76哈尔滨房地产市场6月份月报.pptx

哈尔滨2012年6月份市场月报,市场部2012-7-5,市场信息月报20120601-20120630,同程远景 市场研究中心,【 目录 】,第一部份 宏观形势,【全国动态】 政策法规 经济动态 市场动态,【土地市场】 土地供应 土地成交 土地供求关系分析,第二部份 行业数据,【商品房市场】 新增商品房供应分析 商品房成交分析 商品房供求关系分析,【区域市场】 道理区域分析 道外区域分析 南岗区域分析 香坊区域分析 平房区域分析 松北区域分析,【城市动态】 政策法规 城市规划 行业动态,【市场营销策略分析】 代表性项目策略综述 营销手段案例,第三部份 行业信息,【媒体分析】 媒体投放量分析 媒体选择分析 区域媒体投放分析 媒体投放力度top10排名 精选作品展示,【竞品跟踪】 竞品项目监测 新成交土地监测,第四部份 本月总结,【总结】,第一部分 宏观形势,1.1.1 政策法规,1.1.1.1 闲置土地处置办法 2012年6月1日发布闲置土地处置办法规定自2012年7月1日起动工开发日期满一年未动工开发、动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足百分之25%认定为闲置土地，同时应缴纳税金、调整土地用途、规划条件或申请延长动工开发期限（最多不超过2年）。,【全国动态】,1.1.2.1 央行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率调整利率浮动区间 中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。 （1）金融机构一年期存款基准利率下调0.25%，一年期贷款基准利率下调0.25个%； （2）将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍； （3）将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 1.1.2.2 关于调整住房公积金存贷款利率的通知 从2012年6月8日起 一、当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.10%，由0.50%下调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.25个百分点，由3.10%下调至2.85%。 二、五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。 三、开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。,1.1.2 经济动态,同程视点： 闲置土地处置办法的出台将使下半年开工量增加，一方面在当下市场环境下对开发商资金链的考验将更加严峻；另一方面行业平均周转基本都在12-18个月，明年市场的供应量将减少，将使得现在的供求关系发生转变，在市场已经初步回暖的情况下价格将会出现上行趋势。,同程视点： 银行货币存贷款基准利率和住房公积金存贷款利率下调将进一步刺激刚需释放，预计央行在下半年将继续下调存贷款利率，在宏观政策调控不放松的环境下，银行存贷款利率的下调对楼市的严峻形势起到一定缓解作用。,1.1.3.1 二三线住房公积金上限悄然提高 近期呼和浩特、南昌、沈阳、克拉玛依、滨州、信阳等二三线城市上调公积金贷款额度，上调幅度幅度普遍在15%至25%之间。 1.1.3.2 万达25亿美元下注俄罗斯 6月5日，大连万达集团董事长王健林、中国泛海控股集团董事长卢志强和俄罗斯北高加索度假村公司董事会主席阿尔迈德彼拉罗夫在北京签署了一份总投资规模达25亿美金至30亿美金的意向协议书。 该项投资计划在莫斯科、圣彼得堡、或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施，具体选址还在考察中。据了解，投资意向书已上报国家发改委和外交部。 同程视点： 二三线城市住房公积金贷款额度上限提高，虽然对房地产市场的影响不是很大，但是可以看出地方政府对房地产市场救市的态度，地方政府与国家的博弈还将继续。 万达与俄罗斯企业签订意向协议书可以看出中国大型房企已经开始拓展国际市场。