漳州漳州角美“丰泰财富广场”商业营销策划方案48p.ppt

,“丰泰财富广场”商业营销策划方案,2011-06-30,第一篇：市场分析,角美概况,人口基数小，侨乡，国家小城镇建设示范镇,角美工业综合开发区地处漳州与厦门连接口，系由原角美的一个建制镇和角开、龙池两个省级开发区整合设立而成。全区总面积163平方公里，辖31个行政村、7个居委会、2个镇办农场，常住人口近12万人，流动人口约7万人。 名列全国乡村经济总收入百强镇第24位和全国小城镇综合发展指数测评千强镇第479位，新农村建设示范乡镇（街道）100强。 角美是漳州市重点侨乡，现有华人、华侨37996人，港澳同胞7000多人，分布在东南亚、大洋洲、美洲、欧洲等21个国家和地区。,角美商圈格局,角海路商圈： 前角美镇最繁华的街道，汽车站、菜市场都位于该区域。主要分布有乐丰乐商业城、顺丰商业城（建行）、老街（电器城）。 仁和路商圈： 新商业街，当地人称为24米街。 324国道商圈： 包括良兴酒店公寓、邦臣酒店，良兴购物商场，地段地位在提升。 文圃大道商圈： 角美重点建设的4条道路之一，环境较好。,角海路商圈,角海路因处于海沧与角美镇中心连接处，整个街道虽然较短，但人流量、商铺的人气、店面租金等都呈现一个由低向高的走向。该街为6车道，车流量大。 该路段商铺有专卖店、专业店、小百货店、食杂店、农贸市场、购物广场等业态。 业种繁多，涉及较广，以低档生活消费为主，其中也有部分运动品牌专卖店（耐克、阿迪达斯等）。涉及的业种有服装（以男士运动休闲品牌为主）、鞋帽、茶叶、五金、办公用品、床上用品、医药、银行、食品、农渔业产品、电子产品、生活日用品、餐饮、旅馆、佛俱等。 该路两侧建筑为5到8层，底层或1至2层为商铺，其他楼层为住宅。以租赁经营为主，小部分商铺自有产权经营。底层店面月租区间为40200元/平方米，主力集中在100-160元/平方米。 整个商业氛围：其中低档生活食杂店、农贸市场人气较旺，中档消费品人气较淡。虽建筑较新、路面较宽，但店铺整体较杂，装修简易，甚至有些显得陈旧。,324国道商圈,东西向，主要交通干线，紧邻汽车站、物流公司，物流很发达，便于大型，高数量物品的运输，但人流量较小。 餐饮、服饰 、百货等行业不发达，商品主要为电动摩托车、五金、汽配、维修、机械、塑胶等生活耐用品，并且90%以上商铺分布在国道路南侧。其中摩托车11家、汽配7家、酒店六家小餐馆3家、超市4家，多是一层经营，租金范围在每月30-66元/平米。 此路周边不适合经营服装、日化、食品等生活常用品，较适合生活耐用品的销售。,仁和东路商业,仁和东路(当地人称24米街）西接文圃大道东接角海路，全长573米，宽24米。 该路段商铺有专卖店、专业店、小百货店、食杂店、农贸市场、购物广场等业态。 业种繁多，涉及较广，以低档生活消费为主，其中涉及鞋帽、茶叶、五金、办公用品、床上用品、医药、食品、农渔业产品、电子产品、生活日用品、餐饮、婚纱店等。 该路两侧建筑为5到8层，底层或1至2层为商业使用，其他楼层为住宅。以租赁经营为主，小部分商铺自有产权经营。底层店面月租区间为25-40元/平方米。 整体商业氛围一般，店铺整体较杂，装修简易，略显得陈旧。,北门南路商业,北门南路北接324国道南接侨光路总长不过70米宽20米，离烈士纪念碑也不过30米，为角美最为繁华，租金最高的商业街。 该路段商铺有专卖店、专业店、小百货店、食杂店、农贸市场、购物广场等业态。 