临港百业兴项目定位分析报告40P.ppt

百业兴项目,区域综述,临港新城位于浦东新区，东海之滨、上海东南长江口与杭州湾交汇处。 总体规划用地面积约300平方公里，北至大治河，西至g1501高速公路南汇区界，东、南至规划海岸线围合区域。 辖区内有洋山深水港，芦潮港，老港（大治港），白龙港四大港口。,规划范围,距浦东国际机场20分钟车程；,距洋山国际深水港40分钟车程；,轨道交通11号线 （在建中，预计2012年底开通） 至上海市区35分钟。,洋山深水港：国际集装箱港口，距离国际远洋航线104公里；通过东海大桥同a2高速公路、浦东铁路接通。产业区重装码头，能容纳500010000吨级船舶停靠，满足滚装和吊装等多种装卸方式。,铁路：铁路芦潮港中心站是全国18个铁路中心站之一，是浦东铁路的重要组成部分，是开展洋山深水港海铁联运的关键设施。,陆路交通：a2连接东海大桥、两港大道、效环线a30、外环线a20、机场迎宾大道a1，上海南站至芦潮港的客运列车，在建的r11轨道交通。,浦东国际机场：总体建设南北向4e级跑道和80万平方米的候机楼，年旅客吞吐量可达7000万至8000万人次，货邮吞吐量500万吨，年起降航班32万架次。,内河：临港物流园区的内河运输是上海一环十射内河航运体系的重要组成部分，通过建设中的大芦线与长江三角洲内河连通；航道等级为3级，可通行5000吨级内河驳船。,基础设施配套：合理安排的道路交通、供电、供水、供气、排污等基础配套设施布局，满足社会经济发展要求。,临港新城的建设目标是要成为上海东南滨江沿海地区的经济、文化中心，以及我国沿海大通道上的重要城市。 临港新城的城市性质不仅仅是两港以及国家级现代装备业园区的配套基地，更是一个独立、完整的现代化、综合性都市。,规划目标,规划布局,规划分为四大片区布局，以两港大道和沪芦高速公路（现s2原a2公路）为分隔。 共分为四大片区： 主城区 主产业区 综合区 重装备产业区和物流园区,主城区： 规划以滴水湖为核心，集中了临港新城的主要市级公共服务设施和城市居住区。 城市的骨架道路和功能区以环状和放射状的形式向外扩展，形成“水中涟漪”扩散的空间布局特点。,主产业区： 规划以轴线大道为发展主轴，主要发展现代装备产业、出口加工业和高科技产业，在轴线大道核心地区设置适量的教育研发、商务办公等综合功能用地，此外还包括书院和万祥两个城镇生活区. 主产业区以正方形为基本城市肌理，轴线大道核心区为中心向外拓展。,综合区： 规划以高科技都市产业、教育研发、旅游度假、休闲居住和商业服务为主。 综合区采用核心区与主城区相呼应环形布局，外围区以矩形为主的混合布局模式。,重装备产业区和物流园区： 规划包括重装备产业、仓储、港口、码头、海关等用地；另包括泥城和芦潮港两个城镇生活区。 在满足洋山港区的重要配套功能的前提下，同主产业区、综合区共同形成上海现代装备制造业基地的功能，物流园区要结合海关关检区建设，保留建设自由贸易区、出口加工区的可能。,规划布局,在四大片区的集中城市建设区之间，规划形成包括对外交通、大型市政基础设施等在内的总面积接近100平方公里的生态隔离地区。,规划在此基础上建设临港森林，以此形成临港新城的“城市生态核”，并形成与市级片林、城市楔形绿地等整体化建设。 从而成为临港新城建设“碧水、蓝天、绿树环抱的生态都市”的重要保障。,规划布局,单位：平方公里,单位：平方公里,从四大片区的规划用地以及建筑用地面积分配上不难看出，临港新城以产业新城为本，拥有“港人治港，独一无二”的发展模式。,用地分析,目前主城区人口结构分析,大学学生和教职工 人数,常住居民人口,临港新城 工作人数,1.上海的辅城。 2.上海国际航运中心的重要组成部分。 3.社会、经济、环境、文化等高度协调发展的魅力都市、碧水蓝天绿树环抱的环境都市、能提供24小时活动的活力都市。 4.依托集装箱国际深水枢纽港、亚太地区航空枢纽港和国家级现代装备业园区，充分体现新世纪上海建设水平、相对独立、功能完善的综合型滨海新城。,功能定位,远景：2020年以后 全面实现规划目标，成为上海的辅城。,现期：2011年2020年 基本实现规划目标，并成为上海东南地区最具有集聚力和发展活力的中等规模的滨海新城。人口规模达到60万人。,近期：20032010年 初步形成生活环境优美、交通便利、布局合理的以现代装备制造业和港口产业为主导的现代化新城。人口规模从现状的15万增加到40万人。,前期启动： 进一步推进主城区和物流园区首期建设步伐；积极推进重大装备园区的建设以及相应的基础设施配套建设。有效推动重点城镇的建设改造，为临港新城的全面建设提供有力保障。,临港新城 已开发建设 成果,主城区的人口基数比例占绝对比重。 有着日常生活必须以及其他商业消费的人群基础。,按照规划片区划分比例,规划人口布局比例,目前的临港新城还是以人口的导入为主，主城区的商业主要是集中在环湖西路区域，但也还是集中在银行以及日常最基本的消费需求上。