物业管理服务顾问合同.doc

精选资料物业管理顾问服务合同物业管理顾问服务合同委托方： （ 下称：甲方）注册地址： 受托方 （下称：乙方） 注册地址： 甲方为 之开发企业，拥有该物业之产权。乙方为一家物业管理企业，持有物业管理企业执照 及物业管理资质等级 壹 级 证书编号 。甲乙双方根据 中华人民共和国合同法 、 物业管理条例 以及其他国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协调一致基础上，就乙方为 提供全面专业化之物业管理顾问服务，订立本合同。第1条 ：本合同中有关定义1.1 本物业指: 地址： ，总建筑面积约 万平方米，其主体功能为公寓、商业、写字楼及 设施。（ 功能按照项目实际情况写明 ）1.2 物业管理顾问合同 指: 物业管理顾问合同 ，即本合同。 1.3 物业管理顾问 指:乙方以本合同约定之方式、时间完成本合同规定工作内容，并向甲方提供本合同内规定之工作。1.4 物业管理顾问服务期限: 指自 2009 年 8 月 1 日起至项目竣工验收之日（预计为 2012 年 7 月 31 日）止，乙方向甲方对本物业提供于上述期间之前期物业管理顾问期阶段服务。上述项目竣工验收日期如有变化，以甲方最终的书面确认为准（甲方应于该确认函的合同结束日期前三十日书面通知乙方）。第2条 : 物业管理顾问服务范围2.1 物业管理顾问服务范围包括：l 物业管理顾问服务2.2 乙方工作范围及上列每项功能之特定责任均已列于本合同之第3项条文内。第3条 : 物业管理顾问服务内容3.1 物业管理工程专业：3.1.1 机电系统设备设施图纸建议 乙方将对本物业内各项机电设备设施系统之图纸设计方案包括：公共照明系统、动力系统、弱电智能化系统、空调采暖系统、给排水等系统之设计问题提供物业管理顾问建议。3.1.2 楼宇设施/设备选型建议 乙方将结合本物业的工程设备专业图纸和设计方案，提供甲方有关在楼宇工程设施/设备选型方面的物业管理顾问建议，包括并不限于：- 动力系统、照明系统；- 空调制冷/采暖方式、送排风方式；- 智能化系统；- 给水、排水、中水各系统设计方案；- 垂直交通系统：电梯配置方案；- 擦窗机配置方案；- 停车场收费管理系统；3.1.3 工程设备用房合理布局建议乙方将结合本物业设施之工程专业图纸设计方案及相关机电、空调、给排水等工程设施设备系统用房之合理布局方面提供物业管理顾问建议。3.1.4 暖通给排水建议乙方将结合本物业工程基础之冷热源方案（ 如有 ），户式中央空调的选型、锅炉选型、水泵选型、采暖方式、直饮水、中水、生活用水设计、市政雨排水、供水供气之布置以及设施设备运行维护费用提供物业管理顾问建议。3.1.5 物业智能自动化系统设置建议乙方将提供本物业设施中智能自动化设施/设备系统设置的物业管理顾问建议，包括并不限于：楼宇自动化控制系统、综合宽带通讯网络系统、消防自动报警监控/保安监控系统、门禁及保安巡更系统及各项生活、娱乐智能化系统等。3.1.6 能源收缴与计量控制建议 乙方将对本物业公寓楼、写字楼、住宅与配套设施部分的供电、供水及空调制冷/采暖及天然气系统，以物业管理角度提供相关建议，包括并不限于：3.1.6.1 本物业公寓楼、写字楼、住宅与配套设施部分各功能部分的供电、供水及空调制冷/采暖及天然气系统合理分割与独立计量要求。3.1.6.2 本物业公寓楼、写字楼、住宅与配套设施部分各功能部分内公共区域各地段、层面照明用电、动力用电系统、清洁/绿化用水系统与业户单元内之供电、供水及空调制冷/采暖系统合理分割与独立计量要求，及独立单价要求。3.1.7 公共区域装饰/装修标准乙方将结合本物业各公共区域地段、层面装饰/装修设计预算标准，提供相关专项物业管理顾问建议。3.1.8 工程设施/设备施工与安装建议 乙方将于本物业设施施工阶段从物业管理角度提供有关工程设施/设备在施工及安装过程中专项物业管理顾问建议。3.1.9 物业广告标识系统建议 乙方将结合本物业公寓楼、写字楼、住宅及相关配套设施部分之相关设计要求，对其广告标识及泛光照明系统之合理布置及设计方案等方面提供物业管理顾问建议。