同策2011年6月28日苏州合景泰富·金枫路项目营销提报.ppt

聚,j,会合，集合 聚合。聚积。聚齐,聚天时，聚地利，聚人脉 苏州合景泰富5号作品 到底是一场怎样的局,聚危言，并非耸听,几个论断 在进入企划包装前,限购市场憋坏买房人,千金难买一房 特定的市场，确实憋坏一部分有购买力的客户 不限购产品的出现 只要价格不太离谱，地段还有未来，产品足够诱惑 还是非常有机会让他们出手,未来很美好，现状很潦草,以现状评估本案地段优势，确实无法让人心动 以未来规划衡量本案发展潜力，有钱没法不出手 关于这点，确实是我们的信心所在 于是，对于本案的地块的解读变得尤为重要 狮山路之后 当看金枫路,兵贵神速，板块里做领袖,板块内未来商业用地放量大 陷入焦灼格局，很难完胜市场 先入为主，树立领导地位 需要速度，更需要有能一统板块的产品实力,别信奢华就能卖出好价,奢而有度，并非做出豪宅就有好市场 其实，奢华的本质是生活 而对于细节背后的关怀 往往比表现的奢华，更让人心动 做贴心生活和心灵的奢华 不做表现的华丽堆砌,中梁香缇好样的,它的成功取决三点 产品+地段+渠道 直接的产品诉求，不可复制的地段，压迫式的推广渠道 走得出新区，走不出中梁香缇 之于我们，地段略逊一筹，渠道很难完胜 唯有产品突破，而这突破不在产品户型本身 而在 概念与配套,结论集,壹 / 限购市场，良好时机 贰 / 板块美景，很有未来 叁 / 抢占先机，要做领袖 肆 / 奢而有度，重在细节 伍 / 产品突破，重在体验,变,bin,革新，突破 变化。应变。突变,化天时，解地利，应人脉 苏州合景泰富5号作品 到底是怎样一场应变之局,同策解读本案,找对价值，卖客户,城市 city,狮山路之后，崛起金枫路，未来城市新核,繁华 prosperous,璀璨商业街，家门口的繁华街区,交通 traffic,金枫路，竹园路，南环高架，一号轻轨 苏州变小家变大,空间 space,46平米，4.5米挑高，百变空间，随我自在,服务 services,国际知名酒店品牌进驻 实现统一管理，享受高额回报,会所 club,苏州新区 首个天际会所 尽揽城市上空的璀璨,品牌 brang,16年 专注地产 以心筑家 创建未来,好吧，卖点挺诱人的 但，他们会买单吗,上帝在想什么 客户心理探秘,投资客语录 这种市场买房品牌很重要 钱不值钱，买房保值更安全 大笔投资太风险了，少出多涨才是硬道理 有未来才出手，别让升值等太久 玩转资金是门艺术，以租补贷会有好收益 政策害死老子了，终于有房不限购了,自住客语录 是家，也可以酒店式办公，功能很强大 高人一等的空间，4.5米，不再一层不变 楼上有会所，楼下有商业，还有酒店服务，生活就要这么爽 产品够格调，感觉很美妙，最好还能有领衔感 如果把这种生活成为一种潮流和区隔，那就完美了,他们关注 潜力+品牌+空间+配套 很明确，但问题是 不作出区隔，就永远没法跳脱 归根到底，企划除了道产品，还得讲些对位的感觉 品质感，体验感，格调感，领先感,变,之突破方向1,以一种概念领衔城市,一个英文单词 boutique bu:ti:k boutique hotel boutique service apartment,什么是buotique？,起源于法语的“boutique”，原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪诞生起“boutique”便与“时尚”、“独特”和“个性化”等含义联系在一起。渐渐地，“boutique”概念渗透到其它一些领域中，“boutique”更多地成为了一个涵义丰富的形容词而不是名词。 当今，“boutique”概念，意义广泛，精品经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务。