大溪地项目人防车位租售方案分析

大溪地项目人防车位租售方案分析一、 项目车位综述本项目1#楼、3#楼、4#楼共有160个人防车位，地下车位(库)属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。根据中华人民共和国人民防空法第五条和第十八条规定谁投资谁受益的原则，该车位属于不可销售部分，意味着，在未来处理过程中，这些车位只能依靠租金来获得收益。同安的房地产是在这几年才得到长足发展的，由于原先的道路规划，小区建筑过程中，并不注重车辆的有序管理导致目前同安交通管理部门对于机动车辆的管理较为松散，造成较多车辆随意无序停放，车主对于车辆的车位管理无意识，许多的车位处于空置状态，对本项目的人防车位租售造成一定的影响。但由于车位在本项目规划中配比较少，属于较稀缺产品，而且本项目定位高端，购房者多为事业单位或企业领导阶层，有车比例大，对与车位的需求较高，因此，未来入住后未来没有购买车位的业主为了安置私家车，必定会以租赁的方式来取得车位的使用权。二、 车位租金计算根据前期的市场调查，目前同安房地产市场上并无出现将人防车位出租或变相出售的案例可供参考。在项目周边已经交房的项目中，中介挂牌芸溪公园车位出租，租赁报价250元/个.月，古庄新城一期车位出租，租赁报价200元/个.月，综合这两个项目的优劣点以及本项目车位较稀缺的特点后得出未来本项目的人防车位租金在280元/个.月。三、 收益法计算租赁租金：收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象的客观、合理价格。计算公式为：（所选用公式的前提条件是：年净收益a每年不变；综合资本化率r每年不变且大于零；n为未来可获收益年限）,具体测算如下：收益价格构成内容价格备 注（元个）（一）年净收益a1.年有效毛收入3192年潜在毛收入3360类似车位租金为280元月年有效租金收入率0.95（二）综合资本化率r0.0714r121.安全利率0.0414选用2008年中国人民银行公布的一年定期存款年利率4.14%为安全利率2.风险调整值0.03根据目前的经济现状及未来预测确定为3.00%（三）未来可获收益年限n47年预计可收益年限47年（四）未来可获收益价格VBL￥48,827.77收益价格（元/ 个）48828四、 成本法计算人防车位成本人防车位投入成本包括8476平米建造成本，故人防车位资产价值V=建安成本2200元/平方米（由于人防用地作为本项目用地不计入建筑面积，）每个人防车位占地面积53平方米每个人防车位投入成本为2200*53=116600元/个五、 结论建议上两种方法的评估人防车位资产价值所得的结果差距比较大，这与人防车位这种国家防设施收益性不强的特性有关。因此，通过对两种评估方法结果的比较，由于两种方法结果相差较远，故本次评估选用成本法评估值权值30%，收益还原法评估值权值70%，确定最终的估价结果，即：评估方法单位价格(元/m2)权值平均单价(元/m2)成本法11660030%69160收益法4882870%根据上述分析，我司建议对于项目人防车位采取无产权长期租赁的模式，一次性收取租金，建议人防车位租金为70000元/个。2、销售方案建议销售方案建议一：单独进行人防车位使用权租赁销售对象：已购1#、3#、4#的业主销售价格：7万元/位销售方案建议二：买房送地产车位使用权凡购买1#、3#、4#的客户，开发商免费赠送地下车位使用权，优惠幅度根据客户购买的产品不同而有差异。二房客户赠送10年，相当于优惠客户2万元三房客户赠送20年，相当于优惠客户4万元楼中楼客户赠送40年，相当于优惠客户7万元人防车位使用权销售合作范本详见附件。鉴于目前销售市场较为冷清，建议对前期已购客户则实施“方案一”；对以后购买大溪地单元的业主推荐“方案二”，以促进项目的销售。3、销售措施由于车位的销售对象主要是业主，所以我们将车位销售方案确定后，开始通知业主，具体通知方式，建议采用短信群发形式告知。其优势在于，快速直效，价格低廉。时间工作内容备注即日起至9.30短信+电话，通知业主信息传达10.1起发售组织客户团购无车位业主优先购买“大溪地”项目组2008-9-18筼筜东区大溪地车位租赁合同范本甲方：厦门筼筜东区联合房地产开发有限公司（以下简称甲方）地址：同安区环城西路983号 邮码：361100乙方： （以下简称乙方）地址： 邮码：361000电话：根据“ ”商品房买卖合同补充协议第十一条：“独立会所的产权归全体业主所有；架空层内的健身房、乒乓球馆、小超市、棋牌室的产权归出卖人所有，7#楼北侧的半地下停车位的使用权归出卖人所有；地下室、地下车位等未计入公共部位与公共房屋分摊建筑面积的建筑物、具有使用功能的建筑空间以及兼做人防功能的地下停车位的所有权、使用权、收益权和处置权等都属于出卖人所有”甲方与购房业主的约定，甲乙双方就乙方租用甲方投资开发建设的“*”商品房项目车位事宜进行友好协商，并在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下合同条款共同信守：一、甲方同意将新筼筜东区大溪地第3、4号楼（*1-9号）*号车位（以下简称该车位）租赁给乙方作停车位使用，租赁期限至本合同签订之日起至2027年12月31日止。 二、该车位建筑面积31.03 平方米，其中使用面积12.5平方米，公摊面积18.53平方米。该车位的租赁金按个计算，租赁金为一次性支付，其价格为人民币壹拾贰万元整。租赁期限满后甲乙双方再行续签租赁合同。续签租赁合同的最长租赁期限以国家法律、法规规定的期限为限。甲乙双方再行签合同时，乙方不再支付该车位的租赁费用，以后再到期的租赁合同，以此类推。若今后政府相关部门另有规定的从其规定。 三、该车位于2008年6月3日前交付使用。交付使用时甲方将以挂号邮件或特快专递按乙方在合同中所填写的地址寄出或直接送达交房通知，自寄出之日起加上5天视同送达乙方之日（非甲方原因造成的退件也视为已通知到位），乙方超过10天未能前来办理移交手续的，视同该车位已交付给乙方，甲方不承担保修以外的任何责任（即与该车位有关的包括但不限于物业管理费，公共维修基金、税费及损坏、灭失等一切风险转由乙方承担）。四、该车位仅作停放车辆使用，不得改变用途。乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该车位有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位分摊面积承担义务。五、在该车位保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务，因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。六、该车位所交的租赁费不含以下费用：1、物业管理费、房屋公共维修金等物业管理相关的费用。2、公证费，如若乙方要求公证，则公证费全部由乙方