样板房专题报告94p.ppt

,样板房专题研究报告,上海恒昇地产,核心内容提示：,part1 样板房的概念 part2 样板房的种类 part3 样板房的规划 part4 样板房的设计 part5 样板房的风格 part6 样板房的包装 part7 样板房的制作 part8 样板房的展示 part9 附件,part 1 样板房的概念,样板房的概念,样板房，英文名为showroom,直译的意思就是“展示的房子”； 是商品房的一个包装，也是购房者装修效果的参照实例。 是开发商展示楼盘的户型结构、楼盘定位以及对未来生活方式规划的工具； 项目的形象代言人； 楼盘销售现场最具杀伤力的销售道具。,part 2 样板房的种类,样板房的种类 实景情境样板房,所谓实景情境样板房即是将样板房做成人们真实的生活场景，每套样板房都根据真实家庭生活演绎而来。 实景情境样板房是装饰艺术与房地产销售展示相结合的产物。它是根据房屋本身的特性及其目标客户群的生活习性而设计的个性化样板房，因而跟家贴近目标客户。,北京星河湾豪华情境样板间,样板房的种类 标准样板房,通常作为展示交楼标准的道具； 其目的是告诉客户他们看到的就是以后交房的实景，这类样板房主要用于全装修的商品房。,天正湖滨交付标准样板间,样板房的种类 工法样板房,前提是楼盘产品确实有值得展示的特殊工法； 真实的将楼盘采用的各种材料、设备、工艺、工序展示出来； 真实的交楼品质的展示 已经成为一线发展商（中海、万科）的标准配置。,万科东海岸三期工法样板间,part 3 样板房的规划,样板房的规划 样板房完成的时间,项目公开认筹前； 项目公开选房前； 项目正式开盘前； 特殊营销节点前； 特殊工程节点前；,样板房的规划 样板房规划要点,样板房的设置地点和楼层要求能方便参观，易与交通路线的组织，与已建设施、环境结合起来，尽可能地体现小区的环境、区位、景观等优势。 样板房套型的选择要求是公司主打套型以及必须通过样板房展示才能加深客户的理解的套型。 样板房的的布置应含从售楼处到样板间沿途的布置（包含楼梯、厅堂、电梯、绿化等），； 样板房的应针对目标客户群进行设计，样板房设计应充分展示套型特点，并通过装修引导人们的生活方式，引起人们对产品的认同感。 样板房、样板间必须确保人流安全，方便现场施工。,样板房的规划 样板房位置的选取,实体样板间特点：保守、合理、有成本控制、施工相对比较简单； 户外示范单位特点：大胆、夸张、成本较高、施工难度比较大； 样板房通用秀：品位、风格取向、质量体系、潮流触觉、市场人性把握； 样板房概念秀：市场引领力量、发展商品位、发展商水平、风格取向、设计能力。,首选：楼座实体样板房； 样板房的包装直接设置在楼座里，精心设计的样板间，一方面可以为看房客户带来真实的感受，另一方面降低了成本，因为实体样板间不必拆除，在销售后期可以直接售出。 次选：户外示范单位； 户外示范单位即样板房并不设置在楼座里，而是选择户外按照1：1的比例模拟实体的豪华装修样板房。设置户外独立的示范单位的利益点： 避开施工带来的负面，保证施工建造不受外界干扰； 通过选取好的位置，可以弥补示范单位局部细节如朝向、通风、采光条件的缺陷。,样板房的规划 样板房户型的选择,提示：样板房的大小视销售对象而定。设置样板房的目的，是要使客户对该建筑物的形式、间隔、布置有个明确的印象，以利于推销。因此，样板房的面积大小也和接待中心一样，须视销售对象而定。以套房来说，样板房以35平方米到50平方米为宜；住家则以90平方米到105平方米较为恰当，但还需视地段做单行调整。,主力户型； 一个楼盘的户型设计种类较多，住宅项目不是只做一个样板房，出于成本的考虑，连做几个主力户型的样板房为准。