恒茂唐山世纪广场市场梳理.08.ppt

唐山恒茂世纪广场市场梳理汇报 2011.08,本次汇报主要内容,政策影响分析 各大城市房产走势 竞争市场分析 竞争产品比对,第一部分 政策影响分析,宏观调控：政策,政策环境未见松动，市场影响仍将持续，刚需自住产品影响较小,宏观调控：经济,增加购房压力和开发商资金压力，稳定的现金流是目前主要开发思路,由于通胀压力上升，2011年利率有序上调是大概率事件。利率上调 (i) 将加大购房者的还贷压力，遏制部份投资和投机需求入市 (ii) 使得开发商的财务成本增加，并收缩市场流动性，对开发商的资金链产生不利影响,国八条,国十条,国五条,差别化房贷二套首付不低于五成,三套、异地限贷,一二线城市限购,国十一条,二套首付不低于四成，明码标价,二套房贷款首次收紧,非限购城市，市场影响较为明显；但市场价格持续上涨，不排除市场限购的可能性,宏观调控：影响,政策背景理解结论,政策影响依旧严峻，外地客源、投资客源、城市多改客源大量离开市场，并有进一步扩大至二三线城市的可能，不排除限购可能； 刚性需求相对影响较小，能够最大化降低未来唐山限购可能的风险，实现稳定现金流、保障项目运作安全； 楼市打压政策持续，下半年不会放松，限购预期进一步放大,第二部分 各大城市房产,上海商品住宅宏观走势,北京商品住宅宏观走势,一线城市：供求走势,天津商品住宅宏观走势,广州商品住宅宏观走势,一线城市限购后，成交量普遍大幅萎缩，相比限购前萎缩4-5成 限购带来的冲击导致大部分客源人群观望，市场成交惨淡,二线城市：供求走势,大连商品住宅宏观走势,苏州商品住宅宏观走势,青岛商品住宅宏观走势,南京商品住宅宏观走势,二线城市同样不容乐观，限购后整体成交量萎缩5-6成，成交持续疲软,唐山供求走势表现,年初新政后，成交量呈现波动下滑态势，尤其在4月份后，大幅萎缩4-5成； 但唐山整体市场价格持续稳步上涨，由于房价涨幅过快，已被列为重点监测城市，预计下半年（最快8月底）出台限购令的可能性较大。,国八条前,国八条后,各大城市房产结论,一线城市：限购后，成交量普遍萎缩4-5成，成交价格企稳态势； 二线城市：限购后，成交量普遍萎缩5-6成，成交价格平稳小幅上扬； 唐山：尽管尚未限购，但受房产大势影响，呈现量缩价升的局面，正由于其价格涨幅过快，已被列入重点监测城市，预计下半年（最快8月底）出台限购令的可能性较大。 唐山量缩价升，限购预期较大，后市不容乐观,第三部分 竞争市场分析,竞争市场分布及概述,尚唐国际,本案,世纪龙庭,项目面临远洋城板块和凤凰新城楼盘的直接竞争，主要集中在凤凰新城,唐城壹零壹,万科金域华府,橡树湾,世纪学庭,中国水电首郡,后续供应体量高达457万方，未来竞争压力巨大，主要集中在凤凰新城 万科、华润等外来品牌开发商的入驻，唐山进入品质竞争时代，竞争形势严峻,竞争市场未来供应,三房为市场主力户型（47%），面积区间在105-170平米不等，主力集中在125-145 二房供应次之，约占43%，以90-100为主,竞争市场供应结构(户型配比),去化速度普遍在35-66套/月，去化速度较快 近期新开高端竞品华润橡树湾，依托其品牌及高品质产品力等优势，开盘强销，月均去化118套,竞争市场去化表现,受新政影响，市场去化以刚需两房支撑，两房的去化表现最好，面积多集中在90-100 三房去化表现次之，其中100-120的小三房去化较快，而140以上的三房去化速度较慢,竞争市场去化偏好（户型去化）,凤凰新城竞品毛坯均价在7800-9800元/，远洋城板块竞品的均价仅5600-6800元/ 万科和华润精装修高端产品入市，高性价比表现，市场接受度高 折扣方面：普遍95-98折，最大折扣93折,竞争市场价格水平,客源基本以唐山市区及周边为主，部分有县城客源 以唐钢为代表的企事业单位中高层、公务员和私营业主为主,竞争市场客源表现,后续供应：近457万的后续供应量，且外来品牌大鳄的入驻，未来进入品质化竞争时代 去化表现：月均去化速度35-66套，高性价比精装品牌个案去化表现更好 价格水平：凤凰新城个案毛坯均价7800-9800元/，远洋城个案毛坯均价5600-6800元/，存在一定的价格梯度，其中万科和华润以精装产品入市，市场接受度高 客源表现：以唐山市区及周边为主，部分有县城客源，以唐钢为代表的企事业单位中高层、公务员和私营业主为主 唐山进入品牌竞争及品质化竞争时代，竞争激烈，高性价比个案更具去化支撑,竞争市场结论,第四部分 竞争产品比对,竞品建筑排布以行列式排布为主，部分大盘为别墅和高层组成的复合型社区,竞争个案产品总规,建筑密度相对较高，常规建筑排布手法，无明显亮点,本案总规,60万方城市综合体，由小高层、高层、商业、酒店公寓等产品组成，业态丰富； 南侧有一定体量回迁房； 北侧住宅区整体围合式布局，小区中心有大面积的水景和绿化，景观表现佳；,artdeco和新古典主义风格的立面为主，高级涂料和石材，品质感较强,竞争个案产品立面,经典artdeco风格立面，立面品质感较强，与市场同平台竞争,本案立面,产品采用了artdeco风格 立面材料为：整体高级防水涂料和玻璃幕墙饰面，低层为石砖贴面 高端的立面风格和高品质的选材，使得产品整体品质感较强,装修标准1500-2000元/，装修标准为整体硬装，厨房和卫浴全装,竞争个案产品装修,二房面积段主要在89-104 ，客厅面宽在3.8-3.9米，主卧面宽在3.5-3.6米 户型多较方正，客厅和主卧双开间朝南，客厅带有阳台,竞争个案产品两房户型,87.74（86.26） 两室两厅一厨一卫,94.78（93.18） 两室两厅一厨两卫,115.51 两室两厅一厨两卫,86.70 两室两厅一厨一卫,本案两房户型,中间套两房户型方正，其中94的户型三开间朝南，带有南向大阳台，设计有一个主卧套间，为两房中最好的户型，但存在暗卫设计，舒适度受损。,竞争个案产品三房户型,三房面积段主要在132-104 ，客厅面宽在4.2-4.8米，主卧面宽在3.6-3.9米 户型多较方正，客厅开间尺度较大，主卧均为套间，唐城壹零壹走高附加值路线,125.61（123.49） 三室两厅一厨两卫,146.82 三室两厅一厨两卫,128.40 三室两厅一厨两卫,本案三房户型,项目边套三房户型舒适度不高，北向开间较多，暗卫设计，不具备竞争优势,项目在总规和户型上不具备竞争优势，略逊于万科、华润等其它竞争个