营口市区市场调查研究报告57P.ppt

营口市区市场调查研究报告,佳兆业地产（辽宁）有限公司 客户及营销部,目 录,营口市城市概况 城市概况 城市规划及发展 营口各城区经济发展比较 城市房地产市场分析 市场概况 各区域市场运行状况 供求情况分析 成交情况分析 销售情况分析 客户购房心态分析 营东新城土地供应及商品房供应情况 各区域楼盘分析比较,营口市城市概况,营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。南接大连，西临渤海，背靠东北腹地。总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%，人口222万。属于暖温带半湿润气候区，冷暖适中，四季分明。,城市概况,营口市现划辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)、两市(大石桥市、盖州市)。 营口口分布如下图所示,2009年末，全市总人口达到235.0万人。其中，非农业人口110.2万人。人口自然增长率3.06 。,城市概况,经济环境 营口已连续二年位列全省gdp(经济总量)第四。 2009辽宁经济总量gdp排名（单位：亿元） 1 大连 4410亿 2 沈阳 4350亿 3 鞍山 1915亿 4 营口 820亿 5 锦州 790亿,城市概况,经济情况 国民经济保持较快增长。初步核算，全年实现生产总值799.5亿元，按可比价格计算，比上年增长20.3%。分产业看，第一产业增加值67.5亿元，增长7.9%，第二产业增加值447.0亿元，增长22.3%，第三产业增加值285.0亿元，增长19.9%。三次产业增加值占生产总值的比重为8.45：55.9：35.65。人均生产总值34104元，按可比价格计算，比上年增长19.6%。 2009年上半年，民营经济主要经济指标完成情况： 企业增加值完成370.89亿元，同比增长34.7%。 企业总产值完成1426.59亿元，同比增长22.5%。 出口产品交货值完成65.32亿元，同比增长11.2%。 营业收入完成1330.61亿元，同比增长31.6%。 利润总额完成66.5亿元，同比增长-10.2%。 上交税金完成40.06亿元，同比增长17.7%。 工业增加值完成284.65亿元，同比增长34.4%。 工业总产值完成1095.08亿元，同比增长24.2%。 规模工业增加值完成212.02亿元，同比增长49.1%， 规模工业总产值完成685.88亿元，同比增长30.9% 固定资产投资145.96亿元，同比增长64.3%。 吸纳从业人员61.21万人，同比增长-1%； 企业户数达到9.85万户，同比增长-2.4%.,城市概况,2008年，城镇人均可支配收入14450元，位列全省第五。2009年一季度，在总体经济形势依然严峻的形势下，我市经济运行情况依然良好，绝大多数指标高于全省平均水平，几项主要指标排在全省前列。gdp增长幅度为18.7%，居第一位；金融机构贷款增长幅度为35.9%，居第一位；税收增长幅度为32.3%，居第二位；社会消费品总额增长幅度为18.7%，居第三位。,城市概况,围绕营造的经济环境,城市概况,城市规划及发展,营口旧城改造拆迁及未来城市规划 新总体规划将原总体规划提出的主城区和老边城区合二为一,扩大老城区，发展由原总体规划提出的鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区，实施统一规划。 营口市城市规划区范围包括站前区、西市区、老边区和鲅鱼圈区等4个区。,城市规划及发展,城市规划及发展,1、市域城镇体系规划：遵循均衡布局、主次有别的原则，由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成”大三角”的城市形态，最终将营口市发展成为具有多核结构的组合型特大城市。 城市发展战略规划：实施 “南进”、”东拓”、近期重点发展”一带五区”。 2、重要基础设施规划：重点建设滨海大道，扩建营柳路，建设老城区西部辽河公路大桥，筹建盖州至庄河高速公路，形成市域大环路，促进东部山区的发展。 3、老城区总体布局概况：老城区带状城市用地，其两端分别是东部的冶金工业区和西部的高新技术产业开发区。 4、新城区总体布局概况：将港口区、商业区、居住区、工业区、仓储区进行合理的功能分区，形成沿沈大高速公路的南北向带状城市用地。,城市规划及发展,营口各城区经济发展比较,营口各区经济近几年发展势头都较好，其中以鲅鱼圈区最为突出，连续8年保持了30%以上的gdp增长，近两年老城区（站前区和西市区）随着老城区改建的加快也得到了快速的发展，近两年发展都保持了近30%的gdp增长,相对老边区、大石桥市、盖州市都发展比较平稳每年保持约20%左右的gdp增长。