3.1.10 物业管理办公用房建议 乙方结合本物业设施投入使用后各项物业管理需求，并结合建筑图纸设计以及公摊面积之划分原则，对物业管理办公用房的平面布局/装修标准等提供物业管理顾问建议。3.1.11 物业整体接管与验收 乙方将视本物业之各项工程专业施工与交付使用进度，提供有关本物业接管验收流程与标准建议。3.1.12 设施设备维修及运行管理乙方将提供甲方有关本物业之周期性设备/设施维修及运行等方面物业管理顾问建议。3.1.13 工程设施/设备维护与保养乙方将制订本物业设施部分内工程设施/设备及公共区域土建装饰部分之标准维护保养方案，并提供符合其实际运作与管理需求之 工程运作手册 。3.2 物业管理专业：3.2.1 园艺绿化功能及配置建议 乙方将提供本物业设施部分之室内、外园艺绿化及景观维护专业方面之物业管理顾问建议。3.2.2 清洁服务之程序乙方将协助甲方拟定本物业设施清洁服务之基准，如建材之类别、位置、清洁次数及所需员工；制定适当报表监督清洁日常运作及监察清洁服务品质等。3.2.3 垃圾处理办法乙方将结合本物业设施内之专业工程图纸设计要求及与公共区域实际可利用状况，就日后产生之各类型生活、办公垃圾之储存及处理方式提供物业管理顾问建议其中包括：确定垃圾房位置、面积、装修与环卫控制标准、收捡及清运流程。3.2.4 公共区域标识导向系统乙方将向甲方提供安排本物业公共区域标识导向系统之物业管理顾问建议。3.2.5 物业管理费成本费用分析 乙方将评估影响物业管理运作及收费之因素包括：根据本物业设施功能设计、公共区域内装修标准及选用之材料与工程设施/设备规格等，拟订本物业管理服务之各项无偿及有偿收费标准与操作程序。3.2.6 编制文件制度 乙方将协助编写符合本物业之特定需求之 临时管理规约 、 业户手册 及各项管理规章与细则。3.2.7 移交物业区单元与用户之程序乙方将向甲方提供移交本物业设施部分单元与用户之程序建议。3.2.8 装修管理乙方将向甲方提供安排本物业设施部分单元业户裝修工程及物料运送控制之程序，并提供符合本物业管理运作需求之 装修指南 。3.2.9 投诉处理建议乙方将拟订处理本物业各类型业户对物业管理服务相关各项投诉之处理与跟进建议。3.2.10 物业保险乙方将协助甲方拟订本物业之保险事宜，具体操作将按照本物业之实际建筑成本、业户类型、相关各项管理需求及保险行业规范模式运作。3.2.11 业户档案管理乙方将拟订本物业各单元各类型业户之档案管理方案。3.2.12 业户意见征询乙方将拟订对本物业业户定期进行物业管理意见征询之程序建议。3.2.13 节日装饰及业户联谊活动乙方将拟订对本物业于节假日期间之节日装饰计划包括：新年/圣诞节、春节、五一劳动节与十一国庆节等，以及相关业户联谊活动方案。3.2.14 物业管理运作方案乙方将拟订符合本物业实际运作及管理需求之 物业管理运作方案 ，该 物业管理运作方案 亦在甲方确认后作为本物业专业管理与服务之操控依据与基础。3.2.15 优质服务计划乙方将拟订本物业之对客优质服务计划。3.2.16 物业管理法规及讯息乙方将定期向甲方提供相关政府职能机构颁布之物业管理专题性法规条例动态及讯息支持。3.2.17 物业宣传推广建议 乙方将以物业管理角度配合甲方开展本物业销售之宣传推广活动，具体内容包括： 3.2.17.1 提供乙方物业管理顾问标志、标牌及相关印刷品；3.2.17.2 定期参加甲方组织之本物业宣传与推广活动，于活动中提供乙方物业管理顾问范围内之讲演及相关演示。（唯此项活动甲方应提前书面知会乙方）3.2.17.3 乙方将提供甲方销售人员有关物业管理概念课程培训一次包括：n 戴德梁行简介n 物业管理费构成n 物业管理服务内容3.2.17.4 销售中心物业管理顾问服务建议n 接待服务流程n 清洁、保安、客务服务人员配置n 销售中心各项管理制度3.3 物业管理安防专业：3.3.1 交通组织布局建议乙方结合本物业各项主体功能之使用特点，提供本物业地面及地下部分之交通组织布局方面之物业管理顾问建议包括：l 出入口设置l 地面及地下交通管理l 人流、物流及车流控制3.3.2 停车场设施管理建议乙方结合本物业停车场设施部分的规划设计方案，以及本物业停车场设施交付使用后的实际使用需求,提供本物业停车场设施部分的运营管理服务方案。