2011耀星半岛假日庄园营销方案189页.ppt

耀星半岛假日庄园营销方案,with the ultimate gift to the ultimate,洛阳市区域内顶级高档亲山亲水别墅度假区,耀星半岛假日庄园,目录 第一部分：洛阳市2011年上半年房地产市场 一、嵩县城市概况 二、洛阳市2011年上半年房地产市场 第二部分：耀星半岛假日庄园项目概况 一、本项目主要经济技术指标 二、一期房源情况说明 （工程进展情况） 三、项目其他情况说明（梳理项目目前存在的问题 ） 四、项目swot分析 五、项目定位 第三部分：耀星半岛假日庄园项目营销推广策略,洛阳市2011年上半年房地产整体市场,（一）人口 嵩县位于河南省西部，总面积3008平方公里，辖16个乡(镇)，318个行政村，人口55万，总面积3008平方公里，为河南省第四大版图县，其中深山区占95%，浅山丘陵区占4.5%，平川区占0.5%，素有“九山半岭半分川”之称。境内伏牛、熊耳、外方三山环抱，伊河、汝河、白河三条河流分别注入黄河、淮河、长江，一县跨三域，为全国之最。县城距省会郑州220公里，距古都洛阳80公里。 （二）经济发展 2010年全县生产总值达到110亿元，年均增长13.9；财政一般预算收入4亿元，年均增长26%；与“十五”末相比，实现了翻一番目标。社会消费品零售总额、城乡居民年均收入、规模以上工业主营业务收入及利税、粮食产量、固定资产投资等指标均超额完成“十一五”规划目标。全县经济总量、财政收入年均增速位居洛阳市前列，是全省第一轮经济发展“十快县”之一。 目前，县域经济正呈现超常规、跨越式发展态势，工业上形成以黄金为龙头，黄金、萤石、制药三大支柱产业的新型工业化道路旅游上形成“三山一水”（白云山、天池山、木札岭、陆浑湖）旅游发展格局。城镇建设上形成以建设湖滨旅游城市为目标，以伊河为轴线，南北两岸对称发展的局面。 （三）产业特色 1、旅游业 嵩县有碧波万顷，景色宜人，湖光山色，交相辉映的陆浑水库，与两程故里（宋朝的理学家、程颢、程颐）曲里温泉、小龙门一铺沟石窟、仰韶文化遗址等人文景观珠联壁合，国家森林公园飞瀑龙潭、山险水奇、云菡覆蔚，山峦起伏，被中央政治局委员李长春誉为“中原名山”，著名书法家启功誉为“人间仙境”，97年被评为河南十佳旅游好去处，光面积4.08万亩，森林覆盖率为87.1%，有瀑布10余处，潭池20余处，海拔1500米以上山峰37座，玉皇顶海拔2211.6米，是八百里伏牛山的最高峰，野生动物204种，其中国家重点保护珍稀动物18种，植物16种，被国家有关专家、学者称之为“自然博物馆”。,一、嵩县城市发展概况,2、工业 工业经济实现倍增式增长。金、钼、氟化工和中药产业不断壮大，工业支撑能力显著提升。2010年全县规模以上工业企业实现增加值40.8亿元，比2005年的5.2亿元增长6.9倍。金、钼两大支柱产业实力明显增强。中金集团将嵩县确定为在国内重点建设的大型黄金生产基地，山东黄金集团进入我县战略投资，国土资源部在我县试点矿产资源整装勘查，黄金工业得到快速扩张。生产规模由2005年的2800吨/日增加到2010年的7500吨/日，产量由2005年的13万两增加到2010年的16.8万两，实现利润由2005年1亿元增加到2010年的3亿元，新增黄金储量114吨。钼工业由零起步，异军突起，丰源钼矿、龙羽山川钼矿相继建成投产，生产规模迅速扩张到8000吨/日，累计生产钼精粉14600吨，累计实现利润8.24亿元。以萤石资源整合为契机，引入洛矿集团战略合作，建成年产3万吨无水氟化氢生产线，氟化工基地建设初具规模。“十一五”期间，全县工业领域完成千万元以上投资项目31个，完成工业固定资产投资14.5亿元，为构建县域工业体系奠定了坚实基础。金源公司3000吨/日扩建、中金集团200吨/日黄金冶炼、洛矿集团3万吨无水氟化氢、开拓者钼业等项目相继建成投产，资源整合和整装勘查顺利推进。产业集聚区建设从无到有，建成饭坡产业集聚区，并形成“一区两园”模式。民营经济发展迅速，营业收入和增加值较“十五”末增长4倍，税收增长3.4倍。全县规模以上企业由2005年21家增长到2010年的44家；销售收入由2005年的11.6亿元增加到2010年的62亿元，亿元以上企业达到6家。,二、洛阳市2011年上半年房地产市场,（一）洛阳市2011年上半年房地产数据 1、房地产投资 2、上半年基本走势 3、销售面积 4、价格走势 （二）洛阳市房地产板块分析 1、板块名称 2、板块范围 3、板块内代表性楼盘 4、板块区域特点（配代表性楼盘效果图） （三）本项目同质楼盘调研分析 1、项目基本情况 2、户型 3、销售状态于价格 4、总结分析 （四）其他小高层公寓项目对比分析,第二部分：耀星半岛假日庄园项目概况 一、本项目主要经济技术指标 二、一期房源情况说明 （工程进展情况） 三、项目其他情况说明（梳理项目目前存在的问题 ） 四、项目swot分析 五、项目定位 1、市场定位 2、形象定位 3、产品定位 4、功能定位 5、客户定位,2011年商品房走势,数据来源：洛阳市房管局，数据包含经济适用房、廉租房,2011年一季度批准预售项目较少，2010年存量房源得以充分去化。上半年商品房集中放量是在4、5、6月份，住宅和非住宅的供应都大幅增加，5、6月份销量有所回升。