江苏省无锡市保利达广场市场研究及定位方案.ppt

无锡保利达广场 市场研究及定位报告,二零零七年九月,项目研究流程,项目概况及思考,专题研究,项目价值判断,项目定位,结论及配比,城市发展与产业研究,市场竞争分析,案例分析,市场回顾,整体定位,各功能定位,各功能定位及规模,经济指标测算,第一篇 项目概况及思考,abc广场用地范围西至规划道路无锡一百东面，北至古运河，东为工运路，南至解放北路。靠近无锡老城区、火车站与汽车总站，交通便利。,part1：项目概况及思考项目概况,现地块仍保留原有的三层商业建筑，其主要分布在东面工运路及南面的解放路沿街处，建筑形态呈l字型分布。,part1：项目概况及思考项目概况,项目所处地段交通便利，道路畅通，各项功能配套一应俱全，由于项目所处区域靠近老城区和火车站，因此区域人流及车流较为密集，目前地块内部有3栋民居、新雅酒店等建筑，附近有民族饭店烂尾楼，对项目开发有一定的影响。,part1：项目概况及思考项目概况,地块欲开发居住、办公、五星级酒店的综合用途，打造成无锡的城市坐标!,part1：项目概况及思考项目发展计划,项目原规划数据,以下为项目规划基础数据:,项目的体量庞大，在无锡这个中等城市，城市基础是否足以支撑？,项目功能之间的关系该如何组合？,城市现在和未来的同类竞争的形势？,国内有否同等级别的城市有成功的案例？,项目的价值分析：先天具备价值和后天创造价值？,part1：项目概况及思考项目思考,项目所面对的问题,第二篇 专题研究,part2：专题研究目录,城市发展与产业研究,市场竞争分析,案例分析,无锡市位于江苏省东南部； 下辖锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区和江阴、宜兴二个市(县)； 无锡总面积为4650 平方公里，其中市区面积为1632.70 平方公里； 2006年全市总人口457.8万人，市区人口232.3万人。,part2：专题研究城市发展与产业研究,城市概况,无锡地处长江三角洲经济发展区的核心地带，是长江三角洲中最具增长潜力与发展前景的地区之一，接受上海的辐射和引导，同时是南京和上海的桥梁，依托长三角区域联动，提升自身城市竞争力。,城市概况,part2：专题研究城市发展与产业研究,无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中心位置，在与苏中、苏北等地区经济发展中作用日益重要。,无锡市位于中国区域经济最发达之一的长三角核心地带，地理区位优势明显;,城市概况,part2：专题研究城市发展与产业研究,2006年无锡市gdp总量和人均gdp位居江苏省第二位; 2006年无锡社会零售品总额位居江苏省第三位。,无锡市历年主要宏观经济指标,part2：专题研究城市发展与产业研究,城市数据和地位,2006年无锡市人均可支配收入18189元，位居江苏省内第二位； 城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文化服务和交通通讯消费占总支出的64%，消费结构档次较低。,part2：专题研究城市发展与产业研究,城市数据和地位,2007年无锡城市竞争力综合排名全国第七，具备跻身一线城市的潜力,但同时苏州在品牌、旅游和宜居方面的排名高于无锡；,资料来源：2007年中国城市竞争力蓝皮书,2007年度中国城市竞争力排名：综合及各单项前十名城市,part2：专题研究城市发展与产业研究,城市数据和地位,数据来源：无锡2007统计年鉴,从以上数据可以看出：无锡与上海差距最为明显，与南京、苏州和杭州在gdp、社会零售品总额、全社会固定资产投资方面相差不大，但在房地产投资方面相差较大，说明无锡在房地产开发方面空间仍较大。,2006年华东部分大中城市主要经济指标,part2：专题研究城市发展与产业研究,城市数据和地位,无锡市目前城市化程度达57%，城市化进程还在不断加快，城市环境和服务设施水平将提高，资金、技术、人才等要素不断集聚。 2006年无锡市区人口232.3万人,规划2020年无锡市区人口为360万（不含外来人口），城市化水平达70%。城市化进程直接促进房地产业的发展。 2006年底无锡城市居民人均住房面积为31.3（国家小康标准的35），随着城市居民的收入增加、城市化水平的提高，未来住宅有相当的市场需求。 按规划进程初步估算，平均每年至少产生300万的住房需求。,part2：专题研究城市发展与产业研究,城市数据和地位,无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区,著名风景旅游区、人居生态新城区、现代服务集聚区和现代都市农业示范区,区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区,商务商贸文化居住中心城区,创新性国际化科技新城,资料来源：无锡十一五规划,part2：专题研究城市发展与产业研究,城市空间发展,城市未来发展的主导方向，建设湖滨城市、生态城市,以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地,为惠山区新的行政中心，加强与江阴的联系,整合东亭与中心城的空间、道路网络,北展,东整,南拓,西优,“一区五新城六市镇”空间格局,无锡市通过“南拓北展、西优东整”发展策略实施将会形成新的组团式城市格局，摈弃了以往“摊大饼式”的发展状况，从而使中心城区的商务商贸文化居住功能更加突出;,资料来源：无锡十一五规划,城市空间发展,part2：专题研究城市发展与产业研究,沿江产业带：以江阴经济开发区为龙头，突出发展石化、冶金、港口机械和储运等重化工业； 沿路产业发展带：锡澄、沪宁、锡宜高速公路沿线地区，是国家确定的高新技术火炬发展带，突出发展高新技术产业，城市传统产业及进口经济等； 环太湖产业发展带：以太湖国家旅游度假区，蠡园经济开发区及大浮山水城旅游区为龙头，重点发展旅游、休闲、娱乐和研发等第三产业为主；,中心城区位于沿路产业带的中心，同时也是联系环太湖和沿江产业带的枢纽，中心城区未来将会承担起三条产业带的商务商贸的功能。