,1.1.3 市场动态,1.2.1 哈尔滨8月份起流动人口可申请公租房 经省政府常务会议讨论通过，黑龙江省流动人口服务和管理办法将于今年8月1日起正式施行。办法规定，我省流动人口管理实行居住登记和居住证制度，流动人口凭居住证享受本办法规定的公共服务和权益保障。,【城市动态】,1.21 政策法规,1.2.2 友谊路拓宽改造工程 6月10日通车! 哈市建委东部区域路网改造建设指挥部:友谊路拓宽改造工程正在全速推进建设，已于6月1日开始拆除隔离围档。为降低影响，施工将昼夜进行，白天不封道，晚上采取半幅封路施工。并力争6月10日前，恢复车行道通车。除绿化工程外，人行道、公交港湾等工程将力保在6月30日前全部完成。,1.2.2 城市规划,1.2.3 行业动态,1.2.3.1 哈西万达华府精装豪宅品牌发布举行 6月17日哈西万达广场万达华府精装豪宅品牌发布会在万达索菲特酒店宴会厅举行，哈西万达广场有限公司领导、哈西政府领导、媒体记者、知名房企负责人、哈西万达广场新老客户等在内的四百余人将出席此次盛会。 1.2.3.2 华润欢乐颂松北售楼处6月23日正式对外开放 华润欢乐颂松北售楼处6月23日对外开放，售楼处地址：松北世茂大道入口处。 1.2.3.3 保利清华颐园何家沟园林及精装样板间全城盛放 6月23日，保利清华颐园何家沟景观园林及精装样板间示范区展现在世人眼前。上午十点钟活动正式拉开序幕。,附件：2011年6月土地供应明细,2.1.1.1 哈市6月土地交易数据 哈尔滨市6月国土资源局共公告土地18宗，总计供应185.03万，规划建筑面积285.03万，供应区域为道里区、南岗区、平房区。其中公告经营性土地14宗，土地总面积131.8万，环比增长109.7%，占总公告土地面积的71.2%；工业公告土地4宗，土地面积为53.23万，环比下降44.3%，占总公告土地面积的28.8%。,第二部分 行业数据,【土地市场】,2.1.1. 土地供应,2.1.1.2 新增土地供应市场表现,同程视点： 哈尔滨市6月公告土地18宗，面积185.03万，环比增长16.8%，同比增上25.64%。从上图可以看出，2012年上半年哈市土地整体呈现持续上升趋势，哈市土地市场正在逐渐变暖，预计下半年土地整体供应量将高于上半年供应量。,本月哈市土地供应主要集中于平房区，总计供应65.16万，占比49%，平房区上半年累计供应320.48万,其次为道里区,总计供应46.93万，占比36%，最后为香坊区,总计供应19.70万，占比15%。,2.1.1.3 各区域新增土地供应情况,同程视点: 6月份平房区共计供应土地面积65.16万环比上月下降46.2%。5月份供应用地全部为工业用地，均位于哈南工业新城区域，共计111.75万。本月全部为住宅、商服用地，同样都位于哈南工业新城区域。由此可见，政府对打造哈南工业新城的高度重视，预计哈南工业新城将成为哈市下一步重点发展区域之一。,附表：2012年6月份平房区土地供应明细,2.1.1.4 新增土地属性分析,6月份哈市土地供应主要以商住用地为主，供应13宗用地,合计供应120.02万，占比65%；工业用地合计供应53.23万平米，占比29%；金融用地,合计供应11.78万，占比6%。,6月哈尔滨市工业用地合计供应53.23万，环比下降44.3%,同比上升53.4%。,6月哈市经营性土地供应共计14宗，环比上月增长较大。6月哈市经营性土地供应共计14宗，总计公告面积131.8万，环比上月增长109.7%，同比增长32.4%，规划建筑面积214.12万，环比增长10.0%，同比下降10.6%。供应区域为道里、平房、香坊区。,同程视点： 6月哈市土地成交共计5宗，合计成交面积36.40万，环比下降63.4%，同比下降68.7%，成交建筑面积132.61万 ，环比上升46.8%，同比下降25.7%。随着市场回暖，外地大型开发企业加大在本市拿地力度。,同程视点： 本月哈市土地均价为1930元/，环比增长459.6%，同比下降48.20%，楼面均价为530元/，环比增长48.87%，同比下降69.0%。2011年上半年哈市受工业土地成交的影响，导致楼面均价整体处于较低水平。,2.1.1.5 土地成交量分析,2.1.1.6 土地成交价格分析,附：2011年6月土地成交明细,本月哈市仅有道里区和道外区有土地成交入账，其中道里区地成交土地2宗，成交总面积6.71万，占比18%；道外区成交3宗用地、合计成交面积29.69万，占比82%。 