上半年价格走势波动较大，4-5月成交均价大幅下挫，但从实际市场调研结果来看，大部分楼盘价格维持相对稳定的状态，并没有表现出明显的降价措施，同时从各大开盘楼盘情况看，虽然加大了开盘价格的优惠幅度，但是整体的价格保持在相对平稳的状态，未出现大起大落的现象。5月份多个项目开盘，价格相应上调，成交房源集中在6月备案，成交均价平稳上涨。,2011年上半年商品房住宅供应14364套，共172.49万方，销售面积125.39万方，整体供应较为充足，二季度宝龙城市广场、中泰五期、盛唐至尊、恒大绿洲等项目集中放量，缓解了一季度供应不足的态势。3月、5月份价格有了明显回落，主要由于中高端楼盘并未进入正式销售，或未进行房管局备案，房管局备案数据以市场存量房源为主，相对滞后。同时由于洛阳住宅价格上涨幅度前一阶段进入地级市房价涨幅监测名单，不排除官方对数据进行了相应处理。,数据来源：洛阳市房管局，数据包含经济适用房、廉租房,2011年住宅走势,上半年商品房非住宅供应1762套，共14.06万方，销售1173套，总销面积9.52万方。3月份市场主要在售的商业项目为世纪华阳商业三期和宝龙城市广场二期水系步行街，另外写字楼主要有世贸中心和五洲大厦，供应量大幅增加。华阳开盘价25000-30000元/，宝龙城市广场二期水系步行街均价17000元/，拉升了非住宅市场整体成交均价。,数据来源：洛阳市房管局，数据包含经济适用房、廉租房,2011年非住宅走势,据图表反应的情况来看，新区、伊滨区仍是土地供应的主力军，另外老城区土地供应有所增加，其中增凯房地产开发有限公司有三块百亩以上土地，共计405亩。高新区成交三幅土地为孙旗屯村城中村改造项目，目前均已完成拆迁。,各区域土地成交面积,涧西区位优越，医疗教育、商业休闲的等优良配套使得该区域土地价值以绝对优势位列榜首。新区由于2011年初，润德地块以单价810万/亩摘得地王头衔，大大提升了区域价值。伊滨区尚处开发初期，平均地价57万/亩，暂处价格洼地，随着洛偃快速通道的建成通车，区域配套日益完善，伊滨区将成为新的开发热点。,各区域土地成交均价,整体来看，2011年上半年报广投放量远高于2010年上半年投放。1月份泉舜、升龙、中泰5期、帝都国际城等项目开盘，借助报广宣传造势，2、3月份表现不明显。2010年4月份“国十条”发布，开发企业推盘进度放缓，规避政策风险，致使广告投放量回落，而2011年1月26日推出的新政对二季度楼市影响力已逐渐减弱，4月、5月房管局和日报社举办的房展会相继开幕，加上盛唐至尊、宝龙、升龙、恒大、泉舜等集中在二季度楼市旺季开盘，报广投入随即大幅增加。,报广投放对比,恒大绿洲依然保持榜首的位置，以375万元遥遥领先其他楼盘，推广主要以打折优惠为主题，并有伴有新房源开盘和商铺销售的信息；泉舜财富中心主要以铭泉苑、润泉苑开盘为主题，同时强化其景观、商业、地段的优越，突出项目的高端性和不可替代性。其他楼盘广告多以亮相、认筹、开盘、加推新房源等重要时间节点为主题宣传造势。,2011年报广投入,“1923不是奇迹，而是绝对吸引力”，世纪华阳从1月16日认筹后，一直按风不动，其报广精炼、简洁，已深入人心。广告用数字说话，表明其成功认筹客户数量。 “洛阳几多精彩，华阳更懂幸福”，华阳紧抓客户心理，以人们追求的幸福为主题，推广5期公寓、住宅产品，引导购房者在市中心安一个家，举办“幸福体验季”等活动，给人以家的温暖。,“销冠全城，谁与争锋”，2010年泉舜以23.08万方的年销量位列洛阳商品房销售榜首，除项目推盘量较大以外，自身品质感强也是其热销的重要原因。以年度销冠的头衔来推广5号楼王，大大增强了客户的购买信心。 “领秀、领域、领街”，主打全能小户型，说明其户型设计合理，麻雀虽小五脏俱全，是小户型市场的领跑者。,代表项目报广分析,“地段没有第二！何处有此级别？”泉舜位于洛阳新区市政府正南方，音乐喷泉对面，是新区的核心地段，区位价值无可挑剔。 “景观没有第二！何处有此级别？”，前拥亚洲最大的音乐喷泉、后瞻600亩中央公园，自身45%的绿化率，泉舜的景观令其他项目望尘莫及。,“商业没有第二！何处有此级别？”24万平米超大购物中心、五星豪生国际酒店，配套商业独一无二。 地段、景观、商业是泉舜无可替代的资源，三期连续的广告旨在说明“贵了一点，但物超所值”，这四期关联性较强，排比的运用增强了气势，最后一期的总结，点名了主旨，从而引发了人们对价值的思考。,代表项目报广分析,整体市场分析重点项目盘点,2011年上半年新亮相项目12个，紫金风景线、九嘉海港城、香榭里定鼎广场、鼎城、正大国际、天城一品为本年度新项目，其余为老项目推出的续期。九嘉海港城的亮相标志着伊滨区建设拉开了序幕。上半年认筹项目多达24个，仅建业壹号城邦、高尔夫花园、华阳5期、名门盛世均这4个项目就有4000套房源以上供应量。除2月份受农历春节影响外，其他每月均有4-5个项目认筹，反映出上半年楼市非常活跃。,整体市场分析重点项目盘点,截止2011年6月洛阳市在推楼盘市场存量约为72万，目前市销售状况良好,整体市场分析房地产市场存量,整体市场分析房地产市场存量,整体市场分析房地产市场释放量,从市场重点楼盘情况来看，未来一年内市场的总释放量将达到238万，且多在下半年集中放量，本项目未来市场竞争激烈。