,资料来源：无锡十一五规划,城市产业发展,part2：专题研究城市发展与产业研究,对于无锡城市发展定位，比较多提到以下说法： 以服务上海的国际制造业基地； 特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地； 苏锡常都市圈中心城市、苏南的物流中心和交通枢纽。,part2：专题研究城市发展与产业研究,城市定位研究,评述： 国际制造业基地的地位受到苏州挑战，苏州对上海制造业的承接转移 比无锡更具优势；无锡的山水城市定位虽和苏州旅游业也产生一些竞争， 但无锡的山水湖在华东地区有独特性，属不可替代的；区位中心在产业的 概念上优势和作用并不明显。,国际先进制造技术中心,区域性商贸物流中心,区域性创意设计中心,区域性职业教育中心,区域性旅游度假中心,目前无锡市产业发展以第二产业为支柱，仍以传统加工制造业（机械、纺织、化纤等）为主，与政府规划的五大中心仍有相当大的差距。,打造国际先进制造技术中心，同时发展商贸、创意产业、职业教育、旅游度假产业的区域性中心城市,+,+,+,+,资料来源：无锡十一五规划,part2：专题研究城市发展与产业研究,城市定位研究,无锡快速轨道线网由5条线构成，其中1、2、3号线为骨架线路； 惠山区堰桥至滨湖区雪浪路线，以南北向进行延伸，总长30.52公里，站点共25个，据规划部门获悉, 与本项目最近的站点将设在胜利门广场入口处； 1号线预计在2008年底开始启动，历时5年，2013年12月通车试运行。,abc广场,part2：专题研究城市发展与产业研究,城市规划地铁,地铁对房地产价值的影响:地铁的建设产生了“一线带活一片”的效应，使得地铁线路周边的房地产升值。由于这个带状区域内可达性较高，所以房地产的价值高于周边距离地铁较远的同类房地产的价值。 地铁将进一步拉升房地产价格:地铁线路作为交通走廊，影响城市活动的空间扩散，房地产价格则可以反映城市活动及其变化的强弱以及房地产市场供求状况。,地铁对房地产市场的影响,地铁站点能够增强交通通达性，一方面能够增大商业的人流量，但同时对高档住宅的干扰也较大，所以地铁对项目的影响应综合考虑。,part2：专题研究城市发展与产业研究,无锡市“十一五”城乡建设规划确定了“南拓北展、东整西优”。南拓，城市未来发展的主导方向。但规划同时明确了崇安区作为城市中心，崇安区的发展定位为中心城区服务全市的功能，承担行政、商业、文化、金融等综合功能，是主城区的一级商业中心。 根据规划，崇安区将在保持中山路一带的传统商业模式上，沿古运河一带开发大型高档的综合商务圈。,崇安区未来发展及项目周边市政规划,part2：专题研究城市发展与产业研究,根据我们的研究：房地产业的开发会受产业结构的影响很大，尤其是商用物业，所以在考量房地产各物业类型开发时需要对所在城市的产业进行分析。,part2：专题研究城市发展与产业研究,产业结构研究,根据无锡市第二产业所占比例可知，无锡处于工业化发展的中级阶段，未来工业的发展将以重化工为主。,数据来源：无锡2007统计年鉴,part2：专题研究城市发展与产业研究,产业结构研究,目前，无锡市第二产业（工业）主要形成两大板块： 第一板块：传统制造加工业，主要行业是机械、纺织、化纤等，分布区域较广，江阴占较大比例。而该板块受无锡用地紧张影响，发展空间受限。 第二板块：电子信息产业，即集成电路（ic）和液晶两大高新技术产业。如已经形成了ic产业集群，集聚包括海力士-意法半导体在内的企业80多家，从业人员2万多人。预计2008年两个产业规模达到910亿元，到2010年翻番的1800亿元。,数据来源：无锡统计信息网,part2：专题研究城市发展与产业研究,产业结构研究,无锡的第二产业发展稳健，但传统产业比重过高，新科技产业在发展过程中，相信对居民收入和消费有保障，但对写字楼市场和酒店市场的直接促进作用仍需时日。,2007年上半年全市服务业共实现增加值724.88亿元，同比增长15.8%，占地区生产总值比重的39.5%，比去年底提升了0.7个百分点。其中： 批发、零售业实现增加值246.51亿元，同比增长14.9%； 住宿、餐饮业实现增加值39.04亿元，同比增长15.1%； 房地产业实现增加值64.5亿元，同比增长16.2%； 金融、保险业实现增加值58.81亿元，同比增长18.7%； 交通运输、仓储及邮政业实现增加值61.21亿元，同比增长17.7% 。,无锡服务业呈现快速稳定增长的良好势头,part2：专题研究城市发展与产业研究,产业结构研究,2006年无锡全市民营企业8.94万家，从业人员141.77万人，民营经济实现增加值1821亿元，比上年增长18.3%，占经济总量的比重为55.2%，比上年增加4.8个百分点；民营经济撑起了无锡经济总量的半边天。,part2：专题研究城市发展与产业研究,产业结构研究,民营企业呈现出较强的活力，能有效促进房地产开发尤其是住宅和公寓的开发。,2006年全年共接待境外游客76.17万人次，同比增长15.6%，其中过夜游客人数占总游客的93.6%；接待国内游客3032.89万人次，同比增长15%；旅游总收入为376.72亿元，同比增长24.9%。,数据来源：无锡2007统计年鉴,part2：专题研究城市发展与产业研究,旅游产业研究,旅游业的增长，尤其是境外游客增长，对酒店业支持强大,数据来源:06年无锡市旅游业年度报告,2006年无锡市国内旅游客目的划分中：观光旅游占38.96%，商务洽淡占27%，休闲度假占18.84%，随着旅游人数的增多，对度假型和商务型高星级酒店的需求会更大。