3.3.3 安防管理控制系统建议乙方将结合本物业各项主体功能之安防管理需求，对相关安防管理控制系统设计方案，提供相关物业管理顾问建议。3.3.4 安防控制与管理乙方根据本物业安防控制与管理的特定需求，拟订保安人员岗位、保安服务的标准内容，并设立特定幷适合本物业的保安制度、编制之各相关巡逻路线图表及 安防运作手册 。3.3.5 应急预案程序乙方提供本物业设施紧急事件处理方案，其内容包括：火灾、水浸、地震、断电/水/天然气及罪案等之物业管理顾问建议。3.4 物业管理财务专业：3.4.1 物业管理费预算案乙方根据本物业的特定管理与服务需求，制订本物业各功能部分（包括：公寓楼部分（自物业投入使用后之首年度）物业管理费预算案及物业管理处前期开办费预算案。3.4.2 物业财务管理 乙方提供本物业有关物业管理之财务运作模式及相关要求包括：- 处理支出项目乙方提供甲方有关物业管理支出帐目的控制程序；- 收支损益报表 乙方提供甲方有关收支损益报表的形式。- 收取物业管理费之程序 乙方提供甲方有关每月发出物业管理费通知单予各业主的程序，并将制定向欠交物业管理费及杂费之业主发出催收通知书程序。3.5 物业管理培训专业：3.5.1 专业课程培训计划乙方将结合本物业实际运作及管理需求，在甲方配合下对驻本物业之管理处各专业部门员工提供一系列培训，其中每项培训一次，内容将包括：3.5.1.1 物业管理人员专业培训： 物业管理概念、临时管理规约及物业管理法规； 收楼入伙流程、公寓物业管理要点、客户投诉处理技巧；3.5.1.2 安防管理人员专业培训： 保安消防监管控制要点及紧急事件处理程序。3.5.1.3 工程管理人员专业培训： 二次装修管理重点及物业工程验收移交； 机电设备设施日常维护、入室维修服务及注意事项。3.5.1.4 财务管理人员专业培训： 物业管理费用收缴流程及欠费催缴流程。3.5.2 以上物业管理培训课程每项为2-3小时。3.5.3 以上物业管理培训课程开展前，将由乙方物业管理专业经理对本物业管理处员工进行访谈，在掌握与了解管理处员工实际专业水平状况后，结合以上课程内容，制订符合本物业及管理处员工实际运作与受训需求之培训纲目，并在此基础上实施。以上各项培训课程完成后，乙方将向本物业管理者提供有关以上各项培训课程之教材。本合同届满时，如甲方尚未组建本物业之物业管理团队，则乙方无须提供此项培训。3.6 物业管理行政人事专业：3.6.1 行政人事政策乙方拟订 员工手册 及 行政人事政策与程序 等专业操控文件。3.6.2 员工选聘乙方对本物业管理处各职级员工之选聘标准提供物业管理顾问支持包括：协助提供面试及提供聘用条件等。3.6.3 员工工服样式乙方将对本物业管理处各职级员工之工服样式向甲方提供物业管理顾问建议。3.7 物业管理顾问例会乙方物业管理顾问团队专业经理，将结合本物业各阶段之专业管理与服务以及甲方对乙方物业管理顾问服务实际需求，于本合同签署生效后每月 壹 次赴太原市项目现场参加甲方召开之物业管理顾问工作例会。第4条 : 物业管理顾问服务期限及方式4.1 物业管理顾问服务4.1.1 本合同物业管理顾问服务之期限为本合同1.4条款。4.1.2 本合同中第3条项下的物业管理顾问服务内容，其物业管理顾问服务性建议均以书面文本形式及或电子邮件形式在甲乙双方共同认可之时限提交甲方。4.1.3 乙方将于本合同签署生效后结合本物业物业管理顾问服务之相关内容组成专案顾问服务团队,且并在与甲方召开之第一次工作会议后5个工作日内，提交相关物业管理顾问服务工作计划与甲方。该工作计划亦将在得到甲方认可后，作为乙方提供甲方物业管理顾问服务工作之依据。第5条：物业管理顾问服务酬金及付款方式5.1 物业管理顾问服务酬金及付款方式5.1.1 乙方物业管理顾问服务酬金标准为每月人民币 整 （ RM），总酬金为人民币元整（RMB，上述物业管理顾问服务酬金分为 期支付如下:第一期：甲方于 年 月 日支付乙方人民币第二期: 甲方于 年 月 日支付乙方人民币；第三期: 甲方于 年 月 日支付乙方人民币；5.2 以上物业管理顾问服务酬金均已包括乙方应负担之全部税费。