,整体市场分析房地产市场释放量,高层,小高层,占比90%,占比10%,目前洛阳市场高层较为畅销，住房消费者较为偏好高层住宅，高层在未来仍将走俏； 当前洛阳市房产市场上多层、小高层的供应量偏低，仅占据近10%左右的比例,整体市场分析产品物业类型,多层,整体市场分析成交产品户型、面积段分布,市场主流成交产品为三房产品，其中三室两厅的产品，成交占比最高约43%；其次是四房的产品 主力成交面积段分布在130-150之间,整体市场分析市场产品情况,整体市场分析成交产品单价段分布,整体市场高层成交价洛南新区比老城区高约300元/,备注：按表现价,整体市场分析成交产品总价段分布,洛南新区市场成交总价集中在70-90万，相比老城区约高10-20万,从市场供应情况来看，下半年洛阳市市场将面临众多项目的集中释放，竞争形势严峻。,整体市场分析总结,当前洛阳市房地产市场发展相对稳定，整体市场发展健康,全市商品住宅成交价格集中在5300-5600元/，5000元/以下项目销售较快。,在售项目中，高层产品为目前市场主流产品，仅存在部分多层,目前市场上房源存量较小，多数项目处于尾盘阶段，出现短暂市场空白,洛阳市房地产各版块市场分析,各板块市场分析重点楼盘分布,洛阳市主要分为老城区板块、洛南新区板块和洛偃新区板块三大板块，其中在售项目以洛南新区板块居多,老城区板块,洛南新区板块,洛偃新区板块,老城区板块市场分析,老城区板块整体价格水平,区内项目主力价格集中在5300-6800元/左右，大盘带头明显,目前板块内售价最高项目为顺驰城，价格6800元/,建业世纪华阳,开 发 商：洛阳中亚置业发展有限公司 地理位置：洛阳市珠江路与九都路交汇处 占地面积：438亩 建筑面积：100万平米 容 积 率：2.7 建筑形态：高层住宅 主力户型：99-100两房 120-140三房 建筑风格：现代 社区配套：商场、写字楼 均 价：7400元/,典型竞争项目个案分析1,项目推案情况,目前一、二、三、四期以入住 五期推出6栋高层，其中50#、 51#为公寓，56#、58#为住宅，约 15万平方米,56#户型配比,50#户型配比,典型竞争项目个案分析1,五期,51,50,56,58,52,57,典型竞争项目个案分析1,产品分析,方正南户，结构严谨。客厅紧邻阳台，居住舒适度高，卫生间干湿未分，较为遗憾。,1373+1方正户型，结构紧凑。主卧270度全景飘窗，景观全城。,140舒适三房，动静分离，起居自如。,典型竞争项目个案分析1,位置：地处城市中心地段，万达广场、丹尼斯百货、大张盛德美，生活、 休闲、娱乐配套完善，区位优越 产品：8月洛阳首推公寓小户型，引领市场潮流，抢占先机 价格：8月2日开盘，目前均价7400元/平方米 。,项目分析建业世纪华阳,恒大绿洲,开 发 商：恒大地产集团 地理位置：洛阳市中州路与启明路交 汇处 占地面积：1338亩 建筑面积：297万平米 建筑形态：小高层、高层 主力户型：85-90两房 133-135三房 建筑风格：新欧陆古典主义 社区配套：幼儿园、小学、商场、酒 店、运动中心 均 价：小高层6000元/ 高层5500元/ 交房标准：9a精装,典型竞争项目个案分析2,推案情况,一期现已交房入住 二期于2010年10月推出，共推出 约15万平米，预计于2012年12月 交房，现正处于在售阶段 三期2011年5月推出76#楼一栋高 层，共384套，约4万 目前在售房源为5#、9#小高层、 76#、80#、81#高层,5,9,76,典型竞争项目个案分析2,76#户型配比,80,81,推出产品,典型竞争项目个案分析2,118精雅三房，方正设计，动静分区，270度全景飘窗，阅尽雅园秀水,95精致两房，方正设计，结构紧凑。功能区分明显，精巧实用。,典型竞争项目个案分析2,位置：项目地处中州东路，地理位置较偏僻，交通不便，但由于项目紧 邻洛河，环境较好； 产品：推出95两房和118三房，两房卧室面积较小，三房除主卧外， 其余卧室面积较小。社区内规划七湖八园，运动中心、豪华会 所，延续9a精装标准，专注建造宜居生活社区。 价格：高层5500元/，小高层6000元/。采用精装交房标准，价格按 市场价格来看适中，故价格优势明显,项目分析恒大绿洲,升龙广场,开 发 商：洛阳升龙置业有限公司 地理位置：洛阳市王城大道与中州路交汇 处北 占地面积：400亩 建筑面积：160万平米 （商业面积38万平米） 建筑形态：高层住宅、酒店、写字楼 主力户型：70-80两房、110-130三房 建筑风格：现代欧式园林 社区配套：希尔顿酒店、金逸国际影城 均 价：7200元/,典型竞争项目个案分析3,项目推案情况,一期推出3栋高层7#、8#、9#、约12.4万方， 现已售罄 二期一批推出1栋高层6#、约2万方，现已售罄 项目于6月18日推出二期二批，推出1栋高层 10#，约4.1万方，共408套。 9月4日a区3组团vip登记活动9月4日全面启动，此次推出“城市特区”系列首批房源1、3号楼，计450套房源，86两房，139三房，55的“1+1”两房等多种户型。