,part2：专题研究城市发展与产业研究,旅游产业研究,2006年全市旅游总收入为376.72亿元，比05年增长24.9%，相当于全市国内生产总值的11.42%。,part2：专题研究城市发展与产业研究,旅游产业研究,未来旅游业发展预测,根据对无锡市未来旅游业发展进行预测,2010年接待总人数(包括国内及入境旅游人数),比例将比06年增长65%,旅游总收入将比06年增长48%,这说明未来3-5年内,无锡市的旅游业形势一片大好，酒店业也将随之带动。,part2：专题研究城市发展与产业研究,旅游产业研究,会展产业已经成为提升城市品牌形象、完善城市功能、实现可持续发展的战略举措，会展业对经济的带动作用为1：9的效果； 无锡现有“一会三节”（太湖博览会、太湖国际经贸节、太湖文化艺术节、太湖旅游节），已经成为无锡城市发展的名片； 但目前整个无锡会展业发展尚处于较低阶段，除了“一会三节”外，较少出现比较集中的会展活动。,part2：专题研究城市发展与产业研究,会展产业研究,会展业和重大城市活动，对城市品牌建立和酒店业的发展影响非常直接，同时通过会展服务等可带动写字楼和公寓市场。无锡在会展业上的发展仍需努力。,对外贸易增长强劲。06年全年实现进出口总额391.84亿美元，同比增长34.2%。 利用外资增幅大幅增长。2006年全年新批外资项目759个，到位注册外资27.52亿美元，比上年增长37.1%；服务业利用外资快速发展，到位注册外资4.22亿美元，比上年增长25.7%。,数据来源：无锡2007统计年鉴,part2：专题研究城市发展与产业研究,对外经济研究,无锡市整体宏观经济发展势头良好，城市发展潜力大； 无锡的城市空间发展将强化中心区的商务商贸文化居住功能； 无锡第二产业发展稳健，但以传统加工制造业为主的产业结构，其对写字楼市场产生的需求相对有限；第三产业有较快增幅，可能产生写字楼需求； 旅游业和商贸业的增长将带动酒店业的发展，且在会展业等方面有挖掘潜力； 按无锡的规划，至2020年平均每年住宅为300万以上。,part2：专题研究城市发展与产业研究,小结,数据来源：无锡市房地产管理局,2002年到2004年增长幅度较大，主要是因为从2002年到2004年房地产投资额基数较低所致。,房地产市场宏观分析,part2：专题研究市场竞争分析,数据来源：无锡市房地产管理局,part2：专题研究市场竞争分析,房地产市场宏观分析,2007年上半年商品房供需比1.07，整体市场供求结构趋于更加合理 。,2004和2005年商品房均价波动较为明显，主要是由于2004年无锡市进行一轮行政区划分调整所致。,数据来源：无锡市房地产管理局,part2：专题研究市场竞争分析,房地产市场宏观分析,市场平稳，供需比几乎无较大变化，供应量与销售量自2004年后无较大变化； 06年无锡整体商品房地产市场需求旺盛，消费能力逐渐提高，但是受国家宏观政策的影响，市场供应量逐渐放缓，进入理性调整阶段。,part2：专题研究市场竞争分析,房地产市场宏观分析,数据来源：无锡市房地产管理局,part2：专题研究市场竞争分析,随着政府对房地产开发环节的监督，发展商开发节奏逐渐加快，07年预计市区商品房上市总量近500万平方米；,房地产市场宏观分析,06年土地出让面积与潜在供应量,数据来源：2007锡房指数报告（第二季度）,市区商品房累计供应量与销售量之比为2.8，整体商品房市场供应略大于求；其中办公物业比例最高，达到7.9（考虑只租不售），其次是商业比例也达到6.3，住宅比例最低为2.2。,房地产市场宏观分析,part2：专题研究市场竞争分析,2007年上半年无锡市区商品住宅购买者区域分析,无锡市区购房者占了绝对数量，其次是外市购房者，江阴宜兴和境外购房者很少。,数据来源：2007锡房指数报告（第二季度）,房地产市场宏观分析,part2：专题研究市场竞争分析,房地产市场宏观小结分析,无锡商品房地产市场整体发展平稳，供销保持两旺，售价增长平缓； 无锡市区居民占到整体购房者的绝对多数，说明房地产市场以内需为主，受外界影响较小； 房地产市场的发展与全国市场相比存在时间差，房地产行业具备强劲的后发优势，这一发展后劲将借助着经济的进一步增长、土地的放量、各品牌开发商的入市、多元化与高品质的产品，在下一阶段获得引爆式的释放。,part2：专题研究市场竞争分析,中心区：解放环路以内； 副中心区：由京杭运河、太湖大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路所构成的环形以内，解放环路以外的区域； 东区：以沪宁铁路、通江大道为界； 南区：以沪宁铁路、太湖大道为界； 西区：以太湖大道、京杭运河、锡山、惠山为界； 北区：以通江大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路、京杭运河及锡山、惠山为界。,无锡市板块划分,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,住宅市场分析,2007年上半年整体住宅供销比为1.0，供求平衡；但中心区和副 中心区供求矛盾突出，供应缺乏，正在消化前期积累住宅量。,数据来源：2007锡房指数报告（第二季度）,part2：专题研究市场竞争分析,2007年第二季度商品住宅均价4517元/平方米，同比增长8.97%，整体保持平稳增长。,数据来源：无锡市房地产管理局,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,中心区住宅板块特点,中心区是无锡市城市发展最成熟的区域，区域内拥有中山路商业街、崇安寺步行街、南禅寺步行街等商业设施，中心区完善的配套、优越的区位优势成为无锡市住宅房价的至高点。 