杭州滨江·城市之星酒店式公寓.ppt

滨江 城市之星-酒店式公寓,基本信息,1,产品,2,销售策略,3,销售分析,4,目 录,基本信息,3页,区域位置,4页,滨江城市之星位于杭州钱江新城，是杭州未来的心脏钱江新城核心区域中仅有的两块珍稀住宅用地之一； 紧邻钱江三桥和地铁一号、四号线 钱塘江畔景色秀丽，钱江新城繁华夜景尽收眼底,区域整体规划,5页,钱江新城板块 钱江新城集行政办公、金融、贸易、信息、商业、旅游、居住等功能于一体，发挥着中央商务区所具有的综合服务、生产创新和要素集散等作用。 项目处于钱江新城板块三桥度带，交通咽喉地理位置优势明显，钱江新城板块规划已渐趋成熟，是杭州未来的心脏钱江新城核心中仅有的珍稀住宅用地之一且规划定位为高端居住区，区域价值潜力巨大。,市民中心,市民广场,杭州大剧院,杭州国际会议中心,滨江城市之星,区域价值,地段价值区域发展迅速，商业总部与人文景观优越，交通通达性较高 1.钱江新城规划为杭州将来的城市核心，未来将成为杭州的富人聚集地，随市民中心的建成，区域发展迅速； 2.绿城，滨江，华润，凯德置地，欣盛等多家品牌开发商进驻钱江新城，区域住宅开发水平不断提升，商业配套规模庞大双地铁及多条主干道形成发达的交通路网系统； 3.2011年西博会的契机将给杭州，特别是给主城区的发展带来了新的机遇。,6页,产品,7页,基本信息,8页,一期推出2，3， 4号楼的（普通高层住宅，44层），二期是5,6号楼（酒店式商业地产的高层住宅，44层）。,布局规划,9页,鸟瞰图,1,5,4,3,2,6,城市之星摒弃全围合式的封闭规划，以“围而不合“涵养迎接整个cbd的风华，半敞开式的“u”型布局，既让整个社区相融与周边环境，有保持相对独立，同时扩张了项目与周边摩天大厦大楼之间的视距，社区风景和城市璀璨从此尽收眼底。 6栋44层高层板楼，项目分两期开发，一期住宅已推出2幢、3幢及4幢共486套房源 ，5号楼为280-293的酒店式公寓共154套。,一期,二期,“u”型的建筑布局提供了一个的中央花园。但同时也阻挡了1，6号楼北面城市的景观视野。周边一些高层项目，阻挡了底层业主的视野。,钱江国际时代广场,交通规划,电信大楼,地铁四号线,地铁一号线,市民中心,活力广场,沿江绿化用地,多条主干道：西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，钱江三桥及多条区域主干道形成发达的路网系统，规划中地铁一号线2012年开通运营将进一步提升区域交通配套； 地铁一号线富春路站、四号线 其他交通设施：公交钱江路城星路口站：32/k32,城市之星,交通规划：地铁1号线,11页,小结：城星站新城规划强调核心区块地下空间的开发和贯通，以及与大型停车场、地铁站、步行及公交系统、地下人行系统、交通换乘枢纽之间的联系。形成一个立体的交通网,项目的外围配套,周边商业：波浪文化城、万象城、来福士、财富金融中心 市政设施：市民中心、杭州大剧院、国际会议中心、城市阳台 中小学： 江南实验学校(重点)、旅游职业学校、西兴中学 医院：武警医院 银行：工商银行、农业银行等 其他：地铁西兴站、滨江体育中心、汽车南站(在建)，区政府、市民广场、沿江公园,杭州大剧院,城市阳台,市民中心,项目外围配套,万象城大型商场,溜冰场,万象城的鸟瞰图,14页,项目外围配套：教育,2000年8月迁入新址杭州市西兴路75023。学校占地50亩，建筑面积达12000平方米，总投资2000余万元，绿化覆盖率达36%。,学校教育设施按高表准配置。目前学校总建筑面积7万多平方木，绿地面积近3万平方米，配备了400余座的报告厅，400米橡胶跑道的标准田径场，有游泳池、篮球场、羽毛球场、乒乓球房等设施的室内体育馆已经完工投入使用,周边的不利的设备,城市之星和市民中心之间是一大片的变电站. 