上海天祥闸北项目市场汇报及价格建议报告58p.ppt

,天祥闸北项目市场汇报及价格建议报告,上海同策房产咨询股份有限公司 第一区域事业部 2011-7,谨呈 上海天祥投资管理有限公司,contents【目录】,第壹章 宏观市场运行解析,第贰章 区域市场运行分析,第叁章 重点竞争个案分析,第肆章 项目入市价格评估,第伍章 项目推售计划建议,part1：宏观市场运行解析,国际：经济复苏大势难改 关注点转向通胀,美国gdp季度同比和失业率,美国经济已经走出最坏的时候，目前经济复苏势头良好，并且非农就业开始增加，失业率逐步下降。 在欧洲，欧债危机偶有发作却波澜不惊。其中欧元贬值给德国出口带来重大利好，推动德国经济强劲增长。 总体上看，虽然全球经济增长仍有放慢担忧，但经济复苏正在轨道上，长期全球范围最大的问题可能是通胀。,发达国家和地区cpi当月同比,千人,宏观经济层面,国际流动性并不会减少。虽然在6月美联储的qe2即将退出，美元指数届时会出现反弹，不过日本接棒美国扩大货币供应，日本央行因地震注资累计达106万亿日元。并且2012年仍有qe3出台的可能性。 此外“中国需求”维持资金长期看多大宗商品，若未来6个月内或在7585区间波动，大宗商品、特别是石油短期大幅走低的概率并不高。处于高位的石油价格将使得国内cpi维持高位。,国际：qe2虽退出 流动性并不缺乏,美元指数历史走势,美元、黄金、石油 2011年走势,美元,美元,宏观经济层面,国内：三驾马车延续强劲势头,gdp和三驾马车 季度同比,三驾马车对于gdp的拉动力,中美的世界格局并未实质变化。投资出口仍然是中国经济主动力，因此受惠于美国经济复苏，国内经济增速在十二五开局之年依旧强劲。其中固定资产投资受惠于保障房投资，同比维持高位增长；出口受惠于美欧经济强劲复苏而增速回升；社会零售总额也继续保持高增长，不过在扣除通胀因素后的实际增幅有所回落。 其中对于gdp贡献最大的依旧是固定资产投资，不过最终消费正逐渐扩大对gdp的影响。,宏观经济层面,而四月以来，由于电煤价格倒挂，电力供应不足。全国各地纷纷闹起电荒。政府对策不是调整上网电价，而是对于高耗能工业企业拉闸限电，以产业结构调整达到维持地区电力供需平衡。 因此我们对于国内经济的判断是：拉闸限电是政府抑制经济过热的一种手段。由此短期内gdp下滑难以避免，但这是政府有意主导的结果，也是为了经济结构调整所面临的镇痛。全年gdp仍将超过9。,国内：保增长让位调结构 任重道苦,第二产业耗电占全社会总用电比重最大,宏观经济层面,国内：货币政策不会转向 节奏或放慢,生产资料和食品价格上涨是cpi高企的主因,紧缩货币政策持续,亿元,由于本轮通货膨胀的根源在美国和日本。qe2和日本央行注资行为已经使得全球流动性持续性充裕，而短期内因为旱灾导致的食品价格上涨无法避免。并且其他新兴市场国家也在加息。 因此，短期内紧缩性货币政策没有转向的可能，不过下半年的政策节奏或将因为qe2退出而放缓。,宏观经济层面,存准率和基准利率上调空间并未收缩,法定存准率最高已经达到21%,%,超额存款存款资金率屡创新低,%,可预计央行将上调存准率调整次数在23次。根据cpi同比增长率与gdp季度同比增长率之和超过14，将出现加息的规律，国内下半年预计将出现5075个基点的利率上扬。 然而央行采取的“小步多走”的加息策略，无法改变负利率的现象。可预见的是居民的投资需求仍将旺盛。,4月6日存贷款利率连续第四次上调,宏观经济层面,短期内由于准备金上调的压力 银行资金紧张,短期或长期 资金供应紧张不可避免,资金市场层面,在上调准备金过程中，银行流动性不断减小。而持续加息更会增加融资者的资金饥渴度，提前争取银行授信。因此，短期银行资金供求必然重回紧张。 在长期，流动性降低也意味着银行的库存现金减少，放贷能力下降，此外银行资本充足率升高也说明银监会对于银行业信贷风险控制起到了作用。商业银行放贷冲动会进一步“被”收缩。银行长期放贷能力被压缩。