首座四层小型购物中心,商场现状展示,四层：未出租（欲招办公、酒店）,鲤中老城区在营商业项目分析,一、海宏鲤城广场仙游首座四层小型购物中心,优劣势分析,优势： 地段优势明显:地处八二五大街最繁华路段； 规模优势：仙游首座超2万平米在营小型购物中心； 购物中心里有一个主力店永辉超市 (1.2万)，是目前仙游规模最大的超市。 劣势： 仙游当地居民消费水平有限，购物中心类型项目在当地难以存活（项目第四层空置，招商难度大）； 商场规划设计不够合理。例如：永辉超市出入口直对商场主入口，导致内部店中店人流稀少； 业态业种定位不清晰。其一：永辉超市作为主力店占到商场面积比例近一半，商场租金难以最大化；其二：作为小型购物中心，业态业种过于单一，无法创造一站式购物环境。,鲤中老城区在营商业项目分析,二、龙仙购物广场仙游首座商业步行街,鲤中老城区在营商业项目分析,业态业种功能分布,二、龙仙购物广场仙游首座商业步行街,业种分布较为杂乱，其中以刚性需求为主的服饰占据最大比例。,鲤中老城区在营商业项目分析,二、龙仙购物广场仙游首座商业步行街,商场现状展示,一层：以服饰店为主，二层以餐饮及娱乐为主。,鲤中老城区在营商业项目分析,二、龙仙购物广场仙游首座商业步行街,优劣势分析,优势： 地段优势明显:地处胜利路、八二五大街及龙仙路交汇处，人流量大； 仙游首座商业步行街。 劣势： 仙游当地居民消费水平及市场容量有限，商业步行街在当地难以作旺； 项目规划为二至三层休闲步行商业街区。二层以上存在招商难问题，目前主要以餐饮及娱乐业种为主。 项目档次难以提高：外街沿胜利路经营面积达3500平方米的国货精品购物广场做成低档服装大卖场。,鲤中老城区在营商业项目分析,三、佳得利购物广场新华都、国美携手进驻仙游,鲤中老城区在营商业项目分析,三、佳得利购物广场新华都、国美携手进驻仙游,业态业种功能分布,鲤中老城区在营商业项目分析,三、佳得利购物广场新华都、国美携手进驻仙游,商场现状展示,作为中国著名连锁超市的新华都显得“门可罗雀”。,鲤中老城区在营商业项目分析,优劣势分析,优势： 地段优势明显:地处南大路中心路段，车流及人流密集； 新华都携手国美曾在仙游造成轰动，一度人气暴涨。 劣势： 永辉超市强势进驻海宏鲤城广场，成为目前当地居民主要消费场所，而新华都所在的佳得利购物广场则“风光不再”。,三、佳得利购物广场新华都、国美携手进驻仙游,鲤中老城区在营商业项目分析,四、鲤中步行街力求打造仙游步行街典范,鲤中老城区在营商业项目分析,四、鲤中步行街力求打造仙游步行街典范,规划情况,已正式营业,鲤中老城区在营商业项目分析,四、鲤中步行街力求打造仙游步行街典范,业态业种功能分布,鲤中老城区在营商业项目分析,四、鲤中步行街力求打造仙游步行街典范,商场现状展示,开业量少，难以聚集人气。,鲤中老城区在营商业项目分析,四、鲤中步行街力求打造仙游步行街典范,商场现状展示,步行街中段往后店面基本空置（部分在建）。,鲤中老城区在营商业项目分析,四、鲤中步行街力求打造仙游步行街典范,优劣势分析,优势： 地段优势明显:地处八二五大街中心路段，车流及人流密集； 规模优势：规划近2万平米商业步行街； 政府重点建设项目，力求打造仙游首条商业示范步行街。 劣势： 仙游当地居民消费水平有限，大规模的商业步行街存活难度高； 步行街项目涉及拆迁改造，进度缓慢，难以形成规模集聚效应； 未进行统一招商和运营，导致步行街业态业种混乱，开业率不高。,鲤中老城区在营商业项目分析,五、鲤中拆迁安置项目围绕鲤中步行街，形成老城区新核心商圈,鲤中拆迁安置项目,鲤中老城区在营商业项目分析,五、鲤中拆迁安置项目围绕鲤中步行街，形成老城区新核心商圈,业态业种功能分布,鲤中老城区在营商业项目分析,五、鲤中拆迁安置项目围绕鲤中步行街，形成老城区新核心商圈,商场现状展示,店面基本空置。