大族实业同安泉天下项目营销策划提报 122页.pptx

谨呈：深圳市大族实业有限公司,同安泉天下项目营销策划提报,2019年11月16日星期六,中国经济高速发展，房地产开发日新月异，中国沿海发达城市率先进入“都市+郊区”居住模式的闲居新时代。 生态、养生、休闲、健康的郊外闲居，“离尘不离城”的都市1小时生活圈，正受到越来越多高端人群的品质生活追求。 被誉为生态之乡、温泉之乡、养生天堂的同安汀溪温泉度假区日益成为厦门及周边城市高端人群“都市+郊区”居住模式的置业热点。,伟大的历史机遇,前 言,3,随着海西城市群的规划建设及 “特区全市化”建设的开展，厦门作为“两岸金融合作试验区”和 “两岸区域性金融服务中心”的海西龙头城市，以优越的宜居条件，将成为海西建设城市群的重中之重。 从03年“限墅令”及07年“别墅用地限制”以来，城市化高速运转的背景下，厦门别墅开发用地严重稀缺，尤其是拥有温泉、山景、水景资源的别墅更是稀少。别墅作为顶级居住产品，不仅是生活品质的顶端象征，也是是显示身份地位的标志，更是保值、增值的生活奢华品。随着海西板块加速建设、特区全市化、两岸经济的升华，厦门别墅市场将受到各地富豪的关注。 本案位于同安区北部汀溪镇褒美村，汀溪水库旁，靠山面水，风景秀丽，拥有独特的温泉、山景、水景资源，旅游度假资源丰富，成就上佳的休闲度假环境，本案必将成为厦门别墅竞争市场的最佳竞争个案，也将引起省内外富豪的青睐。,本质,卖什么？,卖给谁？,5,宏观市场环境,详细内容请看附件一,宏观小结,同安位于闽南金三角中心，交通发达，经济发展迅速，未来将建设成为以工业、居住、风景旅游为主导的生态型现代化新城区,楼市政策解读,从2003年开始，别墅市场10年已连发了5道禁令 2012年2月底，国土部公布关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知，再次强调停止别墅类用地的土地供应。此次禁墅令相比以往更为严厉，可以看出政府严抓狠打的决心。专业人士表示，随着土地管理趋紧，别墅或将逐渐退出一手市场。 观察人士判断，禁墅令的执行，将直接从土地源头切断别墅供应，而目前别墅市场供应已经乏善可陈，对别墅的再次喊停，将刺激部分购买欲望，并影响供求关系。 业内的人士表示，此前开发商可以将项目分做，如在容积率1.2的土地上将联排、花园洋房和独栋别墅一起规划设计，但现在对项目规划方案的审批已经非常严格，以后不可能用这样的方式进行独栋产品的设计，因此，以前规划方案已经过关的独栋别墅，将变得奇货可居。 现有别墅存量不足，后续供应断档，而市场需求却在激增 业内人士表示，随着禁墅令的实施到位，高端需求将持续增长，别墅的稀缺价值也将膨胀,从2003年开始，别墅市场10年已连发了5道禁令，现有别墅存量不足，后续供应断档，而市场需求却在激增,楼市政策解读,一、纯别墅项目禁批，别墅产品稀缺,二、客户对居住品质要求提高，对别墅需求量随之增长，市场供求关系将偏向供不应求,三、市场供应量少，高端客户对产品品质要求高,因此，市场别墅产品趋向精细化，配套高端化，产品差异化更明显，主题更鲜明,禁墅令对本案启示，如下几点,楼市政策解读,房地产市场运行分析,详细内容请看附件二,总体市场运行小结,大厦门区域内主要在售的别墅项目规模大小不一，总体而言，岛内项目规模体量小，岛外及周边区域的规模体量较大，运作周期也相对较长。 