,银行业平均资本充足率和流动性比例,宏观层面,市场层面,国际经济复苏形势乐观 国内缺电引发经济增速下滑是可控的 输入性通胀局面难以改善，抗通胀形势不容乐观 下半年国内货币紧缩政策难以转向 但节奏或放缓,短期市场信贷资金供应紧张局面并没有改变。 银行业在银监会的压力和自身风险意识下，进一步扩大贷款规模的难度较大，长期货币供应紧张。 资金市场供需矛盾日益突出 中小房企融资难度加大 生存环境恶化,下半年 预计存准率上调11.5 加息二到三次,小结,两会定下基调,今年着重于房地产调控,对比近五年的工作报告，两会都为当年的房地产政策定下基调。2007年和2009年的鼓励消费倾向使得当年房地产市场活跃；而2008年、2010年的调控表述都带来了当年疾风暴雨氏的调控。 今年的政府工作报告将房地产调控提升到了一个从未到达的高度，意味着今年也将是史无前例的调控年。,小结,2011年上半年重点政策一览,2011年上半年重点政策一览,房地产市场走势关注及2011年上半年上海市场走势分析,受到当前的限购+加息+房产税的影响，定金及预收款，个人按揭贷款方面呈现下跌态势,银行和非银行金融机构贷款收缩,开发环节：部分中小企业被逼退出市场,未来房地产业将呈现强者越强、弱者越弱的市场格局。从一季报数据看，房企赖以生存的自有资金、个人按揭、银行贷款和非银行金融机构贷款获得都出现环比下降。资金短缺状况突出。 已经有房企退出房地产行业，或者收缩战线了弘业股份拟转让所持南京爱涛置地有限公司12%的股权。宏达股份也准备转让成都宏达置成房地产。金发科技出售了长沙高鑫房地产公司75%股权；建发股份转让了上海长进置业公司100%股权。,开发商开发资金来源渠道,房地产市场走势关注,上半年特征：土地总体成交量继续缩水住宅用地成交萎靡不振，工业用地唱主角；普通商品住宅地块溢价率水平都不是很高，非热点板块、品质一般的地块均以底价成交；知名房企拿地小心谨慎； 由于土地出让金收入仍将是维持地方财政收支平衡和清偿地方债务的重要支撑。这决定了下半年地方政府必须推出优质地块以保证足够的土地收入，维持财政平衡。,公顷,4月份主要城市土地成交情况,土地市场：下半年或将放量,土地出让金对地方财政的影响,房地产市场走势关注,上半年住宅市场胶着 量跌价未跌,2010与2011的调控后第三个月市场对比,调控政策出台，全面打压需求，11年一季度一二线城市成交极度冰冷，但价格没有实质性松动 对比10年首轮调控后三个月的市场情况，除广州成交略好外，其他一二线城市都差强人意，成交解冻不足。,房地产市场走势关注,一线城市 以上海为例,而历史经验显示，上海市场成交状况与成交住宅套均面积呈正相关。从主波峰到主波谷的周期为两个月左右。从波谷回升到波峰的周期约4个月。 因此我们判定，四月份以来的市场已触底反弹。只不过今年的成交回暖幅度将远小于历年。而这一波回暖将因为部分开发商降价而持续到三季度末。其中，三季度初将可能出现一波改善性住宅需求释放的高峰，均价出现结构回暖。套均成交面积或将达到110平方米。而接下来的四季度保障房大量上市和新一轮调控政策出台，将分流刚性需求、打击成交。,无配套商品住宅市场成交 套均总价和套均面积,二手房套均总价和面积,平米/套,万元,平米/套,万元,房地产市场走势关注,整体市场：住宅市场萎靡前行 商业地产供销两旺,2011年上半年，除1月份延续去年年底翘尾之势，其余5个月均呈现供大于求的局面，上半年全市商品房成交921.73万平方米，环比去年下半年大幅下挫24%。,无配套商品住宅上半年供应和成交量分别为495.16万方、373.46万方，其中成交量较去年下半年下滑37%， 2月份在“房产税”和“沪九条”两条枷锁下，仅成交16.83万平方米，创下了有数据监测以来的月度新低。,在住宅限购下，商业地产体现出独特的市场优势，上半年商办类产品供应和成交量分别为200万方和190万方，供求平横，办公供求比从1:0.66降到1:0.92。可见市场对此类的产品的热情。