房地产收入确认原则

房地产收入确认原则企业会计准则对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制；3、收入的金额能够可靠的计量；4、相关的经济利益能够流入企业；5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。针对上述收入确认原则，准则指南及讲解进一步解释：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件，给企业在实践中一定的判断空间。我们从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。组合成下列六种类型的销售：一次性、期房分期期房按揭期房一次性、现房分期现房按揭现房一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金额计量及经济利益是否能够流入问题；根据城市商品房预售管理办法（2004年）关于房屋销售的相关规定，其涉及期房、现房状态销售问题，对于期房销售根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的波动风险与报酬由购房者承担，其涉及的系房屋价格变化的问题，亦即与所有权有关的主要风险与报酬的一个组成部分；对收入确认条件的关键性问题：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方之规定的另一组成部分即房屋灭失、毁损的风险，上述产品状态及销售模式未明确涉及，或者说该等风险未转移。目前，房地产开发企业（以上市公司07年报为例）收入确认条件存在多种判断，主要体现在风险转移的时点。下面以上市房地产开发企业中具有代表性的收入确认条件为例进行分析：1、万科：销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。2、滨江集团：房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。3、金地集团：对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即：卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关的经济利益能够全部流入公司时，确认销售收入。4、招商地产：当本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。对于房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。5、泛海建设：房地产销售收入的确认原则：在房产主体完工并验收合格，签订了销售合同，收取首期款项并已办理银行按揭手续或分期收取的款项超过50以上时确认销售收入的实现。上述代表性企业的收入确认，在时点上可归纳为两类，其中：万科、滨江集团、泛海建设为房产主体完工并验收合格，招商地产为办理了移交手续，金地集团为买方取得入伙资格。原创浅谈房地产企业的收入确认 收入的确认对一般的企业来说，不算什么难事，但是对于一些行业来说，通过收入的确认来进行盈余管理，是很常见的事。一个公司可以向客户提供一项产品或服务时记录和确认销售收入，这是简单的原则。但何时记录销售收入是利润表艺术层面的一种体现。它是会计人员可以进行自行判断的重要方面，因此也是管理者必须深入理解的问题。收入确认是经常发生财务欺诈的一个舞台。房地产公司由于项目周期较长，因此可能出现客户的款项已经全部收到，而仍未确认收入的情况，这在房地产行业是普遍存在的情况，让我们看下新会计准则对收入是如何规定的吧。一、模糊的指导准则（一）新会计准则对收入的确认标准解析 收入的确认标准是在经济利益很可能流入从而导致企业资产增加或者负债减少、而经济利益的流入能够可靠计量时才能予以确认。其中商品销售收入同时满足下列条件， 才能予以确认：o 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 ； o 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； o 收入的金额能够可靠地计量 ； o 相关的经济利益很可能流入企业； o 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。（二）上市公司房地产收入确认标准 保利地产房地产收入确认方法：房地产销售收入：微软雅黑,sans-serif在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。对于受托开发的项目，并符合企业会计准则建造合同条件的开发项目，按完工百分比法确认相应的销售收入。完工百分比按照已完工程工作量的比例予以确定。【参考资料】保利地产09年度年报-审计报告P272、万通地产收入确认方法：本公司在同时满足下列条件时，确认商品销售收入：（1）公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；（2）不再保留通常与商品所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入本公司；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。本公司的主营业务为开发、销售房地产，在工程已经竣工且经有关部门验收合格，履行了销售合同规定的主要义务，将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回，与销售房地产相关的成本能够可靠计量时确认销售房地产收入的实现。【参考资料】万通地产09年度年报P533、万科地产收入确认方法：销售商品收入当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入:本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。【参考资料】万科地产09年度报告P30（三）小结新会计准则以风险和报酬的转移为判断标准，此收入确认标准适用于所有行业，并没有细分房地产业、制造业、商贸业等，因此在实际操作中，根据具体的情况进行判断。正因为有了以上的标准，所以我们可以看到，同样是房地产上市公司的万科、保利、万通，对收入的确认方法也不尽相同，不同的确认方法反映了一个公司对风险和报酬转移的认定标准是不同的。在实务操作中，上市公司的会计政策一旦确定后，不得随意变更，对上市公司进行审计的事务所，通常会结合上市公司的会计政策，结合自己的职业判断，对此进行复核确认。二、税法对收入的确认原则 税法从国家税收角度考虑，对收入的确认标准自然不同，我们来看国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知中的规定（即国税发200931号）第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 从以上可以看到，税法从国家税款尽快入库的角度考虑，对收入的确认的标准自然也就不同。三、对企业管理工作的启示对一般的非上市地产企业来说，在遵守会计准则的前提下，还要很好的解决内部激励的问题，如果严格按照新会计准则，则一个项目期，可能前2年都没有利润，对员工来说没有任何奖励，不利于发挥员工的积极性，如果不考虑风险，完全按照税法的确认标准，则风险敞口过大，不利于有效的控制风险。那么，仅从内部管理或考核的角度考虑，有没有一种较为折中的方法，在一定程度上即考虑了风险，又很好的解决了内部激励的问题，如下是一个房地产公司对收入的确认标准。o 全款销售时，签订房屋销售合同、收讫房款、开具发票