【思源经纪】贵阳市主流别墅及花园洋房市场专题 22页.pptx

贵阳市主流别墅及花园洋房市场专题研究,思源经纪利海项目组 2011年3月,一、市场中主流别墅分析,二、市场中主流多层/花园洋房分析,注：本节数据截止时间：2011年03月09日,目录,贵阳别墅市场年去化约90套别墅，主城区未来市场别墅供应较少； 保利温泉新城是贵阳市场高总价别墅代表，年均去化18套，单价为20000元/平米； 270-350平米产品线供需两旺，存在市场机会； 项目可选择160-180平米建筑面积（使用面积为300-350）双拼别墅，填补区域市场空白。,1、竞争板块市场贵阳别墅市场,贵阳总价400万以上别墅成交情况,贵阳部分别墅项目分布,0708年随着金阳的火热开发，贵阳进入大盘时代，各大盘均有别墅及类别墅产品供应，市场竞争日趋激烈。,贵阳别墅类项目起步较晚,2004年南湖丽水名苑热销后，05年政府推行各种政策限制直至06年底叫停别墅用地，同年中天世纪新城二期十一郡类别墅产品推出，并获得当年市场认可。,06土地供应过大引起市场后遗症,在2006年下半年贵阳别墅供应量就出现过偏大造成许多别墅项目的销售举步维艰：泉天下、金华世家、南浮宫御园等纯别墅项目陆续推出，市场整体竞争压力较大。（别墅产品供需结构不应超过8%),个盘相对供应同质化，别墅类产品不在稀缺,重点项目主要产品价位,重点项目单价及去化情况一览表,别墅去化速度均较慢,8,别墅类产品去化情况（2011-12年在存量/潜在供应量）,根据左表，各项目未来预计推售量，以及别墅产品平均去化速率较低，因此在今后2-3年内，市场中别墅类产品将有22万平米，预计1000余套； 产品方面，2011年独栋别墅产品的增加，说明贵阳市高端别墅产品在传统的以联排为主的形势下，逐渐向更高端产品独栋别墅方向发展，未来此领域竞争激烈。,未来贵阳市别墅项目增加三个，中铁.逸都国际、班芙小镇和藏珑，万科玲珑湾及东湾国际等分别位于金阳区和花溪区，乌当区；,9,客群对比,别墅类项目客群分析,10,客户来源贵阳本地客户为贵阳市主要别墅购买人群，另有部分地州人士购买 客户职业私企股东或高层、政府高官 客户购买目的居住型客户占多数，投资、渡假客户少 客户特征客户普遍见多识广，对生活期望值很高，对别墅产品的要求非常挑剔；客户非常理性、务实，重视风水；爱面子，喜好与身份相配的标签；关注细节 价格市场产品落后，联排别墅产品总价在300万成为价格敏感点，独栋别墅总价在1000万成为价格敏感点；付款起点较高，基本能够支付一半首付； 客户价值排序环境、风水、物业管理（安全性）、产品品质、开发商实力、建筑风格。 客户对于别墅所赋予的环境、风水等方面关注度较高，其次在总价承受力方面，客户普遍承受力在300万左右；,目标客户区域：两城区、地州,11,不同类型客户户与项目契合度判断,12,13,贵阳客户，30-50岁的社会精英已成为别墅项目主力消费人群,成交客户职业分析,成交客户年龄分析,成交客户区域分析,通过对别墅项目的操盘经验与客户的访谈，贵阳30-50岁的私营业主已成为别墅项目的主要消费人群,别墅客户分析,家庭结构： 大家庭家庭基本人口为5-7人（三口之家为主），父母、子女共同居住； 家庭中至少有一辆汽车 置业情况： 已有房屋，且是多次置业；但对于现有住房存有不满，有换房的需求；,客户基本特征,客户生活写照,有较强的经济实力，有一定的虚荣心，好跟风； 看重风水，关注细节，喜好自然生态的环境； 喜好相对私密的亲友圈，好面子，注重身份“标签”。 有一定的攀比心理。 喜欢奢华、有尊贵感的视觉感受。 喜欢创新的产品，并乐意去尝试和体验，有较强的接受新鲜事物的能力。,别墅类客户分析总结,15,客户来源贵阳本地客户为贵阳市主要别墅购买人群，另有部分地州人士购买； 客户职业私企股东或高层、政府高官； 客户购买目的居住型客户占多数，投资、渡假客户少； 客户需求别墅高端产品比较稀缺，产品品质水平低于客户期望，需要满足居住需要的同时体现身份； 客户特征客户普遍见多识广，对生活期望值很高，对别墅产品的要求非常挑剔；客户非常理性、务实，重视风水；爱面子，喜好与身份相配的标签；关注细节； 价格敏感市场产品落后，联排别墅产品总价在300万成为价格敏感点，独栋别墅总价在1000万成为价格敏感点；付款起点较高，基本能够支付一半首付； 客户价值排序环境、风水、物业管理（安全性）、产品品质、开发商实力、建筑风格。,16,一、市场中主流别墅分析,二、市场中主流多层/花园洋房分析,17,多层/花园洋房在贵阳的发展历程,本案是该循着前人的脚步走，还是应该另辟蹊径，这取决于当前的市场需求。,中天花园,中铁逸都国际,兴隆珠江湾畔,金龙国际花园,18,两城区及金阳新区多层、花园洋房（典型项目）,市场上多层、花园洋房主要是作为大盘中的一个产品线出现，且所占比重不大，纯多层、花园洋房的项目极少。,目前市场中多层、洋房大致分为三种类型：主打风情及附加价值，主打产品精细化；,洋房类重点项目客户,19,客户来源贵阳本地客户为贵阳市，区域客户同样占有较大比重， 客户职业私企股东或高层、政府高官； 客户购买目的居住型客户占多数，投资、渡假客户 客户需求关注产品的赠送空间、私家花园体验，建筑整体风格，以及具备情调的装饰等，； 客户特征注重生活细节品味，对生活期望值很高，关注细节，客户较感性，易被现场感染；爱面子，贪便宜，喜好与身份相配的标签； 价格敏感市场中洋房类产品价格区间主要集中在50-80万之间，超过此区间则难接受； 客户价值排序环境、交通、产品品质、建筑风格、品牌。,洋房类客户分析总结,别墅和洋房类产品小结,市场供求特点：在全市范围内高端别墅项目供应较为平均，在整体物业档次上，产品供应以中高档经济性别墅为主，特别是150300万总价范围内的联排别墅为主，顶级别墅供应较稀缺，但由于总价较高平均去化速度较慢； 客户需求：别墅类产品客群特征较为复杂，但对于别墅类产品的选择首要选择环境、其次是产品品质、但也更看重开发商的实力，特别企业是在一定客户圈层的群体中口碑度；对于项目区位、环境的依存度不高，更看重产品内在； 客户价格承受力：别墅总价不超过300万，首付金额不超过100万；,别墅类产品,洋房类产品,市场供求特点:洋房类产品概念模糊，一些多层、小高层项目盗用洋房概念，而市场中真正的花园洋房类产品整体出现供不应求的趋势，其整体销售周期较短34个月，大盘单期推盘量也仅为200套左右