在售别墅项目容积率大多徘徊于0.82之间，主要因大多数项目均规划为别墅+公寓项目，且公寓占有一定的比例，完全纯别墅社区相对较少。,“限墅令”及厦门岛内土地日渐稀少，规模小，岛外及周边区域的规模体量较大，运作时间长,别墅市场 运行小结,厦门及周边几大片区别墅开发的容积率基本在0.3-1.5之间，纯别墅用地日渐稀缺。,别墅市场 运行小结,别墅除了原有的居住属性外，作为生活中的顶级住宅，别墅开发更多注重高级豪华的社区配套和园林设计,别墅市场 运行小结,厦门及周边已开发的部分别墅的配套,别墅市场 运行小结,别墅市场 运行小结,厦门及周边已开发的部分别墅的产品分析,别墅市场 运行小结,当前别墅市场上，各档次的产品均广泛存在。以价格区间分为以下四个档次,别墅市场 运行小结,别墅客群属于小众性高端消费群体。当前市场上别墅客群购买 主要还是集中在总价上作为考虑的主要因素,通过厦门及周边别墅市场的综合分析，得出以下结论： 200-300左右的别墅产品最受客户喜爱，总价较低，销售速度最快，部分180- 200 的经济别墅市场仍存在较大的需求； 购买度假型别墅的客群对区域大环境的生态性，及社区的园林景观要求高； 对社区独特的资源关注度高，如温泉、海景、高尔夫球场等。尤其是山体别墅具有较高的兴趣（市场表现89%可能考虑购买）； 对产品的私密性要求较高，他们喜好宁静而优雅的居住环境，独栋别墅因而成为市场需求的首选。 客户对中式与欧式建筑风格的别墅最高，对地中海式的园林景观风格认可度最高。 最重要的社区配套是游泳池，其次为会所与社区超市（重要性均等）；,别墅市场 运行小结,厦门及周边已开发的部分别墅的项目客群构成：,别墅市场 运行小结,客户目标解析,项目需要在销售目标、利润目标及品牌目标上达到完美共赢,目标解析,项目本体分析,项目区位 项目概括 项目现状 项目独特优势盘点 swot分析 项目核心问题界定,项目位于同安区北部汀溪镇褒美村，汀溪水库旁，靠山面水，左邻北辰山风景区、右与蝴蝶谷、野山谷相位，与翠丰温泉酒店仅一路之隔，是厦门乃至整个海西难得一寻的旅游休闲度假地,项目区位,项目区位： 项目位于同安区北部汀溪镇褒美村，汀溪水库旁、翠丰温泉酒店对面，靠山面水，风景秀丽。 汀溪镇位于同安区北部，镇域面积114.3平方千米，镇区面积2.4平方千米，户籍人口20638人 （2010年数据），东北与南安市接壤 ，北与安溪县交界。 汀溪镇气候宜人、山川秀美、人杰地灵、物产丰富，属南亚热带海洋性季风气候，全镇森林覆盖率达68.7%，水资源丰富。境内有汀溪水库、溪东水库。 项目与周边城市的距离： 项目距同安主城区约6-7公里 项目距厦门sm约35公里，从岛内至项目约50分钟车程 项目距泉州主城区约75公里 项目距离漳州主城区约70公里,项目总占地面积12万，总建面15万，规划有别墅和高层公寓。07年开始销售别墅，分两期7个组团。其中一期已经销售完毕并已交房，二期剩127套未售,项目概况,淮海经济圈,项目从07年开始销售别墅，至今五年营销周期，去化率51.8%,项目概况,别墅未售127套，未售面积33371 。其中独栋11套，联排59套，双拼8套，叠加49套,项目概况,别墅部分全部现房，园林实景已经呈现，部分区域绿化、道路还在施工中,项目现状,现场不足点现场入口导视牌太小气，不够醒眼，建议换成符合项目特性的大规格精神堡垒或导视牌,项目现状,现场不足点接待中心的导视牌比较凌乱，难以识别，另外接待中心入口的包装比较一般，建议重新包装成符合项目特色的展示,项目现状,现场不足点接待中心附近的几栋别墅内部，或者土地没有平整绿化，或者堆着杂七杂八的东西，影响客户对项目的印象,项目现状,项目存在六大优势，这六大优势使本案区隔于任何一个别墅物业项目，具备较强的竞争力,项目独特优势盘点,132平方公里汀溪水库 汀溪水库就在项目北侧，是国家一级水源地保护区，厦门净水之源，更是厦门的绿肺,千年复合型温泉 汀溪温泉富含有多种对人体有益的元素。