由于近几年几乎没有推出新的地块，而较新楼盘（包括烂尾楼改造）主要有摩天360、汇金广场、优族联盟（已售完）、财富广场（已售完）等，其中摩天360目前有3套尾货，售价在14000元/平方米（精装修），汇金广场有2套尾货，售价为13800元/平方米（毛坯）。,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,2007年第二季度副中心商品住宅销售均价为6333元/平方米，同比增长3%左右。 由于中心区和副中心区近年来推出地块较少，尤其是中心城区内几乎已经没有可供开发土地出让，地段优势仍将在较长时期内起到拉升房价的作用，未来中心区和副中心区的价格仍有较大的上升空间。,数据来源：无锡市房地产管理局,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,中心区、副中心区可比项目位置图,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,住宅市场分析,中心区、副中心区可比项目状况一览表,part2：专题研究市场竞争分析,中心区、副中心区高档住宅市场产品分析,中心、副中心区内在售高档住宅项目： 两房面积94-95平方米； 三房面积121-200平方米； 四房面积143-176平方米； 五房（复式）面积161-209平方米； 六房（复式）面积354平方米。,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,万科东郡,king紫金门,银仁御墅花园,第一国际,湖滨壹号,新梁溪人家,瑜憬湾,金科观天下,清扬康臣,保利达广场,住宅市场分析,市区在售部分高层住宅项目分布,part2：专题研究市场竞争分析,无锡市区在售高层住宅项目一览表,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,高层住宅小结分析 从建筑形态来看，各区的高层主要集中在28-34层左右；层高主要在2.8-3米之间，基本控制建筑高度在100米内；从销售状况来看，对高层的接受没有明显的抗性，但对户型、朝向、工程质量关注较多； 目前无锡市场上住宅类产品没有装修产品，主要因为无锡人比较精明，同时消费者的消费档次和习惯也没有达到相应的阶段； 中高档项目的车位住户比基本在1：1左右，同时有的项目车位不足问题已经凸现（如新梁溪人家）；车位销售价格一般在7-13万元/个之间。,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,住宅市场分析,住宅市场小结分析 整体住宅市场呈现供过于求的局面，但区域供求不平衡的现象比较突出； 目前中心区和副中心区住宅项目较少，住宅供应缺乏，虽然中心区和副中心区土地出让在逐步增加，但土地性质以商用为主，未来住宅供应量仍将呈现短缺的趋势； 在购房发展趋势上来看，中心城区还是无锡人购房首选，由于中心城区土地供应量较少，价格攀升才往其他区域购买，其选择顺序是中心城区副中心区-西区（南区）-其他区域。,part2：专题研究市场竞争分析,part2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,目前无锡商业格局，是以解放路为核心，围绕中山路和人民路的单一商业核心圈。 “十一五”规划对无锡商业的规划，就是在传统意义上的无锡城中心并略有扩大，形成“一核两轴，两圈六街”的格局。,从无锡人群购物习惯上来看，主要是围绕中山路人民路为核心，从高档购物场所和高档次的餐饮服务业也是主要分布在该区域，中山路人民路核心商圈短时间内不可能动摇的。 无锡现有的商业基本上都集中在中山路，随着无锡地铁的开通，无锡城市的扩展，商业消费人群的细分，无锡将可能形成多个商业区，如以太湖广场为中心的服务于高新技术产业园区的商业区、中山路传统商业区及以胜利门为中心沿古运河的高档商务商业圈等。,商业市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,无锡商圈状况一览表,商业市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,无锡商圈状况一览表,商业市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,无锡主要百货状况一览表,无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、新世界百货）服装品牌与广州百货（丽柏广场、友谊商店）服装品牌对比：,无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品种类最接近于广州的友谊商店。,无锡百货现有品牌,part2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,市中心区商业停车位供应量明显不足,part2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,无锡百货/商业中心停车位使用状况一览表,part2：专题研究市场竞争分析,未来太湖广场商业市场分析,未来太湖广场商圈商业供应量29万平方米，将与城市中心区形成竞争。,part2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,太湖广场周边商业状况一览表,商业市场小结分析 无锡商业集中在中山路和人民路的崇安寺商圈，形成了单核心结构的商业形态； 目前无锡高端商业物业以百货形式，以新世界、无锡八佰伴、三阳百盛广场为代表； 各百货定位不清，经营同质化严重，缺乏高档次、龙头型、引导型商业中心。