业种繁多，涉及较广，以中低档生活消费为主，其中该路中段聚集了较多家在镇上比较有号召力的专卖店及专业店（中国银行、中博手机城、绿洲音乐会所（在二、三楼）、向阳坊、五金交电、辉盛电讯、美国苹果、emdo、红伊雅文、安踏、艺苑文印、正源堂药店、台湾一品茶、大洋洲、贵人鸟、特步、银河电讯、富贵鸟、美丽服饰、361等）。 该路两侧建筑为5到8层，底层或1至2层为商铺，其他楼层为住宅。以租赁经营为主，小部分商铺自有产权经营。底层店面月租区间为120180元/平方米。 整个商业氛围较旺，但由于该街商业是由市场自主形成，规划显的杂乱。,侨兴路商业,侨兴路北接324国道南接仁和中路，全长500米，街宽24米。 该路段商铺有专卖店、建材店、小吃快餐店、食杂店等业态。 业种繁多，涉及较广，以中低档生活消费为主，其中该路中段聚集了较多家在镇上比较有号召力的专卖店（九牧王、利郎、七匹狼、劲霸、雅戈尔、李宁、联想、水星家纺、kappa等）。 该路两侧建筑为5到8层，底层或1至2层为商铺，其他楼层为住宅。以租赁经营为主，小部分商铺自有产权经营。底层店面月租区间为30120元/平方米。 该路段晚上会有很多当地小吃、排档及小商品摆摊经营，晚上较为热闹。,市场小结,业态初级，缺乏商业管理公司的专业介入。,商业业态较齐全，但杂乱，且特点不明显，中低档，外在形象差，同质化严重。,老商业区商业氛围相对成熟，人流较旺；老商业区以外其它区域商业人流有限。,地段租金差异性大。,第二篇：项目分析,项目概况,占地面积：10367.26平方米 建筑面积：24497.05平方米，其中住宅11306.18平方米，商业10766平方米。 容积率： 2.27,项目区位价值,项目swot分析,人气劣势：角嵩路本案所处地段主要为车流，人流较少，本案所处地段在一定的时间内不能形成成熟的商业氛围，为发展商的宣传、推广工作带来一定的难度； 体量劣势：相比边上即将上市的星河城市广场近3万平米的商业体量而言，其商业的聚集效应有限。,区位优势：位于角美至厦门方向的角嵩路,且离老商业区近在咫尺。 交通优势：主干道边上,车辆进出方便,且停车位充足。 体量优势：约1.2万平米，规模适中的商业体量，符合角美城镇人口规模现状，易于操作。,市场需求机会：目前角美缺少中高档的规模性一站式购物中心；缺位产品比较容易吸引消费者。,竞争威胁：项目附近有准备上市的星河城市广场项目，将会分流项目的部分目标客群；同时，角美当地人到厦门购物的喜好将分流相当一部分客群。,第三篇：片区竞争个案,竞争个案界定, 通过市场分析，角美老商圈商业项目因其分散杂、规模小，即便是像良兴购物广场、中兴购物 广场略上规模的购物场所，因其整体形象差，档次低，缺乏合理有效的商业布局和商业规划， 故其均不作为本案的竞争性个案。 目前与本案未来的商业运营构成实质性竞争的主要是星城城市广场，其与本案属同区域项 目，项目体量较大，商业运作思路和理念较为先进。,竞争个案分析,星河城市广场,基本资料： 建筑面积近十万平米，是集商业步行街、单身公寓、高档住宅为一体的新城市综合体。项目分两期开发，一期以单身公寓、步行街店面为主，二期主要是高档生态住宅。其中商业面积约3万平方米。 项目定位： 地王之地，造传世名街,代表性个案分析,商业定位： 集购物观光、休闲娱乐、全天候、立体化的大型多功能消费休闲中心。项目将可为消费者提供“便利、舒适、温暖、创新、文化、娱乐”的服务，也将彻底改变角美商业原始落后的商业形态，打造角美的“中山路步行街”。 其商业街定位为海岸风情步行街。