经省地热专家鉴定为优质温泉，是中性偏硅酸型，乃“温泉中的王者”,私享15万高尔夫果岭 15万高尔夫主题公园包含高尔夫、高尔夫挥杆练习场、果岭推杆、高尔夫会所、两大标准网球场,超过高性价比 200万元岛内只能买到一套普通100 左右的普通商品房，在泉天下，你可以买到一套家家温泉入户的定制养生别墅,热带风情园林 由hzs豪张思倾力打造的幽雅的热带风情园林，以非凡的设计经验，献予养生豪宅至高品性，镀恒久荣耀身价,五星酒店物业管家 尊享五星级翠丰温泉度假酒店，家门口的养生spa，为精英阶层量身定制多重完善的养生服务及尊贵物业管家服务,独特优势,项目优势明显，发展潜力巨大，但也存在距离远，配套设施较缺乏、竞争压力大等劣势和威胁。因此，如何最大程度发挥优势，使本案价值最大化，是我们下一步思考的重点,swot 分析,通过对项目的考察与走访了解，项目存在四大不足之处,项目核心问题界定,知名度不够：推广断断续续，宣传力度不足，知名度不够,四,对于项目存在的不足之处，本案最需要解决的三大核心问题如下,问题一：项目品牌口碑不佳 问题二：缺乏精准营销手法 问题三：宣传推广力度不足,项目长期以来积累的销售难题想要得到根本性的改变，必须解决这三大核心问题，这是我们要做的核心工作！,项目核心问题界定,项目定位,客户定位 形象定位,基于对厦门别墅市场的研判，结合项目的实际情况，我们将本案的主力客群定位为：,客户定位,厦门及周边城市追求卓越生活品质的 财智阶层，奢适生活收藏家,置业动机：作为第二居所，分时度假/投资，保值增值 他们年龄在35-55岁之间； 他们是社会金字塔顶端阶层，正处于生命周期的顶峰阶段，拥有稳定的社会地位和良好的发展前景； 他们被业界誉为：高门槛、高收入、高消费、高素质、高品质的“五高人群”； 他们懂得投资，更懂得享受纯美的生活； 他们在不经意间改变着人们的城市观念、居住意识和生活观念（习惯），引领都市市民的生活模式。,价值需求享受度假,客户定位,享受温泉/享受园林/享受高尔夫/享受时间,价值需求心理寄托,客户定位,得天独厚的温泉与静谧的热带风情园林美景，普通的体验感受与私有绝对不可同日而语，她既是物质的，也是精神上内敛的心灵归宿,价值需求投资保值增值,客户定位,享受的同时，如果不能以物业升值为前提，又怎么会有如此多的人对温泉、果岭情有独钟呢？,本案客户定位应跳出同安，立足厦门，辐射闽三角，核心客户锁定双核客户,客户定位,项目形象定位体系,综合项目外部环境及内部因素，本案定位为：滨海胜地，海西首席温泉别墅山庄,形象定位,如何塑造具有区隔意义的市场形象？,形象定位,形象塑造至关重要，需要综合考虑多方面的因素:,案名即策略，本案应重塑具有区隔意义的市场形象,形象定位,大族泉天下 海西首席纯正温泉spa别墅社区,海西一线温泉城市休闲项目的领先者，厦门第一休闲度假胜地 城市中亲山乐水、温泉养生生活方式的倡导者 让都市人回归自然，奢享型生态旅游天堂,形象定位,365天温泉spa 家 海西首席纯正温泉spa别墅社区,slogan是居于产品层面的精神性诉求，是对案名所营造意象的进一步丰满：从地段及区位上突出项目价值, 将项目的形象进一步拨升,提高客户对于项目的期待,同时延伸出项目所带来的温泉休闲度假生活。