城市之星离三桥的高架桥很近，所以噪音和灰尘的问题就比较严重。 这些不利因素比较严重的影响了城市之星的整体形象，他们的潜在客户在置业的时候考虑到这方面的因素，势必对城市之星的销售产生了一定的不利影响。,15页,建筑风格,16页,art deco 经典高层建筑,外立面效果图,远观效果图,清晰明朗的建筑轮廓线条,artdeco是20世纪二三十年代风行于全球的一种装饰艺术设计风格，以严明的轮廓、几何的形体、阶梯状的造、新材料的运用为特点。,建筑风格细节特点,17页,44层高度150米,6幢150米的住宅傲视高度将使其成为杭州目前最高的住宅之一。 与杭州的西湖文化广场的主塔楼只相差20米,项目整体效果图,西湖文化广场的主塔楼,高度170米,建筑细节特点,8.4米的挑高架空层 从一般住宅的4-5米的架空层高度，到翻一倍的8.4米超高架空层，城市之星以浪费一层住宅的代价，换来了前所未有的通透。不仅呼应了建筑的雄伟，还与自然达成前所未有的互动，清风在此流淌轻吟，风景也以一种更自由的方式延伸到建筑体内，创造一个具有自然美感、享有生态和舒适性的惬意居住所在。,18页,架空层的入户大堂,3.3米层高 首创杭城公寓新高度 开阔、舒适的空间居住享受，只为彰显主人的胸襟及高贵格调，城市之星以更直接、简练的方式酣畅表达更高阔通畅的空间，营造居住上的大气与舒适。,建筑的公共空间：电梯,玄关式私家电梯厅 好的电梯厅带给人的不仅是出入的便捷，更是一种上上下下的尊崇享受。城市之星在电梯厅的设计上，考虑到业主出行的便利，尽量缩短与居室距离的同时，简洁的“t”型布局营造出玄关式的电梯厅空间。而空调外机等设备移至电梯厅北的户外灰空间，业主在室内感受不到设备的噪音，维修不必进入室内，业主的私密性得到充分保证。,19页,地下两层全装饰入户大堂 城市之星最大尺度利用cbd有限的土地空间。近8万平方米的双层地下室在杭州住宅开发史上绝无仅有。近1：2的车位配比使得业主不必为停车烦恼。地下设备间、人防区域设置于地下室的边缘。业主停好车伴随着采光井透出的清新空气，以最便捷方式通往地下入户大堂。华丽而时尚的地下入户大堂，使得业主在地下就享受到宾至如归的尊崇礼遇。,20页,建筑的公共空间：入户大堂,地上入户大堂,地下入户大堂,景观布局,21页,采用独具艺术气息与自由感的西班牙风格景观，营造3.6万中央园林，绿化率达到40%。而据初步测算，滨江城市之星共有4万平方米园林面积，其中央花园更达到3.6万平方米，堪称杭州最大。有人形容说：滨江城市之星的中央庭院，大得就像是钱江新城的第三大森林公园。,总平面图,景观特点：西班牙园林,西班牙园林最有名的当属patio 一种柱廊四围的露天庭院。对于西班牙人而言，它有别于英文里通常说的“courtyard”，相当于其它欧洲建筑中的 living room（起居室）。在patio里，喷泉、彩色瓷砖、拱券、水渠和长长的树阵，创造出一种既热烈又宁静的氛围。 滨江城市之星的中央花园，正是以“户外的起居室”为灵感来规划功能。无论是超大草坪、茶艺庭园，还是露台广场、泳池平台和spa凉亭，都可供人们在闲暇时喝茶、聊天、沐浴阳光。以流动的弧线切割的椭圆形泳池，长度可达100米，宽度也接近50米，水域面积近4000平方米，绝对也是杭州社区泳池之“最”。,22页,景观细节特点,23页,西班牙式喷泉,小花池,景观：泳池,24页,以流动的弧线切割的椭圆形泳池，长度可达100米，宽度也接近50米，水域面积近4000平方米，绝对也是杭州社区泳池之“最”。,下沉式恒温泳池，其顶盖为精心设计的几何状水景,户型分析：b户型三房二厅三卫,25页,建筑面积约200m2 阔绰大气的户型设计，以舒适为第一要义，彰显非一般的尊崇感受； 客厅与餐厅功能划分合理，连通式设计令空间豪阔感大大增强； 开敞主卧，配设有豪华卫生间，显露格调高贵不凡； 次卧套房式设计，配备独立卫生间，切实保障家人隐私； 尊贵的客房空间尺度，舒适开阔，充分体现主人的待客之道； 宽敞大厨房，工作阳台偏设一隅，更充裕的空间，令烹饪工作更显得心应手； 工作空间与生活空间相对分开，充分体现人性化关怀。