绿动之城房地产市场营销.pptx

房地产市场营销,我们的地块？,地块位于科技园北区，南邻深南大道，交通便利。,引入,一、新移民城市 压力大,深圳市政协常委、市康宁医院院长胡纪泽在一次会议上表示，在深圳，每年自杀的人数已经超过了交通意外死亡人数。据专家分析，许多自杀者选择死亡的主要原因是抑郁。,引入,二、白领普遍职业病多,数据表明，我国城市居民每天在室内的时间将近22个小时；而室内空气质量也并不乐观，部分公共场所室内空气污染相当于室外污染的45倍。很多在写字楼工作的人会头晕、胸闷、眼干、记忆力减退，离开大楼后，症状会很快得到改善。,引入,三、环境质量挑战较大,自1997年到2011年，深圳城市常住人口由380万人增加到1046.74万人，机动车由22万辆增加到200万辆深圳经济社会的高速增长，给深圳大气环境的承载能力带来前所未有的挑战,深圳汽车总量达200万 超上海 北京,现代都市上班族生活缺乏什么呢,现代人 缺这些,一、绿色、舒适的环境 二、健康、运动的习惯,我们的理念,绿化率50%，容积率1.72,多动能体育馆 高尔夫球场 居民活动广场,一些概念图,运动健康 绿色舒适,绿色运动系列精品高档住宅营销策划,号称“深圳的奥林匹克花园”,策划内容,一市场分析 1环境分析 2消费者分析 3竞争者分析,三营销策略组合 1产品策略 2价格策略 3营销渠道策略 4促销策略,二stp营销 1目标市场选择,一、营销环境分析之,1常住人口多,一、营销环境分析之,2自然环境宜人,南山区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、锦绣中华，华侨城,中山公园，海上世界、新安古城、青青世界等主题公园和著名景点。 大、小南山 深圳湾 红树林、,一、营销环境分析之,3科技环境,深圳科技园是国家科技部“建设世界一流科技园区”发展战略的首批试点园区之一，也是是国家重点支持的五大科技园区之一，被誉为“深圳硅谷”。,创维,中兴,一、营销环境分析之,4经济环境,2007年，高新区在占全市不到0.6%的土地上，实现工业总产值1913.09亿元，同比增长19.44%，占全市工业总产值的13.83%；高新技术产品产值1816.28亿元，同比增长17.05%，占全市高新技术产品产值的23.9%；工业增加值437.32亿元，同比增长33.85%，占全市工业增加值的14.13%；出口84.94亿美元；实现税收90亿元。,一、营销环境分析之,5交通环境,深南大道、南海大道等多条深圳主要干线，又有罗宝线、蛇口线 交通便利,二.消费者分析,近日发布的“2012年第三季度两岸四地消费者信心指数”显示，随着房地产调控措施效应持续，第三季度，中国内地消费者购房信心分指数上升至79.6，同比2011年第三季度也有9.5的提高。近三个季度，居民购房信心一直呈上升趋势。,消费者购房信心增加,二.消费者的主要需求,三、竞争对手分析,三、主要竞争对手分析,（1）阳光里（住宅） 区位较差，坐落死角。生活配套成熟，周边还有个配电房.对房主有很大的影响，小区绿化面积小，容积率较高，居住舒适度有所降低；位于南头中心地段，深圳早期最成熟的商业旺区，比较嘈杂，会受到噪音影响。,三、主要竞争对手分析,（2）波托菲诺香山里二期，是波托菲诺今年主打的大型高端住宅项目，位于深圳华侨城区香山西街以北。它由4栋33层高层和2栋18层小高层住宅组成，整体布局以建筑形体南低北高的围和式布局，现代风格的外立面，小区园林以水景与溪流为小区景观中心。,三、主要对手分析,（3）纯水岸14期总占地面积11056.61, 总建筑面积67374.57，容积率4.37。其中住宅47360，商业154，物业管理用房646，全部为非合拼纯大户型，面积290-300，是华侨城核心区域纯大户高端住宅项目。项目总户数158套，设计约420个车位。整个小区建筑为2栋高层，其中1栋28层（27-28层为复式层）；2栋为29层。