辽宁营口乾丰置业祥水湾项目市场与项目研究报告 108P.ppt

,your trusted partner,房地产实效营销综合服务商,您信赖的合作伙伴,中国深圳 武汉,版权声明 copyright; all rights reserved,本报告仅供客户内部使用，版权归佰润所有，未经佰润书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 this article is for internal use only. bairun holds the copyright of this article. without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purpose.,致谢!,辽宁乾丰置业股份有限公司: 基于贵司的信任，感谢任总、刘总对工作的大力支持。同时对贵司这段时间以来包括以陈江经理、车经理为首的销售团队、行政等公司上下的全面支持配合深表感谢，我司于2011年1月10-1月20日对辽宁营口、鲅鱼圈、熊岳等房地产区域市场作了针对性的市场研究，获得了关于项目的第一手研究资料。 本报告得以完成，是双方执行团队密切配合的结晶。 我们衷心地希望能够与乾丰置业精诚合作，为祥水湾项目成功操作竭尽全力，为贵司的发展壮大贡献力量，同时也希望双方合作愉快。,本次前期工作需要解决的战略目标,针对性的专业调查、文献调查、项目调查； 营口、鲅鱼圈、熊岳目标客户人群访谈、调查； 营口、鲅鱼圈、熊岳区域楼盘调查/竞争对手调查、访谈； 与开发商深度沟通、针对项目三公里范围深入调查了解； 项目专题研讨会；,项目研究与战略思路结合,市场/项目 把脉 引领市场,销售目标 3个亿,营销/推广 切中 目标市场,共赢,共赢,共赢,2,3,1,项目取得成功,报告的整体思考上中下三篇报告,目标： 2011年完成项目全部80%以上销售任务,1,5,4,3,2,报告最终实现目的祥水湾项目2011年完成全部销售、回款80%以上 1、充分了解市场和项目，关注宏观经济运行 2、对房地产市场的透彻的了解与研究； 3、深度挖掘产品价值，提升项目整体运作水平 4、综合运用多种营销渠道推广项目，建立系统的营销与推广思路 5、完备的销售团队坚决执行整盘营销策略,关注营口、鲅鱼圈城市发展以及宏观经济发展趋势,关注房地产市场的整体运行态势,祥水湾1期/2期/别墅产品,2011年营销策略 2011年推广策略,完备的销售执行,乾丰置业祥水湾项目市场与项目研究报告,谨呈：辽宁乾丰置业股份有限公司,营口 熊岳 2011年1月20日,上篇,项目工作推进计划 part1回顾,项目工作推进计划 part2回顾,城市发展格局研判,part1,市调与研究一：宏观运行与机会研判,1、营口城市概况,营口是辽宁省辖的地级市，位于渤海辽东湾北岸，大辽河入海口，是沈（阳）大（连）产业带之间的港口城市，。 营口下辖两个县级市四个区，其中营口经济技术开发区为国家级经济技术开发区。 营口是全国重要的沿海开放城市，是东北最近的出海口，也是辽宁乃至全国的重化工和轻纺工业城市。,辽宁省9市,营口,营口：东北最近的出海口，以工业、航运、商贸、旅游为主的东北重要港口城市。,一、营口发展,关键词： 1、港口城市 2、国家级经济技术开发区 3、东北出海口,2、营口城市区位,地理位置介绍：营口地处辽东半岛西北部 。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、普兰店相连。 营口南接大连，西临渤海，背靠东北腹地。 辖区概况及行政区划：营口市地势自东南向西北倾斜，自然形成低山、丘陵、平原三种地貌类型。东西宽50.7公里，南北长111.8公里，市域总面积4970平方公里，海岸线长96公里 ，营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市) 41个建制镇，929个行政村。人口约242万人。,关键词：1、海岸线 2、沈阳 大连,3、辽宁14个城市2009年gdp排名（城市地位）,营口在辽宁，人口排名倒数第六，经济总量排名第四，经济增长率排名全省第一。,关键词：1、gdp 2、经济增长率,5、营口地区2007-2009年经济发展,营口近年来经济快速发展，从2007年至2009年的营口的gdp数值以及增长速度可以看出营口市现处于一个经济快速发展的阶段，并且经济增长率呈现一种阶梯式模式。（2009年数据）经济的快速增长为房地产市场的持续发展与成长带来利好的上升空间。,数据来源：政府工作报告数据,城乡居民收入呈现持续增长态势。2009年城镇居民人均可支配收入15858元，比上年增长10.5%农村居民人均纯收入7687元，比上年增长10.7%。,关键词：1、可支配收入 2、增长,5、营口：处在东北经济圈和环渤海经济圈结合带，是辽宁9市90分钟城市圈的节点城市。,营口地理位置优越，交通便捷，地处东北经济圈和环渤海经济圈的结合部，是东北内陆最近的出海口，北靠以沈阳为中心城市圈。沈阳经济区和东北腹地，南依东北亚航运中心大连市，是“五点一线”战略布局的重要节点。 