,建筑面积约：251m2 方正格局，阔绰大气，匹配主人尊崇身份 餐厅、客厅互为联通，保障各自功能合理使用的同时，空间感更显宽敞通透； 豪华舒适主卧，独立衣帽间、卫生间等功能空间一应俱全，高贵格调显露无遗； 次卧配备独立卫生间，让居者充分享受品质生活； 舒适客卧，为来宾提供休息的独立空间，尽显主人待客之道； 工作阳台与厨房紧密结合，与生活区巧妙分开，充分体现人性化的生活理念。,26页,户型分析：c户型三房二厅三卫,建筑面积约190m2 方正大气的空间格局，不同一般的身份表达； 空间划分明晰的餐厅、客厅，以更为阔绰的空间感受，敬仰主人的尊贵生活； 豪华主卧设有独立衣帽间和豪华卫生间，尽情展现高贵格调； 次卧配备有独立卫生间，家人的独立起居空间从容成就； 南向书房设计，读书工作有阳光相伴，更显怡然自乐； 工作阳台与厨房互为联通，工作空间与生活空间相互分开，更显人性化关怀。,27页,户型分析：d户型三房二厅三卫,28页, c户型的样板间,餐厅,厨房,客厅,29页,客厅,餐厅, d户型的样板间,样板房,30页,真皮墙纸交付,金属镂花工艺,31页,吊顶以下部分都是金铂,拼花大理石四种石材,吊顶以下部分都是金铂,金箔马和 深海贝壳马赛克拼花,32页,德国西曼帝克橱柜现代经典设计方案堪称宽散与典雅相结合的经典。厨房元素与家具风格完美匹配，家的含义得到了突破传统的重新诠释。 simatic的产品不仅在设计创意上历年保持领先，获得了诸多国际杰出奖项，更在制造工艺，功能开发，材料选择和质量标准方面精益求精，秉承了德国力求完美的文化精髓。目前公司的总营业额达1.5亿欧元，在全球近60个国家和地区的高端市场中遐迩闻名,项目内部硬件配套,33页,汉斯格雅旗下有三大著名品牌：海格(hansgrohe)、雅生(axor)和福络(pharo)。海格是生产花洒、水龙头和下水产品的专业品牌，其产品设计简约，功能完整，持久耐用。雅生品牌延承了汉斯格雅产品的功能实用性，又注入了个性元素，是国际卫浴的顶尖品牌。雅生旗下又分九大系列，所有产品均由名师设计，个性鲜明。每个系列都有各自的配件，实现整体浴室的完美组合。福络专业生产淋浴房和按摩浴缸，其所有产品符合人机工程学原理，福络最先引进了康体舒心的淋浴理念。,德国汉斯格雅龙头花洒三件套的价格：4817元（市场零售价）,项目内部硬件配套,项目内部硬件配套,gaggenau 曾是欧洲宫庭御用电器品牌，被誉为厨房电器中的“劳斯莱斯”，现今全球一年限量销售仅12万件。城市之星5、6号楼配备了燃气灶、油烟机、洗碗机、微波炉咖啡机等烹饪所需的gaggenau设备，占世界总销量的10%以上。,洗碗机,微波炉,咖啡机,项目内部硬件配套,选用德国旭格门窗系统，集集密封良好、功能齐全、安全、隔音、隔热以及调节室内适宜气候等多个特点为一体。其隔音性能极强，达到德国工业规范din4109和德国工程协会vdi2719号规范的六级隔声要求。升级版旭格“60系列”门窗由夹胶中空四层玻璃组成，加上low-e，8层隔音隔热层保护使得室内更加静谧。,吉来开关,项目内部硬件配套,在城市之星充满未来感的家中，就连最私密的事也会变得充满乐趣与享受。选用的toto“ neorest”智能全自动坐便器，集“卫洗丽”功能于一体，有了它，您不再需要开关坐盖，不再需要手动冲水，不需要厕纸，晚上如厕不需要开灯，甚至在冬天坐上去竟还是温暖的。这款神奇的座便器将智能、洁净、节水与静音完美统一，令您体验前所未有的舒适感受。,坐便控制器,售楼处包装细节打造,37页,售楼处景观细节处处体现人性化关怀，提升购房满意度，展现开发商人文地产的精神。