例如大盘的开发策略一般分期开发，而每期的主力户型各不相同，可选择23套具有差异化优势的户型作为样板房。 重点户型； 必须通过样板房展示才能加深客户理解的套型。 部分有缺陷的房型； 因为房型上的缺陷可以利用装修进行化解，甚至可以转化成独有的魅力，不做样板房可能出现滞销，若在销售持续期或中、尾盘销售阶段，某种房型有一定的销售积压，选择做样板房也是一个很好解决销售困难的方法。,样板房的规划 样板房更换与维护,由于项目一般采用分期开发，每期的主力户型不同，样板房可以随之更换。样板房具体更换周期一般依据工程进度及销售进展确定。 样板房是供意向购房者参观的标准，每套样板房每天都要接待大量的客户，故样板房平时要注意清洁卫生及通风情况，维护好样板房，让客户进样板房就像进家一样的感觉。,part 4 样板房的设计,样板房的设计 样板房设计的基本原则,样板房设计其实是户 型结构的美化和再创造 ，强化自己的有点，掩饰其中的缺点，以便完美的展现在客户面前。,扬长 样板房要替整个楼盘充分展示自己的优点。灵活的房间结构、完美的布局、大面宽、好采光、较好的楼层、良好的视野等都可以引导强化。比如有些房子无梁无柱，就可以在自由组合上下功夫，展示房间间隔灵活的一面；如果层高达到一定程度，就可以引导客户设计夹层，使客户觉得房子具有灵活性，出现“使用面积大于建筑面积”的附加值效应，让客户觉得物超所值。 避短 通过样板房的设计手法弥补户型上的缺陷。房子或多或少都存在某些缺憾，需要通过设计弥补或掩护。,样板房的设计 样板房设计的关键“五性”,关联性 样板房的设计与楼盘的定位（目标客户定位和产品定位）及销售唇齿相依，因此，样板房的设计必须与定位、卖点相关联、相呼应。 针对性 普通的住宅装饰设计，一般只为某一个体服务，满足个体家庭的居住需求，而样板房则针对某一特定的目标客户群体。因此，样板房的设计必须分析这一群体共性的生活方式，通过设计语言表达出来。 展示型 样板房的展示型强于实用性。样板房首要的功能是要强调感观效果，配合销售，而普通住宅的装饰主要用于居住。 煽动性 为了推动销售，样板房一般做的夸张一些，甚至达到一种舞台布景效果，极具煽动性。样板房通过光、行、色、摆设创造某种非常吸引人的氛围，去俘虏客户的心，激起客户购买的欲望。 特色性 每个样板房设计必须要有自己的特色，让人容易记忆，不能所有样板房千篇一律。样板房的设计要与众不同，让人耳目一新，甚至引起轰动的效应。,样板房的设计 样板房设计的三个关键问题,出了丈夫，孩子和太太的意见也很重要 开发商要仔细做好厨房和饭厅的工作，因为这个地方不大，比较容易清理，所以采取半开放的工作状态。当厨房门打开的时候，厨房的容纳性和流动性药比较强，这是家庭主妇喜欢的。在示范单位里，别小看儿童房的设计，小孩对大人是否购买有很大的影响作用。所以我们不能小看小孩太太对购房的意见。 从人们的生活习惯出发 样板房的设计应从人们的生活习惯出发，如设计厨房，就因该知道做饭的程序：先到冰箱里取出肉，进行解冻，然后切好、调味、将煤气打开，讲菜放到锅里炒。这个行为是惯性的，因此，在厨房装修是要进行人性、合理的设计。如其他客厅、卧室、书房、卫生间也应遵循人们生活习惯上的原则。 注意风格的表现 样板房要强调与众不同的风格变现，不但可以通过灯管效果和造型效果表现出来，也可以通过颜色以及视觉效果表现出来。,样板房的设计 样板房设计的六种趋势,样板房装修即是消费者消费喜好的一种体现，也是发展商对消费潮流的一种引导，在消费者与发展商的相互作用过程中，自然、艺术、智能、环保、高雅、豪华成为当今的时尚潮流，样板房的设计也呈现出一下六种趋势：,亲近自然,艺术化,智能化,国际化,潮流化,潮流化,人类心灵的归宿,对高雅的向往,科技进步的产物,挡不住的趋势,把握时代的脉搏,永恒的话题,样板房的设计 香港经典样板房设计模式,提示：与台湾的楼盘包装注重突出楼盘形象相比，香港的楼盘包装更注重树立公司品牌，展示公司实力。