房地产评估中的基础数据来源问题分析

关于房地产评估中的基础数据来源问题分析估价师在房地产评估实践中，经常被某些阐述为经验判断的情形所困扰，比如，比较案例的价格、报酬率、建设项目成本利润率、建设工程建安成本及其构成等等。究其原因，跟我们的评估以及相关行业市场化程度有很大关系。可以说，目前我们评估的市场化程度仍很低下，比较美国、英国的评估业现状，仍有很大的差距，如何解决这一问题，对国内房地产评估行业的健康快速发展，加强估价行业公信力，提高估价师地位具有举足轻重的作用。首先，先来看一则新闻。中央电视台新闻频道新闻1+1栏目日前一期节目介绍了南京某商业项目拆迁遇到史上真正的钉子户问题，并进行了评论分析。新闻所昭示的房地产评估公信力降低问题成为影响行业发展重要挑战，足以引起我们充分的关注。根据有关新闻报道，在南京夫子庙闹市区，有这么一家名副其实的“钉子户”矗立繁华街边。位于南京建康路的王府餐厅是一家开了二十二年的老饭馆，如今却因为拆迁安置问题协商不成，面临着可能被强制拆除的危险。为了避免遭遇强拆，房主叶斌不但给饭馆装上了卷闸门，窗户装上铁栏杆，还在房顶布满了铁钉。房主叶斌向记者介绍说，一九八六年自己从单位分得此房后便开了饭馆，如今该饭馆日营业额两千五百余元人民币，养活着四家十口人。若无妥善安置，饭馆被强拆，他们将无以为生。现在开发商对此饭馆仅愿给予每平方米一万五千元的赔偿，而该地段商铺门面房价格在每平方米数万元。对于房主提出用相同面积的门面房作为置换，开发商也表示不能接受。目前，该饭馆已经停业，十名饭馆工作人员二十四小时轮流守卫着这个“史上真正的钉子户”。央视记者采访评估公司遭到拒绝，记者认为，评估公司在开发商或政府与被拆迁户这一强弱比例悬殊的博弈中，站到了强的一方，替强者说话，所有的评估结论是同开发商及政府一起蒙骗被拆迁者。据被拆迁房主介绍，他研究了南京市的拆迁有关法规，对评估中所采用的三种方法也是有一定的研究。而其持怀疑态度的是，一部2003年的法规怎么能适用于现在的拆迁，而且房地产价格这几年发生了巨大的变化。另外，你评估公司用周边极为破旧的二手商铺的价格同我的进行比较，为什么不采用周边新的商铺呢，这些问题我们从新闻中并没有得到答复。评估公司成了造就钉子户的罪魁祸首，在强弱博弈中，作为中介的评估公司没有起到公开、公平、公正的作用，反而成了政府、开发商强拆的帮凶，坑害被拆迁者的同谋。通过上面的新闻，足以说明目前评估界存在很多问题，本文仅就评估基础数据来源问题谈一下看法，以求起到抛砖引玉的作用。在今年第17期全国房地产估价师继续教育培训中，美国前不动产估价学会会长介绍了美国的估价行业现状。针对房地产数据，美国有较为成熟的市场，获取数据的渠道也比较多，比如全国性的住宅上市交易系统，Costar公司可有偿提供工商业房地产可比案例，Korpacz公司可有偿提供季度统计内部收益率（按租金和转售的两个折现率）。估价师可以订阅房地产数据，或经授权直接上政府互联网站查询。而房地产交易数据也是真实可靠的，房地产经纪人每促成一笔房地产交易，务必通过网络系统申报成交价格，失真的申报价格有可能使经纪人受到严厉的处罚，甚至取消经纪人资格。对比美国的估价行业发展现状，我们的估价师可以说执业难度更大，评估操作也受到基础数据的限制，因此，加快国内基础数据建设步伐，是目前行业发展的重要方向。据介绍，目前国内的上海易居正在建立有关的系统，在全国走的比较靠前，另外也有少数公司正在策划或已经进入技术论证阶段，相信不久的将来，国内的估价师也可以利用强大的基础数据平台以及先进的技术方法，使估价结果更趋合理，进一步提升估价师的社会地位与收入水平，重树估价行业的公信力。作为执业认证的估价师，必须具备扎实丰富的理论知识以及不断学习的精神，但是在市场瞬息万变的今天，仅仅靠个人或者一个机构的力量是不够的，对一些评估采用的基础数据需要社会的广泛参与才能实现。q 房地产成交案例现状目前，我们得到房地产成交案例的手段主要是（按可靠程度）：房地产经纪人反馈数据、地铺咨询数据、报纸挂牌数据、知名网站查询数据、估价公司积累数据等。从数据来源来看，作为促成交易的经纪人反馈数据是最为真实可靠的，案例房地产信息比较全面（如楼层、朝向、户型、景观、通风、采光等个别因素），对具有经纪人资源的评估公司来讲是一个很好的渠道，但受经纪业务的覆盖率限制，信息的数量有限，而且多数评估公司没有这种资源。