,上海市场走势分析,从各个环线区域来看，外环外新增楼盘众多，库存量达到558.03万平方米，占全市71%。在即将到来的炎夏，是楼市传统淡季，以及第四季度保障房的纷纷上市，对开发商无疑是一种巨大的挑战。,整体市场：库存去化压力大,2月份以来，已连续5个月呈现供大于求的态势，导致可售余量逐月递增趋势更加明显，截止6月底，全市商品住宅可售余量为782.19万平方米，同比去年6月底增加了205万平方米，增幅约36%，782.19万平方米的可售余量更是创下了09年2月份以来的新高。按照近一年来的住宅平均去化速度，目前库存预计需要9.7个月才能消化完。而由于库存量套均面积在148平方米，大户型的去化难度更是有增无减。,上海市场走势分析,一线城市下半年预测 新一轮调控政策的影响,房地产市场走势关注,二线城市：压力小于一线城市,部分二线城市移动平均存销比,虽然部分价格过高的二线城市也出现库存快速上升，供应大于需求的苗头，显示全国性限购使得去年避风港也受到波及，但是目前二线城市库存与08年底比较，仍然较低。二线城市由于经济发展迅速，刚性需求积累更快。其中重庆因为不限购，或将受到资金额外照顾。 因此下半年大部分二线城市的压力明显小于一线城市，若调控政策只是补充细化，则成交速度或将加快。,年,房地产市场走势关注,其他不限购的城市需求也继续火热,万平米,不限购的三四线城市：需求旺盛 成交火热,从成交数据来看，基本上不限购的三四线城市仅因为季节性因素而成交小幅下滑。并且这些城市的房价也基本呈现一路向上的趋势。 在下半年，若无限购等严厉措施，不限购的广大三四线城市将受到流动性照顾而持续活跃。,不限购的唐山房地产市场销量一路向上,元/平米,套,房地产市场走势关注,一线城市已经成交触底反弹 但是暗藏结构性库存危机,二线城市库存压力不大，限购影响减弱 非限购城市成交受影响较小,总结：一线存库存危机 二三线市场是蓝海,房地产市场走势关注,宏观市场总结,经济面,货币紧缩政策难以转向，资金市场供需矛盾日益突出,政策面,市场萎靡，库存压力巨大,2011年整体基调：调控年，市场严峻 2012整体基调：缓和年，中性偏谨慎,2011政策频出，2012年预计有所缓和,市场面,part2：区域市场运行分析,供求方面，普陀区武宁、长寿板块11年全年供应量为6.99万方，成交量为3.7万方，供应成交比为1.89：1，区域市场处于供过于求的状态。 价格方面，区域月度成交均价随着新政的影响有一定的波动，但基本整体都维持在40000元/平方米左右徘徊。,普陀区武宁、长寿板块11年全年公寓供应量为6.99万方，成交量为3.7万方，供应成交比为1.89：1,区域市场,香溢花城、西康锦城,供求方面，闸北区不夜城、大宁板块11年全年供应量为10.1万方，成交量为10.9万方，供应成交比为0.93：1，区域市场供求比基本持平。 价格方面，区域月度成交均价呈现“三步走”：在1-4月之间急速上涨，最高峰值在29000元/平方米左右，5-8月价格基本保持在25000元/平方米左右，9-12月急速上涨至34000元/平方米；11年整体价格保持在34000元/平方米。,闸北区不夜城、大宁板块11年全年供应量为10.1万方，成交量为10.9万方，供应成交比为0.93：1,区域市场,竞品分布,各户型总价段成交情况,2r总价段集中在300-400万，面积段集中在90-100； 3r总价段集中在500-600万，其次为500-600万，以120-140及140-160为成交主力面积段；,part3：重点竞争个案分析,项目卖点：品牌知名度高，学区房，精装修,大宁瑞仕花园,大宁版块核心区位，知名品牌开发商，瑞仕花园系列，复合产品形态, 下半年花园洋房预计推售价格为5万元/m2,建筑风格：artdeco,外立面：1-3层花岗岩 3层以上真石漆 局部grc装饰,1243r,大宁瑞仕花园4月27日推出3栋高层住宅，主力户型为121-142平米三房，共计277套，3.55万方； 成交方面，开盘至今成交111套，总面积1.44万方，整体去化率40.1%；大3r较小3r去化情况理想，主要是由于1443r空间尺度更为开阔，且客厅与餐厅南北通透； 价格方面，项目对外报价38000元/，全款97折，贷款99折优惠，开盘至今实际成交均价为36203元/平米，在小面积户型为主导的大市场下，成交表现不俗。