,part2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,第二季度中心区办公用房销售均价为9382元/平方米，同比增长14.4%，增长幅度明显 ； 无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施方面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象 。,part2：专题研究市场竞争分析,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,写字楼市场分析,现有高档办公楼主要分布在中山路沿线，特别集中在人民路附近； 租售率平均达90%以上； 楼层面积1200-2000平方米左右；,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,制造业和服务行业约占67%，其次是贸易、it、物流和金融等行业； 进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。,华光大厦：,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占90%，其次为物流行业和制造业。,天安大厦：,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,服务业和制造业约占88%，其次为贸易行业； 进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。,东方广场：,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,服务行业和贸易行业约占89%，其次是商贸物流。,摩天360：,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,目前市中心区写字楼车位供应不足,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,未来太湖广场写字楼供应量达23万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写字楼带来威胁。,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,写字楼市场小结分析 无锡在使用的写字楼以综合性为主，没有出现市场细分的专业型写字楼； 写字楼市场供应存在结构性“缺与过并存”，表现为甲级写字楼没有， 低档写字楼市场过剩； 未来三四年内甲级写字楼市场将出现集中供应高潮，主要集中在太湖广场一带，市区写字楼供应不足。,part2：专题研究市场竞争分析,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争研究,酒店式公寓市场分析,无锡市区酒店式公寓项目一览表,part2：专题研究市场竞争研究,酒店式公寓房型面积； 单间面积40-69平方米； 一房面积49-80平方米； 二房面积90-151平方米； 三房面积225平方米。,酒店式公寓市场分析,酒店式公寓房型面积一览表,酒店式公寓小结分析 目前无锡市酒店式公寓主要集中在中心区和太湖广场； 酒店管理公司分为国内酒店物管和国际酒店物管两类，国际酒店物管公司的市场接受度更高（中心区内尚无国际酒店管理的酒店式公寓）； 购买者倾向于有装修的酒店式公寓，精装修价格在1000-1800元/平方米之间； 由于受总价过高的影响，酒店式公寓的畅销户型为50-70平方米的一房和80-100平方米的二房。,part2：专题研究市场竞争研究,酒店式公寓市场分析,附录1：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表,无锡已使用的高层商住楼盘在22-34层之间，绝大部分楼盘控制在100米以内，并没有纯粹的住宅楼盘项目。,附录2：无锡市区已使用高层写字楼一览表,附录3：无锡市区在建和待建高层建筑一览表,绝大多数在建和待建高层建筑高度超过100米，成为超高层建筑，集中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。,酒店市场分析,part2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,高星级酒店状况一览表,part2：专题研究市场竞争研究,2006年全市旅游酒店接待总人数为392.81万人,比05年增长1.0%,接待入境旅游人数68.74万人,比05年增长15.2%.以下为接待总人数和入境旅游人数位居前二十名之中的部分星级酒店;,part2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,规模/入住率对比,2006年酒店客房平均出租率为64.79%，营业收入总额为201379.04万元， 比05年增长10.5%。以上为客房出租率及营业收入排名前20名的部份酒店;,part2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,“十一五”期间，无锡市将加快发展高档商务酒店、国际会议中心和展览中心等设施。增加3-5家规模为450-500间左右的标准客房的高品位酒店，预计增加30家四星级以上的高星级酒店群体，包括江阴、宜兴等星级酒店。