因此，最为常用的是电话或现场咨询地铺经纪人、报纸挂牌信息、知名房网数据、公司积累数据，以及估价师信息共享的数据，无论可靠性、准确性都难以达到要求，而且房地产的个别素质没有体现，仅仅是一个“均价”、“大概价格”、“最低价格”等等概念，说服力较差，这一点在评估争议中尤为显著，特别是法院的评估争议最为典型，在回答或解释关于案例来源问题上，对其真实性、可靠性等问题上估价师往往难有合理的应对，这是大家普遍感到头痛的问题之一。如果把案例比作基础，基础牢度、站得住脚，得到的结论可以屹立不倒，如果案例仅仅是“均价”、“大概的价格”，那么得到的结论就如同踏在几只船上漂遥不定。预期应建立全社会公认的案例体系，使估价师基础数据来源“有据可依”。实现手段中华人民共和国房地产管理法第三十三条，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。应在全社会范围内规范房地产成交价格申报制度，根据中华人民共和国房地产管理法第三十五条，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。目前的房地产交易 “潜规则”，大家心照不宣，“阴阳合同”泛滥成灾，这种有法不依，执法不严，违法不究的现状如果不改变，备案的价格恐怕也没有任何现实意义，难以反馈真实的市场情况。因此，建立起完善系统的成交价格申报制度是建设案例体系的首要条件，有赖于全社会的共同努力。利用当前减税这一良好契机，从房地产经纪人资格管理入手，通过严厉打击合谋逃税为保证手段等一系列手段加强房地产交易监管，有利于政府二手房成交信息管理以及以此为基础的科学决策。有了真实可靠的成交价格，建设案例体系就成为可能。可以通过行政手段、市场手段，采取授权查询、出让等方式，充分利用好包括新房、二手房信息数据，为房地产评估、各种市场分析、统计提供扎实可靠的依据。如果再有法官质问你的案例来源的时候，估价师可以理直气壮地说，这是某年某月某日以精确到元的总价成交的真实案例。q 报酬率现状估价师在采用收益法过程中，最为头痛的就是报酬率的确定问题。简单的方法是估价师经验碰撞得出一个大概的范围，以及不同用途房地产报酬率的排序，进而确定大概的报酬率，保守的讲，精度达到1%应该是一个不错的判断。稍微复杂一些的方法，是市场提取法，列举几个案例，通过售价与租金的比例关系得到一个报酬率，看上去有点道理，案例的真实性暂且不提，仅仅通过几个案例得到一个报酬率，如同“盲人摸象”，是无法体现社会平均报酬率情况的。因此，有人提出，报酬率应该是一个统计意义上的概念，似乎更为准确一些。预期建立各类报酬率体系，估价师可以不用去“盲人摸象”。实现手段发挥市场作用是最好的解决方式，随着国内市场经济的快速发展，房地产评估、经纪等中介服务行业的日趋成熟，必将涌现出Korpacz、易居这样的数据服务供应商，通过商业运作这一最佳资源配置方式，为评估公司、市场分析人士提供优良的过程产品，这也可以认为是市场成熟的一种标志。q 建筑成本及构成现状估价师如果不了解建筑成本，评估工作可能会遇到很多障碍，尤其拆迁评估工作无法胜任。受地域、气候、地质、水文等各方面影响，建筑成本有着极强的区域性。如果估价师不是搞建筑设计、施工或造价出身，对建筑成本很难有一个感性上的概念，即使是搞建筑出身，也未必全面了解各种建筑形式的具体情况，搞设计注重结构与功能、施工着重于技术实现、造价则侧重于将图纸提炼出价格，往往最了解价格的是那些资质一般的个体包工头。在评估实践中，遇到涉及建筑成本或特殊构筑物的时候，我们往往会咨询一些专业人士，但往往得不到你想要的结果。深圳建设工程价格信息是市定额站定期提供的一份较好的价格资料，估价师会参考里面的工程价格或造价指数，也通过房地产年鉴了解建设项目的费用构成情况及成本费用增加值，但仍然不够全面。比如拆迁中遇到的砖瓦房、简易排架结构厂房等建筑类型，在深圳原农村集体土地上最为常见，估价师没有见过有什么权威部门发布的基准造价以及修正体系，为了最大限度保障被拆迁业主的利益，降低拆迁工作难度，这个价格也是越做越高，比如简易排架结构厂房，价格从几百做到一千几，业主无法提供图纸，拆迁还要按进度进行，估价师没有依据，市场询价个别性太强，这些都是客观存在的问题，估价结果的较为客观公正都将难以实现。预期建立全面的建筑成本价格体系，使估价师“有价可依”。实现手段商业手段仍是一种较好的实现手段，采用有偿使用、有偿出让等方式，从官方以及民间广泛采集有关数据，包括建筑、安装、构筑物、建材、装修等内容，分类统计整理加工，最终定期将产品以纸质