“忠山综合楼”方案.doc

“忠山综合楼”门市及营业房销售方案泸州嘉盛房地产营销公司二00四年十一月“忠山综合楼”开盘至今也销售进5个月时间了，住房销售情况较为让人满意，但目前也进入了滞销期，所剩下的五套住房一个月也没有实现销售，加上现在的门市和营业房无形中为项目销售增加了压力，因此我们只有找到尾房的销售方式，找准门市及营业房的价格定位才能为后面的销售带来新的亮点。一、 本期营销推广目标1 门市及营业房招商销售期起止时间2004年12月1日至3月1日2、本期目标销售额 480万3、本阶段的销售工作有两个方案1、 以招商为主，先招后售；2、 以销售为主，招商同步进行；4、两个方案的优劣势1、 以招商为主，先招后售优势：稳抓稳打，广告宣传费少劣势：销售周期长，以坐销售为主等待招商情况定，回收资金慢，情况不好需要大量招商费用2、 以销售为主，招商同步进行优势：销售周期短，以大客户行销售和坐销售为主，不用太在意招商情况，回收资金快，有较大的涨幅空间，无需招商费用劣势：广告宣传费较多二、 前期营销准备工作总结1、前期营销准备需完成工作123月的宣传推广如果要达到理想的效果并顺利实现销售，公司各部门及开发公司必须共同努力，保证在2004年1月1日前完成如下工作：（1）销售人员及招商人员到岗；（2）最终销售价格的确定；（3）宣传用DM单拟定和设计；（4）银行按揭情况的确定；（5）水电气进场时间；（6）竣工验收时间；（7）拆除围墙，搬迁售房部到项目现场；三、本时期核心营销策略及工作安排“忠山综合楼”门市及营业房目前销售的最大阻力是：消费者对项目遍区过分的了解，对项目对面的纪念标底商租赁情况也较为清楚，虽说该遍区底商招租不是问题，但谈到项目增值也不是太为乐观，因此我们要为消费者提供一种物超所值的投资物业，来打消消费者的投资顾虑。目前，若要想更快更稳的让投资者认同，并实现销售，首先要排开以上不良条件利用价格进行抄作，直截了当进入销售期，让投资者感到买来划得着，投资自用两不误。因此，目前的营销策略概括起来，就是：此羊毛并非出自羊身，购门市满40万送15万住房一套，让你心算笔算都是赚。这是目前核心指导思想，一切对策划工作都要以此为出发点，这个时期销售以行销和售楼中心坐销为主。价格定位l 以招商为主，先招后售根据现在周边门市租赁价格每平米20元，按年回报7%的投资回报率计算，该项目门市的销售均价在4300元左右较为让人接受，所余5套尾房按低于代理价销售；其门市全部销售产值为：422万尾房销售产值为：72万l 以销售为主，招商同步进行（推荐可行） 根据现在周边门市租赁价格每平米20元和住房租赁价格计算，该项目门市的销售均价可在4900元左右较为让人接受，所余5套尾房捆绑在门市上一起销售； 其尾房捆绑门市全部销售产值为：481万各门市售价号面积/M2单价元/M2号面积M2单价元/M2号面积M2单价：元/M2138.3652002342.384200357.075000457.025000555.325000679.074600758.924900861.124800955480010684800117048001239.745300二层营业房以招商为主，待定销售价格销售工作安排（1） 销售人员、行销人员及招商人员全面上岗（12月1日前完成）积极联系品牌客户，积极上门宣传并争取他们租用或购买。联系直邮公司，将制作好的DM单邮寄给各行业的门市上或公司里，针对目标消费群进行有效的项目诉求，吸引其到售楼现场来，最终利用强有力的销售人员，促成实际购买。（2）售房部搬迁及售房部内装重新布置（12月15日前完成）l 改变售楼处的唯美布置，增加能促进客户下单的实质性内容：l 表现项目门市的基本情况的内容如：平面图、整体布局图等；l 质量保证书、工程材料、配套标准等表现项目优良品质的内容；l 拆除所有户型图，重新制作销控表和招租情况表。 （3）项目现场包装（1月1日前完成）l 拆除所有围墙，将所有门市全部现出；l 各山墙上吊下广告标语；四、广告推广策略与实施计划1广告与新闻诉求点（1） 新区转盘全新铺面闪亮登场全面招商；（2） 心算、笔算都是你赚 购门市满40万送15万住房一套，现买现送2媒体组合 根据我们所确定的目标客户群的特点和广告费用的考虑,广告策略应以DM促销广告为主。消费者可以通过DM单上的文字介绍更清楚地了解“忠山综合楼”及“忠山综合楼”的优惠方式和具有吸引力的价格，同时间隔的按排少部份平面促销报刊广告。3布幅广告（12月1日前完成）在项目现场山墙上挂五幅布标广告：l 老城区，老商圈全面招租l 心算，笔算都是你赚购门市满40万送15万住房一套，现买现送l 买到收租，坐享其成l 无法复制的老城商业，绝对保值的投资空间l 真正的0风险投资计划，真正的以租养贷投资环境在市中区挂三个月巨幅布标广告：LOGO 项目名称心算，笔算都是你赚购门市满40万送15万住房一套，现买现送保值投资，机会有限，先到先得销售热线：3102708 开发公司：泸州洪源开发有限公司4、根据适当的销售期安排手机短信息广告寻求与电信局合作，花较少的钱，通过电信服务做项目的形象、促销广告这样的广告发行量大、针对性强，相信会起到非常大的宣传促销效果。由于是短消息，不能用画面表达，我们只能用具有针对性的纯文字形式有条理的描述项目的促销信息。5、12月15日前完成DM单文案拟定和设计正面：LOGO 项目名称内容：项目介绍反面：项目效果图、门市户型图、区位图内容：心算，笔算都是你赚 购门市满40万送15万住房一套，现买现送保值投资，机会有限，先到先得销售热线：3102708开发公司：泸州洪源房地产开发有限公司“忠山综合楼”广告预算从2004年12月1日起，广告费用控制在销售总收入的0.5以内，即480万元0.5%2.4万元。2005年3月1日前 广告费用按1.5万预算，在2005年3月1日至5月1日二个月安排5千元，尚留有4千元的不可预测费。“忠山综合楼”广告预算分配比例及金额项 目12月1日至3月1日5月1日至5月1日备 注比 例金 额比 例金 额户 外25%3750元含大型户外广告或户外包装费用