,part2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通设施为主，如投影仪、音响等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此，本项目可考虑将远程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场空白。,注：以上数据来源于中地行市调数据搜集,会议中心配套设施,part2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,酒店市场小结分析 五星级酒店存在市场空间：无锡中心区五星级酒店较少且规模不大，四星级较大的市场空间。 四星级酒店接受度较高：现无锡市四星级酒店的规模及标准容易被外来旅游及商务人士所接受，受价格因素影响，四星级酒店的总接待人数较高于五星级酒店。 高科技会展中心设施缺乏：由于目前无锡市所有酒店的内部功能设施不齐全，档次及标准较为一致，因此，高科技化会展中心存在一定的市场空缺。,part2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,part2：专题研究市场竞争研究,城市综合体项目,part2：专题研究市场竞争研究,无锡市区正在开发和待开发综合类项目主要集中在解放路环内和太湖广场周边； 解放路环线内综合类项目的建筑规模在10-26万平方米之间，主要分布于中山路和人民路两侧，未来3-5年内将供应70万平方米的商业物业； 太湖广场周边综合类项目规模较大，总建面在28-45万平方米之间，未来3-5年内将供应110万平方米的商业物业； 另外在北塘区和新区也有大型的综合型项目开发。,太湖广场是无锡新的城市发展区域，市政配套、生活配套相对缺乏，各类 配套的完善尚需要一定的时间，城市综合体项目的开发、经营也存在较大的困难。,城市综合体项目,part2：专题研究市场竞争研究,南宁国际会展中心 由于项目位于南宁市cbd，毗邻国际会展中心、东盟领士馆、东盟商贸城以及南宁市各政府机关单位，因此，航洋国际城除了具有地段优势外，周边环境均以商务、文化、政治等因素较为浓厚。 商务环境包括国际会展中心、东盟商贸城、写字楼与金融机构，而人文环境包括政府媒体机构、文化教育医疗、购物、景观休闲运动及居住。,南宁航洋国际,part2：专题研究案例分析,目前, 航洋国际城已建成西南第一、全国第五、集中央购物商场、甲级写字楼、四星级、五星级酒店、酒店式写字公寓四大功能及停车、休闲主题广场等其它附属配套功能、四为一体的大型国际化城市综合体项目。,part2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,part2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,1号楼 写字楼,2号楼 商务公寓,3号楼 酒店式公寓,4号楼 五星级酒店,part2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,相同之处： 城市人口容量相近：南宁与无锡两个城市的城市人口容量相近，说明市场在消费层次上具有一定的接受度； 同为地标性建筑：航洋国际城是南宁少有的大型城市综合体项目，它的建成将成为城市的地标性建筑；无锡保利达广场的所在区域特性虽与航洋国际城不同，属城市中心区，但同样要打造成为长三角的地标性城市综合体项目。 酒店针对的群体：无锡保利达广场项目包含有酒店功能，而航洋国际城也引进了四星级及五星级酒店，利用东盟及旅游业的契机，吸引了不同层次的客户群，目前，除接待政府官员及东盟友人外，前往南宁旅游、考察、探亲的顾客，均会选择消费较低的四星级酒店，价格实惠且可提升公司及个人的形象。,part2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,不同之处： 产业结构不同：南宁主要以第三产业为主，而无锡第二产业较为发达； 经济状况不同：无锡位于长三角经济最发达的中心地带，与长三角周边的城市的经济往来最为密切，因此，物流业较为发达，南宁属发展中城市，东盟的进驻给南宁带来了商机，因此，从城市gdp来看，无锡市经济较为发达。 城市定位不同：南宁利用区位的优势，打造了华南经济圈与东盟经济圈的交汇中心，而受锡山、惠山以及太湖旅游景点的带动，无锡市也将朝休闲城市、山水名城的城市方向发展。,part2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,随着中国东盟博览会的成功举办，南宁市在国内国际的知名度得到了显著的提升，中国与东盟建立自由贸易区、内地与港澳建立更紧密经贸关系安排的实施和泛珠三角区域经济合作正式启动等五大机遇得到有效激活； 利用区位优势、政策优势、资源优势，航洋国际城依托了城市的发展打造了集购物中心、写字楼、公寓、四星及五星级酒店为一体的城市综合体项目，并成为了城市的地标性建筑。 东盟的商机，让航洋国际城的四五级酒店、写字楼以及公寓成为了市场的主导！,part2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,第一国际位于东莞大道、鸿福路、元美路交集之内 ,是东莞未来的政治、文化、金融、会展、商业中心之新城市中心的核心要地，是东莞cbd（中央商务区）。,第一国际,国际会展中心,东莞第一国际,part2：专题研究案例分析,目前，第一国际已建成集国际商务酒店、国际商务写字楼、国际商务公寓、大型商业设施为一体的城市综合体项目。,part2：专题研究案例分析,东莞第一国际,百安中心,住宅、商业 办公区,公寓、步行街 办公区,购物中心,地块一,地块四,地块三,地块二,part2：专题研究案例分析,东莞第一国际,part2：专题研究案例分析,东莞第一国际,相同之处： 地理位置相似：东莞位于珠江口东岸，处于经济走廊中段，而无锡位于经济较为发达的长三角中段，两个城市之间的地理位置较为相似。 