长大铁路、沈大高速公路、哈大公路纵贯全境，构成以营口为节点的辽宁9个城市的90分钟城市圈，现在正在建设中的哈大高速铁路、营口机场和城市轻轨，也使营口融入环渤海和欧亚大陆桥交通枢纽网络。,关键词：1、 90分钟 2、城市圈 3、高铁 4、机场 5、城市轻轨,6、营口交通-形成了立体交通网,正在发展的交通规划网,公路： 营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。营口是中国首批投资硬环境建设40 优城市之一。 铁路： 有“东北第一高速铁路”之称的哈大铁路客运专线南起辽宁省大连市，经营口、鞍山、辽阳、沈阳、铁岭、四平、长春、松原，终到黑龙江省哈尔滨市，线路全长904 公里。其中辽宁省境内553 公里，吉林省境内270 公里，黑龙江省境内 航空运输： 近期规划营口机场位于盖州西海，按民航机场4c 级适航标准建设，建设总 投资匡算为4.5 亿元人民币。航站楼设计旅客吞吐量为年15-30 万人次，用地2500亩；中远期规划按民航4d 级适航标准建设，航站楼设计旅客吞吐量中期为年50-100 万人次，远期按民航4e 级适航标准建设，航站楼设计旅客吞吐量远期为年300-500 万人次，用地4 平方公里。,关键词：1、40优 2、机场,7、营口社会经济与居民收入情况,主要经济指标快速增长，财政总收入、固定资产投资、一般预算收入等主要经济指标增速继续位居全省前列，发展势头更加强劲。 居民收入快速增长为房地产市场的持续发展带来活力，人均住房面积增加，确保了市场的刚性需求。,经济运行质量明显提高。2009全口径财政收入112.16亿元，比上年增长17.6%，财政一般预算收入57.15亿元，增长42.8% 人民生活持续改善。城乡居民收入呈现持续增长态势。2009年城镇居民人均可支配收入15858元，比上年增长10.5%农村居民人均纯收入7687元，比上年增长10.7%。,目前营口市城乡居民收入水平达到了15858元，比上年增长10.5%，农村居民出收入7687元，比上年增长10.7%。目前营口房地产行业进入快速发展阶段。,8、营口市发展规划：城市发展战略规划：实施 “南进”、“东拓”、近期重点发展“一带五区”。,南进：老城区的“南进“，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进“，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；,南进,东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。,东拓,一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。将城市发展所涉及的区域有机地组成一个统一的整体，逐步形成分散组团式城市发展格局，将市域范围内最核心的经济能量整合为一体，进行优势互补，最大限度地发挥城市的规模经济效益。,沿海产业带,冶金工业区,营口高新技术开发区,营口经济技术开发区,制造业新区,仙人能源化工区,关键词：1、南进 2、东扩,9、营口目前各区域发展状况,数据来源：政府工作报告数据,关键词：社会投资总额,10-1、营口：以滨海+温泉资源居首,营口市南部地区地热资源丰富。在鲅鱼圈熊岳、盖州双台子分布很多温泉。最大的有熊岳温泉和思拉堡温泉。熊岳温泉位于鲅鱼圈区熊岳城东南白旗村，占地面积1.8 平方公里。思拉堡温泉位于盖州市双台乡思拉堡村，其面积、储量、水温居全省之首。,营口市海滨风光带依山傍海，风光旖旎。北起盖州角，南至浮渡河，在漫长海岸线上，5 个海滨浴场对游人开放。 北海浴场位于盖州市团山镇，气候温和，海滩平缓，水质优良。北海浴场北侧有海蚀龙宫一条街，千姿百态的奇礁异石。 金沙滩海滨浴场位于盖州市熊岳镇，北起号房，南至熊岳河口，海岸线长1 公里，可浴面积5 公顷。宽阔的海水浴场河滩平缓，沙粒均匀，海水洁净，是理想的“黄金海岸”。这里林静花俏，田园景色与海岸风光融汇一体，别具一格。 月牙湾浴场位于营口经济技术开发区，沿岸宛如弯月。北起鲅鱼圈高中路，南至鲅鱼圈区政府路，海岸线长1.5 公里，可浴面积7.5 公顷。这里沙滩舒缓，沙质优良，不受潮汐影响，是辽宁省十大著名风景区之一。 仙人岛海滨浴场位于盖州市九垄地镇，北起熊岳河口，南至仙人岛，海岸线长3000 米，可浴面积1.5 公顷。这里有明代的烽火台，又有“兔岛潮吼”的民间传说。浴场南端有渔港，盛产海蜇、对虾及各种贝类，有着独特的渔民生活习俗和壮观的海市风貌。 白沙湾海滨浴场位于盖州市著名桃乡归州镇。海滩平缓，沙质细腻、晶白，故名白沙湾。游人可海浴、拾贝壳、剥牡蛎；可垂钓、游览果园，海上活动丰富多彩。,10-2、营口水产品影响国内外,营口产业发展状况：营口是东北著名的水果和水产品生产基地，年产水果40万吨，辽南苹果，果质世界排名第一。年产80多种海淡水产品20万吨。营口的对虾、中华螯绒河蟹闻名中外。营口打破或创造了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。 海蜇：营口海蜇产量、质量位居全国之首。 对虾：养殖对虾成为近年来营口市产量最多、产值最高的水产品之一。 最大的毛虾市场：营口市成为辽宁省毛虾生产的集散地。 