本月土地成交主要集中于道外区团结镇，均为商服用地，其中2012ht005、2012ht006用地被哈尔滨华南城有限公司拍下, 2012ht007被哈尔滨毅德商贸城有限公司拍下。,本月哈市成交土地性质全部为经营性土地，共计成交5宗土地，其中一宗为商住用地，占地面积3.64万，规划建筑面积13.14万，另外四宗为商服用地，总占地面积32.75万，规划建筑面积119.47万。,2.1.1.7 各区域土地成交情况分析,2.1.1.8 成交土地属性分析,同程视点： 2012年上半年经营性土地市场成交整体表现疲软，进入6月份，在商品房市场转暖的情况下，经营性土地成交同期开始呈现明显的上升趋势。,2.1.1.9 经营性土地成交情况,2.1.1.10 土地供求比情况,同程视点： 本月哈市土地共计供应185.03万，成交36.40万，供求比为1:0.19，供大于求。纵观哈市上半年土地供求情况，土地供应量在稳步上升，但主城区二环内土地供应稀缺，6月份土地供应为近一年最高峰。5月份土地成交量较大，但多为工业用地，其他月份成交量较低。随着商品房市场的稳步回暖，预计下半年哈市土地供应与成交会有所上升，但上升幅度不大。,2.2.2 商品房供应,6月份哈尔滨商品房供应3549套，供应面积428768.37 ，供应面积环比下降66.8%，同比下降73.6%。,2.2.1.2 各区域商品房供应量分析,6月份哈尔滨道里区商品房供应量最大，供应1773套，供应面积231535，其次是松北区，供应760套，供应面积103486，道外区、香坊区本月无供应。,2.2.1.1 6月份商品房供应明细表及供应量分析,【商品房市场】,同程视点： 本月商品房供应套数占比中，100-120与0-60供应较大，各供应838套与541套，分别占比24%与15%；供应面积占比中，90-100与100-120供应量较大，各供应49839.86与86350.96 ，分别占比21%与12%。 从上图中可以看出，本月商品房供应0-120之间的新增供应量超过5成，产品类型主要为满足刚需和首改型的产品。,2.2.1.3 商品房供应面积区间分析,同程视点： 如上图所示，本月哈尔滨商品房成交均价为7021元/，环比增长6.4%，同比下降4.2%。2012年前5个月成交均价一直徘徊在7000元以下，本月实现突破7000元/大关，从商品房成交数据可以看出市场回暖迹象明显，随着刚需的小幅放量，市场上刚需产品的议价空间缩小，预计未来市场的量价依然会呈现持续上升趋势。,2.2.1.4 商品房成交量分析,2.2.1.5 商品房成交价格分析,同程视点： 6月份商品房共计成交4857套，环比上升45.37%，成交面积55.83万，环比上升53.4%，同比增长70.6%，成交金额39.20亿元，环比上升49.9%。整体走势呈上升趋势，且在月末29、30日两天备案数据激增，29日单日成交855套商品房，30日单日成交商品房1232套，30日当天香坊区天悦、泰鑫国典网上集中备案，其中天悦网上集中备案300套左右，泰鑫国典网上集中备案450套左右。,同程视点： 本月商品房成套数主要集中于刚需与首改产品，其中100-120成交1331套，占比29%，舒适型产品120-144成交693套，商品房成交面积100-120合计占比约27%，其次为120-144约占比17%，由以上数据可以看出当前市场去化最快的依然是以首改产品为主，综合以上两个数据来看100-120产品为当前市场需求的主流面积段产品。,2.2.1.6 商品房成交面积区间分析,本月住宅市场成交量主要来源于香坊区，成交住宅1374套,成交面积14.75万，占比31%，主要由泰鑫国典和天悦带动区域备案量；其次为道里区，成交住宅1241套,成交面积14.19万，占比30%，主要贡献来源于群里新区促销力度较大的项目；第三位为南岗区，成交住宅527套,成交面积为5.52万，占比12%。,本月住宅合计成交4517套，成交面积47.8万，环比上月上涨66.7%，同比去年增长90.4%。从图中可以看出，上半年哈尔滨住宅成交量在稳步上升，预计下半年住宅市场成交量将会继续呈现上升趋势。,2.2.1.8 各区域住宅成交情况分析,2.2.1.7 住宅成交量分析,本月商业成交量主要集中于道里、松北区，其中道里区成交排名第一，成交商服77套，成交面积1.54万；其次松北区，成交商服65套，成交面积0.96万；第三名是平房区，成交商服23套，成交面积0.22万。