,10#户型配比,典型竞争项目个案分析3,主力户型,117,130,130三房，户型设计南北通透，带超大入户花园,117三房，户型设计紧凑，全明设计，南北双阳台,典型竞争项目个案分析3,典型竞争项目个案分析3,位置：地处市中心地带，紧邻王城大道、中州路两条交通要道，交通条件优越，周边配套齐全，位置优势明显 产品：部分66-76两房，位置靠北，采光较差；110-130三房，设计大气实用；社区整体配套38万商业，1万影院、5a甲级写字楼、五星级希尔顿酒店、8.7万建材数码广场、1.7万美食城，实现5分钟生活圈 价格：整体均价6800元/，公共部分精装修，相比洛阳整体市场偏高，无价格优势,项目分析升龙广场,老城区板块总结,洛南新区板块市场分析,洛南新区板块整体价格水平,板块整体销售均价集中在6500元/左右,版块内多层项目较少，表现为高端洋房， 产品等同于经济型别墅标准，售价也高出市场常规,开 发 商：泉舜集团（洛阳）置业有限 公司 地理位置：洛阳市政府对面 占地面积：800亩 建筑面积：118万平米 （写字楼约6万方） 建筑形态：高层住宅 主力户型：86-95两房 126-130三房 建筑风格：现代风格 社区配套：写字楼、酒店、幼儿园 均 价：7300元/,泉舜财富中心,一期,典型竞争项目个案分析4,项目推案情况,一期一批2008年6月推出416套、约5 万方，现已基本售罄 一期二批推出3#、4#、5#楼三栋高 层，共510套房源，约6万方，现正均价约为7300元/,典型竞争项目个案分析4,本次推出房源户型配比,产品分析,典型竞争项目个案分析4,156唯美四房，方正设计，结构紧凑。多功能花园，自主空间。,86精致两房，空间分配紧凑合理。动静分区，干湿分离。阳台飘窗向南，更多阳光。,126高雅两房，入户花园尽显自然礼遇。动静分区，功能区分，阔大自如。,位置：位于洛龙区中心地段，洛阳市政府正对面，面对开元湖音乐喷泉，享受丰富的公共资源，畅通的交通资源，完善的生活配套资源。 产品：两房设计较为传统，但结构紧凑、布局合理，适合刚需客户。三房户型设计有新意，户户设计入户花园，较大面积阳台。 价格：均价7300元/，最低6000元/、最高8300元/定价差异较大，价格高出区域市场乃至洛阳市场数百。客户定位较高，以高价显示高端形象。,项目分析泉舜财富中心,典型竞争项目个案分析4,建业高尔夫花园,开 发 商：建业住宅集团洛阳置业有限 公司 地理位置：洛阳新区王城大桥南 占地面积：180亩 建筑面积：30万平米 建筑形态：高层 主力户型：120-140三房 建筑风格：现代式风格 社区配套：篮球场、门球场、幼儿园、 高尔夫场 均 价：6600元/,典型竞争项目个案分析5,推案情况,一期于2008年8月推出，约5万平 米，已于2010年6月交房入住 二期于2010年8月公开销售，推 出4栋高层，924套房源，约11 万平米；现已基本售罄 三期于2011年8月份推出6栋 高层，共1016套房源，约14万 平米,典型竞争项目个案分析5,本次推出房源户型配比,主力户型,典型竞争项目个案分析5,推出120三房，三卧室和客厅全部朝阳，销售较好,推出170四房，带有南北景观阳台，适合三代家庭居住,推出142三房，户型两卧一厅朝阳，开间大、进深小，市场销售较好,位置：项目地处老城区和洛南新区的交接地带，紧邻洛河和城市主干道王城大道，环境优越，交通便利，位置优势明显 产品：推出三房四房户型设计合理，具有创新性，市场销售较好 价格：均价6600元/，按洛南新区的整体市场价格来看，价格适中，价格优势明显,项目分析建业高尔夫花园,典型竞争项目个案分析5,盛唐至尊,开 发 商：洛阳天基地产有限公司 地理位置：洛阳市王城大道与古城路交汇 处北 占地面积：225亩 建筑面积：80万平米 （商业面积7.8万平米） 建筑形态：高层住宅 主力户型：100-110两房 120-150三房 建筑风格：新中式风格 社区配套：幼儿园、酒店、商场 均 价：6300元/,典型竞争项目个案分析6,项目推案情况,一期一批推出4栋高层3#、7#、8#西单 元、12#东单元，约5.6万平方米，现已售罄 一期二批推出3栋高层6#、8#东单元、 12#西单元，约3.8万平方米，6月11日开盘 二期已经基本售罄，均价6300元/ 三期正在认筹中,6#户型配比,8#户型配比,典型竞争项目个案分析6,典型竞争项目个案分析6,产品分析,方正南户，结构严谨。客厅紧邻阳台，居住舒适度高。,户型方正大气，客卧向南，采光效果好；主卧狭长，影响居住舒适度。,全景三房，动静分离。卧室附带27度飘窗，饱览壮丽洛河。,典型竞争项目个案分析6,位置：地处新老城区结合地段，紧邻王城大道、古城路两条交通要道，交通条件优越，教育购物运动样样齐全，位置优势明显 产品：101、133三房，开间与进深比例过大，影响居住舒适度新中式外观与园林景观设计，对古都洛阳的居民有较强吸引力 价格：均价6300元/，价格与其周边楼盘差别较大，不具备价格上的竞争优势,项目分析盛唐至尊,开 发 商：河南东方置地有限公司 地理位置：西苑桥与滨河南路向西50米 占地面积：200亩 建筑面积：22.3万平米 建筑形态：洋房 主力户型：120-150三房 建筑风格：复古洋房 社区配套：星级会所、学校、商业中心 均 价：8900元/,典型竞争项目个案分析8,东方今典境界,项目推案情况,一期、二期已交房 三期境界本次推出4栋7层洋房，约2.3 万平方米,本次推出房源户型配比,典型竞争项目个案分析8,典型竞争项目个案分析8,产品分析,129全景三房，两厅一体，尊享大户型风范；宽敞露台，领略洛河风光。