辽宁省唯一的虹鳟鱼养殖基地：虹鳟鱼是名贵的鱼类，原产于美国加利福尼亚的夏斯塔山麓溪流中，是辽宁省养殖品种中唯一的冷水鱼类。,营口矿产资源丰富，拥有32 种矿产品。 菱镁矿为世界四大镁矿之一，素“华夏镁都”之称。中国镁都大石桥位于市区东部，是营口所辖的县级市。滑石、硼石、钾钠长石、硅石和金矿石贮量在中国位居前列。 营口盐生产已 270 年历史，百里盐田年产海盐80 万吨，营口生产食用盐清朝已成贡品。营口是全国优质稻米生产基地。年产水稻 40 万吨，营口大米畅销海内外，在清朝已成为贡米。营口是东北著名的水果和水产品生产基地，年产水果 40 万吨，辽南苹果，果质世界排名第一。,关键词：1、辽南苹果 2、水产品 3、镁矿,11、总结：营口城市发展小结,国家级经济开发区优惠政策吸引众多企业前来投资，为项目的高端温泉度假型产品带来大量潜在高端客户。（可针对企业区域聚集性特点进行点式推广） 96公里长海岸线资源与熊岳独特的温泉资源相结合，对营口市区市民的假日生活方式的改变有着强大能量，同时对东三省的投资、养生客户具有较强吸引力。（做好大区域文章） 经济总额的增长鼓胀了市民的钱袋子，增加了购买力与投资激情；社会总投资额的增长，为项目带来了区域大发展同时也带来了激烈的市场竞争。（寻找项目差异） 哈大高铁的修通以及机场的修建缩小了地理概念，为东三省客户来此地度假、投资提供了便捷，同时更能激发他们在此地投资、度假热情。（放宽客户面、浓缩地理） 城市轻轨的修建将终结鲅鱼圈的“独立王国”时代，使之融入营口同时，也更加激发营口市区市民对片区温泉、海岸线产品的向往，带来投资、度假热情。（立足营口、放大轻轨效应） 与沈阳、大连的90分钟车程，极大便利这两大城市的众多 高端客户到鲅鱼圈消费他们所没有的温泉产品，极大扩展了项目客户面。（锁定沈阳、大连） 城市南进与东扩为片区配套及发展带来历史机遇。 城市的镁矿、辽南苹果、水产品的产业发达为项目带来了良好的小众针对性营销推广机会。 针对圈外客户，项目毗邻金沙滩海滨浴场、仙人岛海滨浴场，可将其列入本项目温泉产品大配套吸引客户。,12、鲅鱼圈：渤海明珠/北方亚龙湾,营口经济开发区：鲅鱼圈。位于环渤海经济圈、辽东半岛中部，沈阳、大连中间。坐落在营口市南端50公里，北距沈阳190公里，南距大连170公里。营口开发区（鲅鱼圈区）总面积268平方公里。这里背靠东北三省及内蒙古的东四盟，是东三省及内蒙古东部地区最近出海口。 营口市鲅鱼圈区：又名营口经济技术开发区（一个机构两块牌子），简称营口开发区。鲅鱼圈区属于行政区划范畴，而营口开发区属经济范畴。 鲅鱼圈总体概况：总面积268平方公里，称之为渤海明珠鲅鱼圈北方亚龙湾。2009年，地区生产总值实现304亿元，增幅高达30%以上，人均国内生产总值8941美元。,二、鲅鱼圈城区,13、正在规划建设中的“环渤海经济带”,“五点一线”环渤海经济发展带,具有国家高度的环渤海经济圈与鲅鱼圈重叠,滨海大道,辽河特大桥,沿海产业基地,14、圈城：构建现代海滨城市城区肌理,熊岳温泉旅游度假区 （居住区）,“三带”：是指城市的三条旅游发展带，即西部海滨旅游带、中部城市旅游带、东部特色旅游带。,工业区板块,老城区板块,熊岳城板块,新城区板块,cbd中央商务区,传统老城商业区 工业发展区,“五区”：即主城区、新城区、熊岳区域、芦屯红旗区域、望海新区五大片区。,“四廊”：是指城市的四条沿河生态绿廊，即沙河生态绿廊、红海生态绿廊、二道河生态绿廊、熊岳河生态绿廊。 “三园”：是指城市的两大工业园区和科技产业园区，即临港工业区、滨海工业区和鹊鸣湖科技产业园。,哈大公路/沈大公路,长大铁路/哈大高铁,营口城市轻轨,营口机场,鲅鱼圈城市发展格局,鞍钢,营口市政府,营口港,沿海产业基地,华能,营口开发区是1992年10月经国务院批准成立的国家级开发区，她还有一个令人充满遐思的名字鲅鱼圈。 这里区位优势明显，交通便利畅达。哈大公路、沈大高速公路、长大铁路等主要交通动脉贯穿全境，南北距沈阳、大连机场不超过200公里，正在建设的营口机场和哈大高速铁路客运专线构成了海陆空畅达的立体交通网络。,15、鲅鱼圈产业概况,2010年以来，全市累计投资各类项目项目，其中不乏产业项目鞍钢，华荣电厂，也拥有沃尔玛，香格里拉等一线品牌的进驻，甚至连国际知名品牌 奥特莱斯看中了营口的发展前景有意进军鲅鱼圈本地。,一是以奥镁、奥利安为代表的矿产加工业；二是以渤海油脂、嘉荣粮油为代表的粮食加工业；三是以伊都锦、南山林产为代表的木材加工业；四是以一心箱包、罗星皮革为代表的皮革加工业；五是以韩国、日本、香港为投资主体的服装加工和化妆用具生产型企业；六是以民营企业为代表的塑料加工工业；,计完成固定资产投资238.6亿元，基中城市基础设施57.8亿，开发区已与28个国家和地区进行了合资合作，利用外资累计6.1亿美元，现有外资企业580家，已投产运营的工业企业有119家。,16、圈城：构建10分钟经济圈/城市圈,望青线、何青线均属于盖鲅同域路网建设工程，两条道路交汇贯通不仅可以实现熊岳望儿山风景区、红旗镇何家沟滑雪场、青龙山风景区之间的互联，届时，还将与开发区青龙山大街延伸至盖州北海大道、长江路延伸至盖州双台镇等路网工程一起，将辽南旅游风景区连成一片，形成区域旅游优势互补、联动发展的新局面。