SOHO有限公司.doc

个人分析：SOHO中国的成功究竟取决于什么呢？我本人认为首先应该是其领导层对于宏观经济形式的把握，也正因为能够看穿经济发展的脉络，了解行业的发展动态，才能够准确的自我定位。这一点从SOHO中国的产品定位中即可看出。SOHOSmall Office Home Office,意为小型的、家庭的办公室。这一词最早起源于80年代的纽约，因艺术家云集而出名，那里风情独特，有纽约最有品味的商店画廊和餐厅。90年代中后期，SOHO中国率先在国内倡导SOHO（居家办公）生活理念。这一理念迎合了中国新兴中产阶层对时尚、现代、独立、自由生活方式的追求，而后受到中国市场追捧，并赢得了建筑界的赞誉。SOHO中国董事长潘石屹以前卫著称，这一点也是其能够给把握经济发展潮流，准确定位，创新市场机制，领先于人的重要原因。从消费者的需求定位市场，而非以开发商或销售者的立场来定位。SOHO概念并不是SOHO中国的独创，但将这种提法纯粹化、极致化，却是SOHO的独到之处。1998年，SOHO中国开始发掘消费者潜在的个性化需求，成功地推出了“SOHO现代城”，创造并引导了这一全新概念的消费潮流，创造出一批同时具备商业、办公、居住功能的建筑。这一迎合了消费者需求的的市场定位，注定其产品的畅销。今天房地产已进入品牌竞争时代，以品牌为核心已成为企业资源重新配置的重要机制，品牌最持久的含义是其价值、文化和个性。SOHO的项目除了一般的项目简介性楼书外，都会有一本相对“形而上”的另类楼书，来探讨建筑与城市、建筑与时代以及未来生活的关系。探求更深层次的，由房屋而衍生出的都市精英的心理需求和身份认同感。SOHO中国的产品以另类、独特而闻名。坚持独特创新的建筑理念，所开发项目均成为北京城市新建设中里程碑式的建筑。而潘石屹夫妻在媒体界的活跃，也充分发挥了其个人魅力。这样的品牌优势是SOHO中国更加的深入人心，更加为人接受。SOHO成功的重要因素之一在于产品的地段，面对越来越稀缺的城区土地资源，未来需考虑营利模式的转型，SOHO做商业地产，一定聚焦在北京、上海这样超大型城市的最繁华地段，占有独一无二的土地资源。这些稀缺土地资源的获得也充分考验了SOHO中国的智慧。SOHO中国公司（潘石屹）一、SOHO中国发展状况SOHO中国有限公司成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和SOHO中国总裁张欣联手创建。SOHO中国是中国房地产行业领袖，目前北京最大的房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业。在公司“创造CBD繁华”理念的指引下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑。SOHO中国在北京已经完成和正在建设的项目有：“SOHO现代城”、“建外SOHO”、“SOHO尚都”、“朝外SOHO”、“光华路SOHO”、“光华路SOHOII”、“SOHO北京公馆”、“中关村SOHO”、“三里屯SOHO”、“前门大街”、“朝阳门SOHO I”、“朝阳门SOHO II”、“银河SOHO”（原“朝阳门SOHO III”）。同时，SOHO中国在北京长城脚下和海南博鳌分别开发建设了全球知名前卫建筑项目“长城脚下的公社”和“博鳌蓝色海岸”。SOHO中国在京开发主要商业项目2009年8月18日，SOHO中国宣布收购SOHO东海广场。此项目收购的完成，标志着SOHO中国将业务拓展到上海的城市中心繁华地段。9月3日，SOHO中国通过招拍挂获得北京望京地区B29地块，该项目的建筑高度可达200米。SOHO中国将和全世界最好的建筑设计师合作，将该项目打造成为从机场进入北京市区的第一个地标建筑。11月18日 SOHO中国宣布以23.4亿元人民币的价格收购位于北京东三环内的三十七层商务及零售综合楼“北京嘉盛中心”，此项目被重新命名为“SOHO嘉盛中心”。2010年6月11日，SOHO中国宣布以22.5亿元人民币的价格收购上海外滩204地块。收购完成后，公司间接持有项目公司61.506%的股权。该地块是上海外滩过去60年间唯一的整体新建项目，也将是最后一个新建项目。SOHO中国所开发的项目取得了巨大的商业成功，连续多年蝉联北京销售冠军。SOHO中国的成功源自公司在城市中心最繁华的地段，为注重生活品味的人群提供了创新、高品质的居住、工作和消费的空间以及时尚的生活方式。截至2010年6月底，SOHO中国共完成开发总建筑面积约230万平方米。目前在建项目的总建筑面积约130万平方米。SOHO中国在北京CBD开发商业项目的总建筑面积位居所有开发商之首。