,楼盘的样板房有了完美的构思设计以后，接下来的就是具体操作和执行的落实工作。 香港楼盘包装比较特别的地方，就是有一些售楼处不设在楼盘工地，而设在闹市这种人流、车流比较集中的地方。香港楼盘的工地基本上都是封闭式的。 售楼处和样板房设在市中心的大商场内，这里人来人往，且商场内气氛热烈，容易吸引客户前来参观。客户在现场看过说明及简介后，便可坐上看楼专车直接送到楼盘工地，看楼车载着客户在工地四周走一圈，使客户充分了解工地周边环境，客户还可到附近专门搭建的景观台观望环境。 样板房有时候也和售楼处一起设在大商场内，但大多数示范单位还是设在楼盘内部。样板房独立设置，可以尽量把一些不足之处包装起来，做的尽善尽美。 还有，香港的样板房包装注重居家细节，每一个局部的摆设布置都考虑的十分周到，在最大程度上调动客户的购买欲。,样板房的设计 样板房设计需要思考的问题 不能只展示不实用,牢记：样板房虽然可以用特殊处理来矫正房型的缺陷，但这种矫正更需要注重实用功能，毕竟购房是大事情，没有哪个消费者会在冲动的形势下，轻易落定。,在售楼处临时建造的样板间可能会有这种“差异”，在北方，有些样板房为了保持整洁，并想造大空间感，本来应该是上下水、煤气管线的地方都没做，屋内没有暖气。 有的样板房为了突出展示效果，弥补空间的不足，就将正面墙壁拆除，用薄而通透的玻璃幕墙代替，忽视了房间的私密性；仅一张沙发，在墙面上做个建议书架，地上在散落几本杂志，即象征性的作为“书房”之用；卧室没有衣柜的位置，房间内也没有存放衣物或杂物的空间，这样的样板房只能做展示。,样板房的设计 样板房设计需要思考的问题 表现、景观与朝向按实际房屋朝向设计,即使在同一座楼内，由于楼层、朝向不同，也没有完全相同的两套房屋。样板间的问题更明显，很可能样板间里窗外的美景到了现房时却变成了邻家的厨房。同时，许多样板房并没有按照实际朝向设计，房间采光和日照仍需仔细琢磨。,样板房的设计 样板房设计需要思考的问题 装修要有可信度,买楼看样板房，在通常的情况下这似乎是例行程序，对一些楼盘，在一片空地上建造的样板房，不少买家都存在戒心样板房的尺寸与交楼标准是否有差异？是否有夸大的成分。 在现楼上建造样板间，买家在看罢自己要买的套间后，再看看样板房，多少会给日后入住的装修标准提供参考，但买现楼，好的楼盘只剩下尾货了，好的单位早已被人挑走，较次的楼盘，到现在虽然还剩下大量的单位，但看起来心里总是不踏实。,样板房的设计 情境样板房的设计要点,设计风格须与项目整体属性和形象相吻合； 设计风格可以在客户接受范畴内进行一定的创新，但切记过于标新立异； 根据目标客户的接受程度，在设计主题上可以进行适当的引领和提升； 设计主题上可利用社会热点新闻或为人熟知的内容，以提高情境样板房主题概念对客户的牵引力。,part 5 样板房的风格,样板房的风格 情境样板房的设计风格定位,样板房的设计风格主要流行以下的几种风格：现代简约风格、现代中式风格、欧式风格、东南亚风格等。如果楼盘销售是含装修的，那么建议现代简约风格为主，毕竟现代风格受到大多数人的喜爱，同时，开发商也比较喜欢控制成本和质量。为了更好的配合销售，开发商会提供几种风格供客户选择。,样板房的风格 现代简约风格,样板房的风格 现代简约风格 装修的设计要点,1、装修要素：金属灯罩、玻璃灯+高纯度色彩+线条简约家具+到位的软装 2、金属是工业化的产物，也是体现简约风格最有利的手段，各种造型的金属灯，都是现代风格的代表产品。 3、空间简约，色彩就要跳跃出来。苹果绿、深蓝、大红、纯黄等高纯度色彩大量运用，大胆而灵活，不但是对简约风格的遵循，也是个性的展示。 