,临港工业区规划图：（部分工业园建设一览） 1、输变电设备产业园（主导产业输变电设备、新型电子元件、光电产品） 2、轻型工业产业园（主导产业有机高分子材料、轻工制造、精密仪器仪表） 3、精细化工产业园（主导产业新型金属材料、精细化工） 4、高科技产业园（主导产业电子信息、生物技术、新能源、环保产业）,大路网建设：新修道路135公里，新建道路44条，总投资20亿元。依据城市发展总体规划设计，开发区建设了东至望儿山、南到熊岳河、西至辽东湾大街、北到鞍钢鲅鱼圈新厂滨海路总长45公里的新路网。开展穿越开发区境内的202国道拓宽工程，达到一级公路标准。全面整修23公里的市政道路。建设从临港工业园至熊岳河南北贯通的12公里平安大街。还建设了长江路东延、青龙山大街中段、沙河大街西延、山海大道铁路立交桥扩建等工程，构筑了六纵六横的大路网分布格局，实现了“十分钟经济圈、城市圈”。,六横六纵大交通网建设,临港工业园,墩台山公园,北海浴场,世纪广场,青龙山公园,白沙湾浴场,仙人岛植物公园,熊岳植物标本园,古城文化区,望儿山风景旅游区,馒头山,双台子温泉旅游度假区,何家沟旅游区,天沐海滨温泉城,熊岳温泉度假区,17、鲅鱼圈：辽省/营口的名片,海滨+温泉+旅游度假区成为鲅鱼圈的名片，辽省营口的名片。,18、鲅鱼圈：每年约600万人次的旅游人口,以上数据来源于营口旅游产业发展规划,据鲅鱼圈旅游局统计2010年前十个月旅游人数在600万人次，外地游客约300万（因各景点统计时会存在重复计算的现象所以统计数字会大于实际的人数）来自鲅鱼圈旅游局,19、鲅鱼圈：渤海明珠,目前，鲅鱼圈区（营口开发区）行政区划面积268平方公里， 下辖熊岳、红旗、芦屯三个镇，海星、海东、红海、望海四个街道，33个社区，50个自然村。 常住人口40万,辖区及人口,区域特殊优势,丰富自然资源,一、港口优势 北方最近深水不冻港， 东北第二大港口 二、交通优势 哈大铁路、哈大公路 沈大高速、滨海大道 三、旅游优势 滨海资源； 熊岳八景（望儿山等）； 何家沟滑雪场； 金沙滩海滨浴场； 熊岳温泉度假区等；,营口开发区已探明的金属和非金属矿藏有32种，例菱镁、硼等； 熊岳，双胎等地的温泉水藏量丰富，吸引全国四面八方游客； 沙滩，港口，一望无际的大海是无数人心灵的向往归属之地、列为东北第二大港的营口港无形之间见证了城市的建设与成长，成为城市的标志之一。,环渤海+港口+滨海资源+温泉资源+旅游资源构成了鲅鱼圈独特的价值。,20、鲅鱼圈：城市发展的目标,鲅鱼圈城市发展目标：正在整合资源，集中优势，高标准打造“渤海明珠鲅鱼圈，中国北方亚龙湾“的城市品牌，力求把鲅鱼圈建设成为旅游观光、休闲度假的理想之地。鲅鱼圈先后被评为“国际最佳温泉休闲旅游胜地“、“中国十大温泉养生基地“、“中国最佳旅游资源城市“、“中国优秀生态旅游区“。,21、鲅鱼圈发展小结,鲅鱼圈：总面积268平方公里，称之为渤海明珠鲅鱼圈北方亚龙湾。2009年，地区生产总值实现304亿元，增幅高达30%以上，人均国内生产总值8941美元。目前区内人口约40万人。 鲅鱼圈：国家级经济开发区。具有国家高度的环渤海经济圈“五点一线规划”与鲅鱼圈重叠。 鲅鱼圈：城市工程已经基本构架成型。交通便利畅达。哈大公路、沈大高速公路、长大铁路等主要交通动脉贯穿全境，南北距沈阳、大连机场不超过200公里，正在建设的营口机场和哈大高速铁路客运专线构成了海陆空畅达的立体交通网络。 鲅鱼圈：正在构建10分钟生活圈。已经在建设的六横六纵路网等。 鲅鱼圈：每年约600万人次的旅游人口。环渤海+港口+滨海资源+温泉资源+旅游资源构成了鲅鱼圈独特的价值。 鲅鱼圈城市发展目标：正在整合资源，集中优势，高标准打造“渤海明珠鲅鱼圈，中国北方亚龙湾“的城市品牌，力求把鲅鱼圈建设成为旅游观光、休闲度假的理想之地。鲅鱼圈先后被评为“国际最佳温泉休闲旅游胜地“、“中国十大温泉养生基地“、“中国最佳旅游资源城市“、“中国优秀生态旅游区“。,21、熊岳镇:东北第一镇,三、熊岳板块,地理位置： 辽宁省营口市鲅鱼圈区辖镇，位于辽东半岛中部，渤海辽东湾东岸，毗邻营口鲅鱼圈港，是一座历史文化古城，也是一个副县级镇。总面积53.5平方公里，耕地2.4万亩，林地7868亩。海岸线长3.6公里。有熊岳河、莫屯河两条自然河流，境内流长共17公里。 行政规划及人口： 有汉、满、回、壮、朝鲜、黎、锡伯、蒙古等8个民族。下辖5个社区，14个行政村，镇政府机关位于望海路。驻镇中省直、市直等单位150余家，驰名中外的望儿山就坐落在熊岳。人口约11.6万。,熊岳镇东北第一镇 熊岳古城辽南第一古城,22、熊岳镇社会与经济状况,熊岳素有“四水之乡”美称，盛产水果、水稻、水产品。 熊岳苹果远销海外，1998年，被农业部列为国家优质果品生产基地。农业和农村结构调整后粮经比例实现1：9，基本形成“一村一品”的种植格局。海产品、畜产品、养殖深加工也有了长足发展。,熊岳产业发展现状：改革开放以来，特别是近两年，熊岳经济实现了快速发展。熊岳的工业基础坚实，有工业企业200多家，主导产业有纺织印染、服装加工、建筑器材、铸造机械、园艺工具、果品饮料等。,人民生活逐渐改善：农业总产值实现19，000万元。2008年，地区生产总值实现33亿元，增长30；农村人均纯收入实现8390元，增长15%；,社会的经济发展：全口径财政收入实现2.4亿元，增长60；财政一般预算收入实现1.42亿元，增长78%。 