对物管公司考评细则及评分表

棠下工业园生活配套区物业管理定期考核细则及评分表考核人：被考核人：xxxx物业发展有限公司依据xxxx管理合同（下称物业管理理及商业出租管理合同）中“物业服务内容与质量”的相关条款及第二章第五款第6条的约定，现制定以下物业管理定期考核细则及评分表供考核双方执行遵守。一、 考核目的规范区内物业管理服务行为，遵循市场竞争、优胜劣汰的市场经济规律，确保xxx生活配套区的物业管理质量。 二、考核周期一年考核两次。每年7月对上半年1至6月的物业管理情况进行考核，次年1月对去年下半年7至12月情况进行考核，直至物业管理及商业出租管理合同期满终止。三、 考核小组成员考核小组由考核人与被考核人共同派员组成，其中考核人指派2-3人，被考核人指派1-2人。四、考核规则1、评分表分为“基础管理”、“房屋、道路外观及养护”、“共用设备设施的日常维修养护”等共9项评分项目，每个项目根据所列标准分别得出项目评分，将所有项目评分相加得出总评分，评分表满分为100分。2、考评时考核人与被考核人各填写一份评分表，其中考核人的评分权重系数为0.8，被考核人的评分权重系数为0.2，两份评分表的分数经加权后得出最终评分值，60分为及格。100分为满分。3、考核不合格的给予口头警告，并立刻进行整改，整改时间为期一个月，整改后考核仍不合格的给予黄牌警告，并立刻进行第二次整改，整改时间为期15天，整改后考核仍不合格的则给予红牌处分，并立即终止物业管理及商业出租管理合同。4、对于考核虽合格但仍存在较多不足需要改进的，考核人根据实际情况对被考核人提出书面改进要求，在下一次考核中对改进的情况进行回看评审。对于未能达到改进要求的，每一项要在评分表总分值基础上倒扣3分，若评审完毕后的最终分值不及格则参考“四 考核规则”第3条规定执行（达到改进要求的不另外加分）。5、根据物业管理理及商业出租管理合同的约定，被考核人负有每月按时代预支物业管理区域内水电费的义务。若由于被考核人的原因做成该部分水电费的拖延支付，且导致考核人也连带收到供电部门的催缴提示（包括电话形式的催缴）的，考核人将对被考核人给予口头警告；若因欠费导致物业管理区域被停水停电的，则给予黄牌警告。若被考核人出示材料证明拖延支付水电费是由于存在第三方因素，且被考核人在致力排除该因素方面已尽职尽责、竭尽全力的除外。6、每两个口头警告等于一个黄牌警告，每两个黄牌警告等于一个红牌处分，一旦被给予红牌处分的立即终止物业管理及商业出租管理合同。7、由于以上几点导致物业管理及商业出租管理合同终止的，所涉及的补偿事宜参照物业管理及商业出租管理合同第二章第六条第13点及第三章第十一条第5点。8、在整个考核期间若出现由于被考核人失误而直接导致恶性事件发生，或因被考核人管理不善而间接加剧了事件后果的严重性，如火灾、盗窃、交通事故、聚众殴斗等，并导致人员伤亡或重大经济损失的，则直接出示红牌处分，物业管理及商业出租管理合同即时终止，并且被考核人要承担相应的法律责任。五、评分表物业管理定期考核评分表序号考核指标考 核 细 则分值评分备注1基 础 管 理1.1 各项物业管理制度的建立考核内容： 制定物业管理相关的各项制度或规范（例如关于房屋日常养护、物业共用部位/共用设备设施日常管理养护、卫生、绿化、安防、监督投诉、应急预警、档案管理等），并组织实施。考核方式： 查阅制度或规范的有关文件资料。计分标准： 制定完备的各项物业管理相关的制度和工作岗位标准，并实施的，计2分；制度不完备或虽制度完备但不实施或不完全实施的，计1分。2小 计21.2 物业管理队伍配备、人员素质及人员培训考核内容：物业管理队伍配备是否合理，人员素质及上岗培训考核方式：查阅各岗位人员配置的相关证明文件，人员有关职称文件及上岗证、培训记录。计分标准：A物业管理公司经理取得全国物业管理经理岗位证书。1B80%以上的物业管理人员持有全国物业管理从业人员岗位证书。1C80%以上的物业管理人员具有高中以上学历。1D供水、供电维修人员100%持证上岗。1E安防人员平均年龄40岁以下，男性平均身高170CM以上；每符合一项得0.5分。1小 计52房 屋道路外观及养护2 区内房屋、道路外观及维修养护考核内容：区内房屋、道路及维修养护考核方式：现场检查房屋、道路外观，设施管理情况及有关维修保养记录资料。计分标准：A区内房屋栋号清晰，或有其它明显引路标识。1B房屋外观及室内墙体、楼板、走道、天花板等公共区域完好、整洁，计5分，每发现一处明显破损、脱落、污渍、乱涂乱画，扣0.5分，扣完为止。5C室外招牌保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。1D无违规私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。2E区内没有堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险品和有害物品。1F区内道路及区外商铺前人行区域通畅、平坦，无明显障碍物。2区内路面及区外商铺前人行路面无破损，计1分。每发现一处明显破损扣0.5分，扣完为止。1G建立完善的维修管理档案。