关于我国廉租房制度建设的研究.doc

精选资料关于我国廉租房制度建设的研究【摘要】廉租房制度是我国住房供应体系的一个重要组成部分，也是我国住房保障体系一项重要的制度安排，是解决当前我国城镇低收入者住房问题的有效途径。目前，虽然我国的廉租房制度建设正在发展并逐步向全国普及，但是由于缺乏经验，实施时间不长，在实践过程中存在着许多的问题。【关键词】廉租房 廉租房制度 房价收入比 住房供应体系 问题 对策 住房问题关乎民生和社会稳定，十七大报告中明确提出了“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，使全体人民实现住有所居，让更多的人享受改革与发展的成果”。认真学习领会和贯彻落实十七大关于建立健全廉租房制度的主要精神及战略部署，对于进一步改善民生、促进社会和谐具有重要的现实意义。我国正处于社会主义初级阶段，经济发展不平衡，贫富差距大，很多低收入家庭购房很困难，廉租房正是为这些家庭提供的住房保障，廉租房制度在我国还刚刚起步，目前正在在全国各地推行。在实施的过程中由于当前房地产事业过热、房价急剧增涨、市场秩序不规则导致贫困城市家庭购房问题层出不穷。所以，健全廉租房制度，正确认识我国廉租房建设中存在的矛盾，顺利解决低收入家庭住房是当前亟待解决的问题。一、廉租房制度的涵义 “廉租房”顾名思义就是廉价出租的房子，它不以赢利性为目的，由国家自筹资金建设的具有齐全设备，适当规格的，拥有一定保障性的租住用房。廉租房制度是一项社会保障制度，也是住房体系的保障制度，换言之则是指国家以租金略减、住房租赁、实物廉租住房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障。综观各国住房的各项保障制度，由于历史成因不同、经济发展不均衡、人均收入偏低、人口密度导致住房面积减少、社会体制等诸多因素，在制度上也有所不同，但总的来说，各国建立廉租房制度最根本的原因就是为解决住房稀缺所引发的一系列住房问题。二、我国廉租房制度建设的必要性1、解决低收入者住房问题的有效途径以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。近年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大，增长速度过快的现象，同时对住房需求的旺盛、地方政府追求高额的土地租金收益、房产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。目前，我国城市居民人均住房面积虽然达到了28平方（米），但是全国城市低收入家庭当中，人均住房面积不足10平方（米）的还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数的5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有1000万户。“住房难和买房难”是这部分群体面临的突出问题，不能有效解决好该问题势必影响到社会的稳定与和谐。为此，必须将这部分群体纳入住房保障体系，而廉租房建设是社会保障体系的重要组成部分，对于解决低收入者住房问题将起到积极的作用，也是切实贯彻“住有所居”基本国策的重要体现。2、缩小房价收入比，缓解贫富差距的有力措施房价收入比是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力，房价收入比的拉大源于市场经济条件下城乡、行业、区域之间贫富收入差距拉大。2006年，我国平均房价收入比是6.7，但是同年最低收入家庭的房价收入比约为22，而最高家庭房价收入比刚刚超过2，前者是后者的10倍，并且这种差距还呈逐步扩大的趋势，2000年最低家庭房价收入比是最高家庭的5倍，而2004年这个比例扩达到9倍。在市场调控失灵的情况下，政府有责任帮助住房困难的低收入群体改善居住条件，保障居住需要，缩小与富裕群体的差距，而廉租房建设能够有效协调平衡政府和低收入群体这两方面的需求。三、我国廉租房制度建设存在的问题1、需求资金的缺口较大廉租住房制度得不到健全，其中面临的主要问题是缺乏资金。据统计在每年全国各地住房建设的资金不低于285亿元；如果所有低收入家庭都需要租赁补贴，那么每年需要212亿元资金租赁补贴低收入家庭；资金需求每年至少共要497亿元。就我国目前的经济来看，社会贫富差距大，发展不均衡，国民经济水平还比较低。在社会保障体系方面，社会需求大，地方政府供给不足。由此可见，财政资金有限是我国实施住房保障的突出困难，如建设部在今年通报的200多个没有建立廉租房制度的地区，绝大多数都是经济落后地区。目前，我们的社会保障主要是保就业，保养老，住房保障因为诸多因素并没有列入财政保障体系中，这些在财政运转上还需要进一步改革和完善。