2009年1-5月，全镇主要经济指标增幅达到了40以上，其中全口径财政收入实现1.8亿元，一般预算收入实现1.1亿元，继续保持着又快又好的发展态势。,23、熊岳的发展现状,熊岳积极推进城乡一体化进程，实施老城区改造和村屯 改造，已完成和在建老城区改造面积80万平方米；村屯 改造面积50万平方米。新建农民回迁楼面积50万平方米， 已回迁安置居民1500多户；,发展策略,熊岳目前提出了建设“东北振兴第一镇”的发展目标，实施经济强镇、文化强镇、生态强镇、旅游强镇四大战略，科学发展加快振兴。,招商引资,熊岳大力实施招商引资，实现经济逆势增长，实际利用外资3245万美元，内联资金9亿元。特别是新东北电气集团精密设备制造项目的落户，改变了熊岳没有大项目的历史，填补了地区先进装备制造业的空白。,城市建设,24、熊岳并入鲅鱼圈，进入圈城时代,熊岳温泉区,熊岳城板块位于开发区的西南部，主要包括熊岳城和熊岳温泉区两大部分。 熊岳距离开发区中心区域约20分钟（车程），板块以熊岳城为中心，以熊岳城及温泉区两大区域的发展带动板块整体发展。 目前熊岳城已经形成相对较为完善的生活居住环境，而温泉区正处于整体改造初期，目前区域环境较差，配套设施缺乏。,去海滨：15分钟,去鲅鱼圈城中心30分钟车程,去营口：60分钟,熊岳城,25、传奇中的熊岳与温泉板块,日本关东军疗养院,千年汤池温泉,熊岳八景,千年古镇 辽南名城,望儿山传说,滨海渔村 四水之乡,亚洲最全植物标本园,流淌的熊岳河,自古商贸繁华之地,25、正在改造发展的熊岳千年古镇,熊岳河的综合整治工程分二个阶段，一是水利工程本身，平整河面，修拦水坝；二是景观工程。水利工程投资2.5亿元人民币，景观工程投资2.3亿元人民币，总投资约5亿元人民币。 为了确保工程的标准和档次，熊岳镇政府聘请省水利专家来开发区实地考察熊岳河，为熊岳河水利工程进行高标准设计。熊岳河水利工程设计原有堤坝防洪标准是1520年一遇，此次按50年一遇标准进行设计施工堤坝。,望儿山大街,城市外环,辽南旅游度假区,鲅鱼圈城区板块,18平方公里温泉度假城规划,滨海度假胜地,城市生态居住区,5亿元改造中的熊岳河,快速改变的熊岳千年古城，一座崛起的旅游度假区,26、熊岳辽南/营口旅游度假区,金沙滩海滨浴场位于盖州市熊岳镇，北起号房，南至熊岳河口，海岸线长1公里，可浴面积5公顷。宽阔的海水浴场河滩平缓，沙粒均匀，海水洁净，是理想的“黄金海岸”。这里林静花俏，田园景色与海岸风光融汇一体，别具一格。,望儿山是辽南名山、望儿山有慈母像、拜母亭、步母石、哺乳轩、望儿塔、拜母祠、报母泉、母恩池、念母祠、仙人桥、望儿山庄、母子桥、母爱界、风范园等十余处以母爱为主题的景观。近年，望儿山修建的慈母馆是我国唯一的母亲纪念馆，国务委员陈慕华同志亲自为慈母馆世题字。每年中外游客拜母者络绎不绝。贤达之士多以文孝母，为母立传铭刻其中永久纪念。“母爱世界”更为壮观，它是望儿山景区体现母爱这一主旋律的标志。,何家沟滑雪场是由加拿大著名雪场设计公司尽心设计而成，总面积20万平方米，拥有高、中、初级滑雪道8条，雪场拥有两条缆车(一条双人缆车、一条四人缆车)一条魔毯、两条拖牵，具有较强的运载接待能力。现已开放学道总长5000米，平均宽度45米，最大落差120米，最大坡度31度。滑雪道布局合理、紧凑，其中，两条滑雪道“出云”、“飞仙”，总长1800米，峰顶部分坡度为45度，达到国内高级滑雪道标准，犹如吉祥圣洁的哈达，自峰顶分别由两侧逶迤而下，在景区划出两条优美的弧线，令您有着云中漫步般的舒适于惬意。,望儿山风景旅游区,何家沟旅游区,金沙滩海滨浴场,27、熊岳温泉板块周边资源与配套,板块内道路纵横，主要干道山海大道、熊岳河路、望儿山大街、外环路贯穿区域，形成区内交通动脉。,配套设施 熊岳镇配套设施较为齐全，熊岳高级中学、熊岳正骨医院、商业街等配套设施，可满足当地居民的日常生活需求。而熊岳温泉区内配套设施较少。,熊岳正骨医院,熊岳高中省重点,熊岳老城商业街,山海大道,望儿山大街,山海大道,山海大道,营口/鲅鱼圈/熊岳房地产市场研判,part3,市调与研究三：营口房地产产业发展态势与楼市现状,1、营口2010年全年开发量超过千万方,全市房地产开发施工面积1469万平方米，同比增幅55.6。累计完成投资111.2亿元，增幅59.5。 新开工面积741.4万平方米，增幅39.4。 商品房销售面积282万平方米，增幅48.1。 商品房销售额实现89.1亿元，增幅72.7。 商品房销售价格3160元/平方米，增幅16.8。,2010年1-8月份营口市房地产业,一、营口楼市,小结：量价齐升,2、营口各区房地产发展情况,数据来自：营口房地产信息网,3、项目组分区调查代表性项目,温泉板块 河海龙湾 华御温泉名阁 天沐颐和别墅 金灿御水碧园,鲅鱼圈 昌宇星河湾 罗马庄园 凯宾国际 华海城 金泰城 moma峰汇 群星国际新城 河畔书香门第 山海新城 红旗家园,熊岳城板块 山海星城 红旗家园 金灿花园 嘉和锦绣园,营口板块 水岸壹品 嘉和苑 君悦澜湾 红海新城,二、调查楼盘,营口,鲅鱼圈,熊岳城/温泉板块,在售楼盘,营口楼市,4、营口代表性项目,5-1、鲅鱼圈代表性项目,鲅鱼圈楼市,在售楼盘,5-2、鲅鱼圈代表性项目,在售楼盘,5-3、鲅鱼圈代表性项目,在售楼盘,6-1、熊岳板块代表性项目,熊岳板块,在售楼盘,6-2、熊岳镇板块代表性项目,在售楼盘,7、调查各区域楼市特征结论,结论：熊岳温泉区域是个独特的区域。