,slogan,整合营销策略,策略思考 策略总纲 三大战役+精准营销+推广策略 推售策略 营销保障体系,通过分析，项目整体口碑形象不佳、精准营销手法不足、推广力度不够等问题，这是本案营销策略着重需要解决的问题,策略思考,销售周期过长：从07年开始销售，五年的营销周期只完成别墅一半的去化率，市场上口碑欠佳 营销方面：项目以低价别墅入市，未能树立高端休闲度假地产的品牌形象，营销断断续续，缺乏有效的精准营销手段 口碑不佳：项目一期未能如期交房，造成业主强烈不满,q1：如何树立大族品牌及提升项目口碑？ q2：如何在短期内实现快速蓄客，在激烈竞争中取胜？ q3：如何包装推广产品打动客户？,我们所面临的核心问题：,策略总纲,三大战役+多种营销方式整合并用，重塑品牌形象，快速去化,三大战役,精准营销,得业内者得天下 重塑品牌形象,精准营销，快速去化,活动营销： 墙里开花墙外香，举办高端活动，如高端企业联谊会、立波秀等，掀起热议,强势推广,线上+线下强势媒介攻击策略，保持项目热度,提升知名度、美誉度,三大战役,重塑品牌形象，提升项目知名度、美誉度，创造良好口碑形象,三大战役的目的： 基于泉天下以往在厦门业内、媒体、客户圈层上形成的不良口碑影响。施行传统的销售顾问坐销方式难以扭转项目在厦门的不利口碑，也无法打破项目面临的核心问题。 因此，三大战役的核心是依靠意见领袖的引导作用，用由外而内的策略，通过整合海西业内领袖、媒介领袖、客户领袖对项目形成全新口碑，对冲项目的不利形象，同时提升本案在海西温泉度假地产市场的价值地位。,三大战役,三大战役之一：百位专家、地产领袖泉天下论剑“温泉度假地产”,百位专家、领袖泉天下论剑“温泉度假地产” 活动目的： 二期新品开盘前预热； 通过邀请温泉专家、房地产领袖的论坛活动，建立项目在海西休闲度假地产的知名度和美誉度 制造话题，重燃市场影响力 活动形式：泉天下项目观摩参观 邀请对象：温泉专家、房地产领袖、业主代表、主流媒体，约100-150人 活动时间：7月底 活动地点：项目现场或翠丰温泉度假酒店,三大战役,社会舆论造势地产大鳄品评泉天下,结合百位专家、领袖泉天下论剑“温泉度假地产”活动，让海西业界人士到现场品鉴，高调引爆社会话题，制造持续的社会舆论热点。通过海西各路媒体持续的宣传造势，全方位高频高调，瞬间高强度释放大面积覆盖信息，制造泉天下短时间内在海西的舆论震撼效果，让项目在专业上得到认同。,三大战役,三大战役之二：回归自然，品味醇美海西媒体“泉天下”产品品鉴盛宴,回归自然，品味醇美 海西主流媒体“泉天下”产品品鉴盛宴 活动目的： 通过海西媒体所见、所闻、所感，传播项目在市场和舆论间的顶级休闲度假品牌形象，改变以往不利的口碑形象。 活动形式：泉天下风暴话题 邀请对象：海西主流媒体、业内专家学者、业主代表，约100人 活动时间：8月中旬 活动地点：项目现场,三大战役,社会舆论造势品质别墅传奇,三大战役,三大战役之三：“王者归来”泉天下楼王产品发布会,“王者归来” 泉天下楼王产品发布会 活动目的： 借助前两场漂亮的战役营造强烈的项目气场，推出最优势的产品入市，改变项目原有销售印象，重新建立项目入市销售的强势新形象。 