2、覆盖范围小，申请标准控制不严到目前为止，在全国291个地级以上城市中，仍有部分城市没有实施廉租住房制度。而实行廉租房政策的城市中廉租房所占的比重非常小；边缘地区低收入家庭尚未纳入保障范围的数量尚未确定；廉租房覆盖范围小。廉租房申请一般是以居民收入标准来衡量，由于个人收入却乏透明度容易导致不符合廉租房居住者通过变相的非法手段成为廉租房的保障对象，而应该纳入住房保障体系的居民却被排斥在外，廉租房对低收入者的保障作用收到弱化。另外，我国个人信用制度和个人申报制度不够完善，个人收入来源较多，“灰色收入”无法得到确切的统计，仅仅依靠透明收入作为廉租房申请的标准，有失公允性。3、土地供给不足人地矛盾突出是我国的现实国情，伴随着我国经济的快速发展，一方面城市化进程的加剧要求城市规模逐渐扩大；另一方面，土地的天然供给有限性又制约了城市规模的扩张。用于城市建设土地资源的有限性导致城市地价的上涨，进而带动了房价上涨。开发商为了追求高额利润无疑会在固定的土地上首选建设商品化住房，用于廉租房建设的土地供给量较少。 四、发展与完善我国廉租房制度建设的对策1、正确认识廉租房工作 地方政府通过目标管理实施，有必要将廉租房建设和租金补贴任务纳入政府年度实施项目中。年初要做工作计划，明确责任部门，签订责任书。年中加强指导并进行检查。年末实施目标考核，确保在计划内完成任务。这样不仅可以明确各部门的目标计划，增加责任意识，达到规范化管理的效果，而且对于低收入的城市居民制定行之有效的方案，可以确保目标顺利实施完成。此外，地方政府要对廉租住房工作目标完成情况定期进行检查。同时也可以根据当地实际情况，按最低收入家庭所占比例，签订目标责任书，将政府工作目标进行层层分解，量化考核，对职工进行奖惩，对各级职能部门进行年终考核，从而调动政府职能部门工作人员的积极性。2、探索适合我国国情的廉租房提供机制新加坡是典型的人多地少的国家，在城市化进程中很好地解决居民住房保障问题。主要采用“公屋+象征性租金”的形式，对居民总数的8.5%的低收入者供应廉租房，公屋由政府出资购买或兴建，廉租房居民每月只需支付11新元租金。我国廉租房建设刚刚起步，可以很好的吸收新加坡在解决低收入者住房问题方面所取得的有益经验。其一，政府打破当前对土地的限制政策，适当进行圈地兴建公有廉租房，对廉租房居住者收取少量的租金用于廉租房日常的维护与管理，采用“公屋+象征性租金”的形式。其二，运用优惠政策鼓励吸引或行政手段规定房地产开发商在兴建商品化住房的同时按照一定比例兴建廉租房。其三，中国城市中还存在相当多闲置的旧房，为此政府可以通过官方或纯民间的非营利性中介组织，利用老城区的二手房交易，组织廉租房市场，用税收与金融优惠政策鼓励业主将房屋租赁给中低等收入者。其四，政府可以在各地城镇废弃房屋基础上进行改建、扩建、翻新，以较低的成本满足低收入者对廉租房和经济适用房的需求。3、完善配套政策及制度体系 通过完善一系列的制度，提供廉租房建设的制度保障。让有关地方财政、金融、土地、税收等方面有法可依，具有时效性和可操作性就必须完善廉租房制度。在进行廉租房建设的时候让当地政府有章可循。比如，在筹集资金时，应和当地财政部门密切联系，采取方案，把廉租住房专项资金有效管理起来，并制定相关制度，每年按期按额拨付。在资格审查方面，强化与当地民政局之间的联系，严格有序地审查好申请廉租房的家庭。由于各地区间经济发展水平有一定差异，发展能力有限。在经济结构、地区环境和人口密度等多种因素制约了廉租房的发展，这就要求中央政府加强对落后地区的财政支持，突出对西部地区的扶持，针对廉租房建设制定不同的转移支付政策。还应明确划分各级政府部门的职权，让财政支出的划分与事权紧密联系起来，从而有效发挥地方政府对廉租房建设的主观能动性。4、构建廉租房保障资金支持体系（1）科学安排财政预算资金。可通过财政资金形成廉租房和经济适用房专项基金，实行专款专用，设立机构，统筹管理，条件成熟时可编制预算，实行国库集中统一收付制度，确保建设资金落实到位；在税收方面，减免低收入家庭购房税赋以及开发商建设廉租房的所得税。（2）建立多渠道投融资机制，广范围吸收资金以满足廉租房有效供给的需求。第一，地方政府尝试发行廉租房建设专项债券筹集廉租房建设资金；第二，以在坚持政府主导原则的前提下，廉租房的建设可以由社会中介机构来运营，资金来源则可以依靠激活的民间存量资本、慈善基金和境外资金等；第三，充分发挥市场筹集资金的作用。建立廉租房制度是众望所归，从全社会的角度来说，廉租房是一种社会财富的利益再分配，主要解决城镇居民低收入现状的住房问题，只有一切中低收入无力购房的居民都参与的分配，才是最公平合理的分配。良好的廉租房制度将有效解决最低收入者的住房问题。把廉租房制度正式归入了社会福利待遇中，这将从制度上保障每个公民无论贫贱都有良好的居