,如上图所示，本月商业成交量为3.59万，环比下降13.4% ，同比下降0.1%。,2.2.1.10 各区域商业成交情况分析,2.2.1.9 商业成交量分析,同程视点： 本月商品房供求关系比为1：1.3主要是因为6月末最后2天哈市商品房集中备案，成交量放大，出现需求大于供应的情况，但市场存量依然较大，短期内的市场供求关系不会发生改变。,2.2.3 商品房供求关系分析,本月道里区土地供应面积46.9万，环比增长58.4%，土地成交面积6.71万。2012年上半年道里区土地累计供应101.4万，土地累计成交8.79万。,2.3.1 道里区,【区域市场】,2.3.1.1 土地供应与土地成交,2.3.1.2 商品房供应与成交,本月道里区商品房供应1773套，环比上月下降72.86%，供应面积23.15万，环比上月下降68.83%,商品房成交1241套，成交面积14.19万。2012年上半年道里商品房累计供应12321套，供应面积151.49万，商品房累计成交5304套，成交面积58.88万。,2.3.2 道外区,2.3.2.1 土地供应与成交,2.3.2.2 商品房供应与成交,本月道外区土地无供应，土地成交面积29.69万。2012年上半年道外区土地无供应情况，土地累计成交29.69万。,本月道外区商品房无供应，商品房成交505套，成交面积4.08万。2012年上半年道外区商品房累计供应5230套，供应面积48.62万，商品房累计成交2013套，成交面积15.87万。,2.3.3 南岗区,2.3.3.1 土地供应与成交,2.3.3.2 商品房供应与成交,本月南岗区土地无供应，土地无成交。2012年上半年南岗区土地累计供应31.24万，土地累计成交20.67万。,本月南岗区商品房供应440套，供应面积4.38万,，商品房成交527套，成交面积5.52万。2012年上半年南岗区商品房累计供应7009套，供应面积81.58万，商品房累计成交2133套，成交面积20.59万。,2.3.4 香坊区,2.3.4.1 土地供应与成交,2.3.4.2 商品房供应与成交,本月香坊区土地供应面积19.7万，土地无成交。2012年上半年香坊区土地累计供应21.15万，土地累计成交6.7万。,本月香坊区商品房无供应，商品房成交1374 套，成交面积14.75万。2012年上半年香坊区商品房累计供应5065套，供应面积44.64万，商品房累计成交3281套，成交面积32.78万。,2.3.5 平房区,2.3.5.1 土地供应与成交,2.3.5.2 商品房供应与成交,本月平房区土地供应面积65.2万，环比下降41.6%，土地市场无成交。2012年上半年平房区土地累计供应320.48万，土地累计成交143.1万。,本月平房区商品房供应576套，供应面积49，919.9；商品房成交127套，成交面积1.16万。2012年上半年平房区商品房累计供应576套，供应面积4.99万，商品房累计成交310套，成交面积2.74万。,2.3.6 松北区,2.3.6.1 土地供应与成交,2.3.6.2 商品房供应与成交,本月松北区土地无供应，土地无成交。2012年上半年松北区土地累计供应8.79万，土地累计成交29.69万。,本月松北区商品房供应760套，环比上月上升98.9%，供应面积10.34万，环比上月上升142.5%,商品房成交505套，成交面积8.07万。2012年上半年松北区商品房累计供应2295套，供应面积24.57万，商品房累计成交1586套，成交面积20.84万。,市场信息月报20120601-20120630,第三部分 行业信息,【市场营销策略分析】,3.1.1 代表性项目营销策略综述,本月活动行情：节日暖场效果一般，重在价格促销显手段。 6月份有六一儿童节和端午节两个节日时间节点，开发商在营销策略上并未出现大型活动迹象。针对六一儿童节多采用小型暖场活动，代表楼盘有哈西万达广场”缤纷万达，6.1狂欢派对“、四季上东“小小外交家”、群力玫瑰湾”多彩玫瑰湾，六一乐三天”活动，多为亲子互动、diy等参与形式。而对于端午节假日，开发商使用小型促销手段，到场有礼、抽奖等方式吸引客户，代表楼盘群力玫瑰湾“迎端午 砸金蛋 减房款”等。