,鲤中老城区在营商业项目分析,五、鲤中拆迁安置项目围绕鲤中步行街，形成老城区新核心商圈,优劣势分析,优势： 地段优势明显,临近八二五大街； 规模优势：规划近2万平米商业街区； 政府重点建设项目，力求打造仙游新商圈。 劣势： 仙游当地居民消费水平有限，大规模的商业街区需做长期发展的准备； 商业街区为拆迁安置项目，需经政府统一拍卖，难以形成集聚效应； 未进行统一招商和运营，导致开业率不高。,鲤中老城区在营商业项目分析,六、总结,鲤中老城区在营商业项目分析,五、总结,大型超市成主力店，且所占比例过大,步行街体量大，难以存活,业态业种定位不清晰,后期招商运营跟不上,当地居民消费水平有限,业种经营档次普遍不高,需要升级 同时面临风险,本项目的开发机遇与挑战并存！,鲤中老城区商圈总结,鲤中老城区商圈商业体量估算表,鲤中老城区商圈以传统商业业态为主，商业面临着升级，但新兴商业业态经营状况不甚理想，空置率达80%以上。 若本项目不想重蹈覆辙，则必须理解商场统一招商及运营的重要性，并做好长期培育的准备。,鲤南新区商圈,鲤南新区是仙游县政府重点打造的新区，区域商圈将以城市综合体方式加以打造，商业发展前景良好。目前各商业主干道临近汽车站布置，具体商业分布可见下图：,本项目,远大建材城,汽车站,备注：网格线x及y坐标以1公里为单位。,鲤南新区商业主干道商圈分析,一、城南东路商圈分析,商业以传统底商为主，新旧楼房掺杂，街区形象不佳。,业态业种分析,鲤南新区商业主干道商圈分析,一、城南东路商圈分析,业态业种分析,鲤南新区商业主干道商圈分析,一、城南东路商圈分析,小结,街区形象不佳,自建房、商住楼掺杂布置，街区形象不佳。,业种档次不高,以中档、中低档产品为主，从侧面反映当地普通居民消费水平不高的现状。,租金水平不高,城市主干道型商业，且受经营业种限制，其商业租金一般难以提高。繁华路段不过80-120元/月，而最低租金在50元/月。,业种形成特色,由于临近交通主干道城南东路，形成以建材为主的商业街区。,鲤南新区商业主干道商圈分析,二、柳安街商圈分析,商业以传统底商为主，新旧楼房掺杂，街区形象不佳。,业态业种分析,鲤南新区商业主干道商圈分析,二、柳安街商圈分析,业态业种分析,鲤南新区商业主干道商圈分析,二、柳安街商圈分析,小结,街区形象不佳,自建房、商住楼掺杂布置，街区形象不佳。,业种档次不高,以中低档、低档产品为主，从侧面反映当地普通居民消费水水平不高的现状。,租金水平不高,城市主干道型商业，且受经营业种限制，其商业租金一般难以拔高。繁华路段不过80-120元/月，而最低租金在40元/月。,业种形成特色,由于临近交通主干道柳安街，形成以建材、汽摩为主的商业街区。,鲤南新区商业主干道商圈分析,三、总结,鲤南新区商业主干道商圈以传统商业业态为主，逐渐形成以建材行业为主导的商业片区。 本项目规模较大，业态业种呈多元化发展趋势，可适当考虑当地特色产业。,鲤南新区商业项目分析,一、远大建材城仙游县超20万平米一站式建材家居城,目前主要在售的1-20#楼(面积约12.6万平米),鲤南新区商业项目分析,一、远大建材城仙游县超20万平米一站式建材家居城,功能定位,商业广场、交易中心、综合卖场,仓储、物流及生产加工检测中心,商务综合楼，穿插家私与窗帘店,鲤南新区商业项目分析,一、远大建材城仙游县超20万平米一站式建材家居城,优劣势分析,优势： 地处鲤南新区建材商圈，地段优势明显； 规模优势：仙游首个超20万平米建材商城； 政府重点支持项目。 劣势： 仙游县作为四线城市，商业容量有限，而该项目超20万平米的建筑体量，将为后期的招商和运营带来极大的困难。,鲤南新区商业项目分析,一、远大建材城仙游县超20万平米一站式建材家居城,户型展示,鲤南新区商业项目分析,一、远大建材城仙游县超20万平米一站式建材家居城,工程现状,鲤南新区商圈总结,鲤南新区商圈商业体量估算表,鲤南新区商圈以传统商业业态为主，但随着远大建材城的开工，区域将增加建材、商贸商圈。 