,155豪华三室，入户私家花园；餐厅独立，与厨房浑然一体，北向270都生活阳台，享尽秀丽。,典型竞争项目个案分析8,位置：地处南昌路与洛河交汇处，西苑桥南；包揽2.5公里洛河水岸，洛阳市仅有人居大盘。 产品：大户型为主，全景三房，退台、电梯、露台展现品质洋房生活。 价格：8900元/，以绝高价格引领洛阳稀有洋房市场。继承东方今典品质，洛河岸生态人居大盘是其定价高的主要原因。,项目分析东方今典境界,典型竞争项目个案分析9,国宝,开 发 商：洛阳市凯瑞房地产置业有限公司 地理位置：王城大道与牡丹大道交汇处西100米 占地面积：800亩 建筑面积：60万平米 容 积 率：1.17 建筑形态：洋房、别墅、小高层、 高层、商业 主力户型：108-170三房 建筑风格：欧式 均 价：洋房9400元/，小高层8000元/ ，高层7500元/，别墅35000元/,135.12,143.05,南向阔景阳台，卧室通透，客厅专设豪景凸窗，阳光绿意亲密无间。,143全景四房，两厅一体，尊享大户型风范；宽敞露台。,产品分析,典型竞争项目个案分析9,位置：位于洛南新区中心地段，拥洛阳唯一体育公园与别墅区两大主题公园 产品：135三房结合143四房,满足客户的不同需求。两房户型设计较呆板，户型创新性差。 价格：洋房9400元/，小高层8000元/，高层7500元/，别墅35000元/ ，产品设计较为传统，依靠位置优势和产品优势吸引客户。其中别墅1300万元起，面积400以上，打造豫西高档项目。,项目分析国宝花园,典型竞争项目个案分析9,洛南新区板块总结,1、市场仍将不断放量。,2、价格上涨的潜力依然强劲。,3、改善性需求和保值增值的投资性需求仍是需求市场的主导。,下半年最先拉开竞争格局的就是南昌路板块的小户型竞争。壹号城邦三栋小户型公寓千余套，世纪华阳五期小户型于7月、8月先后开盘，名门盛世小户型紧随其后，此外时代行宫、苹果公馆独栋小户型也是蠢蠢欲动。核心区位小户型的入市，抑或将成为下半年抬高市场售价的主要动力。,首先是中心区品质楼盘入市，必然拉升楼市价格；其次，品牌开发商的进驻，带来产品力的提升外，也将带动价格的上涨；三是去年成交的高价土地上市，土地成本提升带动价格上涨，比如10年地王恒辉广场前期预测其楼面地价已达4000元/。四、如果限购继续从紧，返乡置业成为热潮，购房需求再度膨胀的话，洛阳楼市价格有可能被再度引爆。如果洛阳执行限购，那么对伊滨区等新兴开发区及偃师、孟津等洛阳临近县域楼市抑或产品巨大的拉升作用。,10年前洛阳首批置业的富人将再度成为洛阳购房的主流人群，随着洛阳城市不断扩容，城镇化进程的加快，郊县客户入洛购房的比例可能会逐步增大。返乡置业客群所占市场份额是下半年或更长时间需要关注的方面。政策调控将挤压部分投资投资需求，但在日益严重的通胀预期的引导下，保值增值性的投资性需求仍将占据一定市场份额。,润德观点:,郑州别墅市场代表分析,湖岸，从来不缺乏故事与光环,lake, never short of stories and halo,依 山,临 湖,靠 海,世界级的豪宅从来都和湖在一起,纽约长岛“三湖别墅” 摘取美国十大豪宅桂冠的是位于纽约长岛的“三湖”别墅，以里面的三个大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，胜似海景。这座豪宅标价7,500万美元，现任主人是地产大亨爱德华格登的遗孀谢丽尔格登。,比尔盖茨的湖边豪宅 盖茨的豪宅位于美国西雅图的华盛顿湖畔，价值2亿美金。,梭罗是美国超验主义作家。他于1845年春天，在老家康科德城的瓦尔登湖边建起一座木屋，过起自耕自食的生活，并在那里写下了著名的瓦尔登湖一书。,瓦尔登湖，滋养艺术的灵感,基本概况： 物业类别：住宅、别墅、花园洋房住、 项目区位：郑州惠济区 项目特色： 建筑类型：多层、小高层、小户型、高层、 项目地址：荥阳市广贾路东侧 交通状况：61区间、722、91区间 投资商：郑州清华园房地产开发有限公司 开发商：郑州清华园房地产开发有限公司 绿化率：48 % 总建筑面积：150000 平方米 物业公司：郑州清华园物业管理有限公司 售楼地址：大河路北侧 预售许可证：(2008)荥房管预字第0028号 清华忆江南二期伴山居售楼电话：85219999/63696666/85216666,项目概况 物业类别：住宅、别墅、花园洋房住、步行街、 项目区位：郑州新郑市 建筑类型：多层、高层、联体别墅、叠拼、 装修状况：毛坯 项目地址：新郑市龙湖镇郑州西南绕城高速与中州大道交汇处南500米 交通状况：552、553、567、中原工学院班车、升达大学班车 投资商：河南正商置业有限公司 开发商：河南正商置业有限公司 物业费：河南正商物业管理有限公司 绿化率：40 % 总建筑面积：500000 平方米 售楼地址：航海路与未来路交汇处西50米路南 正商红河谷售楼电话：66822333/666/999,红河谷项目是中国房地产开发百强企业正商地产2010年全力打造的高端项目，是目前郑州唯一的依托溪谷、坡地、河流、森林资源的打造的低密度高端居住区，是郑州第一个建筑在溪谷之上的低密度复合地产项目，物业类型非常丰富，项目规划有双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯洋房、高层五种物业类型。