,营口各城区经济发展比较,城市房地产市场分析,房地产市场概况,今年1-8月份，营口全市商品房销售面积282万平方米，同比增长48%；销售额89.1亿元，同比增长72%；商品房销售均价每平方米3160元，同比上涨16%。市区和开发区商品房销售均价均超过每平方米3500元。,房屋价格稳中有升,房地产市场概况,2010年楼市销售情况及与往年对比,1、2010年楼市销售情况 2010年一季度营口全市商品房销售面积47万，同比增长264%。营口全市商品房销售额实现13.37亿元，同比增长249%。营口全市商品房平均价格为2845元，同比下降4.1%。 全市二手房成交16.86万，1604套，销售额3.26亿元；分别同比下降31、12。成交均价1933元/，同比上升26.5%。,2、2005-2010年营口市商品房销售情况分析,表一 营口市商品房销售面积统计表,房地产市场概况,房地产市场概况,综观2005年以来的营口商品房市场，市场需求呈上升趋势，增长率每年都在上升，销售面积逐年快速增长。 至2005年底，营口市人均居住面积已达到23.2，根据营口市城市规划，远期到2015年，城市人口规模将达到253万左右，而截止到2010年底全市人口将达到100万，按照这个目标，仅新增人口需住面积，五年之内将达到3549.6万，同时，营口市面貌正处破旧立新的阶段，旧城改造工程进行得如火如茶，旧城区拆迁居民所增加的住房需也将是一个不可估量的数字。,表二 2005-2010年营口市商品房销售价格统计表,房地产市场概况,由上表可以看出，营口商品房价格呈现出理性、平和的发展态势，波动不大。从2006年来，全市的商品房销售均价一直保持在1500元/左右。但结合其他城市的商品房价格来看，营口商品房价格显低，这一方面是营口房地产刚刚兴起，另一个方面是营口人均收入较低也有关系，同时商品房供给市场比较好的地段数量有限，品质不高，价格相对较低。随着经济的发展，人们对生活质量的追求，营口市商品房价格在近年将会快步提升。以后几年全市商品房价格能有一定的突破，同时，市场上的高品质住宅、高价位楼盘和中心商业区的商业用房将有一定的供给，以满足消费者改善居住条件、追求生活品质、满足精神生活的需求。,表三： 2005-2010营口商品房住宅成交面积分析,注:以上数据为营口房地产交易中心提供仅供参考,房地产市场概况,一、房地产开发起步快、增幅大，投资增势不减。 2010年1-3月全市房地产施工已陆续全面开工，全市房地产（房屋）施工面积527.5万。同比增长304.4%。本年新开工面积为270.3万，同比增长437.4%。 房屋竣工面积为11.2万，同比增长14.1%。 1、房地产开发规模情况：2010年1-3月份全市房地产开发投资12.30亿元，位列全省第四位，同比增长157.8%。房屋施工面积527.5万平方米，同比增长304.4%，位列全省第四位。 2、房屋新开工量与竣工情况：2010年1-3月份年全市房屋新开工面积270.20万平方米，位列全省第三位，同比增长437.3%。房屋竣工面积11.1万平方米，同比增长14.1%，位列全省第八位。 3、商品房销售量情况：2010年1-3月份全市商品房销售面积47万平方米，位列全省第四位，同比增长264%。全市商品房销售额实现13.37亿元，位列全省第四位，同比增长249%。全市商品房平均价格为2845元/平方米，位列全省第十一位，同比下降4.1%。 4、二手房交易成交量情况：2009年1-3月份全市二手房成交16.86万，1604套，3.26亿元；分别同比下降31、31、12。成交均价1933元/，同比上升26.5%。,房地产运行情况,二、 2010年1季度各区房地产发展主要指标完成情况 1、房地产开发投资情况：市区（3.64亿元、增幅321%）、大石桥市（1.19亿元、增幅11.6%）、盖州市（0.8亿元）、开发区（6.05亿元、增幅113%）、老边区（0.11亿元）、沿海产业基地（0.50亿元）。 2、施工面积情况: 市区（90.31万m2、增幅501%）、大石桥市（44.20万m2、增幅158%）、盖州市(5.11万m2)、开发区（228万m2、增幅132%）、老边区（16.67万m2）、沿海产业基地（143万m2）。 3、新开工面积情况：市区（30.15万m2、增幅437%）、大石桥市（14万m2、增幅63.5%）、开发区（126.54万m2、增幅247%）、沿海产业基地（99.5万m2）。 4、商品房销售额情况：市区（3.42亿元、增幅109%）、大石桥市（1.54亿元、增幅131.6%）、盖州市（0.65亿元、增幅263%）、开发区（3.42、增幅175%）、老边区（3.47亿元、增幅3210.5%）、产业基地（0.85亿元）。 5、商品房销售面积情况：市区（11.47万m2、增幅104%）、大石桥市（6.80万m2、增幅248%）、盖州（2.8万m2、增幅208%）、开发区（9.19万m2、增幅143%）、老边区（14.24万m2、增幅2155%）、产业基地（2.48万m2）。 