咸阳蓝郡三期策划提案48p.ppt

蓝郡3期策划提案,运筹地产最大附加值| 派风机构 深圳、西安、昆明,目录：,1、表达我们对项目的了解 2、确定我们的战略思路 3、提出商业部分及小户型公寓的定位构想,表达我们对项目的了解,欲卖3期，先解1、2期,蓝郡3期,价格,客群,竞争对手,产品,品牌,我们1、2期都卖给谁、怎么卖、卖什么？,指导3期,第一个问题： 我们的品牌怎么样？,华宇集团,咸阳市场 知名度较高,良好口碑基础,美誉度非常高,开发规模较大,已开发项目受到 市场赞许,华宇咸阳市场no.1品牌，受到市场热烈追捧！,华宇*咸阳市场,第二个问题： 我们的价格怎么样？,蓝郡1期：2100元/平米（认购价） 2400元/平米（均价）,蓝郡2期：2400元/平米（认购价） 2900元/平米（均价）,蓝郡3期：2900元/平米（认购价） 3100元/平米（均价）,品牌口碑较高，价格合理，产品性价比较高,第三个问题： 我们的产品怎么样？,蓝郡产品,2梯6户，板点结合，除部分北向采光问题，基本以全明户型为主，南北通透，采光、通风居佳,大社区，高绿化，户型布局合理，大开间、短进深,第四个问题： 我们客群在那里？,蓝郡客群,90%咸阳客户,10%西安等其它客户,咸阳客户主要以乾县、宾县、礼泉等周边县区构成本项目主力购买群,第四个问题： 我们竞争对手怎么样？,周边项目分析,咸 阳 首 家 苏 杭 风 情 社 区,产品构成: 9栋多层 3栋小高层 1栋高层住宅 1栋会所,平湖秋月,宇宏枫桥水岸,总占地面积：212625平方米 总建筑面积：433041平方米 机动车位：747个 集合商业会所、学校配套,依托卖点：咸阳湖及百米绿化带与渭河景观,周边项目分析,总结： 3大优势 pk 4大弱势,3大优势，铸就项目性价比优势,1、华宇品牌咸阳市场知名较高，口碑优势明显，增强消费者购买信心； 2、产品特征明显，板点结合，布局合理，深受消费者青睐； 3、产品定价较为合理，形成高口碑、优产品、低价格的综合性价比优势。,总 结：,总 结：,4大弱势，制约产品进一步提高,1、华宇品牌推广深度不够，仅通过xx与xx联手等浅层次表象，未挖掘内涵。 2、产品定价、销控需通盘思维，对优势户型需严格销控，防止尾盘积压； 3、销售需更为灵活，创造活动不断，热点不断，市场不断的繁荣景象，通过气氛带动购买热潮。 4、1、2、3期，产品衔接较为平淡，没有高低起伏，制约项目性价比的进一步走高；（产品不停走高，形象需更加深入）,确定我们的战略思路,战略思路一：品牌联动，借势营销,借助华宇、依靠华宇、 挖掘华宇、升华华宇,三星+华宇，共开发面积、多少栋建筑、有多少人居住、获得多少项荣誉等（内涵、气势）说出来！,战略思路二：最大限度挖掘内部资源，以小博大,1期、2期 烘托 3期,利用1期、2期的口碑、客群优势，以1、2期带动3期，通过定期举办老客户答谢会、加大客带客力度等方式，挖掘内部资源，节省推广费用。,战略思路三：产品升级，不断走高,案名重新设定+重点包装,制造产品升级，抢夺眼球,摆脱束缚，崭新形象，提升档次，塑造品质格调,案名主推：,蓝郡3期 筑景*名都,筑景表明本项目的开发理念及产品特性，邻河而居，优雅而筑，格调生活，绿色生态； 名都依托本项目的开发规模（1、2、3期），咸阳在中国历史上的地位及西咸一体化再造新都的气魄；,产品形象定位：,16万平米 新都市功能主义锋尚居所,16万平米3期规模，营造气势 新都市西咸一体，超级都市呼之欲出，世纪大道升值潜力无限 ； 功能主义集居住、购物、休闲、娱乐多种功能于一体的新都市； 锋尚居所先锋、时尚，便捷的购物，悠闲放松的购物、生态居住，囊括所有时尚元素，离繁华不远，离自然很近。,战略思路四：销售均好，价格杠杆调节,依据08年大的市场环境：1、宏观拐点出现；2、中观天灾影响，余震不断；微观世纪大道项目众多，竞争激烈。 所以，派风建议：缩小高楼层的层差价，由原来1层1价改为3层1价，努力缩小高楼层价格瓶颈，拔除地震后消费者对高楼层的恐惧，利用价格杠杆进行调解,1层1价改为3层1价,战略思路四：及时销控，步步为赢,朝南1室、2室房源部分销控,根据1、2期的销售态势，目前项目销售最好的户型，为朝南的2室和1室（总价较低），所以为避免本项目销售末期，剩余产品（较差户型）影响产品销售进度，所以建议将朝南的1室、2室房源部分销控，可进行奇数层销控。,战略思路五：有效推广，活动营销,户外先行 新形象推出，积攒足够的口碑效应,七厂十子,渭河一号桥,电影院十子,防洪渠十子,小众、大众并举 新形象释放，抢夺眼球，引发关注,1、华商报咸阳版进行造势，引发关注； 2、商品杂志贴近，促进； 3、15路、21路广告更换（新形象）,突破坐销、等销，动态销售,蓝郡“大篷车计划”，走入周边县区（目标群体集中），通过宣传车、销售人员等，以活动形式进行巡展，其中，夹杂抽奖、图片展、互动小游戏等，将项目优势传达出去，拉动销售走高。,提出商业部分及小户型公寓的定位构想,关于我们对小户型的理解？,市场引导？ 还是市场迎合？,产品开发：,小户型开发战略核心： 1、“咸阳人心不心动在于我们能否在品质和环境上做到咸阳一流” 2、“咸阳人买不买蓝郡小户型在于我们的项目是否物超所值”,小户型产品定位 ：,咸阳首座5星级小户社区,咸阳首座5星级小户社区,大堂,景观,配套,服务,产品4要素支撑：,1、形象支撑（大堂）：,“精装修奢华6米挑高大堂” 成就社区第一名片,2、景观支撑,小户型大景观,依托整个1、2、3期的整个社区景观优势， 消除以往小户型社区，舒适性差的过渡性居住的弊端,“自然”“生态”大社区景观生活,3、配套支撑,精装修+名牌电梯,装修标准“局部名牌与一般品牌相结合”，对于消费者经常目视及接触的区域。如 ：洗手间（洁具）、厨房等等区域采用品牌产品，其余采用一般品牌，利于降低成本。,卫生间：,厨房,4、服务支撑,24小时保姆式服务,提供专职打扫、洗衣、代收、代发邮件。服务,关于商业的思考？,引入主力店是维系商业成败的关键因素！,带动店铺价格走高，利润的提升,为什么？,1、体量庞大，整个商业将近4万平米； 2、世纪大道商气较差，人气不足； 3、消费去向严重（阵营）分化，西安（消