房地产估价考试试卷

1、简述土地的利用主要受哪些方面的限制？2、求取建筑物折旧的方法有哪几种？3、出租、商业、生产、自用或尚未使用的房地产如何求取净收益？4、预测开发完成后的房地产的价值可以通过哪几种方法进行？1、需要补地价的情形有哪几种？如何计算？2、造成交易价格偏离正常市场价格的因素有哪些？3、折现法和传统计息法有什么区别？各自的优缺点是什么？4、估价上的建筑折旧包括哪些内容？命题趋势权威试卷(二)一、单项选择题(每题的备选答案中有1个最符合题意)1一种资产只有同时具有( )两个特性，才真正需要专业估价。A“独一无二”和“价值变化较大” B“独一无二”和“价值较大”C“独一无二”和“价值变化较小” D“独一无二”和“价值较小”2房地产估价在估价行业中占主体的原因不是( )。A房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少D房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等3某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。A建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m24房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括( )。A因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的B因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的D因初始登记不当，造成房地产权利人损害的5影响某宗房地产变现能力的因素并不包括( )。A该房地产的通用性 B该类房地产的市场状况C该房地产的独立使用性 D该房地产的所有人6设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后，抵押权人方可优先受偿。A税金 B拍卖费用C土地使用权出让金 D土地使用成本7标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价( )。A逐渐降低 B逐渐升高C可视为基本不变 D为零8房地产的供给曲线表示( )。A房地产的出售量与其价格之间的关系 B房地产的出售量与购买者能力的关系C房地产的供给量与其价格之间的关系 D房地产的供给量与购买者能力的关系9投资利息估算只有在( )中才需要。A比较法 B传统方法C现金流量折现法 D收益法10不是按其经营使用方式来划分的房地产为( )。A出售型房地产 B出租型房地产C办公型房地产 D自用型房地产11某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是( )元。A6750 B6250 C67500 D6250012购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为( )。A6.0% B6.9% C8.8% D9.0%13某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为( )万元。A650 B687 C585 D63014某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为( )元/m2。A100 B200 C300 D60015收益法估价的典型对象是( )，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A混合收益的房地产 B出租的房地产C自用或空置的房地产 D自营的房地产16根据净收益测算途径的不同而确定的收益法为( )。A收益乘数法 B投资法C直接资本化法 D报酬资本化法17某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A43.8% B50% C56.8% D70%18某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。A548.19 B558.15 C567.39 D675.4019某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。A40 B43 C47 D5020关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定21估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物( )损失。A价值 B价格 C效益 D利润22建筑物的所有权可以分为独有、共有和( )三种。A建筑物区分共有 B建筑物区分所有C公有 D私有23收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象( )的方法。A利润 B价格 C价值 D收益价格24某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。A90.52 B91.52 C92.52 D93.5225运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来( )。A利润 B毛收入 C价值 D净收益26某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。则该旧办公楼的价值为( )万元。A1005.34 B1006.61 C2005.34 D2006.6127假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括( )。A测算房地产开发中可能的最高费用 B测算房地产开发项目的实际利润C测算房地产开发项目的预期利润 D测算待开发房地产的最高价格28适用于开发完成后的房地产出售的公式是( )。AV=VR-C BV=VP-C CV=VR+C DV=VP+C29某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )元/m2。A849 B865 C882 D91530亚当斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的( )。A赋税论 B国民财富的性质和原因的研究C资本论 D政治经济学原理31当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价( )临街宽度。A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率 D混合深度价格修正率32某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为12.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度20m的矩形土地的总价为( )万元。A53.34 B85.34 C106.68 D213.3633某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为( )。A1% B1.5% C2% D2.5%34防范估价风险的最后一道防线是( )。A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D估价资料归档35搜集估价所需资料的渠道不包括( )。A要求委托人提供 B在实地查勘估价对象时获取C查阅估价机构自己的资料库 D自己直接判断二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)1房地产估价师的职业道德包括( )。A职业品德 B职业理念C职业责任 D职业情感E职业行为习惯2房地产估价所评估的是房地产的( )。A投资价值 B账面价值C市场价值 D使用价值E交换价值3房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含( )等。A房屋使用功能评估 B房地产周围环境评估C房屋完损状况评估 D房地产贷款风险评估E房屋范围规划评估4自古以来，房地产是一个良好的税源，与房地产有关的税种较多，具体包括( )等。A教育费附加 B土地增值税C房地产税 D地产税E房产税5根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。A土地所有权 B国有工业用地土地使用权C宅基地土地使用权 D大型游乐场E乡镇企业用房6运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格比较基准，主要包括( )等。A统一采用总价 B统一价格单位C统一付款方式 D统一面积内涵和大小E统一房地产范围7假设开发法的操作步骤包括( )。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费E测算待开发房地产的价值8房地产的供求状况可以分为( )。