,产品小结,不论从区域位置，交通环境，还是从项目内部的硬件配套设施，建筑设计，景观设计上看都体现了滨江地产的高端品质和形象。 打造了一个高品质的项目，其目的是为了增加该项目的附加值。,38页,销售策略,39页,杭州房地产限购令的相关政策,为深入贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)和杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见( 杭政函201122号)精神，落实住房限购措施，现就有关事项通知如下： 自2011年3月1日起，对已拥有套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购套住房（含新建商品住房和二手住房）；对在本市已拥有套及以上住房的本市户籍居民家庭、已拥有套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。,酒店式公寓的背景,滨江 城市之星cbd5号楼推出的是酒店式公寓，产权是50年的商业房产（商业地产不在限购令调控之下）。这个产权50年的精装城市公馆，户型被打造成280、293方的气派大平层。 在限购限贷的政策环境下，城市之星50年产权的精装城市公馆物业类型，不受政策限制范围，同时，其单套总价在700万以上的房源所面向的客户群，正是“拥有多套房”受政策限制不能再购买住宅的人群，在特殊的市场环境下量身推出特殊的产品，城市之星cbd系列的热销正是基于滨江对目标市场的细分以及客户的精准定位。 小结：在地产低迷的时要的不是利益的最大化，关键是在短时间内的最大销售额和资金的最快回拢。,41页,广告推广,42页,43页,销售动态,44页,45页,46页,47页,均价: 33600 元/ 历史价格: 2011年03月10日 - 至今 均价33600元/ 2010年09月16日 - 2011年03月10日 均价43860元/ 2010年09月03日 - 2010年09月16日 均价42600元/ 2010年08月09日 - 2010年09月03日 均价40600元/,48页,销售动态,41165.31,45658.66,48660.08,33947.93,47362.93,44243.71,47202.92,从销售的动态来看，2010的销售均价一直在稳固上升，但今年出现了明显的降价而且幅度很大。开发商推出这样大的降价，原因只有一个，资金链出现了问题。造成资金链的问题原因有，第一：银行的信贷紧缩。第二：政府推出一系列的限购措施，严重影响了销售业绩。,定价策略及市场影响,49页,东边价差高达7000元/平米，有利于均匀去化，对于客户意向集中的朝东户型价差拉大。 立面差：4-9f 层差200元/ 10-13f 层差50元/ 平面差：边套f户型（290）和中套e户型（280）差在2500元/，东单元和西单元价差4000，东西边套价差是7000元/,市场影响,滨江城市之星作为杭州影响巨大的地铁楼盘，本次开盘的情况将会对钱江新城板块的价格产生决定性的影响。从推出房源量和成交价格来看，3万3的均价比之前4万的价格有所下调，既然是不受限制的商业地产，降价是开发商对市场及资金的信心不足。,定价策略,客户分析,50页,客户分布 过现场访谈了解到项目目前尚未做客户统计，从开盘当天的情况看，主城区及八大区的购房者居多，同时有少量外地客户来选房。 主城客户：选择来此处置业，一方面是看中项目区位的升值潜力，可以实现保值增值；另一方则是看中此次开盘的价格比住宅想有极大诱惑力；再有，滨江的品牌也是多数购房者蜂拥而至的重要原因； 八大区客户：从之前对钱江新城较高的购房价格预期到现在的政策调整，客户主要为杭州市各区域中高收入者，吸引其购房的最大因素是性价比和商业地产的可投资性； 外地客户：该部分客户往往经济实力雄