.12.03佛山佛奥湾案例分析33p

佛奥湾项目案例分析,营销部 二一二年十二月三日,目 录,项目介绍 产品设计（住宅） 软件配套 营销策略,佛山奥园由广州奥林匹克置业投资有限公司、顺德市富桥房产开发有限公司、顺德市海骏达房产有限公司合作开发，位于佛山市顺德区乐从大道东b268号，包括独立别墅、townhouse、低层洋房、高层洋房。其中洋房与别墅各占500亩，分为五期开发。 佛奥湾为其第五期产品，由20栋超高层洋房组成，2梯4户或3梯6户。 奥园总建筑面积：989470,基本情况,奥园实景图,总体规划,佛山奥园的开发秉承奥园集团开发房地产一贯以来的理念：以房地产+体育（健康）+教育+商贸，同时拥有国际性、共需性、连锁性三个特点。社区及周边环境规划完善，有商业走廊，文化公园，大型体育会所和高级商务酒店等。 总体规划设计理念贯穿奥林匹克文化内涵，以社区的自然生态园林地形形成五个组团，象征五大洲的团结，分别由亚洲组团、欧洲组团、非洲组团、澳洲组团、美洲组团组成。每个组团的设计以不同的经典建筑、园林风情、文化内涵、成为风格鲜明的世界文化荟萃地。 2003年始，佛山奥园已开发四期共500余套独立别墅、160余套联排别墅和2500多套洋房单位全部售罄。第五期超高层佛奥湾2011年1月推向市场，目前仍在售。,佛奥湾占地面积6万平方米，建筑占地面积2万平方米。由20栋豪华住宅单位组成，以200-400中、大户型为主。,基本情况,奥园第五期佛奥湾规划图,区域价值,佛澳湾位于佛山市顺德区乐从镇，佛山新城核心地区，发展潜力好；周边有国际闻名的十里家具商街、中国最大的钢铁专业市场。项目对面的星光广场，是包括购物中心、写字楼、高级公寓、酒店等多种类型的80万平方米城市综合体； 西接230亩的文化公园，项目内8万湖泊，与滨江北、滨江南两大商业带遥相呼应，坐享生态资源与商业繁华； 项目北接乐从大道，西接汾江路南延线，与佛山大道仅隔1000米，交通便利。,佛奥湾位置图,目 录,项目介绍 产品设计（住宅） 软件配套 营销策略,户型配比,佛山奥园户型配比,佛山奥园2003年开盘至今已开始第五期发售，整个项目达6000多户，体量很大；主要产品为120-180超高层单位，其别墅比例虽然只有11%，仍达660多户，属于较高档的大型社区。,注：户数统计由网络数据汇总,佛奥湾户型分析,88两房两厅一卫,户型过于狭长，采光通风不佳； 双阳台设计，使用方便； 房间玄关设计私密性增强。,180三室二厅二卫,豪华主人套房，独立阳台和书房，自由组合，私密性强； 入户花园加三阳台设计，使用方便，通风采光好； 户型方正、实用，动静干湿分区。,佛奥湾户型分析,207四室二厅三卫,西南向中央园林，采光通风好； 户型方正大气，尺度感强； 双套房设计，加工人房，私密性好； 厅房共享8.5米超阔景观阳台，视野宽阔。,佛奥湾户型分析,外立面设计,采用源于美国的新古典主义建筑外立面，造型简洁、布局对称、立面构图严谨，古典与现代感十足。,园林设计,总体规划 华南地区最大的湖海水景为主，其水景园林亦由美国泛亚易道设计公司规划设计，水体总面积超过80000平方米（奥斯陆湖），充满着浓烈的异国风情，社区的大部分别墅为半岛别墅，户户皆景。全区以东西两条风景轴线贯穿整个社区，形成最完美的建筑与园林、人与景观相互呼应的风情画面，与230亩的文化公园遥遥相对，互为景观。路网的布局合理美观，形成景观的丰富性、尊贵性。 东南亚水景园林 在茂林修竹、绿色植物的掩映下，嶙峋石块点缀其间，30年参天大树，将城市喧嚣拒之门外，身处佛奥湾，心静、自然，时光随着流水静静的划过， 3米落差坡地景观 依地势起伏赋予独有的坡地景观，修整融合原生态景观，3米落差结合植被与构筑物，使地形显得更加高地错落，形成“虽有人作，宛如天开”的园林胜景。 名石造名园 园林铺地采用超过300种石材，多为中东伊朗进口，天然花岗岩、蒙古黑石材等，而广场地面则采用烧结砖，以暖色调为主，造价比普通贵一半，不易褪色、不易脏，只有皇宫以及大型广场才会使用的石材。 近乎奢侈的真沙滩泳池 项目最大特色拥有华南地区最大的真沙滩泳池，总面积约2000平米，其中约300方，深0.6米的儿童娱乐区域，水流自然流溢成人区域，时刻感受亲子游的天伦之乐。