5.3上述物业管理顾问酬金未包含乙方之顾问组成员的差旅费，此项费用需由甲方提供，其费用构成包括：乙方顾问组成员每月一次，每次一天顾问巡访的食宿及交通费用（甲方需提供标准在三星级及以上的酒店作为乙方顾问组成员之住宿并提供往返机票）。第6条:关于使用“北京戴德梁行物业管理有限公司”名称及标识规定6.1 在本合同有效期限内，在甲方履行本合同5.1.1条款之情况下，甲方可使用“北京戴德梁行物业管理有限公司”名称及标识（包括中/英文名称/缩写及标识）做本物业宣传推广及实际入住后全程物业管理公司对外告知使用，唯其使用字句、比例、颜色等资料应事先须征得乙方书面确认方可进行，以保证乙方国际形象。6.2 自本合同终止之日起，甲方不能以任何形式宣传或运用乙方之名义做本物业推广或其它用途。 第7条：双方责任与义务7.1 甲方责任：7.1.1 甲方有为乙方保守本物业之相关商业机密之义务。此处所称机密仅限于上述乙方提供之所有书面之物业管理计划、规划、制度、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法及合同金额等。7.1.2 甲方应按本合同约定之时间及金额，支付乙方物业管理顾问服务酬金，否则乙方有权自向甲方发出书面催缴通知书之日起十个工作日后，停止服务。且乙方保留追讨甲方欠付款项及每延迟付款一天，甲方所需支付乙方之每日违约金（每日违约金即：当期物业管理顾问酬金之万分之五）之权利，但违约金之赔偿总额将不超过当期应付金额之5%。7.1.3 甲方应及时签收乙方提供之物业管理顾问工作报告、管理建议等文件。7.1.4 乙方所提供之与完成本合同项下工作有关之资料之所有权和涉及之著作权等知识产权之所有权属于乙方，甲方拥有该等资料和知识产权之使用权，可以用于与本项目有关之联系和审批等工作，但在未获得乙方之书面同意前提下，甲方不应将该等资料和知识产权用于甲方之其他项目或交给第三方(包括甲方之关联机构)使用。7.2 乙方责任：7.2.1 乙方应按本合同负责物业管理顾问方面之建议、指导和培训，提供有关物业管理技术，以保证物业管理顾问服务质量。如果乙方未能履行本合同，甲方自发出书面警告通知书15个工作日后，可解除本合同，其酬金据实支付。7.2.2 乙方将不会以任何方式出让或转让其获得之合作协议。7.2.3 乙方有为甲方保守本物业之相关商业机密之义务。7.2.4 乙方按本合同约定提供物业管理顾问服务时，应维护甲方利益，并接受甲方与政府相关职能部门之监督。第8条：合同终止事由8.1 除发生下列8.2之情况，立约双方在本合同生效期间不得终止本合同。8.2 甲乙双方同意根据下列情况提早一个月给予对方书面通知终止本合同：8.2.1任何一方严重违反或没有履行本合同内列及有关补充协议之任何条款之职责，并接到对方书面通知起计一个月内未能改善及履行有关条款之职责。8.2.2 若甲、乙双方因重组或合并原因而被清盘。8.2.3 在本合同履行过程中，由于本物业所在地发生战争、洪水、台风、地震或其他人力不能控制等不可抗力事件，致使本合同之任何一方无法履行本合同规定之义务，遭受不可抗力之一方不承担违约责任。但迟延履约后发生不可抗力的，迟延履约一方不能免除责任。遭受不可抗力一方在不可抗力事件发生后之15天内，应向对方出具经公证之有关权威部门之证明。不可抗力事件消除后，由双方协商确定是否恢复对本合同之继续履行。8.2.4本合同双方任何一方，由于战争、严重火灾、火灾、地震等不可抗力而丧失履约能力，由受灾方提供当地官方权威证明后，本合同自动终止。第9条：争议解决9.1 凡因在履行本合同所发生之或与本合同有关之一切争议，双方应协商解决，协商不成，双方任何一方均有权向本物业所在地之人民法院提起诉讼。9.2 本合同一方对另一方之任何违约及延误行为给予之任何内容、宽限或延缓行使根据本合同享有之权利或权力，不能视为该方对其权利和权力之放弃，亦不能损害、影响或限制该方依据本合同和中国有关法律、法规应享有的一切权利和权力而单独或部分行使本合同项下的任何权利、权力或补救办法。第10条：通知与送达10.1 以本合同为目的或与之相关之任何通知均以亲自递交，邮资已付之挂号邮件、 特快专递服务或传真发至如下联络方式，否则不发生效力。如果拟接受通知之合同一方之下列地址或联络号码发生变更，则其应毫不延迟