,三、主要竞争对手分析,（4）岸芷汀兰（住宅） 岸芷汀兰位于科技园南硅谷片区，由2栋高层组成，共计308户，户型120-140平米3房、140-180平米4房，辅以少量84-96平米2房及200-260平米的顶层大复式，精装交房。周边配套完善，交通较好，南山外国语学校。,三、主要竞争对手分析,（5）燕晗山居项目位于深圳华侨城北向山脚、华侨城医院附近。项目周边建筑以工业厂房和多层公寓为主，未来将做大规模改造：基地南向的oct loft作为艺术家聚集地将继续发展扩大，北向的厂房已经重新规划为商业办公居住一体化的城市综合组团。,三、竞争对手分析,总结,波托菲诺、纯水岸绿化率相对其余三个对手较高，为我们项目的主要竞争对手，但其对白领阶层的考虑需求存在一定的不足，如运动场所方面体现不够充分，我们项目的主要体现绿色、运动元素，相对其余项目，我们的项目具备一定的优势。,四、目标市场选择,都市白领,二次置业者,绿色 运动理念,他们的年龄大多集中在25-30岁之间，一般具有较高的受教育程度和收入，对生活品质有较高追求，优美舒适的生活环境、地段及交通便利是二次置业者的主要考虑因素。本项目无论从区位、交通、运动元素、小区景观与配套等各个方面，都将是二次置业者的首选。,准知本家,包括有稳定收入的干部、医生、教师、职员等阶层客群注重生活体面，投资物业经验丰富，精明务实，对运动、绿化的居住功能性均好,受教育程度较高，有较为稳定的收入，注重生活品质对我们项目的理念会比较青睐绿色、运动,营销策略准则,诚信,优质,优质的服务是营销成败的重要砝码,诚信是品牌营销成功的前提基础,五、产品策略,房地产营销的首要策略为产品策略，房地产企业要想生存、发展、壮大，就必须创造出适合市场需要的产品并对其进行有效营销。产品是市场营销中最为核心和本质的内容。 按照市场营销学中对产品的分类，可以把房地产产品划分为以下三个方面:,五、产品策略,产品差异化策略,（1）二加一组合： 即一居+二居组合，该户型可分可合，尤其适合两代居，满足现代人享受亲情和独立空间的双重需要; （2）规划有风情商业街作为商业配套，与中央绿地和多功能体育馆、高尔夫球场相对应，给客户的生活提供各种方便，为客户节约生活成本和时间;尤其是特有的体育场，为大众的平时运动提供了很便捷的服务。,质量优先策略,贴近客户、了解客户、尊重客户、努力满足客户的个性化需求为出发点，以产品引领市场，从规划到设计，从建造到服务，在产品的每个环节上都秉承注重细节、追求精致的态度，全面提升产品质量。,产品品牌策略（形象营销）,坚持树立项目高端形象，以项目营造的环保绿色与运动健康的生活品质，以满足目标客群的精神需求和情感需求，我们的目标客户是生活枯燥又充满希冀的一群人，也是生活在理性中的感性一群，如何唤起他们的对生活的激情，我们项目的体育元素可以让他们焕发出应有的激情，呼出他们的生活心声是形象营销的关键。,价格策略 定价策略,一是“试探性”定价策略，这是产品推出初期的定价策略，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况和企业资金状况，适当地提价或降价的一种方法,二是折扣优惠，来引起客户的广泛关注,营销渠道策略,网络营销,首先针对目标客群制定网络营销整体计划，包括建立项目网站论坛、销售热线互动、网络调研，项目官方微博等主要策略，能提供互动交流平台，最大限度改善客户服务。,派员销售派大量有经验的销售人员携带产品说明书、广告传单到深圳周边主动寻找客户群体推销人员,人员促销,多重促销策略结合,(1)广告,印刷广告。主要选取的印刷广告是楼书、产品宣传单页、名家会会刊、以及各类杂志上投放广告宣传。,视听广告。主要选取的方式是广告牌、电台广播、售楼部播放宣传片。,现场广告。在工地现场及周围都做了巨幅宣传画面，清晰醒目，用以介绍和宣传项目情况。,多重促销策略结合,(2)营业推广 联合媒体资源举办明星慈善演唱会，所得所有收入将捐献给中华红十字会或者希望工程，帮助西部偏远地区的儿童改善学习和生活环境。 策划组织“全家欢乐总动员”活动，这是一种大型家庭选秀节目，活动以家庭、组合等