房地产市场较营口各区的特征均不同。属于目前营口最高端居住区，说明熊岳温泉区域价值潜力巨大。,地产行业政策研判,part3,市调与研究三：房地产与政策研究,1、2010年4.17新国十条,4月17日，国务院史无前例的公布了对房地产市场调控的新国十条政策。 五月，银行准备金率上调0.5； 银行信贷资金第一季度结束后紧缩；,政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。,政府决心 市场 低迷观望 假性回暖 局部过热 银行控制 刚性回归,一、政策解读,2、2010年9.29房产新政,政策的核心在于从开发商、市场、银行、购房客户四个角度控制了楼市，此次更加的严厉，楼市应声遇冷。三线城市相对而言已经受到了波及，不可小觑。,新政后 表现 一/二线城市趋稳 三线城市机遇大 购房压力增加 近期契税上升,3、9.29新政策解读,充分考虑项目的抗风险能力； 关注市场、加强市场信息交流、加强团队营销指导； 近期操盘建议：合理定价，快速回笼资金。加强与银行就得协作。 利用销控提高销售力，速度第一价格第二，抢时间增加销售量，严格控制项目风险。,新政对策措施,新政策出台后全国房地产市场全面吃紧，此次新政的出台超出了市场的预期，对房地产的影响超过以往任何一次政策的调控，各大地产商队此次调控反映都比较谨慎。 首套房三成首付，二套房50%以上首付款，三套房停止按揭，多次置业客户消损比例较大，中高端楼盘客户受影响最大； 外地户口不允许异地贷款置业，对投资可得限制严格，新政实施以来，目前银行政策迟迟尚未细则出台，市场观望气氛再次转为浓厚，刚性需求也受到影响，置业计划延长。 预计新一轮的价格调整即将出现，但主要应在北京上海深圳等房价上涨过快的一线城市，市场普遍预期大盘盘整。,大盘盘整 情势多变,截至当下，房地产市场目前契税增加，交易成本增加，对营口这样的三线城市而言，政策波及面巨大，主要是客户群/销售量的影响。,4、针对营口/鲅鱼圈/熊岳板块,总结：鲅鱼圈受到国家政策和省/市的强大推动力，房地产楼市上升态势迅速；在开发量价齐涨的情形下，楼市未来一年主要压力：第一、在于对客户群的争夺；第二、在于价格机遇的判断；第三、销售速度的把握。,营口房价处于低位，房价稳中趋升； 鲅鱼圈房价上升机遇潜力巨大； 熊岳板块在整体上升态势也比较明显； 目前对营口/鲅鱼圈/熊岳板块的主要影响第一是外来置业群体在增加；第二、区域供应量太大，尤其是鲅鱼圈房价上升幅度比较大；第三、政策影响面让房价稳中趋升的局面；,营口房价 处于低位 机遇明显,鲅鱼圈楼市 熊岳楼市,房价洼地 前景看好,熊岳温泉板块竞争研判,part4,市调与研究四：熊岳温泉楼市竞争板块研究,1、熊岳温泉板块印象,熊岳温泉区,熊岳城,区域印象：,熊岳城板块： 目前熊岳城已经形成了相对较为成熟的房地产市场环境，以多层产品为主，开始出现小高层产品。主要满足熊岳城原有居民的住房需求； 熊岳温泉区： 熊岳温泉区房地产市场从起步阶段到现在已经经历了3-5年，目前在售项目较少，主要以中高档产品为主，目前片区整体形象不成熟。,一、竞争板块项目,本案有直接竞品关系的同类型、同档次高端别墅项目。温泉入户资源的稀缺性，风水位置的优越性、欧式风格的时尚性，都与本案的卖点产生交集。本案与河海龙湾、御水碧园、天沐温泉度假村的开发极大带动了本区域高端别墅区的形象。,乾丰 祥水湾,2-1、竞争项目：河海龙湾,河海龙湾,竞争板块项目,正在销售的一期别墅,首提出“温泉庭院”概念 产品品质优良,占地面积：74329 建筑面积：110000 容 积 率：1.26 物业类别：独栋、双拼别墅 联排 高层住宅公寓,河海龙湾，营口鲅鱼圈熊岳温泉度假区，项目紧邻辽东湾与青龙山国家森林公园，西与金沙滩、南与仙人岛、白沙湾，北与望儿山相望，集山、海、河、泉、林于一身，是城市中极为适宜人居的大成之地。距熊岳火车站2公里，与望儿山景区仅3分钟车车程，步行5分钟即可抵达天沐温泉，距鲅鱼圈、山海广场、镇政府、熊岳新区仅需510分钟车程。 项目总占地面积74329平方米，总建筑面积110000平方米。其中由4栋高层与58套别墅组成，自有2.1万平米星级温泉度假酒店及高端温泉会所，建筑密度29%，容积率1.26，绿化率35%。 该项目计划分三期完成。其中公寓（一期开发2栋252套）别墅8栋独栋、6栋双拼、21栋联排 140套）计划于2012年09月竣工。 该项目开发建设的9万多平方米西班牙风情社区，社区内设有高尔夫练习场、网球场、篮球场、儿童活动中心等休闲配套，温泉入户，建有五星级酒店，临河2万平方米高尔夫练习场（南面）,政府出资建立临河公园（北面）。,2-2、河海龙湾,2-3、河海龙湾,2-4、河海龙湾户型,首层面积约：117 二层面积约：84.4,三层面积约：66。8 北地下面积约：72。8,首层面积约：120。1 二层面积约：87。3,三层面积约：67。9 北地下面积约：101。5,首层面积约：114。