活动形式：楼王品鉴 邀请对象：诚意客户、主流媒体，约100人 活动时间：8月底或9月初 活动地点：销售现场,三大战役,社会舆论造势温泉养生，品质别墅传奇，“王者归来”,精准营销,体验营销“温泉度假体验季”,“温泉度假体验季”，亲身体验度假生活 温泉体验直通车 活动目的：利用翠丰温泉酒店、本案别墅、山景水景等资源，让客户亲身体验度假氛围，快捷、有效打动客户，形成良好口碑传播和快速营销 活动时间：9月中旬开始 邀请人群：岛内企业主、政府高官、银行行长、同安工业区企业主、企业高管及私营业主等 活动内容：通过身份等认证，定期组织意向客户亲身体验别墅温泉泡汤；,精准营销,在“温泉度假体验季” 期间，举办“美女泡温泉”形体展示，吸引眼球和提高关注,精准营销,老客户营销,行销中，渠道营销成为成交的重要来源，老带新的效果较为突出，尤其是对中高端项目 维系和服务老客户关系，可以增强企业竞争优势、使销售成本降低、有利于发展新客户、获取更多的客户份额。 老带新是各项目成交的重要途径之一。在启动二期营销时，需要加强对本案一期客户进行维护和服务,激励方式：,维系方式：,精准营销,活动营销壹周立波秀厦门场,口碑效应：通过特色配套活动的举办来吸引客户关注，制造口碑传播事件点，增加曝光率，提高知名度。 如： 有关“醇美生活”的专题讲座壹周立波秀厦门场 活动时间： “温泉度假体验季”后 活动人群：目标客群(岛内企业主、政府高官、银行行长、同安工业区企业主、企业高管及私营业主等) 活动地点：项目售楼处 活动内容：周立波现场解析“醇美生活”,掀起全城热议,精准营销,活动营销举行高端企业联谊会，将项目信息对高层管理者进行有效宣传,高端企业联谊会 移动营销中，“人际传播”往往是非常重要的手段。 口碑效应：充分利用领袖人物/中高层的口碑效应，在其影响的人群中广泛传播。 圈层效应：给予一定的优惠条件，让信息在人群中迅速几何级传播。 企业联动：与重点大型企业进行联动，举办企业联谊会、企业说明会和相应优惠活动，促进团购。 与企业联谊 与银行/高端车车行/高档消费场所会员/高尔夫俱乐部/ 高管论坛 成立企业联会 在厦门的各地商会 ,强势推广,初期户外公开形象，中期线上全面铺开；后期线下渠道拓展，蓄势引爆后保持热度,推售策略,通过运用波士顿矩阵对项目未售别墅进行细分，作为制定未来推售策略的重要依据,明星产品 ： 独栋最稀缺产品，高附加值 ；高端客户关注、可实现高市场价值。 现金牛产品 ： 3-5联排成熟市场中的领导者，它是项目资金的主要来源。 婴儿产品： 6-10联排、沿街叠加需要不断投入才能增强其竞争能力，发展为明星单位。,现金牛产品,婴儿产品,推售策略,设立楼王标杆，重塑高端项目形象，优势产品先行推售，多元产品搭配，小步快跑,推售原则： 设立楼王，作为二期推售产品标杆； 分批推售，小步快跑、灵活多变； 优势产品优先推售，树立高端的项目形象，并获得较好市场反响； 每期多元产品搭配推售，以扩大客户面；,二组团,首批,首批加推,二组团加推,推售策略,通过运用波士顿矩阵对项目未售别墅进行细分，作为制定未来推售策略的重要依据,推售策略,营销节点安排,二组团开盘,首期开盘,首期加推,三大战役,二组团加推,温泉度假体验季,高端企业联谊会,别墅部分总销额约为4.2亿元，广告费用按总销的2%预算，约840万元,营销推广费用预算,总体预算,本案推广周期约2-3年，各年对营销费用预算如下：,各项营销费用细分,营销推广费用预算,打造一流的团队，实现项目的营销理念,营销保障 体系,打造一流的团队，实现项目的营销理念,营销保障 体系,专业和多样化的培训机制,岗前能接受销售中心新一轮全方位的培训，包括公司的企业文化、规章制度、管理条例、房地产的基础知识、销售技巧、成交技巧、优秀心态等，以达到员工对企业的认同及提升房地产领域综合知识。 