,在6月份，除节假日之外，众多开发商选择价格促销战，从过去几个月单纯赠面积、赠装修，新的促销手段重头戏当属联袂龙广、团购置业。代表楼盘有恒盛皇家花园、涧桥西畔、尚东辉煌城“龙广团购暖春行动” 。其次便是与车有关的主题活动。代表楼盘有睿城臻品“购房抽车暨送名表”、天悦国际“携手4s店0首付7折购车”、上和园著“送你一吨油”、紫金宫廷“送英菲尼迪五万元购车卡”等。,市场信息月报20120601-20120630,3.1.2 营销手段案例 营销策略一：联袂龙广，低价团购，以价换量的成功典范 涧桥西畔团购优惠截止6月10日共12天，本次团购整套最高优惠24万元，最低起价6280元/。主推户型使用面积区间46平方米至110平方米，多为顶层、低层房源。另涧桥西畔项目与农业银行合作，参加本次团购享受优惠的同时，还可享受利率85折优惠。,营销活劢效果： 以团购名义打折促销，效果显著，既能加大对相对差的楼层的去化，又能短时间内回笼资金。期间共计成交232套房源，成交金额达1.87亿元。,市场信息月报20120601-20120630,营销策略二：买房送车 6月14日起推出“购房抽车暨送名表”活动，活动截止到7月30日。活动期间，凡是购买使用面积60平方米以上客户，现场即可参加抽轿车活动，中奖率高达50%，每两位客户中就有一人可开走价值10万8千元的“新宝来”轿车一辆。同时现场还有购房送名表活动，购买使用面积60平方米以下客户，即送价值39800元的瑞士iwc万国名表。,营销活劢效果： 由于哈市热点区域均为规划新区，距哈市中心较远，造成交通不便是客户购房抗性之一，买房送车满足客户需求促进营销。,市场信息月报20120601-20120630,营销策略三：打出“名人效应”头牌，提高楼盘知名度 6月17日，“万达华府精装豪宅品牌发布会”在万达索菲特酒店举行，包括哈西万达广场有限公司领导、哈西政府领导、媒体记者、知名房企负责人、哈西万达广场新老客户等在内的四百余人出席此次盛会。本次发布会特邀知名主持人李艾小姐亲临主持，下午14时许，李艾抵达哈西万达广场销售中心，参观了哈西万达广场的沙盘和精装修样板间并受邀接受采访。,营销活劢效果： 在万达华府本身受关注度较高的基础上进一步提高了楼盘知名度和巩固其高端形象。另一方面，这一活动不仅聚焦客户视野，作为本月唯一一家邀请外地明星亲临并主持的楼盘，其形象与楼盘形象较为符合，提升了开发商品牌形象，增加了客户对项目的信心及楼盘知名度。,市场信息月报20120601-20120630,营销策略四：热门游戏，花样翻新 哈西万达广场在销售中心举办为期三天的“缤纷万达，6.1狂欢派对”大型活动，将热门手机游戏-愤怒的小鸟复制到活动现场，让参与者亲身实景体验，大奖是ipad3。,营销活劢效果： 活动主题新颖，聚集人气。ipad作为当下时尚、高端电子的流行产物、深受大众喜爱。继鲁商松江新城成功举办的真人版切水果大赛之后，哈西万达举办了真人版愤怒的小鸟，其后柒零捌零也举行了相同活动。这两款游戏均为最热门的电子游戏，能够亲身体验，更加吸引受众眼球，想前来一试身手，是六一儿童节送给小朋友们的特别礼物。,同程视点： 如图所示，从去年9月至今年2月哈市媒体投放量呈直线下滑的趋势，其主要原因在于“金九银十”销售旺季过后，市场进入约半年的冰封期，常规的线上的媒体对来访及销售的刺激效果大幅下降，因此投放量开始大幅下降，而此时各种线下的活动营销频率开始上升。 随着近期季节性回暖以及政策和贷款对首套住房的偏向，预计短期的刚需将得到释放，市场短期回暖预期增大，特别是在去年年末大量实力房企的进入，加之此时正是这些“星光耀“”银泰城“”富力江湾城“等高端项目的形象树立阶段，因此预计未来几个月内媒体投放量增长幅度将会增大。,同程视点： 如上图表1所示，目前哈市各房地产项目媒体选择依然以新晚报为主，本月合计投放量为215次，占比62.7%，其次为生活报合计投放量为128次，占比约为37.3%。 如上图2所示，目前哈市各房地产项目，在媒体版面的选择上依然以综合性价比较高的整版为主，本月合计投放236次占比72.0%，总投放金额约1652万元占比约75.6%；其次为半版合计投放72次占比22.0%，总投放金额约252万元占比约11.5%：最后为跨版合计投放20次占比6.1%，总投放金额约280万元占比约12.8%。随着去年一大批新入市的大型项目形象塑造其的来临，房地产市场回暖，地产商会长时间投放大量媒体广告，预计未来性价比高，效果较好的整版投放量将会有所增加。