宾馆住宿业租赁产品方案.doc

西安市宾馆住宿业融资租赁产品方案一、概述 宾馆住宿业融资租赁是融资租赁公司为满足酒店宾馆经营者一类客户的资金需求，以宾馆内部的电视机、空调、电脑、卧具，通风管道，电梯一类的固定资产为标的物，以直接租赁和售后回租的方式盘活客户手中的固定资产，把固定资产变为资金，解决资金需求。 西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的旅游资源。独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国名列前茅，去年西安市游客满意度由原来的27位上升到目前的第14位。随着西安旅游基础设置建设进一步加大，旅游服务功能进一步完善，西安得旅游市场将会越来越好。据西安市旅游局局长张永科介绍，古城西安2014年共接待海内外游客1.2亿人次，比上年增长18.5%。旅游总收入950亿元，比上年增长17.1%。巨大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同时，也为西安的宾馆住宿业、饮食业、娱乐业等行业带来了巨大的市场和机遇。据统计西安，目前挂牌酒店、宾馆的酒店住宿类的个体有5000多家，目前西安五星级、四星级、三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为3%、4%、10%、14%和69%，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而三星级以上的酒店数合计只有31%，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。酒店平均客房入住率达到70%，其中客房入住率为75%和65%的酒店数分别占31.6%和26.3%，两者合计占到58%；客房入住率最高达到90%的酒店占15.6%，入住率最低为45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整体入住率平均水平基本维持在70%左右，不同酒店之间则由于地理位置和经营方式的差异而使得其入住率出现参差不齐的情况。近年来，西安商务快捷酒店发展更为迅猛，入住率更高，投资回报更快，3年基本可以收回全部投资。特别是以如家、汉庭、格林豪泰、七天一类为代表的宾馆酒店。2、 酒店宾馆融资租赁宾馆住宿业融资租赁主要可以分为直接租赁，售后回租。直接租赁是新开或者内部装修升级，家具家电更新需要进行购买时，由融资租赁公司出资购买，所有权归融资租赁公司，使用权和收益权归承租人所有，租期到后承租人支付完所有租金和名义价款，租赁物物权变为承租人所有。售后回租是指承租人把自有产权的家具家电出售给融资租赁公司，融资租赁公司在把家具家电出租给承租人的一种融资租赁方式。在这种方式中，出租人和买受人为融资租赁公司，承租人和出卖人为同一主体。目前可查的国内酒店宾馆融资租赁案列不多，都是很个别案列，可查的有都为售后回租，如下： 融资租赁公司承租人租赁方式金额期限国金租赁名城地产 售后回租 1.4 亿3年 融众租赁金榜集团设备售后回租 8000万9个月诚通租赁嘉福悦酒店设备售后回租 5000万3个月 经过进一步分析得知以上几个案列都是2011-2013年地产行业发展较好时期，背后都有地产公司担保，融资金额都比较大，从后面两个案例期限来看，更像变相的融资租赁，实质是短期借款。3、 融资租赁公司宾馆住宿业融资租赁为了降低公司的经营风险，公司可以品牌商务快捷宾馆为主，其他优质的酒店为铺，原因主要分析如下：1、 西安宾馆酒店数量5000余家，中低档酒店占比69%约3500余家，数量较多，潜在客户较多。2、 品牌商务快捷酒店的入住率高，投资回报率高。3、 品牌商务快捷酒店的管理正规成熟，经营有加盟公司监督，经营业绩比较稳定。 4、可以适当提高公司的利润率。 五、宾馆酒店融资租赁方案（1） 准入条件 1、承租人必须是西安市取得营业执照和其他行业特许证件的公司。 2、以品牌商务快捷酒店为主，且酒店宾馆入住率必须达到70%以上。 3、承租人拥有清晰产权或能够实际控制的租赁物。 4、承租人的股东及实际控制人不涉及房地产，矿产投资等高危行业。 5、原则上承租人股东及实际控制人，在西安必须有住房。 6、 承租人必须提供保证人担保或者物权担保，担保人必须还款能力的担保人。 7、承租人必须有稳定的还款来源。 8、承租人或者股东及实际控制人信用状况良好，无银行不良逾期记录、不涉及民间借贷。 9、承租人或者股东及实际控制人没有重大负债，面临诉讼。（二）交易主体及法律文本 1、承租方：XX公司、个体或个人； 2、出租方：陕西融资租赁公司融资租赁有限公司（以下简称：融资租赁公司）； 3、法律文本 买卖合同 融资租赁合同或售后回租合同 保证合同 具体法律文本的形式与名称以实际合同签订时为准。 4、签署合同完毕后全部到公证处办理强制效力公证。（三）交易要素 单笔租赁合同金额：50-500万元，特殊情况根据具体情况确定。 租赁保证金：租赁本金的15%-30%。 租赁期限：主导12个日历月，可选6至24个日历月。 租赁利率：18%-24%/年（平息）。 咨询管理费：每年按租赁本金的1%3%收取，放款前一次性支付。 还款方式：按月等额本息。 名义价款：租赁本金的1%。（四）交易结构直接租赁（售后回租）融资租赁 公司客户交易结构图还款（5） 业务操作流程 1、公司和承租人、保证人签订融资租赁合同或售后回租合同、买卖合同、担保合同等。 2、由公司付款采购租赁物或承租人把有产权清晰的租赁物交付给公司名下。 3、 承租人履行交付手续或公司履行交付手续，签署交付接收单。 4、租赁物的发票，合格证，保修证交由公司保管。 5、在可能情况下，为酒店宾馆购买保险，受益人为融资租赁公司。 6、把一系列合同到公证处办理强制效力公证。 7、租赁期满，承租人付清所有租金和名义价款后，融资租赁公司将租赁物所有权转让给承租人，至此租赁结束。（六）产品特色 1、融资比例高：融资金额最高可以达到租赁我评估值的80% ； 2、期限灵活：主导12期，可