,园林设计,示意图,示意图,示意图,示意图,样板房设计,目 录,项目介绍 产品设计（住宅） 软件配套 营销策略,会所配套,华南区首席7星级私人会所 项目会所是以七星级标准来打造的，有棋牌室、瑜伽室、舞蹈室、健身房、多功能会议室、私家影院、恒温室内泳池、vip室、美容美发中心、spa、私房菜馆、雪茄吧、红酒吧等 。,高尔夫配套,高尔夫挥杆场 为满足高品位的生活要求，社区特别设置了园林高尔夫挥杆区，占地约500平方米，带有特色的梯田草坪平台，玻璃顶凉亭。,物业管理,佛奥湾沿用奥园物业服务体系，采用奥园旗下的佛山市佛奥物业管理服务公司，其管理与服务的佛山奥园、佛奥棕榈园等项目，荣获“佛山市优秀住宅示范小区”等称号。倡导“国际社区，服务尊享，科学运动，健康生活”的服务理念，导入iso9000国际标准质量管理体系，推行星级酒店式物业管理。 物业费：多层1.50元/平方米月，高层3元/月,目 录,项目介绍 产品设计（住宅） 软件配套 营销策略,奥园2003年开售以来，项目拥有3000多位业主，90以上为乐从本地客户。 别墅客源：乐从区域钢铁、家私、塑料企业主。 洋房客源：乐从区域本地人、中小私营企业主、企业中高层管理人员、政府公务员。,客户来源,2003年3月27日，佛山奥园开工，通过直升机空运“五大洲国际圣土”至佛山奥园举行开工仪式，吸引佛山政府部门、规划部门、家私、塑料、钢材、布匹、陶瓷等行业协会的官员、企业家约800名出席，现场诚意登记400批。 2003年4月26日，乐从国际家私博览会设立展场，吸引400多名客户登记。 2003年7月5-6日，举行佛山奥园100阳光大使体验式招聘会，吸引佛山及周边1000多名营销精英来应聘，制造话题。 2003年8月2日，举行佛山奥园健康新生活之旅，吸引佛山及周边区域白领精英参加，包括医院、保险公司、行政事业单位、媒体等行业人员。 2003年国庆，参加房展，参观人数超过3万人，登记客户600多人。 至10月底，完成意向登记买家3000人，其中别墅买家485名，洋房买家500名。项目于11月28日开始排队，内部认购。,奥园启动时客户动员,健康生活之旅,开工盛典,家私博览会,房展,招聘会,广告主题水边的奥林匹克,以营销活动为主，不打电视广告。 根据当地买家的媒体接受习惯，以户外广告牌、阶段性事件报道为主，以报纸广告为辅。 软硬报纸、电视、电台广告相结合，达到立体效果。 内部认购、公开发售期间以电视广告为主，报纸广告为辅。,奥园启动时推广策略,户外广告,报纸广告,报纸广告,电视广告,佛奥湾的推出继续了奥园以活动为主线的思路,2010年12月10日佛奥湾媒体品鉴会 2010年12月17日“佛奥湾非凡之夜”品鉴佛奥湾精装示范单位活动 2011年4月1日“佛奥湾抗衰养生主题会” 2011年5月13日佛奥湾名表品鉴会 2011年6月24日佛奥湾环球移民交流会 2011年11月4日，生活无限“佛奥湾杯”高尔夫男女配对赛 2011年11月19日“如何培养企业家的优秀传承接班人”主题讲座 2011年12月17日华南理工大学佛山校友大会暨佛奥湾赏乐之夜 2012年5月 11日 南中国顶级豪宅巡礼七星级会所揭幕私享派对 2012年6月2日首届“佛奥湾”杯华南理工大学佛山校友会羽毛球选拔赛 2012年6月16日佛奥湾携手星光广场哈雷机车展、摄影大赛启动,2012年6月22日“迎端午抽大奖”活动 2012年7月5日2012佛山财富论坛“与你携手传承财富” 2012年7月28日“钢铁行业如何借助电子商务平台腾飞发展” 专题讲座 2012年8月4日“我是小小钢琴家”大型汇演活动 2012年8月11日至8月13日 “幸福家庭”少儿绘画比赛活动 2012年9月9日 “走近古典音乐”主题讲座 2012年9月30日回馈业主中秋系列主题活动 2012年10月1、2日粤曲名歌国庆晚会 2012年11月21日购房送家电基金 2012年9月27日佛奥广场封顶暨“珠江夜游”迎月活动,佛奥湾活动营销,“我是小小钢琴家”大型汇演,2012f佛山财富论团,摄影大赛,哈雷机车展,配合有户外广告等其他广告投放形式,佛奥湾活动营销,立柱广告,销售中心门口展板,奥园整体销售情况,营销借鉴,形象策略,推广策略,高举高打，体现主流豪宅气势，展示豪宅生活,线上通过传播主题层层递进，从区位潜在价值到品牌开发商实力及项目顶级配套，区隔市场，吸引注重生活品质社会精英人群； 线下主打圈层活动营销，利用项目会所、园林景观举办话题论坛、圈层活动，进行定向营销。,针对奥园（佛奥湾）定点推广分析,项目遵循“大众传播为辅，小众营销为主”的思