9 二层面积约：85.4,三层面积约：61。1 北地下面积约：72。8,首层面积约：112。5 二层面积约：86。7 三层面积约：64。8 ,北地下面积约： 64。9 北地下面积约：101。5,2-5、河海龙湾,首层面积约：93。4 二层面积约：79。1 三层面积约：53。1 ,北地下面积约：99 南地下面积约：124。2,2-6、河海龙湾推广体系,3-1、天沐颐泉别墅,占地面积：61000平方米 建筑面积：22000平方米 容 积 率：0.37 物业管理：营口中泰物业 建筑设计：大连五洲设计院 物业类别：独栋、双拼别墅,建筑风格：美式建筑风格,项目位于号称东北第一泉的营口熊岳天沐温泉度假村内。占地面积6.1万平方米，总建筑面积2.2万平方米，容积率0.37。 建筑形式为独栋和双拼别墅，独栋别墅单户建筑面积375-430平方米；双拼别墅单户建筑面积283-310平方米，都含室内温泉spa及车库。每户赠送超大面积私家庭院。 项目整体建筑为美式建筑风格，以简约、明快、时尚为主调，景观设计上以自然为主，不做太多修饰。户型设计简约实用，功能布局合理。 项目定位：为客户营造现代时尚的温泉旅游度假生活方式。,项目特色度假村豪华别墅,3-2、天沐颐泉别墅,天沐颐泉别墅从项目的整体规划及投资规模来看，该项目的成败将会决定熊岳温泉区未来温泉度假及旅游地产的未来走向。 该项目一期为休闲度假功能设施，别墅产品后期开发，预计待一期市场预热后，推出别墅产品，使别墅产品利润最大化。 同时该项目的推出，也将会对区域房地产市场带来一定得推动作用，提高区域知名度。,天沐颐泉别墅 产品形态：别墅 土地年限：40年 面积区间：283-430 出售方式：按套出售 最低价：300万/套 目前最高价：639万/套 车库比：1：1 优惠：一次性付款0.98 折，按揭代款0.99折,4-1、华御温泉名阁,占地面积：26680平方米 建筑面积：60000平方米 容 积 率： 2.24 开 发 商： 营口方达地产 物业管理：营口中泰物业 建筑设计：大连五洲设计院 物业类别：住宅、小高层 建筑类别：高层住宅,项目特色空中墅 建筑风格：古巴比伦“空中花园”,华御温泉名阁413层为复式跃层结构， 面积均在200余平左右。 公寓规划是总体项目的3期工程，目前在做集客活动。 该项目是周边项目中唯一一家推出复式跃层概念的楼盘，其中“空中别墅”更是它的主推卖点。 项目定位：无上荣耀 领墅生活,4-2、华御温泉名阁,华御温泉名阁 目前在售为三期产品。 产品形态：小高层 主力户型：110 均价：7288元/平方米 容积率：2.24 绿化率：40% 建筑密度：26% 地下车位：245席 优惠：一次性付款0.986 折，按揭代款0.992折 地下车位：245席,5-1、金灿御水碧园,金灿御水碧园 目前在售为二期产品。 产品形态：别墅、多层、小高层 住宅均价：3390元/平方米 别墅均价：未开盘 容积率：1.03 绿化率：64% 建筑密度： 24.3% 地下车位：300席,6、温泉竞争板块项目对比分析（1）,共性特点： 1、生活理念：温泉度假式生活； 2、产品形态：别墅、公寓产品； 3、客户群体：中高端客户群体； 4、宣传推广：常规性营销渠道； 5、销售区域：本地及泛辽宁区； 6、销售策略：高品位度假生活； 7、销售手段：促销、折扣、赠送,7、温泉竞争板块项目对比分析（2）,项目竞争板块调查点评： 区域中同类项目较集中。 各项目中部分产品雷同。 各项目推广理念部分一样。 各项目卖点相同中有差异。 销售策略基本一样。 销售周期重叠，周期较长。 销售团队参差不齐，人员培训不足。,8、温泉度假板块别墅总量,市场同期别墅产品供应量有限 本案目前别墅剩余数量不多。,现有存量别墅项目200余套 河海龙湾：一期三期别墅总计125套，目前已经消化不到20套； 天沐温泉别墅：目前消化20余套，剩余30余套； 碧水碧园：推出约54套别墅； 本案：剩余30余套。,9-1、思拉堡温泉小镇,思拉堡位于位于辽宁省营口市盖州双台子镇思拉堡村，紧邻盖州市区和营口技术开发区（鲅鱼圈）。项目区位独特，交通便捷，地处营口市五大分区中的“西部滨海温泉旅游区”，拥有森林、温泉、农业等资源。 一期总占地面积：52。7万平方米（790亩），总建筑面积36。9万平方米；其中核心服务区用地13.14万平方米；五星酒店用地5.17万平方米；田园、欧式、日式温泉用地7.77万平方米；体育休闲公园用地7。79万平方米；山地运动用地区7。16万平方米；公共停车场用地3。33万平方米；道路交通用地8。34万平方米。 独栋别墅共108栋，面积区间：290-450平方米；均价：11.5万/平方米。项目配套：大型温泉中心、五星级酒店、滑雪场、马术俱乐部等。 一期独栋别墅67栋3层，公寓2栋10层，情景洋房17栋5层。 该项目建有12个温泉功能区和室内外108个泳池、泡池。为国内一流大型温泉中心；5万平方米五星级酒店由美国rim设计公司设计，台湾春秋国际公司管理；36洞美式国际标准高尔夫球场现已试运营；法式古典酒庄、滑雪场、马球场已开工建设；120栋高尔夫球场别墅即将对外出售。,产品诉求优质度假区,主要竞争项目,思拉堡温泉小镇,二、其他竞争板块,优势：项目配套属高端产品，同时温泉水入住的坡地别墅，项目环境优雅，户型面积小。 