若本项目与远大建材城定位不存在冲突，且购物中心“shopping mall”还可分享一定的商贸客流。,商圈总结,鲤中老城区与鲤南新区商圈商业体量估算表,仙游县主城区商业以传统商业业态为主，新兴商业业态经营效果并不理想。,主城区在营商业体量约18.12万，基本能满足当地居民消费需求。,未来尚有23.5万商业供应量，竞争激烈。,本项目商业应力求打造成仙游首个真正意义上的一站式“shopping mall”实现竞争区隔与商圈重构!,附：专项业种调研,针对天博城市广场业态及业种定位的需要，除了商圈分析，我们还专门对仙游县主城区专项商业业种进行调研，具体调研内容包括：婚纱摄影店、书店、教育培训机构、娱乐休闲（ktv、酒吧、电玩、网吧等）、手机数码电脑城、美食街（年轻人聚会宴请）、婚庆宴请场所、商务宴请场所经营现状。,婚纱摄影,仙游目前有钟爱一生、蒙娜丽莎、薇薇新娘、维纳斯国际、纽约纽约等婚纱摄影店，主要分布在南大路、八二五南街及胜利路，档次以中档及中低档为主，其中以维纳斯国际、钟爱一生及蒙娜丽莎经营情况较好。,书店,仙游书店以位于鲤中步行街的新华书店规模最大，面积在1500左右，里面设有书吧（约30）。在解放路还有部分小书店，主要分布在解放东路，面积在20-50之间。,教育培训机构,仙游目前没有规模的教育培训机构，以私人家教补习为主。,娱乐休闲酒吧、ktv,仙游目前有天下无双城、南都音乐城、嘉年华ktv、皇城娱乐会所、大世界娱乐会所、森宝ktv、新大陆ktv等酒吧ktv娱乐场所，主要分布在鲤中步行街及龙宫一带。消费水平以天下无双城最高，人均在500元以上，其余消费水平低于天下无双城，以中档、中低档为主。 中档及中低档的ktv经营情况良好。,娱乐休闲电玩、网吧,网吧及电玩在仙游分布较多、规模较大的网吧有踏浪网吧、新浪潮超速网吧、龙宫凤翔网络会所；规模较大的电玩店有动漫时代及欢乐猪动漫城，此外还有两家规模较小的动漫城。 踏浪网吧有电脑160左右，新浪潮超速网吧有约170台电脑、龙宫凤翔网络会所约150台；动漫时代电玩城面积在1200左右，欢乐猪动漫城面积在1000。,手机数码电脑城,手机通信主要集中分布在八二五南街，有近三十家的手机店，规模较大，经营情况良好；在公园街有电脑电器城，规模在1200左右，经营情况一般；苏宁电器及国美电器也有部分手机数码产品。,美食餐饮,仙游餐饮分布较为零散，年轻人聚会宴请主要集中在好地方咖啡厅、名典咖啡厅、豪客来牛排、豪佳客牛排以及园滨路靠木兰溪一侧的火锅、烧烤店。,酒楼婚宴及商务宴请,仙游婚庆宴请场所主要有仙游大酒店、云敦大酒店、国宾大酒店、华盛大酒店、清源酒店、嘉瑞酒店及潮汕食府等，其中仙游大酒店为档次最高的酒店，其余档次为中档及中低档。受经济能力影响，各家选择婚庆宴请场所会有所区别。 商务宴请酒店则主要集中在仙游大酒店、仙游宾馆、云敦大酒店、国宾大酒店、华盛大酒店等几家酒店。除酒店外，也有部分公司选择好地方咖啡厅、粗茶淡饭等食府。,目录（content ）,part1,宏观背景,part2,市场背景,part3,本体条件,part4,发展定位,part5,营销推广,市场总体概况,商业市场分析,住宅市场分析,住宅板块分布概况,根据楼盘个案位置的不同，基本以兰溪为划分标准，可把板块分为：老城中心板块、城北板块、城东-玉田板块、城南板块、宝泉工艺园区板块。具体楼盘分布可见下图：,城南板块,老城中心板块,城北板块,城东-玉田板块,宝泉工艺园区板块,天博公园壹号 住宅均价：5500元/,世和丽景 住宅均价：5300元/,亿豪名城 住宅均价：5300元/,本项目,海宏中央尊邸 住宅均价：未售,中奥兰溪首府 住宅均价：5700元/,兰溪新天地 住宅均价：6200元/,龙翔水乡丽都 住宅均价：5700元/,安特豪景园 住宅均价：4400元/,中国古典工艺博览城 未售,住宅板块发展特征,老城中心板块,老城中心区是仙游县最为繁华的老区，人口密度高，但土地资源稀缺，商品房开发以拆迁改造为主，开发量稀少。