4、强调功能性设计，线条简约流畅，色彩对比强烈，这是现代家具的特点，大量使用钢化玻璃，是现代家具常用的装饰手法。,样板房的风格 现代中式风格,所谓中式装修风格，专业定义为：是一种以宫廷建筑为代表的中国古典建筑的室内装饰设计艺术风格，在装修中更多的采用中国化元素。 中式装修融合了庄重与优雅的双重气质，表达了对亲雅含蓄。端庄丰华的东方式精神境界的追求，主要适合性格沉稳，喜欢中国传统文化的人群。 中式装修最重要讲究的是“原汁原味”和非常自然和谐的搭配，而不是简单的中国元素的堆积。中式装修得色彩一般会用到棕色，这种颜色比较古朴，自然，但房子整体都是这种棕色，就给人压抑感，所以扥光的设计很重要。,样板房的风格 现代中式风格 装修设计要点,1、中国风的构成主要体现在传统家具、装饰品及黑、红为主的装饰色彩上。 2、室内多采用对称式的布局方式，格调高雅，造型简朴优美，色彩浓重而成熟。 3、中国传统室内陈设包括字画，盆景、瓷器、古玩、屏风、博古架等。追求一种修身养性的生活境界。 4、中国传统室内装饰艺术特点是总体布局对称均衡，端正稳健，而在装饰细节上崇尚自然情趣，充分体现中国传统美学精神,样板房的风格 欧式风格,所谓欧式风格，通盖的范围较广，包括古希腊、古罗马风格、巴洛克风格、哥特式风格、洛可可风格、浪漫主义风格等等。给人最直接的视觉印象就是希腊、罗马式柱状使用，其中巴洛克风格强调线性流动的变化，色彩华丽，在形式以浪漫主义为基础，装修材料常用大理石、多彩的织物、精美的地毯、精致的法国壁画，整个风格华丽、富丽，充满强烈的动感效果，洛可可风格则经常使用轻快纤细的曲线装饰，效果典雅、亲切。,样板房的风格 欧式风格 装修设计要点,家具 与硬装修上的欧式细节是相称的，应选择深色、带有两方复古图案以及非常西化的造型家具，与大的氛围和基调相和谐。 墙纸 可以选择一些比较有特色的墙纸装饰房间，比如画有圣经故事以及人物等内容的墙纸就是很经典的欧式风格；在北美风格中，条纹和碎花也是很常见的。 灯具 亮闪闪的钢制材料灯具是大败笔，与欧风简直是水火难容，华丽细碎的水晶灯最好也不要。可以是一些外形线条柔和或光线柔和的灯，像铁艺枝灯是不错的选择，有一点造型、有一点朴拙。 装饰画 欧式风格装修的房间应选用线条繁琐，看上去比较厚重的画框，才能与之匹配。 配色 欧式风格底色大多采用白色、漆色为主，家具则是白色很深色都可以，但是要成系列，风格统一为上。 地板 如果是复式的房子，一楼大厅的地板可以采用石材进行铺设，这样会显得大气。如果是普通房屋，客厅和餐厅最好还是铺设木质地板。,样板房的风格 地中海风格 营造3要诀,创造穿透感和视觉延伸 因地中海居民喜爱自由奔放的天性，在居民环境上务求空间宽敞设计与视觉穿透颜色。落实到室内设计，就是运用拱门、窗户、搂空墙来营造视觉穿透感，并让空间有延伸的感觉。 原木色系大造朴实生活 在居家中加入软色调的原木家具，除营造居家环境的朴实外，且大自然的温暖色调，让居住其中的人感到平静，屋顶横梁、橱柜、家具等，都可以传递自然风情。,样板房的风格 地中海风格 营造3要诀,不平整墙面表现人味 南欧慵懒随性的特质，也表现在居家风格上，其中由以不平整的墙面，最能诉说不拘小节的生活情调。随意漆刷的白墙，形成深浅不一的纹路，不但使墙壁更有立体感，透过照明，也传达出不经雕琢的人味。,样板房的风格 东南亚风格,“东南亚风格”在设计上逐渐融合西方现代概念和亚洲传统文化，通过不同的材料，和色调搭配，在保留了自己的特色之余，产生更加丰富的变化。东南亚风格只要表现为两种取向，一种为深色系带有中式风格，另一种为深色系受西方影响的风格，表达热烈中微带含蓄，妩媚中蕴藏神秘，温柔与激情兼备的和谐最高境界。