建筑立面采用纯正的西班牙风格，与坡地、溪谷、森林等自然景观相得益彰，真正实现“天造一半、人造一半”的低密度生态物业的打造理念。社区内部配套及其完善，从教育、生活、商业、休闲娱乐等业主各方面的需求出发，建造一个完全独立于城市之外的“一站式”高端国际生活组团。 项目地址：郑州西南绕城高速与107国道交叉口南500米 市内销售中心：航海路与未来大道交叉口启航大厦一层,项目概况 物业类别：住宅、别墅、花园洋房住、 项目区位：郑州惠济区 建筑类型：多层、小户型、别墅、联体别墅、叠拼、 装修状况：毛坯 项目地址：郑州市黄河南岸86号 交通状况：公交路线：16 投资商：郑州黄河大观有限公司 交房时间：2010年底 开发商：郑州黄河大观有限公司 物业费：1.70元/平方米月 绿化率：58 % 总建筑面积：130000 平方米 物业公司：山水物业（一级物业资质） 售楼地址：郑州市黄河南岸86号 预售许可证：【2010】郑房预售字（2538/2539）号、【2009】郑房预果岭山水三期岛屿生活 售楼电话：63799666，63799777 果岭山水三期岛屿生活 最新价格：均价10407元/平方米,果岭山水三期岛屿生活，是郑州黄河大观有限公司开发的项目，位于郑州市惠济区黄河南岸86号。项目规划占地约18万，总建筑面积约13万。小区内电梯花园洋房、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅具有西班牙、托斯卡纳风格。 果岭山水三期岛屿生活产品类型包含独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、电梯花园洋房。 岛屿生活项目总计71栋住宅单元，其中电梯花园洋房22栋1056套，开发面积96365；双拼别墅13栋26套，开发面积15275。 果岭山水三期岛屿生活园林景观:拥有4条河流，9个湖泊，169种湿地，300亩绿茵运动广场，600亩黄河湿地沉沙池，800亩水域，1000亩森林，310000株成年树木；18洞72杆、占地1260亩的思念高尔夫球场,59.02,85,87,114,116,115,清华大溪地,清华大溪地项目位于郑州市区、郑州高新区、荥阳新区三大城区接壤地带，包括1000余亩的商业休闲区及2500余亩的高档住宅区，集温泉、水上娱乐、星级酒店、商业街区、高档住宅等为一体的大型综合性休闲居住项目。 以“中原耍都”命名的商业休闲区，以80000大海啸浴场及50000阿尔卑斯温泉为龙头，结合50000宽巷子休闲街和30000耍都客栈为辅助，集民俗、休闲、文化于一体，结合顶级时尚玩乐元素，挖掘本土“耍”文化，本着媲美成都“天下耍都”、南京“秦淮河”、上海“新天地”、纽约“第五大道”的原则，打造高度代言郑州经典“耍”法的“餐饮、娱乐、时尚、旅游、休闲耍特区”，给中原一次 “耍”文化的全景展示，使之成为郑州的城市窗口和休闲名片。 高档住宅区产品涵盖温泉客房、多层电梯洋房多种高端物业，聘请英国太平洋远景、美国凯斯两大国际顶尖设计公司担纲整体规划设计，完美结合了中国传统文化和世界建筑文明，以四合院、九宫格的中国建筑智慧，打造开放式半围合庭院，并引入西方“城市邻里街区”概念，同时以旅游胜地塔西提岛为造景蓝本，承袭地中海经典建筑风貌，还原休闲居住的原生态水上风情，打造郑州西花园区首个地中海风情新城邦，礼献具有休闲生活鉴赏力的闲贵阶层。其中住宅一期占地26万，总建筑面积19万，绿化率48%，采用西班牙建筑风格，通过细节雕琢、大面积绿化营造和水系打造，立志建设成为原汁原味的西班牙风情小镇。,项目概况 物业类别：别墅、花园洋房 项目区位：郑州中原区 建筑类型：多层、小户型、高层、别墅、联体别墅、 装修状况：毛坯 项目地址：中原西路与庄公路交汇处 交通状况：乘11路公交车在终点站下车，转乘荥阳7路公交车在中原国际小商品城下车即到。12路、566 投资商：郑州清华园房地产开发有限公司 交房时间：2011-05-01 开发商：河南中原商贸城开发有限公司 绿化率：48 % 总建筑面积：190000 平方米 物业公司： 售楼地址：郑上路99号（中原西路与庄公路交汇处北2000米） 清华大溪地售楼电话：65006661/6669,清华大溪地项目位于郑州市区、郑州高新区、荥阳新区三大城区接壤地带，总占地3600余亩，包括1000余亩的商业休闲区及2500余亩的高档住宅区，集温泉、水上娱乐、星级酒店、商业街区、高档住宅等为一体的大型综合性休闲居住项目。 清华大溪地项目涵盖双拼别墅、联排别墅、多层电梯洋房多种高端物业。 清华大溪地一期占地26万，总建筑面积19万，容积率0.74，绿化率48%，采用西班牙建筑风格，大面积绿化，打造西班牙风情小镇。 周边配套：学校：郑州一中、河南财经学院西校区、郑州职业技术学院、郑州机电工程学校等。 医院：一五三医院。公园：7000亩西流湖生态绿化长廊、860亩郑州植物园、750亩京襄城遗址生态园、270亩刘禹锡公园等、88亩李商隐公园,项目swot分析,外部因素,内部能力,项目swot分析,结论：本案的主要优势是环境资源优势和产品优势，没有可竞争性项目，而劣势主要是本区域作为“休闲度假”的可适宜居住的认同感弱，需要进一步引导。,结论： 项目存在良好的环境潜质 项目一旦入市，即可奠定嵩县甚至洛阳市场标杆地位。