,四环带： 居住区的延伸带。 设置了6个“城市岛”居住区，“城市岛”之间是大型结构绿地，在结构绿地中适量低密度地布置高级中学和若干地区级公共服务设施。,三环带： 居住功能带。 布置了18个 “城市岛”居住小区，按空间布局的基本几何肌理以罗盘射线方向围绕城市中心布置在东南西北的各个方向上。,二环带： 城市公园带。 功能上属于城市公园及公共设施区，带内有环形的水系及小型人工湖与滴水湖相通，由放射状的城市主干道分割为6个75公顷左右的绿地。,一环带： 城市生活中心带。 功能上属办公、商业、居住及休闲娱乐区，是新城集中的生活中心。,本案,本案所处位置为临港新城主城区的核心位置。,本案位置,中国海关,11号线在建中,临港城投大厦,毓阳国际,本案,领港中心,本案位置,紧邻 滴水湖,商务楼群 及政府办公 环绕,临近 轨交11号线 临港站,辐射 居住小区 及大学,主城商务区 核心的核心,本案地理优势,目前商业分布情况,本案,绿地东岸涟城配套,临港城投大厦商业,临港展示中心商业,主城区的商业业态 主要依托临港新城展示中心以及临港城投大厦的零散商业支持，基本是以餐饮类消费解决城区工作人员和滴水湖游客的就餐问题为主，辅以小超市和银行等。,生活居住区的商业业态 超市：现有三家中型超市，共享区还有一家罗森。 南汇乐购的免费班车：每周三、六、日有车，时间是：8：35，13:05，17:05 餐饮：各类餐馆丰富。 菜场：两家蔬菜店，熟食店，肉店，海鲜店，水果店，粮油店各一家。 药店：在海洋小区商业街。 娱乐：海洋小区商业街有网吧、台球厅。 理发：在海洋商业街有两家理发店，在共享区也有两三家理发店。 文具店：在东岸涟城商业街有一家，在大学共享区也有一家文具店。 沪城环路、古棕路，有一大型超市在建，预计2012年开业。,临港新城现在还是以人口的导入为主，商业现在更多的还是处在自然的发展状态，并没有进入到招商引资的阶段。 原先南汇区区政府就位于临港新城中心区域新城中有一批政府的办公人员，催生出了一些消费需求，伴随后来的合并，这部分的消费需求消失，导致了区域的商业相比较于前几年来说反而有一些退步。目前主城区的商业主要是集中在环湖西路区域，但以银行和日常最基本的消费需求为主。 产业区和生活区则依靠自身的生活配套以满足日常生活所需，区域内餐饮较为成熟，但并无大型超市，主要靠区域外的南汇乐购支持。 总体上，目前区域内还是缺少一个大的消费体的支持。,目前区域商业概况,未来区域布局,本案,毓阳国际 高层办公及 五层商业楼 在建,领港中心 高层办公及 底层商业街 售罄,临港城投大厦 已投入使用,刚泰 高层办公 五层商业楼 在建,昊坤 高层办公及 底层商业街 售罄,各大商业步行街，高层办公楼环绕，名副其实的区域内商务及商业中心，毗邻滴水湖，坐拥轨交11号线，辐射大学城及居住区，在未来人气导入后，更是烘托无穷商机。,本案,11号线在建中,滴水湖旅游区,得民心者，得天下 商场如战场，地段为王 聚人气者，育商机,主城区商务及办公人群,滴水湖旅游人群,产业区工作人员,区域内居住人群,海事大学教职工学生,消费客群,业态分布,商业定位： 集餐饮，休闲，购物为一体 区域商业中心,地下一层：大型超市卖场 例如，家乐福，易买得，乐购，联华等大品牌大体量的超级卖场。 以作为区域内最大的卖场为目标，在吸纳并满足周边居住人群及大学教职工学生生活需求的同时，更可一举解决核心区域内各商务公司的办公采购所需，由于此类大卖场产品分类齐全，有着区域内现有的一些小超市不可比拟的集团性采购优势。 特征：楼顶设卖场的大型广告位，明确地标。 设立班车，进一步积攒人气。,地上一层：餐饮 例如，麦当劳，东方既白，85度c等中外快餐。 香锅坊，辛香汇等各系菜馆。 民以食为先，以一楼的精致餐饮，吸引解决从主城区的上班族及政府办公人员，到居住区域人群的亲友聚会，大学内的师生职工小酌，乃至滴水湖旅游客群的饮食需求，积聚足够的人气。,地上二层：女士用品服饰 女人和孩童的钱最好赚。 在服饰用品的购买力以及消费观念上，女性的确明显胜于男性。 分布各年龄层次的女性用品服饰，品牌适宜大众化，不宜走过于高端路线。,地上三层：男士用品服饰，运动休闲类服饰 分布各年龄层次的男士用品服饰，品牌适宜大众化，不宜走过于高端路线。 以满足区域内的男性消费者的需求为主。,地上四层：休闲/spa 例如，星巴克，清风人家等咖啡吧和茶馆及避风塘类轻餐饮。 穿插spa理疗馆于其中，妥善的将顶楼商业较为冷僻的弱势，转化成私密性消费，时间性消费强的优势。,办公市场,中国海关,11号线在建中,中国检验检疫,刚泰国际大厦,临港城投大厦,昊坤国际大厦,领港中心,毓阳国际,刚泰国际大厦位于水云路、深港大道交叉口。 总占地面积8310，总建筑面积3.2万。 由一栋高层商务办公楼和五栋多层商业楼组成。 项目内部全装修，规划建成为临港新