产业结构相同：东莞堪称制造业名城，而自从中国加入wto后，无锡也将城市建设目标定位为现代制造业基地。,part2：专题研究案例分析,东莞第一国际,不同之处： 城市发展定位不同：东莞城市定位为华南地区“世界级”加工中心，其以建设现代制造业名城为目标，而无锡由于地处长三角中段，因此，发展机会较多，物流业及交通枢纽较为发达。 项目规划不同：东莞第一国际规划较为分散，以购物中心为首，步行街、公寓、住宅、办公等设施一字排开，写字楼销售得相对较差。,part2：专题研究案例分析,东莞第一国际,第一国际以产业市场为依托，围绕“现代制造业名城”的六大主体任务，即加工中心、物流中心、科技中心、商务中心、采购中心、信息中心，整合产业资源，打造城市“晶片”为发展目标。第一国际将围绕商务、采购、信息三个中心，进一步完善和拓展城市功能，实现了价值最大化，即经济价值和社会价值的双赢。,part2：专题研究案例分析,东莞第一国际,第三篇 项目价值判断,part3：项目价值判断,项目之于城市,城市价值,区位价值,城市gdp总是在长三角中名列第四,城市竞争力在全国城市中名列第七,苏南经济圈的中心城市和交通枢纽,位于城市中心区域，邻近城市核心商圈，宜商宜居,位于城市窗口的火车站和汽车站附近，标识性强，展示性好,两面邻古运河，享有水文化和景观价值,项目之于城市具有稀缺性，项目应对城市形象作出良好贡献。,part3：项目价值判断,项目之于企业,进入无锡市场的第一个项目，一定要有成功保障。 长三角战略布点的第一个项目，形象要求大于经济要求，品牌效益大于经济效益。 城市综合体的建设，利于企业彰显雄厚经济实力，利于整合各方专业技术，为企业在内地的发展建立平台。 项目的影响力，使政府认识企业，是一个专业化的技术和强劲的资金实力、规模实力，以高度的社会责任感和时代感的企业。 项目的影响力，使社会了解企业，不仅为居住者、商务人群创造品质可靠的、舒适的产品，而且为投资者创造稳健经济收益。,项目自身价值,中心区稀缺土地价值：地块是位于城市中心区面积最大的地块，具有不可复制性和稀缺性，随着城市中心改造和开发的完成，土地价值更显珍贵。 成熟功能属性：地块临近城市主干道和古运河，周边城市配套成熟，功能齐全，无论商住都具有很高价值。 交通便利性：项目邻近火车站和汽车总站，又有一河之隔，城市识别性强、辐射性强而又闹中取静、井然有序，是商旅往来的理想居所。 负价值内容：与核心商圈的发展方向相反，周边现有商业操作均不理想，影响投资心理和项目形象；功能综合可能导致整体价值下降。,part3：项目价值判断,part3：项目价值判断,项目产品组合价值影响,住宅：城市中心住宅稀缺，是最易回笼资金和吸引人气的功能产品，但由于住宅建筑形态限制，可能会对整体形象有所影响。 酒店：高星级酒店对整体项目在服务质量和客户质量的提升上均有所帮助，还可通过组合投资和委托管理等形式降低投资风险。 写字楼和商业：对项目整体形象建立有益，但市场风险要有所控制，而上市公司对销售变现的要求可有所降低。 会议中心：对酒店的收入来源有支持，对项目整体价值影响较小。 公寓：居于商用物业与住宅之间，是商用物业的有益补充，而相比较于住宅有较好的价值和形象。,part3：项目价值判断,价值判断小结,项目在无锡市具有较高的城市价值，可能对城市中心区的空间形态和城市形象均产生巨大影响。 项目的运作成功对企业在长三角的战略发展也具有深远影响，而企业实力在操作项目上也同样具有强大的支持力。 项目的具体功能价值体现还必须结合市场考虑，同时要有前瞻性，把握市场趋势，并对各功能的相互关系分析透彻，形成互利互补的有机组合。,第四篇 项目定位,城市综合体的概念,“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 酒店功能、写字楼及购物中心功能是最基本的组合。,综合体建筑模式就会成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模 板体系；成为高品质城市生活的一种标志。,part4：定位方向市场回顾,part4：定位方向市场回顾,宏观背景,城市竞争力：无锡经济实力强劲，城市竞争力强，人民生活水平较高，消费能力强，对房地产市场发展有稳定支持。 城市定位：无锡制造业基地、滨湖山水城市及苏南中心城市定位，将长久支持城市商用物业的开发。 城市产业发展：第二产业的发展，必将要求第三产业的提升，制造业、旅游业、商贸业、工商服务业和科技研发等，将对酒店业和写字楼的开发带来促进。 城市空间发展：城市空间发展使中心城市的商贸功能更突出，项目商用物业的开发符合城市总体发展方向。 房地产开发投资：与长三角其它城市比较，无锡房地产开发投资总量不高，开发空间较大。,part4：定位方向市场回顾,商业市场,核心商圈：中山路人民路商圈为无锡的单一核心商圈，随着城市发展，单一核心形态必然会打破，有可能形成多中心形态。 商业消费层次：无锡消费习惯较为务实，同时一向受上海的辐射，本市商业层次大多为中低档，现中高档也开始兴旺。 商业规模：无锡的商业总量（不含批发）不完全统计约为150万，人圴约0.7，仍有发展空间；一般商业中心营业面积在1.6万4.5万。 商业缺口：随着城市经济发展和信息发达，商业市场的细分是不可避免的，无锡目前正缺乏高档次购物中心。,项目在商业功能的设置上，因与核心商圈的疏离及周边商业经营不善，传统中档商业定位成功率低，应定位在较高档次上，突破消费习惯和核心商圈的影响。,part4：定位方向市场回顾,酒店业市场,产业支撑：城市产业发展对酒店业有良好支撑，休闲旅游名城定位尤其重要，酒店业发展仍有空间。 