,城北板块,城北新区存在地段偏远，交通不便等劣势，使之成为仙游县的价格洼地，但其作为未来新的行政中心区，将成为仙游主城区房地产开发的热门。,城东-玉田板块,该区凭借临近兰溪的自然景观优势，成为仙游县房地产开发热门，根据规划该区将建设成为“商贸中心区”。,城南板块,该区规划为鲤南行政中心及科教文体中心，以城市综合体的模式加以打造，是近期地产开发的亮点。,宝泉工艺园区板块,凭借强大的产业基础，该区将成为工艺美术产业专业市场聚集地（目前中国古典工艺博览城在建中）。,老城中心板块,老城中心区板块商品房项目系老体育场拆迁改造，房地产开发量少。具体楼盘分布可见下图：,海宏中央尊邸 住宅均价：未售,仙游县文化中心广场,老城中心板块,一、海宏中央尊邸老城中心标杆项目,老城中心板块,一、海宏中央尊邸老城中心标杆项目,主要亮点,海宏中央尊以近百米的高度屹立于仙游cbd核心，建筑面积约4.35万，由高端住宅、品牌商业旗舰港组成。无与伦比的商务内核，包罗万象的时尚都会，不可复制的城市中心，彰显一个高端建筑集群的城市核心价值，成就一个地标建筑不可动摇的王者地位，为卓然于世的财智人生加冕。 海宏中央尊邸采用品质感较强的新古典主义建筑风格，创新引入跃层户型，以人为本，打破传统户型的沉闷格局，将生活享受最大化，灵活空间，多重享受，品质生活一路领先。同时通过社区中间绿化带呼吸无限生机，缔造休闲广阔的人居空间，居者在此处看云听风，惬意优雅生活无限铺排。 海宏中央尊邸以全新的港式物业管理模式和全球如一的国际化水准服务业主。服务主张科技智能化，可视对讲、24小时保安服务等贴身保护，安全无需顾虑，全方位港式物管带来全新生活方式，生活在此，轻松一生，尊贵无限。,老城中心板块,一、海宏中央尊邸老城中心标杆项目,户型展示,老城中心板块,一、海宏中央尊邸老城中心标杆项目,户型展示,老城中心板块,一、海宏中央尊邸老城中心标杆项目,工程现状,老城中心板块,二、仙游县鲤中文化中心广场,1、土地用途：商业及公用设施用地（人防设施用地）。 2、地下工程建设：为地下负二层，总建筑面积小于18600平方米。,城北板块,城北板块隶属未来新行政中心，区域发展潜力巨大。具体楼盘分布可见下图：,安特豪景园 住宅均价：4400元/,安特御景园 未售,君隆财富东方 未售,城北板块,一、安特豪景园城北新区首个商品房项目,目前主要在售的是2011年圣诞推出的11#、12#楼（19层）,城北板块,一、安特豪景园城北新区首个商品房项目,主要亮点,交通价值：北一环通车在即，莆永高速即将通车，全面提速城北交通价值； 教育价值：仙游师范、仙游一中、现代中学、第一私立中学、少体校、育英中学等； 行政价值; 毗邻县政办公楼 、鲤城街道综合办公区等； 规模价值：28万平米超大社区，生活从此无忧。,城北板块,一、安特豪景园城北新区首个商品房项目,户型展示,城北板块,一、安特豪景园城北新区首个商品房项目,工程现状,城北板块,一、安特豪景园城北新区首个商品房项目,工程现状,城北板块,二、安特御景园城北首个低密度高档社区,项目总建面积约9万平米，由5栋高层(26-28层)、99套独栋、类独栋别墅组成。260-360半山艺墅，85139无栋距高层。,城北板块,三、君隆财富东方城北首个拥有五星级酒店项目,b地块：建筑面积约6.8万平米，其中商业面积约1.5万平米,a地块：建筑面积约3.6万平米，其中商业面积约5500平米,五星级酒店,五层商业,城东-玉田板块,城东-玉田板块隶属未来商贸中心区，拥有良好的发展潜力。