产品等相关培训：组织各相关单位对销售同事进行产品培训, 包括户型、园林、样板房、物业管理、合作银行、广告公司等等。 情景模拟训练:在销售中心根据不同的同事的特性、不同的有可能遇到的客户及问题进行模拟训练，做到反应及时、胸有成竹，不能放过一丝一毫的成交机会。 邀请专业人员对销售人员进行大族地产企业文化的培训，以期让同事更好的融洽和遵循企业的氛围。,营销保障 体系,专业和多样化的培训机制,产品熟悉: 定期进行现场产品勘察，对每一种户型都进行体检，做到优劣认识胸有成竹。 邀请资深销售经理和物业顾问、销冠等进行心路和历程的分享，以期让同事更具备有稳定和积极的心态。 市场调研：定期进行楼盘考察，熟知竞争楼盘优劣势。每周更新调研表格，同时制定市场上同等类型物业或同等单价和总价的一二手物业列表。 增加项目组人员沟通，调整好心态，保持最佳状态。销售组设立剪报栏刊登社会动态、政策和市场的重要信息等。 每月学习市场动态、解读政策、分享销售技巧和销售经验、交流个人心得，提高销售人员的销售能力。,营销保障 体系,体贴关怀的案场接待流程,营销保障 体系,严谨细密的资料管理,配备和应用目前行业内最合适的明源客户管理系统，保证客户数据详实； 将客户登记列入销售考核，制定健全的客户管理流程。,营销保障 体系,详实的市场及客户信息跟踪,时刻关注并分析客户群体的阶段性变化，由于市场的变化或政策的走向，客户群体在不同的阶段都有可能产生变化，因此不管是累积客户阶段还是已经销售的阶段，密切关注并分析客户群的变化是非常关键的，它对于我们在不同的阶段制定不同的策略有着至关重要的作用。 每周周报，每月月报等分析总结：做好相关问卷整理，包括到访问卷、成交问卷、满意度问卷、意向测试问卷、深访问卷等。 每周竞争项目的来访客户调查：深度访谈，了解其意向客户和成交客户，探知客户需求。 一周接待客户的异常分析：策划与销售员每周例会，进行一对一访谈，了解客户情况。进行成交客户描述和未成交原因分析。,营销保障 体系,完善的个人绩效考核,根据阶段推广计划，确定阶段推广任务，通过对产品的数量、开发商的任务目标来做团队的销售目标管理。 明确制定相关任务完成细则，并责任到月、到周、到日、到人。 做好销售统计，对各阶段销售情况进行及时汇报，配合企划部门安排下阶段推广安排；,营销保障 体系,丰富多样的激励机制,公开激励： 包括晋升、金钱奖励、物质奖励、学习机会、口头表扬、上台机会等，制定完善合理的销售人员公开奖励计划，确保整个管理体制的平衡； 个人激励：设置服务之星、销售之星等个人荣誉称号，针对各季度表现出色的销售人员制定给予个人外出旅游、培训机会等奖励，同时在各大会上公开表扬，给予销售人员一个合适的展示舞台； 团队激励：进行分组竞争计划，结合各项荣誉及实物激励计划，促进团队间的相互竞争； 同时不时组织团队聚会，定期进行团队培训提升，同时保持一定的人员调整、淘汰机制。