第一次在角美引入了国际领先的主题公园式购物街区，并以海岸风情步行街为核心，投入重金塑造街区主题景观。 商店面积： 主力为30平方米至80平方米。,星河城市广场,代表性个案分析,商业业态规划,星河城市广场,2f:时尚女人街(女性消费及服务组团+时代潮流动感组团+西式、休闲餐饮组团+时尚家居组团） 1f:精品名店街(精品零售组团+服装零售组团+中式、西式、休闲餐饮组团） 1f:欢乐儿童街(儿童用品组团：童装、婴幼用品、玩具） -1f:美食广场(中西式餐饮组团） -1f:星河电子城（办公电子设备组团+通讯手机组团+数码影音组团+电器组团） -2f:量贩式大卖场(大卖场、量贩式超市）,代表性个案分析,项目运作模式： 地上一层和二层商业全部销售，但前三年交由开发商的商业运营管理公司统一运营。 地下一层和二层商业开发商长期持有，仅出租。 目前地下二层商业已与永辉、新华都、人人乐三家超市有过接触，三家都有意向，未确定。 项目点评： 商业体量大，业态丰富，有利于聚集人气。 其商业定位对本案后期运营有较大的冲击。,星河城市广场,第四篇：商业定位,市场定位,定位原侧： 同目前角美主要的商业业态开展差异化竞争，填补角美商业空白，以特色经营抢夺有限的本地市场份额，将到厦门消费的角美人留在本地消费。 努力将“深厦高铁”新角美站的优势充分整合起来，以良好的商业形象最大限度拓展项目的商圈辐射力和项目的目标消费群，吸引过境人流。,市场定位,角美休闲生活之都,定位诠释： “角美”点出项目所处区位，角美缺乏什么？角美缺乏成熟的一站式中高档商业，致使相当数量的角美本地人开车去厦门岛的sm、世贸等场所购物消费，我们要留住这些人在角美当地消费。本案作为角美最早推出市场的一站式商业项目，将能有效丰富角美的商业业态，提升角美的商业水平，将角美融入项目整体定位，具有广阔的延伸意义。 “休闲生活之都”点出项目的功能，“休闲、生活”紧扣目标消费群，其中休闲=娱乐+时尚+健康+文化，生活=衣、食、住、行，两者均带有丰富内涵，体现出本项目与角美人民的日常生活紧密相连。而“休闲生活之都”的定位与目前角美其余大型商业项目均有所差异，能有效识别。,角美当地人（人口数约12万）； 角美开发区企业员工(人口数约7万)； 为本案特色定位、特色经营所吸引而来的其他区域消费人群； 过境（角嵩路、高铁新角美站）人流。,项目消费群体,基本特征,文化素质不高，只关注投资的回报状况； 流动资金普遍百万以上，投资一间店面一般不会造成资金周转的问题； 有宏观上的预见力，比较了解角美地产动态与走向，看好角美的发展前景。,项目投资客群,人群类型分析投资者,多为置业行为，该类投资者对店面的配套情况要求很苛刻，几乎以未来承租方的角度来评价店面； 以当前的租金水平计算本金收回年限和获利前景； 对店面经营的规划制约呈抵制态度，因为增大了出租难度，就增加了投资的风险； 若租金价格合理，普遍能接受开发商采取回租的方式。,项目投资客群,人群类型分析经营者,公政机关（邮局、银行、电讯等）的入驻，对片区和商业的规模和前景很重视，一般会要求让利； 大型连锁专门店（速食、超市等）重视片区的规模和人口状况，出于前期投资者不宜过大的考虑，更愿意采用租赁大面积单位的方式； 名牌专卖店（服饰，精品等）对区域商业购物氛围的成熟度、人口密集度、流动人口量、人口素质很考究； 高品位休闲生活馆（酒吧、咖啡馆、面包房、冷饮店），对人流量、人口素质和生活习惯、休闲氛围、环境亲和力要求全面，有依靠自身特色经营的特点； 特色餐饮关注流动人口量，区域是否具观光价值，跨区购物休闲吸引力来吸引更多的外来人口光顾，大部分租场经营。