它重视细节，代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最in的时髦，也将是时尚的生活指标。,比酒店有意思 比住家有品味 比度假更商务 苏州的boutique servied apartment 哪里有,在 boutique servied apartment 之外 还可以有什么,hotelsoffice & boutique apartment,本案致力于打造领衔苏州的产品概念,酒店式办公 定制式宫馆,案名 hoba 国际,苏州少见的英文组合 全新的产品概念演绎 塑造城市领创的产品体系,视觉 vision 标志与延展,视觉 vision 平面广告,变,之突破方向2,以一种对话对接阶层,谁来住这里,投资客的购买，最后依然需要一群租赁客 自住客的组合，是一群潮流前线的时尚客 寻求一种语言，和他们有效沟通 形成第二个突破口,案名 乐邑,一个充满魅力的生活城堡 一处承载城市时尚的璀璨之都,广告语 人生难得 乐意,视觉 vision 标志与延展,视觉 vision 平面广告,即便世界永远一成不变 我依然执着追逐璀璨 在乐邑 我乐意 金枫路南 城市新核 4.5m挑高 46m2格调公馆,既然早知道人生有诸多不完美 何不放下纠结，与生活干杯 在乐邑 我乐意 金枫路南 城市新核 4.5m挑高 46m2格调公馆,独领风骚的时代已去 没人分享，再多的成就都不圆满 在乐邑 我乐意 金枫路南 城市新核 4.5m挑高 46m2格调公馆,变,之突破方向3,以一种境界演绎奢华,案名 峰境,延续 峰系产品,在不同产品领域做尖端产品 双城之后，再登峰,广告语 不期而遇 繁华处,视觉 vision 标志与延展,视觉 vision 平面广告,术,sh,方法，技艺 推广术。突击术。聚客术,全城运动，个个击破，点式战略 苏州合景泰富5号作品 到底如何做好推广之局,推广原则 广：城市包围，立体攻击 大：大事件，大体验，大声音 聚：聚客积客，活动攻势,形象推广期,产品推广期,销售推广期,【目的】,【核心】,【主题】,【活动】,【手段】,品牌起势，初步蓄水,项目亮相，深度蓄水,产品解构，开盘认筹,品牌,形象,产品,双城之后 再登峰,领衔城市新奢华,璀璨光芒耀苏城市,品牌活动+城市活动,产品活动+现场活动,销售活动+现场活动,软文、硬广、物料、广播 短信及其他,报眼、软文、硬广、网络 户外、路演,硬广、网络、广播、短信 路演,形象推广期 执行要点 声势 / 品牌 / 韵动全城,执行要点1 一个组合 / 一首歌 / 一次启动活动 水木年华之夜,形象推广期 邀请水木年华组合参与现场项目启动会 以现场发布会的形式 邀请水木年华为本案写一首歌 邀请忠诚客户与明星同台献艺,执行要点2 花开绚烂 / 盛放的苏州 一本带花籽的笔记本 定制笔记本，全城派送，亲鉴花开时节,执行要点3 手绘地图 / 和合景一起游览苏州 一张合景的手绘地图 新区地图，苏州标志性建筑地图，合景项目地址,产品推广期 执行要点 非常规 / 精细 / 质感体验,执行要点1 魔盒行动 不一样的城市巡展，吸引关注，更要成为话题,执行要点2 有故事的样板房 不是直白的展示 而是赋予每个样板房一个主题，一个故事 并拍摄成主题cf故事片,样板房故事1：一个人的曼妙世界非常玩美 样板房故事2：两个人的浪漫邂逅不期而遇 样板房故事3：一群人的城市狂欢璀璨之约,执行要点3 像咖啡馆的接待中心 一个电影吧+一个精品展示吧+一个未来吧 原来去售楼处也是一件开心的事情,一个电影吧 播放产品短片，样板房故事片 还有电影大片,一个精品展示吧 奢侈品展示长廊,一个未来吧 写给未来的明信片 每一位客户，都能可以为自己的未来 写一张明信片，在特定的时间 有案场人员亲手寄送,销售推广期 执行要点 汇客 / 聚势 / 名人效应,执行要点1 大师为你设计家 邀请国内知名室内设计师梁景华 亲手设计两套样板房方案 作为成交客户的抽