SOHO中国一直是一个负责任的企业公民，自2003年起，SOHO中国连续多年成为中国房地产行业纳税前10名企业；SOHO中国秉承“推动社会物质发展的同时，推动精神的进步与成长”的理念，于2005年成立了公益慈善机构“北京搜候中国城市文化基金会”（简称“SOHO中国基金会”），旨在通过提高教育水平以改善一些地区的贫困现状。SOHO中国坚信，物质进步和精神成长必须平衡发展。二、产品定位SOHO倡导的SOHO(居家办公)生活理念，迎合了中国新兴中产阶层对时尚、现代、独立、自由生活方式的追求。其现代、前卫的建筑设计风格受到市场追捧，并赢得了建筑界的赞誉。公司的创建者潘石屹和他的夫人张欣写作博客，客串电影演员，更是时尚聚会和各类热门电视节目的座上宾。他们喜欢时尚前卫的文化艺术和建筑设计，倡导国际化现代都市生活时尚，为这个品牌增添了人性的魅力.SOHO是“SmallOfficeHomeOffice”的缩写，意为小型的、家庭的办公室。它起源于80年代的纽约，因艺术家云集而出名，那里风情独特，有纽约最有品味的商店画廊和餐厅。三、SOHO中国的运营模式SOHO中国的运营模式一句话概括就是：开发商业地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理，实现资源的有效整合。具体内容包括：第一，目标客户瞄准投资客户，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将所有商铺销售一空，获得开发利益最大化。第二，通过SOHO中国租务部为业主提供招租代理服务，收取业主代理费。第三，委托港铁物业提供后期物业管理，收取高额物业管理费。第四、SOHO属于商业地产，其利润来源中，地产的销售是其中一块，而商业地产的租赁收入是另外一块，独立拆分平衡各自的运营情况。第五、预售在中国房地产开发中起着关键的作用。内地的融资管道并不多，银行也没有能力提供大规模资金，楼宇预售就成为支撑项目的新融资管道，保证了SOHO稳健的现金流。SOHO的商业模式的核心竞争力可以总结为如下四点，分为地段、品牌、人脉、服务。其中以强大品牌与客户资源为基础，众所周知的是，山西客户是SOHO项目忠实的购买者，这些客户来源于SOHO中国十多年来人脉的积累及企业和潘石屹本人的品牌影响力。 四、SOHO中国开发项目（一）SOHO尚都(2004-2007)SOHO尚都的建筑面积17万平米，占地2.2公顷，位于北京CBD(中央商务区)内，整个项目处在朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三圈交汇的黄金地带。由一个拥有443户商铺的5层商业街和2座拥有270个办公单元的中等高度的写字楼组成。两座主写字楼中间由低层的玻璃走廊及商业街廊连接而成。SOHO尚都的设计灵感来自于形成自然界中万物的形状及图案，建筑风格突破传统的横平竖直， 形式更加大胆前卫。建成后，将成为北京最具视觉冲击力的商业项目。该项目在2005年1月开工建设，2007年中完工。（二）建外SOHO(2000-2006)位于北京中央商务区(CBD)的黄金位置(国贸中心对面)，建外SOHO是SOHO 中国继成功开发SOHO现代城后，把SOHO理念提升到一个大型社区新的实践。建外SOHO总建筑面积70万平米，由18座公寓楼，2座写字楼和4座别 墅，400家沿街店铺，364套办公室，2069套公寓组成，16条弯曲的小街镶嵌在洁白的楼宇之间。该项目在2002年开工建设，2004年4月，1期 工程9座塔楼已交付使用。建外SOHO在2002年和2003年连续荣获全国房地产单体项目的销售冠军，SOHO中国也因此成为2003年度全国房地产行业纳税额第二的企业。建外SOHO同时获得众多很高的荣誉和奖项，并作为新北京的象征成为众多世界名牌广告拍摄的背景。 （三）长城脚下的公社Commune by the Great Wall(2000-2002)长城脚下的公社是SOHO中国最具创意的项目，位于水关长城静谧的山谷，是由12位 亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏的当代建筑艺术作品。2002年长城脚下的公社应邀在威尼斯双年展第八届国际建筑展上展出，张欣作为这个项目的策划人和 投资人“因其大胆的创新精神，积极推动12名亚洲建筑师设计建造出极富当代精神的私人住宅”而一举荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”， 同时，长城脚下的公社参展模型也被法国巴黎的蓬皮杜艺术中心收藏，这是蓬皮杜艺术中心收藏的第一件来自中国的永久性收藏艺术作品。