,样板房的风格 田园风格,所谓田园风格装修，专业的解释为：以“回归自然”为设计核心，运用带有乡村艺术和生活气息的形式元素为表现手段，体现出人与自然环境和谐的联系，表现出现实生活特色的室内装修流派。 田园风格的主要感觉是强调温馨舒适、朴实自然、本质在于回归本色，不精雕细琢。对于很多都市工作的白领来说，只有结合自然，才能在当今快节奏的社会生活中获取生理和心理的平衡，因此田园风格力求变现自然的生活情趣就迎合了这部分人群的需求与青睐。 田园风格一个很显著的装修特点就是小碎花的使用，包括墙面、沙发、窗帘、床单等等。简单的格子布、或五彩斑斓的碎花，营造出了甜美可爱的室内氛围。,样板房的风格 田园风格 装修设计要点,1、多选择一些朴实颜色和地板、深浅拉开层次，尽量少一些太花哨太古典的图案。 2、 地板选择中等深浅、有点仿古、但不要太鲜艳的风格，偏灰一点最好。 3、沙发选择复古点的3人长条沙发，可以是跳跃点的颜色。 4、家具选择白色和木色混搭，椅子最好也混搭，夸张一点，可以餐桌搭配6把不同颜色款式的椅子，但风格不可以太突出。 5、欧美田园风格也基本等同于楼没乡村风格。不要把风格弄成不伦不类的欧式大涂绘。又古典、又豪华、又朴实的就好。,part 6 样板房的包装,样板房的包装 样板房包装的关键因素,购房者接触样板房的时间只有几分钟，如何在极短的时间内俘虏买家的心，使理性的思维在这种特定的环境里变的亢奋、变的感性，样板房包装就显得异常重要，而包装设计的效果可以关注以下几个关键因素：,样板房的包装 样板房包装的关键因素 光、灯具,光是营造气氛的重要工具。样板房设计一个恰当的环境非常重要，应做到柔和、舒适、有层次感。照明分三种方式：背景照明、辅助照明、重点照明。在设计中，三种灯光照明要注意完美组合，一般来讲，三种照明的光亮度比例是背景照明1：3：5.在设计照明效果时，有些灯具可以隐蔽。,样板房的包装 样板房包装的关键因素 色,颜色最能刺激人的视觉神经。样板房的搭配必须关注色彩的象征性和意向性，有意识的利用色彩媒介传达出一定的的意境、情感和内涵。恰当的色彩调配，可以塑造不同反响的氛围，达到不战而胜的效果，用色彩来组织设计语言是最有效、最经济的手法，往往能收到事半功倍的效果。,样板房的包装 样板房包装的关键因素 新材料 新技术,牢记：“新”代表着最新时尚。样板房可以应用一些新技术，让人耳目一新，吸引客户的注意力。,样板房的包装 样板房包装的关键因素 装饰,装饰是整个样板房包装的重头戏。样板房包装原则是少而精即“少即是多”。配饰形式选择要与整个风格定位和主题设计相匹配。装饰的选择看是否符合设计的风格、情调，而且要画龙点睛，点到即止。,样板房的包装 样板房包装核心细节处理 核心问题处理,样板房的包装 样板房包装核心细节处理 细节处理手法,牢记：摆放物的尺寸一定要选择合适，样板房选用最小尺寸的物品，会可观的放大室内空间，这是很有意义的人性化包装技巧。样板房的奢华，并不一定以大来标榜。,营造真实的居家环境 样板房不是简单的展示单位，它要求运用专业手法去营造一个真实的居家环境。各个房间的布置、摆设；各布局的细节处理，都应给人一种马上就能舒舒服服住下来的感觉。万科的样板房就包装的十分细致周到，厨房里的冰箱、厨具、水果蔬菜、调味品、碗盆碟杯等一应俱全。消费者一边考察参观，一边不知不觉把自己带入居家的角色，很容易产生认同感。 由于客户目标是一个群体，不单是一个客户，所以样板房的装修设计应营造一个独特品味的环境。这样，即使购房这不全盘接收这一款设计，他们也会将其认同为心里较理想的一种。 豪宅的样板房最重要的是核心主人房。一般来说，主人房是套房中最隐私、最安静的所在，因此，其位置所在、房门朝向、窗台设计、窗户朝向、床位摆放都值得慎重考虑。,样板房的包装 样板房包装核心细节处理 细节处理手法,提示：从成本上考虑，做几个主力户型的样板房就可以了。