投资走向：通过市场走访，多家品牌酒店准备进军无锡，说明无锡市场是行业关注的重点市场。 经营状况：目前经营中的四五星酒店房间总量不足3000间,今年受太湖水污染影响经营状况低迷，往年入住率普遍在70%以上，品牌酒店入住率更高。 市场缺口：目前无锡酒店业以接待会议、旅游和商务为主，但酒店会议中心规模普遍较小。,酒店仍是潜力市场，而酒店业的挖掘潜力也相当大，如本地休闲消费比例较低，建议酒店功能扩大考虑，在经营上引进国际知名品牌。,part4：定位方向市场回顾,写字楼市场,产业支撑：无锡第二产业基础稳健，正着力提升第三产业竞争力，对写字楼开发有支持。 投资走向：崇安区是写字楼集中区域，将是公众认可的就业中心；但全市上档次的写字楼总量仅约30万。 经营状况：从市场实地访问结果看，高档写字楼租售率均较高，价格也在稳步上升，说明高档写字楼市场未达饱和。 市场缺口：市场写字楼供应结构性失调，缺乏真正的甲级写字楼。,写字楼市场现状虽然良好，第三产业也有大幅增长，但未来三五年将有大量高档产品上市，在写字楼开发须保持谨慎乐观态度，同时要求在软硬件设施上要体现差异性。,part4：定位方向市场回顾,公寓市场,产业支撑：无锡民营经济占总量的55.2%；而外贸和外资利用均有大幅增长，公寓市场将受到有力支持。 投资走向：公寓市场在无锡刚刚起步阶段,市场对公寓供应量不足,并且由于总价较低,受到投资者和市民的欢迎。 经营状况：市场基本上没有存货。 市场缺口：无锡公寓,基本上是在一栋商厦内同时拥有写字楼或酒店,没有独立纯公寓。,公寓市场前景较好，中心城区受土地市场供应的限制，不可能有大量的公寓推出，但新城区今后几年将会有少量的公寓推出，公寓市场还是卖家的市场。,part4：定位方向市场回顾,住宅市场,发展阶段：无锡房地产住宅市场,一直处在平稳增长, 年商品住宅开发量为200万平方米左右,随着农村城市化水平的不断加快,商贸人口的增加,无锡房地产将进入快速增长期。 竞争形势：城市中心区现土地供应量不足,使购房者在没有选择的情况下,向新城区选择。 外销市场:无锡的外销市场还没有打开。,南拓，是无锡城市发展的方向，无锡从滨河城市向滨湖城市发展，无锡新城区的开发，将为市场提供了大量商品房开发量，有效解决了无锡房源紧张的问题，但同时新城区开发，同样对城市中心区价格产生一定的影响。,城市综合体，在功能选择上主要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能、 商业中心和写字楼进行基本组合。 无锡产业目前以传统制造业为主，对写字楼需求依赖性不强，本项目很难以通过写字楼为核心带动其他功能。 无锡商业物业热点仍集中在中心区中山路商业带上；本项目非处于城市核心商业圈，并且项目作为城市地标，必须走高档路线，人流量相对较少，也很难以商业作为核心功能带动整个项目。 无锡城市定位为特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地；旅游业的逐年兴旺，带动着无锡市酒店业的发展。本项目位于中心城区，是无锡的北大门，标识性强，档次高，形象好，容易带动项目各项功能。,故此，项目建议以酒店作为龙头，商业中心和写字楼为配套，带动酒店式公寓和住宅。,part4：定位方向市场回顾,项目主要功能分析及结论：,part4：定位方向项目整体定位,以酒店为龙头，带动写字楼、酒店式公寓，影响商业中心， 从而提升住宅档次的综合性项目,城市cbd中心，以酒店为主要功能的城市综合体,项目功能关系图,part4：定位方向项目整体定位,part4：定位方向项目整体定位,无锡成熟cbd 城市商务新地标,无锡城市现状分析: 无锡市有着悠久的文化底蕴及商贸历史，历史的痕迹在大规模的旧 城改造中其本上被抹光。 改造后城市呈现出的现代感还缺少。 城市内缺少令人激动的公共社交场所。 缺少中心城市应有的时尚感，现代感。 无锡商贸业较为发达，但未有规模性的商务载体来支撑。,part4：定位方向项目整体定位,因此，本项目作为位于无锡市最为成熟的cbd商圈，以最具规模的商 务载体，站在城市商贸的最高端，成为城市经济代表的新符号及引领城市 商贸的新地标。,part4：定位方向各项功能定位,无锡位于长三角中心地带，与周边城市有着密切的商务往来，随着城市产业的不断发展，政治、会议、展示等政府性活动也将逐渐活跃，因此，将商务、星级会展中心的形式引入五星级酒店，且需具备高科技化，如大型会议中心，应配备远程遥控、可视会议、视听翻译等功能，使多功能高科技的商务及会议设施成为政府首选的商贸洽淡基地，从而带动市场客源。,商务、会展型五星级酒店,五星级酒店定位,目前无锡写字楼各行业混集，使得档次无法提升，因此，打造一个单一行业5a级专业型的写字楼，可填补市场缺口，提升项目的档次。 为了体现项目的高端形象，建议写字楼层高在4m以上，配备办公、楼宇自动化、通讯传输、消防、安保等智能化设施，成为真正意义上符合国家标准的5a级专业写字楼。,无锡首个5a级专业写字楼,part4：定位方向各项功能定位,写字楼定位,无锡国际品牌及休闲娱乐中心,中山路一带的商业中心存在中端及高端品牌混杂的现象，使得消费档次尴尬，而区域内商业经营模式的同质化较为严重，如继续一致的方式进行商业运营，将出现区域商业饱和现象。 因此，本项目做为高端的商业商务核心体，应找准市场空白点，将高档次的国际知名百货品牌及休闲娱乐做为经营方向，使其在城市中树立高端的市场形象。,part4：定位方向各项功能定位,商业定位,part4：定位方向各项功能定位,商业中心业种业态,项目所在区域为成熟商业圈，临近地铁站，投资及升值潜力巨大，项目将“金钥匙”服务引入酒店式公寓，让消费者享受到星级酒店式的服务、星级酒店式的装修标准，以及可拥有在使用功能上的共享，让消费者在生活上充分感受到尊贵的星级服务。,“金钥匙服务”酒店式公