,项目投资客群,人群类型分析炒家,大部分属短线炒作，买入转出时程不过一年，即在开盘时交付订金或首付款，交房时完成转手操作； 在此期间买家蜂拥，易于转手； 亦有一部分长线炒作，等待进一步的增值； 资金雄厚的投资者，则表现为对不同面积的店面的独立消化能力，且购买相邻数间店面的情况时有发生； 甚至几家联手垄断项目的店面，自行抬高价格，谋取最大回报。,项目投资客群,项目形象定位,角美第一mall,定位诠释： 人们通常只能记住第一名的名字，后来者都很容易被人们所忘却。mall虽然最近几年提及率过高，但对于角美而言，毕竟是空白，所以还是需要提起以引起社会关注。以“打造角美第一mall”为项目形象定位，既可表现开发商的决心与实力，也有表现本案在角美当仁不让、舍我其谁的王者风范。,项目档次定位,走中档偏上的路线,重点在购物环境、管理和服务上下功夫，所经营的商品中档在30%，中档偏上的占50%，高档的作为补充和点缀，以利于项目经营品质的提升。,项目经营模式,复合商业模式,以购物、时尚、休闲、餐饮、娱乐为主，并带有文化服务的功能。其中购物约占整体比例的50%左右，其余业态作为适当补充。,业态规划建议,品牌的选择主要遵循项目的档次定位，档次过低的品牌应当谨慎选择，避免因此而影响项目整体档次。 业态的规划避免增加同等业态内部竞争的压力，尽量设置共荣、可相互促进的业态，以保证项目内不同业态不同商家的持续发展。 由于大卖场超市的存在二层的人流量可有一定的保证，但由于主要经营为大众日常消费品，档次难以提高，因此将女装区单独设立区域能有效提高档次，且女性的购物能力较强也能有效带动消费。 1层设立肯德基与麦当劳等品牌餐饮，在主力店（永辉或其它）的基础上可更大范围增强一层与二层的互动。 3层主题为休闲国度，设置各类娱乐休闲业态，如ktv、品牌书坊等可有效提升项目品位，又能填补区域空白，并可有效增加3层的人流驻足时间。 4层建议引入品牌中式餐饮。为角美当地提供一个中高端的餐饮消费场所，以增强项目吸引力，加大投资潜力。,主要建议说明,业态规划建议,主力店招商建议,租户组合建议,租户组合建议,第五篇：商业设计优化建议,商业设计优化建议,商业内街取消停车位设置。设置风情步行街,留够充足的商业前广场，以便运营期商业活动秀,商场中间主通道走廊略显局促,设置能体现当地文化特征的雕塑小品,商业设计优化建议,设置有闽南文化特色的雕塑小品和坐椅,原因：增加风情商业街的文化味道、休闲氛围与景观，创造供人流集散、顾客驻足停留、观览休息等多功能使用的亲切、舒适的空间。,商业设计优化建议,增加商业氛围的塑造空间，建筑立面应当预留统一的广告位，沿街设置带有点缀环境功能的广告牌,原因：有利于购物环境的优化，制造浓厚的商业氛围，提高消费者的购买兴趣。通过广告位出租又可增加经济效益。,商业设计优化建议,留够充足的商业前广场，以便运营期商业活动秀,商业设计优化建议,角嵩路本案段近百米市政绿化带，不可种植高大乔木，应当与市政协调种植低矮灌木与绿地,原因：低矮灌木对商业氛围影响不大，且能起到景观带的作用美化环境。 高大乔木则大大影响商业氛围，容易遮挡商家门面与各种广告宣传牌。,角嵩路本案段隔离拦应设置合理的缺口,原因：以便车辆进出本案更为便捷。,第六篇：租务及销售建议,商业运作模式,自主经营：需要长期的市场培养，压力大； 委托经营：坐享每年固定投资收益，但收益不稳定且无法保证； 全面销售：周边商业氛围并没有完全形成，投资风险高，销售难度大； 整体招商：产品