劣势：开发时间较长，项目所在地较偏僻，产品价格高，市政配套差，温泉水价格高（15元/吨），别墅建筑密度大，部分用地为农用耕地。,思拉堡温泉小镇,9-2、思拉堡温泉小镇,昌宇星河湾位于开发区南部城区中心黄金地段的红河河水岸，建有大型地下停车场，每个区段都有车道通往地下停车场，处处体现人性化设计，总用地111760 ，总建筑227060。容积率仅为1.6,绿化率达40% 以上；一期工程将以花园洋房、联排别墅为主，小高层、高层户型为一室二厅四室两厅面积55-140，联排别墅户型面积为220500； 交通状况：临昆仑大街，蝴蝶泉路，交通便利。公交线路：205、408、501。 周边配套：鲅鱼圈区第一高中、28中、新实验中学、银杏小学、中心医院、市民活动中心、红海市场、家乐福超市（在建）,产品诉求上力争打造独一无二的高端产品 产品品质优良,昌宇星河湾,10-1、鲅鱼圈区域典型项目,“昌宇星河湾”项目位于开发区南部城区中心黄金地段，东邻昆仑大街，南侧是红海景观带，地理位置和自然环境得天独厚，无与伦比。全部彩用新节能和环保新技术、新材料，精心打造极品楼盘。“昌宇星河湾”项目规划用地11.2公顷，总建筑面积22万平方米，分两期开发完成，产品形态丰富，风格独特，高层住宅、花园洋房、联排别墅。 总用地111760 ，总建筑227060。昌宇星河湾地势，由南向北，依次渐高，合理布局联排别墅、小高层、高层等欧典建筑，间距宽达4060米，别墅间距宽达24米以上，整体容积率只有1.65，别墅区248375平米5种主力户型，人性化空间设计，确保豪宅的奢华尺度。打造“亲水、临水、赏水、戏水”的水景主题园林。 该项目由中心景观划分四个组团 ：组团一4栋18层高层 ；组团二12栋8-18层小高层 ；组团三4栋26层高层 ； 组团四19栋3层联排别墅 该项目拥有3000平米的多功能豪华会所，大面积地下室，前后花园，车库，露台全部赠送，别墅区将引入天然温泉水。省重点高中、开发区中心医院、市民活动中心、新红运酒店、皇家园林、月亮湖公园、金泰高尔夫球场环绕周边，家乐福超市、国际奥纳影城也将落户昌宇星河湾板块。,10-2、昌宇星河湾,10-3、昌宇星河湾,昌宇星河湾 分二期开发，一期工程将以花园洋房、联排别墅为主； 该项目别墅产品，在营销推广宣传及手法上要高于本案；,项目竞争对手,星河湾由营口昌宇房地产开发有限公司，与本案有直接竞品关系的同类型、同档次高端别墅项目。温泉入户资源的稀缺性，风水位置的优越性、欧式风格的时尚性，都与本案的卖点产生交集。鲅鱼圈中，该项目是最注重细节打造，甚至关注园内每株树木花草，处处体现人性化设计，给业主最舒适的享受；,5.1、昌宇星河湾,户型,六拼别墅户型,四拼别墅户型,10-4、昌宇星河湾,客户研究与目标客户访谈调查结论,part5,市调与研究五：市场与客户研究,1、竞争项目楼盘客户调查结论,来源：专案组调查数据汇总,2、本项目上门客户分析,售楼处全年共来访客户共1180组,3、来电客户分析,4、公寓成交客户分析,5、别墅客户成交分析,投资2组；自住15组；度假4组；,6、营口成交客户访谈结论,观点1：有银行朋友介绍说这边有温泉别墅项目，认识认总。 观点2：目前在营口有多套住房，以后养老住比较好。 观点3：以前在北京那边有看过别墅，对产品有认识。 观点4：熊岳城还是个镇，配套不好。对熊岳不算了解。 观点5：在海南有投资房子，赚了40万。 观点6：看好鲅鱼圈的发展前景。 观点7：温泉资源比较稀缺。 观点8：银行的钱贬值，买别墅也是保值的一种方式。 职业：企业老板 年龄：约45岁,观点1：有2个访谈对象对熊岳了解，一个是有朋友在当地，还有一个是有生意往来。 观点2：都对温泉比较感兴趣。资源稀缺。 观点3：熊岳这边是旅游度假的地方，兼顾以后养老，或者是自己家有温泉比较方便。 观点4：通过电视台知道本项目的两人。还有一个是朋友介绍。 观点5：对鲅鱼圈的发展比较看好。 观点6：这边房价涨的比较快。但是熊岳配套不好。 观点7：很看好温泉酒店公寓。这边的望儿山、滑雪场、旅游资源也很看好。 观点8：后续的管理和出租是关注的焦点。身边还有不少人会购买温泉公寓。 对象：做煤炭生意的老板 税务局科室人员 政府行政人员,别墅成交客户访谈结论,公寓成交客户访谈结论,7、鲅鱼圈成交客户访谈结论,观点1：对熊岳很了解。 观点2：很喜欢温泉，对温泉资源特别钟爱；去过天沐。 观点3：准备以后在此居住，买别墅主要是为了居住。 观点4：鲅鱼圈发展比较看好，对鲅鱼圈发展比较了解。 观点5：对本地有很深的感情。但是鲅鱼圈这边未来污染很严重。 观点6：最初知道这个项目是在鲅鱼圈的广告。 职业：华能集团家属 年龄：约55岁,观点1：对熊岳和温泉比较了解。 观点2：买房子是为了自居和养老。 观点3：有房子在鲅鱼圈，生意在大连。身边的朋友也会有可能买这边的温泉别墅。 观点4：最初的广告，知道任总。 观点5：对鲅鱼圈的发展非常看好。 观点6：这边的温泉资源很稀缺。 观点7：很看好温泉酒店公寓。 观点8：对这边的温泉的疗养功效很清楚。对这边的居住环境也看好。 对象：生意人 年龄：45-50岁,别墅客户1,别墅客户2,8、营口普通置业客户调查结论,观点1：如果熊岳有温泉城，营口调查目标客户会过来消费。但是目前