具体楼盘分布可见下图：,中奥兰溪首府 住宅均价：5700元/,兰溪新天地 住宅均价：6200元/,龙翔水乡丽都 住宅均价：5700元/,城东-玉田板块,一、中奥兰溪首府城东滨水高档社区,目前主要在售的沿溪的8#、9#楼,城东-玉田板块,一、中奥兰溪首府城东滨水高档社区,主要亮点,中奥兰溪首府位于兰溪公园南侧，连接步行侨，秉承中奥“生态健康阳光”开发理念，选择仙游兰溪边畔这块汇宝之地，占据优越的地理位置，融汇优良的城市配套，都市气息及自然生态气息都极为浓郁，万融人以恢弘手笔打造10万平方米现代品质社区，开创仙游城市人居变革新篇章。,城东-玉田板块,一、中奥兰溪首府城东滨水高档社区,户型展示,城东-玉田板块,一、中奥兰溪首府城东滨水高档社区,户型展示,城东-玉田板块,一、中奥兰溪首府城东滨水高档社区,工程现状,城东-玉田板块,二、兰溪新天地仙游首席27万平米都市水景社区,目前主要在售的沿溪的景观高层建筑,城东-玉田板块,二、兰溪新天地仙游首席27万平米都市水景社区,商业概况,6000平米独立三层商场,商业以两层沿街底商为主，规模达到2.5万平米，只租不售。目前店面正在招商中，店面免租两年，第三年租金分为75元/月和105元/月两种。,城东-玉田板块,二、兰溪新天地仙游首席27万平米都市水景社区,主要亮点,兰溪新天地，地处仙游的南大门，以27万平米的恢弘之势震撼仙游。新天地总体规划以两大水系为主，即木兰溪江滨景观带、4.3万平米社区水景景观带和木兰水系、社区环绕水系。,城东-玉田板块,二、兰溪新天地仙游首席27万平米都市水景社区,户型展示,城东-玉田板块,二、兰溪新天地仙游首席27万平米都市水景社区,工程现状,城东-玉田板块,三、龙翔水乡丽都城东滨水高档社区,目前主要在售的5#、11#楼多层（6层）,城东-玉田板块,三、龙翔水乡丽都城东滨水高档社区,主要亮点,地处木兰溪案的水乡丽都，不但拥有得天独厚的原生态自然景观，也是规划城市滨水休闲服务轴的重要组成部分，沿岸将建成仙游最大规模的滨河休闲景观公园。 规划中的鲤南商贸中心板块，也将通过引入大型的上市集团超市、建设商业步行街业态，成为仙游城南商贸物流发展的重点区域，大仙游高尚生活核心区。,城东-玉田板块,三、龙翔水乡丽都城东滨水高档社区,户型展示,城东-玉田板块,三、龙翔水乡丽都城东滨水高档社区,户型展示,城东-玉田板块,三、龙翔水乡丽都城东滨水高档社区,工程现状,城南板块,城南板块隶属未来鲤南科教、文化、行政中心区，成为目前仙游地产开发的热门。具体楼盘分布可见下图：,本项目,天博公园壹号 住宅均价：5500元/,世和丽景 住宅均价：5300元/,亿豪名城 住宅均价：5300元/,世和御景 未售,远大建材城 住宅均价：5500元/,城南板块,一、天博公园壹号城南首个高档社区,目前主要在售的1#及2#楼两幢高层,城南板块,一、天博公园壹号城南首个高档社区,主要亮点,天博公园壹号，依傍科教文化公园，于鲤南核心腹地，倾力打造一个领袖阶层的私 属乐园。项目以“一心、两带、两片“为理念，在2.8万平米的土地上，规划19幢传世别墅和2幢擎天高层，斥巨资投入，精、细、巧布局，为一座城市缔造标杆，令人顶礼膜拜。,城南板块,一、天博公园壹号城南首个高档社区,户型展示,城南板块,一、天博公园壹号城南首个高档社区,户型展示,城南板块,一、天博公园壹号城南首个高档社区,工程现状,城南板块,二、世和丽景,目前主要在售的4#（11层）及7#（17层）楼两幢高层,城南板块,二、世和丽景,主要亮点,10000平方米奢美园林，风景视界的气质巡礼！270俯瞰城市俊景。居优越之上，私享臻品人生。 大尺度公园式园林，多样景观轴线，生态园林走廊，水景喷泉； 将600平米复合式专属会所贯彻园林中。,城南板块,二、世和丽景,户型展示,城南板块,二、世和丽景,户型展示,城南板块,二、世和丽景,工程现状,城南板块,三、世和御景,世和御景项目有8栋17-18层高层建筑构成，总建筑面积86324平方米。