,【媒体分析】,3.2.1 媒体投放量分析,3.2.2 媒体选择分析,同程视点： 如上图1所示，本月各区域媒体投放量依然集中于当前较热门的区域。 （1）松北区，由于属于刚需较强的板块，加之政策利好的偏向，各项目为加速去 化，媒体投放量大幅增加，本月合计投放71版次占比约22%； （2）道外区，本月道外区多个商服开盘，以老道外，太古街和乐天玛特超外店为主。 （3）利民区。由于利民区的海吉雅乐都项目推出“0元购房”活动。本月投入大量媒体广告 进行宣传，使得利民区整体媒体投放量整体增加，占比约为11%。 如上图2所示，本月各区域媒体投放金额占比图。 （1）群力新区媒体投放费用最大，合计金额约为493.5万，占比24%，其主要原因在于区域 以中高端项目为主，加之去年新进入大型项目较多，因此其投放频次增加且版面选择 多以整版为主； （2）松北区合计金额为388.5万占比约为19%； （3）道外区，虽然区域投放频次最大，但多以刚商服目为主，版面选择更注重性价比高的 整版与半版，因此本月合计投放金额248.5万元占比12%； （4）利民区，合计投放金额227.5万元占比11%。,3.2.3 各区域媒体投放分析,同程视点： 本月排名第一名：恒大名都 恒大名都本月推出认筹活动。在开盘之前推出当日认筹，享受5780元每平米的单价，并赠送1500元每平米精装修的优惠政策。为开盘造势，是其大量投放媒体报广的重要原因。但由于其所处区域为松北区待开发区域，周边生活设施建设不足，对其销售带来抗性。首日认筹仅认购12套。 本月排名第二名：海吉雅乐都 海吉雅乐都本月推出“0元购房”惠民行动，返款共分12种，根据不同的返款模式，返款金额略有不同。海吉雅乐都的12种返款方式满足的刚需族、刚改族和投资客的需求。同时满足房地产企业促进资金迅速回笼，启动更大的城市综合体项目。此营销策略，收到了较好的成果。 本月排名第三名：恒盛皇家花园 恒盛皇家花园上月与黑龙江广播电台（龙广）共同举办了“龙广房产暖春行动”且取得了“六十天劲销六十亿”的优异销售业绩。本月销售方有意乘胜追击，再接再厉，以此优异销售业绩为主要宣传内容兼顾企业形象宣传，故投放大量媒体广告。由于其位于群力核心地带，地理位置优越，同时是兆麟小学的校区房。靠近群力商圈，与远大、家乐福仅仅一路之隔。被春水、丁香等五大主题公园环绕，紧邻群力文化广场，周边生活设施建设完备。销售状况良好，去化百分之五十以上。,3.2.4 本月媒体投放力度top10排名,上院,老道外,保利水韵长滩,报广点评： 精选报广之一：老道外 老道外本月报广外景画面使用欧式复古风格画面，体现老道外所处地域道外区的建筑特色。使用暗红色作为项目名称底纹，彰显庄重典雅。报广文案：“是上海新天地，还是哈尔滨老道外？”用上海新天地与本案进行类比，凸显了老道外深厚的商业文化底蕴。 精选报广之二：保利水韵长滩 保利水韵长滩本月报广外景画面使用欧洲乡村水域城镇画面，表现本案的建筑风格，水域景观以及惬意、悠闲、安逸、怡然自得的社区生活氛围。整个报广以蓝色为主色调，彰显本案水韵特色，给人以清新、安静。报广文案：“3亿元景观投入，6000万景观升级。”体现用本案开发商巨大的景观建造投入，暗示受众保利水韵长滩具有非常优秀的景观建造。 精选报广之三：上院 上院本月报广主题为“魅力”，报广外景画面是放在沙盘上正在雕刻的本案多层楼房。体现本案建造住宅品质优秀，犹如经过精雕细琢。报广文案：“魅力，雕刻一城盛世！”更体现此意。给受众以精致品质犹如艺术的感受。,3.2.5 精选作品展示,【竞品跟踪】,3.3.1 竞品项目跟踪,3.3.1 竞品项目跟踪,3.3.1 竞品项目跟踪,地块位置与服务项目位置图,简述该地块与我司服务项目位置关系： 华南城位于团结镇，该项目总建筑面积约1200万，分散三期开发建设，其中本司代理服务项目东都公元d地块紧挨该宗地，其开发建设将对d地块产生明显作用，故我司将对其进行时时监测。,宗地编号,2012ht005,土地四至,四至范围为(道外区团结镇）,成交时间,2012.6.16,土地用途 容积率 成交价格 楼面地价,商服用地 2 9900万元 453元/,土地面积 规划建筑面积 土地单价 竞得单位,109365.10 218730 905元/ 哈尔滨华南城有限公司,3.3.2.1 道外区版块2012ht005 地块基