,4.27开盘至今成交111套，去化率40%，成交均价为36023元/平米，大3r去化较小3r成交情况理想,市场表现,1243r,1443r,上海滩大宁城,建筑风格：artdeco,外立面：涂料,在售,在售楼盘为两梯三户，面积分别为140+90+93m2,3r：房型方正，902+1房，功能性较强，但整体尺度偏小，舒适度不足，也缺少如阳台等设置,903r,内环内、单价较低、小户型竞争力强，但户型舒适度稍显不足,项目卖点：内环内、单价较低、小户型竞争力强,市场表现,该2房2厅面积为95m2， 是2房房型中去化情况较好的一种。 三房朝南设计，整体的南北通透性较好，95平米2+1房，相对消费者的接受度也较强。,该3房2厅面积为136m2，是3房房型中去化情况较好的一种。 户型整体较为方正，南北通透，附加值高，客厅与阳台相连，增加整体的采光性和通透感。,2r主力户型,3r主力户型,大宁城于4月29日新推425套房源，其中有16套别墅，公寓户型有2房93平米、3房90和93平米、4房130平米 成交方面，去年9月至今成交494套，总面积51577平米 价格方面，项目近十个月成交均价为29036元/平米，最近推盘房源离高架较远，成交价格在32000元/平米左右,4月开盘至今成交193套，去化率不足50%，成交均价为32000元/平米，2r去化情况较为理想,都荟豪庭,3r主力户型,1273r,五月花生活广场公寓，香港丽丰控股精品综合型项目，项目内部配套成熟,项目卖点：内环内、精装修、设施配套完善,市场表现,3r主力户型,该3房2厅面积为127m2，是3房房型中去化情况较好的一种。 房型南北通透，只是南部开间相对较小，户型的边套和中间套并没有达到合理的优化，户型的整体动静并没有完全分离，而且整体室内的过道过长。,2011年4月新推47套房源，主力户型为117-143平米三房； 6.25日开盘，推出39套，主力户型1房、2房 成交方面，去年12月至今成交108套，总面积11897平米 价格方面，项目近半年成交均价为36361元/平米,10年12月供应196套，近半年成交缓慢成交108套，成交均价为36361元/平米,1273r,香溢花城,建筑风格：artdeco,外立面：1-4层 大理石 4层以上 涂料,3r主力户型,872r,项目卖点：内环内、精装修、国际社区,内环沿线，46万方城市综合体，4000元/m2精装修，热销楼盘,市场表现,87m2 二室二厅二卫,128m2 二室二厅二卫,香溢花城二期截止目前推盘2次，第一次在10年12月份，推出262套，第二次11年6月份，推出271套，主力供应房型为86-150平米的2房。 截止目前，共成交212套，成交主力房型为86-149平米的2房。 成交均价为36120元/平米。,两次推盘共成交212套，成交均价为36120元/平米，6月新推271套，当月去化50%,项目卖点：精装修，品牌知名度高，综合社区,瑞虹新城,坐落四川北路商圈，大盘基础成熟，ca定制化装修，下半年上市价格预计4.5万元/m2,建筑风格：现代简约,外立面：全真石漆,1423r,11/4/17推出1.2号楼 80-145平米精装观景公寓,10/12/22推出5.6号楼 推出80-140平米的升级版精装修定制公寓,第一批,第二批,瑞虹新城铭庭4月17日第二次开盘推出1栋高层住宅，主力户型为142-144平米三房，共计326套； 成交方面，开盘至今成交235套，总面积2.41万方，整体去化率72.9%；3r较2r去化情况理想，主要是由于1443r空间尺度更为开阔，且客厅与餐厅南北通透，且房型正气； 价格方面，项目对外报价40000元/，开盘至今实际成交均价为40325元/平米，在限购令的影响下，成交表现相当不俗。