但不要把不同户型的样板房，例如大面积的大户型与小面积的小户型样板房摆在一起，显得楼盘档次定位不明。,电梯与通道、楼梯的包装 电梯要直通样板房所在楼房。通往样板房的通道应整洁明亮，注意布置一些灯光及，小展板、镜画、文字标示，把通道也变成广告看板。样板房所处的楼梯，应注意清洁和照明。 设计户外示范单位 即样板房不设置在楼盘，而在户外另外搭建。 户外独立的示范单位，一方面可以避开施工的影响保证是够建造不受外界干扰；另一方面又可以尽量弥补示范单位局部细节如朝向、通风采光条件等缺陷。 注重细节，充分利用每一寸空间 广泛使用导视牌、说明书、布置在走道、通道门口两侧、转角处、栏杆上，说明方向、用途材料、面积以及注意事项等等，例如电梯间，明按钮旁嵌有可到达何处参观，内壁上挂关于交接时所安装的电梯品牌的说明以及电梯效果图。,样板房的包装 样板房包装核心细节处理 细节处理手法,色调应强化促销氛围 目前香港的样板房装修多用比较素淡的色调，如乳白色、火黄色等，其用料较为考究；而内地的样板房装修多用色较为鲜艳，五彩缤纷，容易使客户注意力分散。 样板房要具备安全性 “安全”两字是最重要的一关：工地上方的棚架、施工中的灰渣、地面的平整程度、周围的杂物和不利景观等，还有施工人员的人流等因素，都会对样板房的安全产生不良的影响。而对消费者而言的安全远不同对于施工人员的安全教育。消费者在工地上的安全意识很淡漠，所以选择合适的位置与通道极为关键。合适的位置，既要展示卖点，又要消除施工中的视觉和感觉上障碍的地方，它一般都在施工现场中最容易控制的区域。,样板房的包装 样板房包装的灵魂,样板房不但是楼盘良好形象的展示，而且是为了更好的促进销售，产生直接的经济效应。样板房作为一项重要的销售工具来做，有其一定的市场因素或内在道理。文化和风格是样板房包装的灵魂。 样板房是楼市营销的一个手段，也是住宅文化的一种展现。样板房作为楼盘销售过程中第二阵地，越来越受到开发商的重视和广大购房户的喜爱。一个好的样板房，在很大程度上能够让人品味到居住文化的内涵，更多的是激起购房者的购买欲望，使开发商在销售过程中占据先机，从而赢得更好的经济和社会效益。,part 7 样板房的制作,样板房的制作 样板房制作的“三三四”理论,样板房制作归纳为“三三四”理论，即制作精装样板房包括三道工序：设计及整体调配、 现场施工和后期配饰摆设，三道工序在整体工作中分别占有30%、30%和40%的比重,样板房的制作 设计整体调配 前期基础工作,对当地房地产市场了解和分析； 户型的了解和分析； 材料的成本、性能的了解以及使用的可行性的分析； 大批量采购、产业化的施工的可行性分析； 对当地知名品牌信息的收集。,样板房的制作 设计整体调配 设计及调配的原则,以交房标准为基础 样板房是交房标准的具体展现，因此，样板房的设计要以交房标准为基准，偏离交房标准的样板房会使消费者产生受骗的感觉，从而间接影响销售。 加强个性化设计 精装修成品样板房的个性化始终是个难题，而装饰正是解决个性化的重要手段。样板房不仅要体现交房标准，还要充分利用装饰来展现个性化设计。样板房是在交房标准基础上装饰延伸，恰当的个性化装饰不仅可以增强装饰效果，加强消费的感性刺激，而且可以解除消费者关于个性化疑虑，引导消费者进行个性化装饰。 销售员容易解说，客户容易理解的原则 样板房不仅要给消费者带来感性冲击，也要让消费者理性地认识装修风格、装修标准与装修配置。但样板房重在感性冲击的作用，因此样板房的设计要注意“销售员容易解说，消费者容易理解”。这一原则的重要性在热销期可以充分的体现出来。,样板房的制作 现场施工,现场施工的重要性占样板房制作的30%。在现场施工阶段，为保证装修质量，必须做好施工工艺监理工作、协作单位的配合工作和跟踪