,项目开发计划,根据我方深入讨论，建议推售房源节奏,样板房和售楼部,一期房源,一期房源,大二期房源,大三期房源,硬指标,核心目标,一期高层公寓、大双拼，两种差异化产品，如何实现并行销售？,软目标,品牌影响力,全国一线豪宅的提及率 洛阳top级豪宅的绝对知名度 top级豪宅价值体系的建立 客户美誉度与忠诚度的建立,核心困难,洋房级别墅首次面市，如何试探及触动市场，并奠定市场高度？,示范区呈现前，如何实现旺销？,高层公寓、大双拼，推广和客群关系如何处理？,a：建议先修通进项目的道路 b：先做好一段湖边的栈道和船坞、码头等 c：先做一些情景式生活体验场景，像游船、垂钓、样板房 d：做一些环境绿化 e：配套设施建设，小型会所、超市、卫生所等,项目一期配套,核心优势,极致。城市地标 极致。陆浑水库 极致。地中海庭院,极 致,与生俱来,吸引力,传播力,形象力,极致，产品价值,领袖气质与生俱来：4a级景区的首席豪宅，天生的贵族光环 独有湖山资源：原生坡地、陆浑风景、白云山、天池山、 木札岭、度假休闲自然人居 营造纯粹别墅、类别墅圈层：地中海洋房度假社区 顶级建筑品质配套：国际商业，会议中心，豪华游艇、幼儿园、菁英会所“顶级豪配”,5万自然湖泊、1.5公里湖景风景线,山体资源,自然资源,规划设计：地中海建筑群,园林景观,产品优势,配套/物管,形象优势,品牌优势,显性支撑,隐性支撑,价值,规模优势,价值体系,营销优势,7.8万平米私人岛屿 白云山、木扎岭、天池山国家级风景区核心,5万余亩湖波荡漾 陆浑水库，蓄水13.2亿立方米，深隐顶层人群,地中海私人庭院 洋房墅级度假社区，原味呈现,洛阳首席 地中海庭院,耀辰置业研发中心 地中海建筑研发最前沿,庭院：骨子里的中国情节 私密/内向，四水归堂的堪舆之说,西方建筑 中国内涵,地中海建筑以欧洲文艺复 兴式为代表，具有较强的 装饰性和艺术性，能体现 出法兰西民族的浪漫主义 色彩和审美倾向。 其基本特征为三段式立面 “孟莎式”坡屋顶，牛腿 窗式，拿破仑头盔式老虎 窗。 立面常用爱奥尼克柱、科 林斯克柱、陶立克柱等立 柱装饰，显得华贵端庄， 较有贵族气。,我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式， 但实际上它已经超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。 老子“万物负阴而抱阳，冲气以为和”是对这一传统居住模式的经典表述。 中国从南到北最适宜居住的就是庭院式住宅主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的居住空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”， 人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。,汪曾祺说：理想的住家是独门独院。四世同堂，在一座天圆地方的庭院里其乐融融,庭院情结,王受之说：作为中国人，我喜欢中国形式的建筑，其中很重要的一个元素，就是院落了。,何家槐写道：精彩的不是故居，而是故居的院落。那个在故居外的庭院风景如画，种植着由波兰各地捐献的名贵花草树木，院内竖立着肖邦的雕像。溪水潺潺，琴声悠悠，吸引了不少游客前来休闲、散步。,庭,耀星半岛假日庄园的私有，是与顶级奢侈的追求极致、“一对一”专属服务紧紧联系在一起的。,寻找到项目独特诉求,“私人”，代表私有的权力，私享的物质，私密的生活，它万众瞩目又隐于视外，它引人入胜但又令人望而却步，这跟项目地理属性、产品特质是吻合的。,【万亩湖畔 私人行宫】,度假别墅产品,市场定位,第二住所别墅,独一无二的私家岛屿，与数公里陆浑水库零距离连接，享受着无限安详和宁静，堪称是“与世隔绝”。,近湖而揽天下，尊享世界级岛屿别墅尊崇社区，方显居者大度风华。,养老、休闲产品,临水住宅,厌倦了城市的喧嚣，体验与众不同的岛屿生活，岛有岛景，水有水姿，岛水缠绵，天地悠远。,岛居，世界顶级别墅生活的最高境界。在这片土地上，有震撼世界的奇葩，续写着城市的历史，复兴着一座城市的光荣与梦想。,描述耀星半岛假日庄园独有的生活方式,蓝天、白云、绿水、青山的静谧生活,为了物欲整日奔波忙碌的我们，暂且远离尘嚣，让蓝天白云下，碧水青山间那悠悠的记忆，抚慰一下我们白日那颗躁动的心。平淡如水的日子，在你我的心中，也荡起几抹涟漪，此刻就让我们再次走进那些怡情于山水的日子，听鸟啼如歌，虫鸣成曲，去找寻那些或深或浅生命留痕。,美景、别墅、游艇的奢华生活,他们大多是低调的现代隐形富豪，游艇是他们享受阳光与海浪、亲近自然的方式，也是他们一种新社交方式。 可以品红酒、听歌、游泳、钓鱼，与大自然融为一体。更能挑战自我，锻炼意志。,旅游、避暑、度假的闲散生活,别墅设计融入了热爱生活，拥抱阳光，五彩缤纷的一种心境，湖畔风情各异的别墅群与如茵绿地，勾勒出的精彩度假生活！,归隐山林的终极生活,寂寥宁静的田园生活，似乎只能在梦里寻、在陶渊明笔下的桃花园里觅。归隐山林、日出而作、日落而息，放弃都市生活而归隐田园，免受世俗烦扰。 其实，真正操纵痛苦与欢乐的精灵，还是人的内心。如果一个人历经种种磨砺之后，仍能保持一颗微笑着走向生活的心，那么，在这里，可以玩味采菊东篱下、悠然见南山的闲适与逍遥。