,开盘至今成交235套，成交均价为40325元/平米，成交异常火爆,市场表现,892r,892r,902r,902r,项目卖点：品牌知名度高，内环内，精装修,西康路989,市中心核心地段，7000元/m2装修标准，知名品牌开发商,建筑风格：artdeco,外立面：干挂石材 仿石漆,872r,“西康路989”6月18日第二次开盘推出1栋高层住宅，主力户型为150-167平米三房、四房，共计234套,2.8万方； 成交方面， 5号楼已全部售罄，6号楼第二次开盘至今成交22套，可能是受到限购令的 影响，去化速度相对5号楼有明显下降 价格方面，项目对外报价5500060000元/，开盘至今实际成交均价为53495元/平米，第二次开盘当天去化50%。,首次开盘房源全部售罄，小户型去化相对较快，成交均价达到53000元/m2，新开盘房源当天去化50%,市场表现,902r,1313r,1503r,1674r,绿洲雅宾利,区域标杆大盘、绿洲品牌系列、hopsca定位，城市生活国际复合街区，预计推售价格4.5万元/m2,hopsca为规划理念，33万平米住宅，商业16.4万方，4万平米公园及会所配套,成交情况：项目目前已开发两期，一期于06年4月推出，累计推出654套，07年7月售罄；2期09年6月开盘，累计推出420套房源，截止4月已售罄，月均去化42套。目前三期地块还处于拆迁阶段，估计三期2012年入市 价格水平：2期产品从09.6月的29000元/m2上涨至10年4月的35000元/m2，涨幅达到20%,133平米3房,建筑风格：artdeco 建筑结构：剪力墙结构 外 立 面：面砖+局部干挂大理石 大 堂：精装修，欧式进户门大理石拼花 采 暖：地采暖+品牌变频中央空调,华侨城苏河湾,1街坊：包括空中会所、住宅、soho办公、星级酒店、商业组成,2街坊：保护建筑为主，包括天后宫、游艇俱乐部、国际美术馆组成,41、42街坊：企业办公、soho办公、艺术影视基地,项目情况：苏河湾地区建设先期启动的项目已完成300万平方米建筑面积，区域西部有宝矿洲际中心、嘉里中心等高端商务商业楼宇，中部有大型中高端商业“大悦城”，东部正是华侨城的苏河湾项目。苏河湾项目被纳入到了苏河湾地区改造的地标引擎战略之一。 推售情况：项目先期41街坊将于2012年9月推出公寓式办公产品，主力面积为150-170平米的三房产品，预计售价5.5万元-6万元/m2,华侨城苏河湾1号工程，城市综合体，公寓式办公先期入市，预计单价5.5-6万元/m2,未来区域内项目未推体量较大，有172万方，户型主要集中在90平米2r和140平米3r,区域未来市场,无在售 剩余体量：26.7万平米,香溢花城,项目剩余体量,2011年下半年,2012年上半年,2012年下半年,在售主力户型：96 剩余体量：26万平米）,在售主力户型：90、163 剩余体量：10.6万平米,在售主力户型：90、130 剩余体量：8.7万平米,无在售 剩余体量：70.2万平米,在售主力户型：93、138 剩余体量：11.6万平米,在售主力户型：90 剩余体量：11.8万平米,在售主力户型：121-142 剩余体量：6.5万平米,大宁瑞仕花园,预计推量：3.4万平米,预计推量：3万平米,预计推量：无,预计推量：3.5万平米,预计推量：3万平米,预计推量：3万平米,预计推量：3.5万平米,预计推量：3万平米,预计推量：无,预计推量：3万平米,预计推量：3万平米,预计推量：6万平米,预计推量：4万平米,预计推量：3万平米,预计推量：2.7万平米,预计推量：3万平米,预计推量：3.6万平米,预计推量：3万平米,预计推量：3万平米,预计推量：3.5万平米,区域未来推量分析,预计推量：无,预计推量：3.6万平米,预计推量：3.8万平米,绿洲雅宾利