6、商品房销售价格情况：市区（2981元/m2、增幅3%）、大石桥市（2263元/m2、增幅-33.5%）、盖州（2321.4元/m2、增幅18%）、开发区（3727元/m2、增幅13.2%）、老边区（2441元/m2、增幅47%）、产业基地（3448元/m2）。 7、二手房交易额情况:市区（0.73亿元、增幅-50%）、大石桥市（0.23亿元、增幅-48%）、盖州市（0.3亿元、增幅200%）、 开发区（1.76亿元、增幅17%）、老边区（0.09亿元、增幅-40%）。 8、二手房交易面积情况：市区（3.23万m2、增幅-59%）、大石桥市（1.53万m2、增幅-60%）、盖州（2.4万m2、增幅71%）、开发区（8万m2、增幅-11%）、老边区（0.75万m2、增幅112%）。 9、二手房价格情况：市区（2260元/m2、增幅22%）、大石桥市（1526元/m2、增幅31%）、盖州（1250元/m2、增幅75%）、开发区（2220元/m2、增幅32%）、老边区（1200元/m2、增幅338%）。,房地产运行情况,2009年营口房地产市场运行特点在于： 一、是房屋交易放量走高，成交量变化明显，房屋销售量及销售额由原居省后几位上升至全省第四位。 二、是商品房价格稳中有升,二手房价格上涨明显。2009年，我市新建商品房平均成交均价3029元/，上升8；二手房价格增长较为明显，房屋平均成交均价2090元/，同比上升23。 三、是商品住宅消费户型结构产生变化，随着市民生活水平日益提高，中大户型改善型房屋正逐渐被人们所接受。此外，商品房预售许可上市量下降，供求关系进一步趋向合理。2009年，我市商品房预售许可面积49.35万、5010套，同比分别下降48%、47%。 四、是商品住房购房者结构呈多样化。据统计，2009年我市商品住宅成交11207套，市区（站前区、西市区）购买比例为74.3%，县区（大石桥、盖州、开发区、老边区）购买比例为14.7%，本省以内购买比例为6%，本省以外购买比例为5%。,房地产市场概况,供 通过调查，预计2009年第四季度以后住宅供应量约为118.83万平方米。 预计2010年上市总套数将达11580余套，商品房的上市量要大于购买量，竞争较为激烈。,需 在投资需求被放大的2007年，商品房销售销量供不应求，2008年市场遭遇“拐点”销量下降，2009年市场转暖，重新转向2007年形势：供不应求。,供给,需求,预计：2010年10月之后营口市商品住宅供应量,当前市场供给小于需求，随着市场供应量的加大，2011年预计呈现供大于求态势,房地产市场分析,营口房地产市场-供求情况分析,*注：2004、2005年营口市政府开始大规模的棚户区动迁改造工程，2005年实际销售套数为11116套，除去动迁改造户约为5200套，图表显示数据不含因动迁改善销售数量。,营口市近年来商品住宅的成交情况稳步增长，直到2008年市场转冷，成交量下降。2009年市场转暖，商品住宅销售量直线上升，出现了比07年更为突出的供小于求的销售热势，仅上半年的销售数据就超过了以往各年。 2002年起，商品住宅成交价格持续上涨，即使2008年的房地产冬天价格仍然坚挺地上涨。,营口市房地产摆脱一线城市的价涨量跌的影响，发展形势喜人，量价齐升,房地产市场分析,营口房地产市场-成交情况分析,销售情况分析,2010年1-6月份全市商品房销售面积227.8万平方米，同比增长68.5%。全市商品房销售额实现72.6亿元，同比增长91.6%。全市商品房平均价格为3186.3元/平方米，同比上升13.7%。,房屋销售面积,房屋销售均价,市区（3389元/m2、增幅16.9%）、大石桥市（2281元/m2、增幅13.7%）、盖州（2474元/m2、增幅18.8%）、开发区（3455元/m2、增幅14.7%）、老边区（2563元/m2、增幅24.6%）、产业基地（3437元/m2）,重点项目各面积段成交数量,从2009年1-9月营口市商品住宅销售情况来 看，60-90平米的销售占比43%，90-130平米 的销售占比占35%，两个面积段占去近80%的 销售量。,从本项目的竞争项目的去化情况来看，90- 130平米销售量占比41.11%，130-150平米 销售占比20.30%。,各面积段中90-130平米的去化量最大，最受市场欢迎和接受,各面积产品销售情况分析,营口高档项目的客户来源 营口本地70% 营口周边的区域15% 东北区域客户10% 来源不详客户5%,营口高档项目的客户年龄 30-45岁50% 45-60岁30% 30岁以下10% 60岁以上10%,营口房地产市场主要客户来源于本地，以公务员、教师、商人为主； 部分外地客户为产经关系，及赴外地发展后回老家购房（多给家人使用）的; 客户年龄集中在30-60岁，属于生活、事业上升或稳定的阶段，支付能力强；,客户年龄分析,客户对产品需求的简单调研 营口房地产市场内对于跃层产品接受度价高，有71%的客户期望一二层跃层、48%的客户期望顶层阁楼产品； 66%的客户期望首层