,营销保障 体系,附件一,同安印象 行政区划 区域交通 区位价值 功能定位,区域gdp 区域比较 区域发展 楼市政策 宏观小结,同安印象,同安区，山水环绕，区内拥有厦门第一高峰云顶山、厦门最大的淡水资源汀溪水库、长达28公里长的厦门最美内海湾环同安湾，森林覆盖率高达70%,同安印象,同安区，风景旅游丰富,行政区划,同安别称“银城”，于西晋太康三年（公元282年）置县，1997年5月撤县设区，2003年9月，厦门市区划调整，原同安区一分为二，拆为同安区和翔安区，调整后，仍为厦门市最大行政区； 土地面积658平方公里，42万人口（其中外来人口11.5万）； 同安区，位居厦漳泉“金三角”中心地带，北与安溪县、南安交界，西接长泰县，东连翔安区，南面隔同安湾与湖里区相望区位优势十分明显； 现同安区下辖6个镇（新民、五显、洪塘、汀溪、莲花、西柯）， 2个街道办事处（大同、祥平）以及竹坝开发区、凤南农场、白沙仑农场和81个行政村、42个社区居委会,同安位居厦漳泉“金三角”中心地带，素有“银城同安”之美称，土地面积辽阔，辖区范围是厦门岛内的5倍之多,区域交通,立体化的现代化交通网络 航空：距厦门高崎国际机场30公里 港口：距东渡港区40公里 距五通海空联运码头38公里 距厦门国际邮轮中心38公里 公路：沈海高速、国道324线、滨海大道、海翔大道横贯片区 轨道交通：brt快速公交2号线从厦门本岛第一码头直达片区西柯枢纽站 铁路：厦门高速铁路火车站北站20公里,海陆空立体交通体系发达，交通四通八达，同安区将成为厦门过境道路最多，路网最为发达的一个区,功能定位,在厦门城市发展战略中，同安区被定位为以工业、居住、风景旅游为主导的生态型现代化新城区,生态环境优越 区内工业污染、生活污染较轻，生态环境相对较好；山区森林、水果资源丰富，并以探明多处地热、矿泉水资源，具有开发生态、休闲旅游的基础条件。 人文底蕴深厚 同安是千年古城，文物古迹较多，具有厚重的文化底蕴和丰富的传统文化资源。 工业发展快速 经过多年努力，同安区建材、纺织、食品加工等已经形成了一定的规模； 目前正面临厦门本岛工业企业外迁的契机，同安拥有便利交通条件和较多的工业用地，对于接纳岛内工业企业外迁有很大优势，对于同安区进行工业企业升级无疑是一次难得的机遇。,区域gdp,同安经济发展迅速，伴随区域政策、交通建设、工业集中群拉动，未来发展空间大,区域gdp增长迅速，区域发展态势良好 区域gdp呈现逐步增长态势，2010年随着海西建设政策，区域发展更加快速，2011年实现gdp180.98亿元，同期增长率11.3% 未来五年内，受厦门岛内工业企业外迁、海峡西岸经济区建设和厦门城市扩展的契机，同安区域经济将迎来跨越式增长,在各区中，同安gdp处较低水平，发展空间大 同安区域，从地理位置上分析，是距离岛内地理距离最远的区，接受岛内辐射较弱，造成同安gdp发展较缓慢 区域经济随着政策落定、交通建设、工业集中群发展，将呈现区域空间增速局面，为同安经济呈现极大发展空间,区域比较,在厦门海湾型城市发展战略的推动下，岛外各区正处于快速发展阶段，同安以其自身优势处于快速阶段,区域发展,区位、交通是同安区目前发展的最大障碍，未来交通设施的改善，将有效促进区域的发展 brt建设，无红灯交通，通往同安便捷无阻； 2011年刘赐贵表示，厦门市将启动轻轨建设，随着轻轨开到同安，将会给同安的交通带来极大改善，缩短同安与岛内的距离。关于同集路的改造，将进一步研究改造方案； 同安区域发展，以同安湾为分割点，总体布局将呈现“一湾三片”格局 工业基地：25平方公里 物流集散基地：面积约6平方公里 休闲旅游基地： 同安将建设成为“厦门市重要的休 闲旅游基地。” 