,核心策略,核心 困难,核心 优势,以极致制造极致影响力,核心策略,制造高端物业的神秘光环,形象力+ 影响力=一切,核心策略,极致。服务策略 极致。现场策略 极致。推广策略 极致。活动策略,极致。客户策略,无论他们的年龄、籍贯、家庭、财富、学识如何不同， 他们都共同属于一个圈子， 因为他们有一个共同的特性,影响而非被影响,作为洛阳人的佼佼者，我们的客群更加的出类拔萃。 他们不只是有钱，他们实力雄厚，勿庸置疑。 他们更能秉承中国传统的处世哲学和智慧， 他们驾驭自己，影响别人。 在圈内给人以帮助和支持，是大家的意见领袖。 甚至他们能够影响行业的发展、城市的发展。 他们有着与生俱来的影响力和号召力，,而这种影响力和号召力带给他们的身份标签就是：威望或者名望,他们是,企业主 煤老板 高级白领 政府高管 投资获利者/公司高层 某行业杰出人士 范围包括郑州、洛阳、新密、嵩县、平顶山、及焦作、三门峡等一部分,本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层属性。 他们来自于社会经济体系的财富顶层。,权利顶层 财富顶层 稳定资产层 小资产层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶层,社会结构体系模拟图,他们的生活特征及对房产的要求 a:不差钱 b：隐蔽性及隐私性好 c：配套齐全 d：有固定的生活圈子 e：有新鲜的生活方式吸引 f：有多套房产 g：3060岁左右，家庭有几代人共同居住 h：对房屋的安保性要求高 i：对邻居的级别要求高，不喜欢与社会不同人混住 j：喜欢高雅的活动和社交 k：喜欢冒险刺激的野外活动 l：追求新鲜事物和生活 m：在朋友圈子里喜欢攀比 n：喜欢养小蜜,客户分类,荣耀的光环已不重要，不愿太曝光，行事低调，重视个人私密性； 满足感从何而来，已不是简单的贵气、豪气所能够满足，他们向往的是一种更加专属化的生活，极为关注品质和细节，追求精神的愉悦； 把自己及家人的安全看得极为重要； 他们追求的是纯粹的居所，同时也是身份与尊贵的徽记； 在朋友圈子里非常重视面子，信息也主要由朋友圈转播； 强烈的资源占有欲。,目标客户属性描述,关注特征,目标客户需求关注点,地段,建筑形式,身份感,保值,关注点,产品,服务,地段、资源环境依然是豪宅客户无可争议的第一价值选择 对于精神满足的追求，让客户对身份感的关注远胜于产品本身,他们不需要随意被别人夸赞，因为那会被视为不恭他们的一切 理所当然地美丽、昂贵。耀眼，这点是毫无疑问的，不需特意提及。,他们贪图安逸，有时还很有趣，家中宾客川流不息，因为这意味着距离高端酒店便利，以及一应俱全的会所和私人俱乐部，可以让客人们随心所欲地休闲娱乐。,他们的豪宅从来就建在远远避开街道或公路两侧视线的地方。他们喜 欢隐匿在郊野，要么就远走海外，但求能暂时避开世人的嫉妒和种种 烦扰。 他们或许生活在洛阳市或郑州的高尚府邸，但闲时希望能够驾驶私人 游艇在普通人难以企及的深海、高天悠游，也在常人难以涉足的名流 酒会上被群星环绕，身上穿的服装，很多来自最新潮流的本季新品。,不仅只是豪宅被藏了起来，他们也纷纷从他人的窥视和探查里消失了。 这群人们往往会极力避开社会学家、民意测验者，以及消费调查人员们 详尽的提问和计算。无人对这群人过细致研究。因为他们的确看不见。 他们其中的一位极可能会轻蔑地将一份调查问卷扔在地板上。,他们是,看不见的财富顶层,他们的掌控世界能力越大，越能远离尘世的喧嚣。无穷无尽的会议、采访、应酬、镁光、目光、掌声都只属于奋斗岁月。 如今，他们阅尽了江湖，赏遍了风光，踏上这条看不见的红地毯，消失在世人的视线中，回到只属自己于世界。,在耀星半岛假日庄园,他们认为再私密的酒店都难以避开媒体的追逐，再顶级的会所都无法体现自己独一无二的品位，再奢华的布置都不如展示自己所拥有的群山与大湖 或者家人，或者或朋友，或者合作伙伴 深处，一场世人看不见的派对正在上演。,在耀星半岛假日庄园,他们已经不需要抛头露面来显示地位，已经不需要高谈阔论来影响时代。 万亩湖畔，天高云淡处，一壶茶，几个杯，轻描淡写的话语。 在一场世人看不见的峰会中，世界就此改变。,在耀星半岛假日庄园,极致。客户策略 极致。现场策略 极致。推广策略 极致。活动策略,极致。服务策略,耀星假日半岛庄园贵宾的法国波尔多酒庄,拉菲酒庄chateau lafite rothschild（波尔多）,拉菲-罗斯柴尔德酒庄是波尔多最著名，也是世界上最著名的酒庄和顶级酒。早在18世纪初，拉菲酒庄遍闻名欧洲。在1855年波尔多历史上首次正式认定的分级中，拉菲酒庄贵为一级首位，其地位至今没有改变，拉菲酒也历来位于最具收藏价值的葡萄酒之顶。,耀星假日半岛庄园贵宾的世界裁缝,瑞邦洋服这样的高级量身定制品牌店，裁缝通常在裁剪之前有60多个尺寸和身体细节需要测量，然后经过200多道工序制作完成，这些精细化、个人化的服务是任何成衣品牌都不能匹及的。,耀星假日半岛庄园“贵宾的世界包厢计划” 在公关活动中（或每月一次）以抽奖的形式选出耀星假日半岛庄园的超vip级贵宾，赠送其国内外知名演出、赛事的贵宾入场券。 2012年美津浓高尔夫梦想杯选拔赛深圳开赛 ,极致。客户策略 极致。服务策略 极致。推广策略 极致。活动策略,极致。现场策略,现场的