1小 计143共用设备设施的日常维修养护 3 区内共用设备、设施的日常维修养护考核内容：小区内共用设备、设施（供配电、给排水、雷电防护、公共照明、加压泵房、门窗、锁、便池及阀门、水龙头、排风机等）的日常维修养护情况。考核方式：现场检查有关共用设备、设施的运行状况及维修保养情况，查阅有关保养维修资料及档案。计分标准：A所有共用设备设施的图纸(排水排污图纸除外)、档案资料齐全，管理完善。1B所有设备设施性能良好，运行正常，计2分，每发现一处异常或损坏的，扣0.5分，扣完为止。2无安全隐患。1保养检修制度完备。1C运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 1D供电运行建立24小时值班制度。1E建立完备的设备设施维修管理档案。1F零修及时率90%以上（报障后30分钟到场处理）。2零修合格率100%。1抢修、急修及时率90%以上（报障后不超过15分钟到位处理）。1一般故障排除不过夜。1小 计134消 防 系 统 管 理4 区内消防制度的执行及消防系统的管理考核内容：区内消防制度的执行及消防系统管理状况。考核方式：现场检查及查阅有关制度资料及档案记录。计分标准：A消防系统设备完好率100%，可随时启用。2B确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。1最近一次年度消防检测符合消防要求。1C区内无火灾安全隐患。1D楼内设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻，计2分；示意图或标志破损或指示不清晰，照明设施工作状态异常的，扣1分。2E区内消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法，并每年至少一次消防演练。1.5制定消防疏散预案，并每年至少一次组织区内租户进行消防疏散逃生演习。1.5F建立完备的消防管理档案。1G无发生重大火灾事故。2小 计135环 境 卫 生 管 理5 小区环境卫生管理考核内容：区内环卫设施设置情况及公共卫生维护状况。考核方式：现场检查，并查阅相关保洁记录计分标准：A小区内环卫设施完备，确保每栋楼有1名专职保洁员。2设有足量的垃圾果皮箱并分布合理。1B建立完备的保洁管理档案。1C小区内实行标准化清扫保洁，各栋楼每天上、下午各清扫一次并保证效果，计3分；每发现一处明显废物或污渍扣1分，扣完为止。3D定时收集垃圾，并负责清运到垃圾收集站。1垃圾日产日清。1无随意堆放杂物和占用现象。1E小区内不得违反规定饲养家禽、家畜或宠物。1F临街商铺管理有序，商铺前人行道无明显垃圾、污水，计3分；每发现一处明显废物或污渍扣1分，扣完为止。3小 计146绿 化 养 护 管 理6 小区绿化养护管理考核内容：小区的绿化养护管理情况考核方式：现场检查并查阅有关养护记录资料计分标准：A小区绿化经过园艺师设计，布局合理。1B小区绿地管理及养护措施落实到位。2无破坏践踏及随意占用的情况。1C建立完备的绿化管理档案。1D无明显大片的枯枝死枝（季节因素除外）和病虫害现象，计2分。每发现一处不符合扣1分，扣完为止。2小 计77安 全 防 范 、秩 序 维 护 管 理7 小区安全保卫、秩序维护管理考核内容：区内安全保卫、秩序维护状况考核方式：现场检查并查阅相关文件资料及档案记录。计分标准：A对所建立的安全保卫、秩序维护制度切实执行，措施落实到位，计2分；不实施或者不完全实施的，计1分。2B确保配备足量的保安人员并合理安排巡逻班次（最低标准：三班/天，2人/班，全区域巡查2次/班）。2C保安人员上岗时穿着统一制服，佩带统一标志，器械佩带规范。1工作规范，作风严谨。1D实行24小时保安巡逻制度，并有完善的签到记录。2E对进出配套区的人员、车辆、物品进行查验放行制度。2F区内实行交通管理，地面划有明显标志，在有关地方设有交通标志，指定车辆的停放区域，车辆停放有序。1.5G配备足量的视像监控设备并24小时全面运行。1监控室内实行24小时值班制度。1监控室内电话接通后要及时接听。1.5H监控室接到险情或异常信号后应及时安排人员在接警后7分钟内到场处理。2I建立完备的保安管理、秩序维护管理档案。1小 计188服务监督及投诉管理8 小区的服务监督及投诉处理工作考核内容：区内的服务监督及投诉处理情况考核方式：查阅相关文件资料及档案记录，并与租户管理员约谈。计分标准：A以走访、座谈会、问卷调查的形式，每年至少一次与90%以上的物业使用人沟通。1.5对所反映的问题处理率达到100%。1.5B对外公布监督电话，投诉信箱。1C受理、处置业主或物业使用人的投诉应保持记录。1.5对于直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。1.5投诉属于物业管理责任的，应立即纠正，并承担相应责任，属于无效投诉的应做好解释工作。1.5D对上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作。1.5小 计109精 神 文 明 建 设9 小区的的精神文