该项目的一期工程包括 11幢别墅和1座会所，已经在2002年10月完工。 （四）博鳌蓝色海岸Boao Canal Village(2001-2002)博鳌蓝色海岸位于海南省博鳌镇，由115幢现代、前卫别墅群组成，该项目与博鳌亚洲 论坛会址为邻。项目于2002年完工，并被2003年博鳌亚洲论坛指定为会议用址。至今，博鳌蓝色海岸已经接待了数以万计的参加论坛的贵宾，获得好评如 潮。同时，它还是非常热门的度假休闲场所。2003年3月，该项目香港设计师严迅奇因博鳌蓝色海岸是“建筑与自然的完美结合”而获得香港建筑师学会颁发的 2002年建筑大奖“境外作品奖”。 （五）SOHO 现代城(1997-2001)SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目。它位于北京中央商务区(CBD)，国贸中心东面。该项目总建筑面积为48万平米，拥有数十家店铺，283套办公室，1,897套公寓。 1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”(Small Office Home Office-SOHO)这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。该项目于1998年正式销售，其销售总额约40亿人民币，并且连续两年(1999，2000)获得北京市房地产单体项目的销售冠军。SOHO现代城于2001年完工。 四、SOHO中国战略伙伴潘石屹潘石屹，SOHO中国有限公司董事长、联合创始人 。一位被看作是当今中国最活跃、最具有鲜明个性的房地产领袖之一。他与妻子张欣在1995年共同创立的SOHO中国有限公司已经成为北京最大的房地产开发商。作为董事长，他一直掌管着公司在中国的商业地产领域的开发业务。尤其在北京的CBD，他留下了永久的印记，在这个区域，无论在建筑的规模上还是在项目的销售额上，SOHO中国都是最大的开发商，并为中国首都大胆引入了标志性的当代建筑。潘石屹以前卫著称，他是新一代私营企业的创业先锋，而且他所推广的将居住与工作合二为一的SOHO模式(小型办公，居家办公)也深入人心。作为SOHO中国董事长，他开发的项目取得了巨大的商业成功，这主要归功于他高超的营销艺术和对中国投资者及中小企业需求的准确定位。此外，他对待生活与事业的达观、机变与坦率，也使他成为一个公众典范，媒体红人。潘石屹也是中国网络时代与大众传媒最早的拥趸之一。他成功地利用其个人博客和微博推广SOHO品牌，这个博客在十多个主流门户网站上落户，只新浪一家网站的浏览量就达数千万。他还通过博客、网聊、微博以及众多重要的会议（如：世界经济论坛、亚洲企业领袖协会、博鳌亚洲论坛等）上的发言，分享他的见闻及观点，生动地向公众宣讲行业趋势以及更广泛的社会话题。潘石屹生平及所获荣誉1963年出生于甘肃天水的农村，父亲是“右派”。 1977年秋天，其父获平反，全家从农村户口变成城镇户口，搬往甘肃清水县城。 1979年，考入兰州培黎学校（中专） 潘石屹1981年，从培黎学校毕业，以600名学生中第二名的成绩被河北的中国石油管道学院(大专)录取 1984年，石油管道学院毕业，被分配到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室 1987年，辞职到广东下海 1989年，随同一位老板（牟其中）来到海南省。 1990年，同冯仑、王功权、张民耕在海南省合伙成立了海南农业高科技联合开发总公司（万通前身） 1991年8月，成立万通公司，高息借贷1000多万元炒房地产，在海南省第二波经济热潮中半年多赚取一千多万元。 1992年8月海口房地产崩盘前夕，潘回到西北考察市场机会，后到北京市场调研，在怀柔县政府食堂偶然听到北京市给了怀柔四个定向募集资金的股份制公司指标，潘设法获取了其中之一，成为发迹的肇端。 1992年，创建北京万通实业股份有限公司 1992年，万通新世界广场在阜城门开盘，香港利达行主席邓智仁找到万通公司要求代理销售。邓智仁通过成功的广告和定价策略获得代销的成功，将万通新世界广场卖到当时市价的三倍。 潘石屹1995年，创办SOHO中国公司（前身为北京红石实业有限公司）1996年，创办项目公司北京中鸿天房地产有限公司，开发SOHO现代城。 2001年被深圳住交会评选为“中国地产十大风云人物”； 2002年和2003年两度被“博鳌亚洲论坛”邀为主讲人 2003年，被“世界经济论坛”邀为主讲人,与张欣双双被Asia Inc评选为亚洲50岁以下的最具活力的锋线人物；2004年被评选为“中国最具影响力的