房地产估价之成本法

第六章 成本法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法教学手段和方法： 以讲授为主，辅以多媒体教学手段。教学内容：第一节 基本原理一、成本法的称呼原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法二、概念成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。三、理论依据从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。四、适用条件与对象特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。单纯建筑物独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产估价时须用客观成本，不能用实际成本五、一般步骤：1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格3、估算折旧 4、求出积算价格第二节 房地产价格构成房地产价格的一般构成（采用成本法）1、土地取得费用征地费和“房屋折迁安置补偿费”土地使用权出让金或地价款有关土地取得的手续费及税金2、开发成本勘察设计和前期工程费基础设施建设费安装工程费公共配套设施建设费开发过程中的税费3、管理费用主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等4、投资利息5、销售税费销售费用：广告费、代理费销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费6、开发利润第三节 基本公式一、基本公式：房地产价格重新构建价格折旧二、新开发土地：新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润三、新建房地产：新建房地价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润新建建筑物价格建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润四、旧房地产：旧房地价格房地的重新构建价格建筑物的折旧土地的重新构建价格建筑物的重新构建价格建筑物的折旧旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物的折旧第四节 重新购建价格一、定义：假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。二、房地产重新构建的求取1、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。2、土地成本的求取若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。3、建筑物重新建造成本求取方法：A建筑费+其他费用+正常利润B承包商的建筑费+发包的负担的附带费类型：重建成本：以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建筑与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本。重置成本：以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。一般地，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本较为适宜；普通建筑物适用重置成本；因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，也往往采用重置成本。理论：直接法、间接法实际操作中，不同直接、间接法，具体估算建筑物重新建造成的方法有：单位面积法 单位体积法 分部分项法工料测量法 指数调整法第五节 建筑物折旧一、建筑物折旧定义：各种原因带来的价值上的损失，包括有有形损耗和无形损耗。实际估价中，它可分为3种折旧：物质折旧自然经过的老 正常使用的磨损意外的破坏损毁 延迟维修的损坏残存功能折旧：功能上的折旧的减价经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价二、成本法中折旧的求取方法（一）直线折旧法：在建筑物的耐用年限期间每年的折旧额相等。每年的折旧额其中：Di：第i年的折旧额； C：建筑物的重新建造成本；S：预计的建筑物的净残值（残值）； N：建筑物的耐用年限；R：建筑物的残值率折旧率t年末的累计的折旧额为：建筑物的估价时点价值为：或这是最常用的方法。（二）其他折旧法实际观察法估价人员亲临现场，直接观察、估算估价对象建筑物在物质方面，功能方面及经济方面的减价因素所造成的减价额，或判定其成新率。成新折旧法根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新折旧程度，直接求取建筑物的估价时点价值。建筑物估价时点价值=建筑物的重新建造成本建筑物的成新率实际中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量”的方式，步骤：用耐用年限法计算成新率初步修正调整修正混合法求取折旧应注意的事项：估价上的折旧与会计上的折旧的区别建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分个别折旧加总法、分类折旧加总法和综合折旧法采用尚可使用年数第六节 成本法涉及的有关规定一、现行房屋折旧制度1、年折旧额=原价(1残值率)耐用年限2、经租房产根据房屋结构分为4类7等钢筋混凝土结构 砖混结构一等 砖混结构二等砖木结构一等 砖木结构二等 砖木结构三等简易结构3、房屋耐用年限钢筋混凝土结构：50年（生产），25年（受保留生产），60年（非生产）砖混一等：40年，30年，30年砖混一等：40年，30年，30年砖瓦一等：30年，20年，40年砖瓦一等：30年，20年，40年砖瓦一等：30年，20年，40年简易结构：10年4、房屋残值率：钢混：0 砖混一等：2% 砖混一等：2%砖瓦一等：6% 砖瓦一等：4% 砖瓦一等：3%简易结构：0二、观测房屋完损等级的评定标准1、根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好，损坏程序来划分的，分为五类：完好房 基本完好房 一般损坏房 严重坏房 危险房2、结构、装修、设备的各个项目组成： 3、完损等级的判定依据： 4、房屋新旧程度的判定标准完好房：十、九、八成 基本完好房：七、六成一般完好房：五、四成 严重损坏房危险房：三成以下第七节 成本法总结和运用举例应用实例1：某开发区征用土地总面积5 km2，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k m2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000 m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/ m2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，当年银行贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。计算土地取得费(4.5+1.5) 108(5106)=120(元/m2)计算土地开发费(2.0 108)(1106)=200(元/m2)计算投资利息120(1+0.1)21+20040%(1+0.1)1.51+20060%(1+0.1)0.51=25.20+12.30+5.86=43.36(元/m2)计算投资利润(120+200)20%=64(元/m2)计算土地增值收益(120+200+43.36+64)20%=85.47(元/m2)计算土地价格土地取得费用+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元/m2)进行可出让土地比率修正由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：开发区可出让土地比率=（开发区总面积不可出让土地面积）/开发区土地总面积100%=（51.5）/5100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61(元/m2)进行土地使用权年期修正732.6111/(1+0.07)50=707.74(元/m2)计算土地总价格707.7410000=7077400(元)因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为707.74元/ m2,总价格为7077400元。应用实例2：估价对象概况 本估价对象是一座专用仓库，坐落在某城市建成区内；土地总面积2500 m2，土地权利性质为出让土地使用权；总建筑面积8500 m2，建筑物建成于是1981年7月30日，建筑结构为钢筋混凝土结构。需要评估该专用仓库于2001年7月30日的价值。估价过程选择估价方法。本估价对象为专用仓库，很少出现买卖，故选用成本法进行估价。选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧房地产估价，需要评估的价值包括土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧求取土地的重新取得价格。由于该土地坐落在城市建成区内，直接求取其重新开发成本很难，所以采用比较法，利用当地类似土地使用权的转让价格来求取该土地的重新取得价格。现选取了A、B、C三宗可比实例，其基本情况及比较情况如下：可比实例A：土地面积2300 m2，成交日期2000年5月30日，成交价格605元/ m2，比较修正如下：实例土地 交易情况 交易日期 个别因素成交价格 修正 修正 修正650 =681.4(元/ m2)可比实例B：土地面积3000 m2，成交日期2000年12月30日，成交价格710元/ m2，比较修正如下：实例土地 交易情况 交易日期 个别因素成交价格 修正 修正 修正710 =689.9(元/ m2)可比实例C：土地面积2500 m2，成交日期2001年5月30日，成交价格633元/ m2，比较修正如下：实例土地 交易情况 交易日期 个别因素成交价格 修正 修正 修正633 =679.8(元/ m2)因此，土地的重新取得单价为：（681.4+689.9+679.8）/3=684（元/ m2）土地的重新取得总价为：6842500=1719（万元）求取建筑物的重新购建价格。经计算得到，该类建筑物在估价时点（2001年7月30日）时的重置价格标准为每平方米建筑面积1000元。则有估价对象建筑物的重新购建价格为：10008500=850(万元)求取建筑物的折旧。采用直线法计算折旧额。参照有关规定