同安城市化水平力争达到40%， 最终实现后将新增10万产业工人,在特区新一轮跨越发展期中，同安区扮演着重要角色，交通等基础设施建设构成同安经济发展新动力,通过对项目的考察与走访了解，项目存在四大不足之处,宏观小结,附件二,同安房地产市场总体分析 别墅市场运行分析 竞争个案分析,淮海经济圈,2011年同安商品房市场总供应量为60.32万，总成交量为51.02万。 其中别墅零供应，成交仅6套，面积0.271，平均一个月成交不到一套，市场低迷； 住宅供应41.85万，成交35.88万，市场供大于求 ；商业部分比例不大，供不应求。,2011年同安商品房市场总供应量为60.32万，总成交量为51.02万，别墅市场零供应，全年成交仅6套，市场低迷,备注：以上数据信息来源于厦门国土资源局,房地产市场分析,自2011年1月至2012年3月，同安商品房去化平稳，平均月去化3.9万平米，整体市场供大于求,备注：以上数据信息来源于厦门国土资源局,房地产市场分析,2011年同安区住宅批售比较平稳，全年总供应48.82万，总成交38.04万，市场整体供大于求； 2012年前五月批售放缓，总量约8.48万 ，去化12.71万 ，市场供不应求； 同安经济相对独立，以当地自住需求为主，部分来自周边县市，整体去化市场平稳，2011年年底受政策波及，市场走向低迷； 2012年5月份，同安区住宅成交约3.91万，环比上涨22%，多家房企打出降价促销策略，刺激刚需，市场稳步回升；,2011年以来市场供大于求，成交低迷，多家房企打出降价促销策略，刺激刚需，市场稳步回升,数据来源：厦门网上房地产,房地产市场分析,同安目前在售楼盘以小高层、高层为主，部分多层、别墅，去化比较慢，别墅均价在10000-12000元/之间,同安人有沿溪居住的习惯，老城区生活配套比较完善，所以同安在售楼盘以分布在同安老城区和东西溪片区为主； 禹洲环东国际是目前在售楼盘规模最大的楼盘，受品牌推广的有力影响，在同安4月住宅成交排行位居第一； 同安目前在售楼盘整体去化一般，多数均价在6000-9000元/之间，别墅均价在10000-12000元/之间；,数据来源：6月26日厦门网上房地产,房地产市场分析,总体市场运行小结,“物以稀为贵”，随着别墅用地愈来愈稀缺，价格呈现线性上升态势，成交量不断下滑,数据来源：厦门国土资源局,别墅市场运行分析,2019年11月16日星期六,继去年楼市严控之后，成交量在连续下跌之后在今年3月份首次回升，月均去化4.24套，平均每套约345,2011年至今年5月份，全市别墅总成交72套， 销售总量达24862.1 月均去化4.24套，平均每套345； 去年7月份以后受全国楼市下调影响，成交量持续下跌，今年3月份厦门楼市有所回暖，别墅 成交量开始回升； 5月，全市别墅成交10套，面积为4514 ，成交量环比上涨109%，翻倍增长。,别墅市场运行分析,半山墅,岛内别墅,长泰马洋溪板块,城市近郊板块,东方高尔夫,南太武高尔夫,漳州南太武板块,金门湾,原山主人,同安汀溪板块,十里蓝山,巴厘香泉,岛内仍以海景别墅为主，且日益稀缺；岛外近郊作为第一居所的城市腹地型别墅将成为别墅主流，远郊多为休闲度假型别墅,别墅市场运行分析,岛内高端别墅开发用地日渐稀缺，未来山景、水景、温泉别墅也将成为不可再生的高端稀缺性产品，成为保值、增值的投资首选,别墅市场运行分析,在政策的严控下，别墅项目日趋减少，别墅资源日益稀缺，岛外别墅销售情况良好,别墅市场运行分析,漳州港别墅受益于厦门高房价，成交价格从2009年7500元