A全国房地产总供求状况 B本地区房地产总的供求状况C全国同类房地产的供求状况 D本地区同类房地产的供求状况E临近地区本类房地产的供求状况9以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是( )。A建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束B建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能不同时结束C建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束D建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束E建筑物剩余经济寿命可能早于土地使用权剩余期限结束10收益性房地产的价值高低主要取决于( )。A已经获得净收益的大小 B获得净收益的可靠程度C未来获得净收益的大小 D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短11求取建筑物折旧的方法主要有( )。A年限法 B市场提取法C分解法 D功能法E对比分析法12净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价值还有许多的其他作用，例如( )。A用于相同土地使用期限的房地产B用于不同收益期限的房地产C用于比较不同期限房地产价格的高低D用于比较同期限房地产价格的高低E用于市场法中因收益期限不同进行的价格调整13建筑物的功能折旧原因不包括( )。A自然环境恶化 B消费观念变更C建筑技术进步 D城市规划改变E政府政策变化14根据房地产区位因素的内容，房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于( )等引起。A交通建设 B市场供求变化C人口素质变化 D所在地区衰落E城市规划的制定与修改15获取房地产估价业务的措施可以有( )。A突破专业能力限制，接受各种估价要求B提高服务质量C恰当的宣传D恶意低收费E提高估价技术水平三、判断题1房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。( )2房地产专指土地与建筑物的综合体。( )3在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。( )4在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。( )5某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。( )6资本化率等于房地产价格与其年收益的比率。( )7不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同。( )8成本法是房地产估价的三种基本方法之一。( )9成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。( )10成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。( )11开发利润是指房地产开发商的利润，也是建筑承包商的利润。( )12收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。( )13某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。14低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。( )15在进行房地产估价时，一般以实地查勘之日作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。( )四、计算题(要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)1某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2006年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2007年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2010年5月的市场价格。2估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2；建筑总面积4500m2；建于1990年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2010年9月30日的价值。搜集有关资料如下。(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实 例交易价格/(元/m2)交易情况交易日期房地产状况A2100正常2010年3月30日比估价对象劣4%B2085正常2009年12月30日比估价对象劣6%C2350比正常价格高3%2010年5月30日比估价对象劣5%从2009年11月至2010年10月地价每月上升0.4%。(2)当地征地农民的费用等资料如下。在估价时点征郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上，各级土地之间的价格差异如下表所示：级别12345678地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.41.41地价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.741.961.41(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。(4)建筑物耐用年限为50年，无残值。试用成本法评估该办公楼2010年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。命题趋势权威试卷(二)参考答案一、单项选择题1B 2D 3C 4D 5B 6C 7C 8C 9B 10C 11D 12B 13A 14B 15B 16B 17C 18C 19B 20B 21A 22B 23C 24C 25D 26B 27B 28B 29C 30B 31B 32B 33C 34B 35D二、多项选择题1ABCD 2DE 3ABCD 4BCDE 5AC 6BCE 7ABE 8ABCD 9ABE 10BCE 11ABC 12BCE 13ADE 14AE 15BCE三、判断题1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15四、计算题1(1)求在估价时点时土地价值VL：VL=50020001-1/(1+8%)36/1-1/(1+8%)40=98.26(万元)(2)求在估价时点时建筑物价值VB：总建筑面积20003.0=6000(m2)重置价值60001000=600(万元)可修复部分折旧额5万元装修部分折旧额302.5/5=15(万元)设备部分折旧额502.5/15=8.33(万元)结构部分折旧额(600-5-30-50)2.5/38.5=33.44(万元)总折旧额5+15+8.33+33.44=61.77(万元)建筑物价值VB=600-61.77=538.23(万元)(3)求房地价值V：V=VL+VB=98.26+538.23=636.49(万元)该房地产在2010年5月的市场价格是636.49万元。2成本法公式如下：房地产价格-土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧求取土地的重量价，用市场法求取：再用简单算术平均法求得土地价格=(2240.53+2299.23+2207.88)/3=2249.21(元/m2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为：=2259.60(元/m2)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为：(2249.21+2259.60)/2=2254.41(元/m2)土地总价=2254.411200=270.53(万元)求建筑物的重置价值为：11004500=495(万元)求建筑物的折旧总额：49520/50=198(万元)计算估价额：该房地产价格(总价)=270.53+495-198=567.53(万元)该房地产价格(单价)=567.53/4500=1261.18(元/m2)命题趋势权威试卷(三)一、单项选择题(每题的备选答案中有1个最符合题意)1某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为( )元/m2。A2834 B1834 C2934 D39342“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。A给水、排水、电力、通信 B给水、排水、燃气、热力C排水、电力、通信、燃气 D排水、电力、通信、热力3某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为( )。A8.0 B5.6 C5.0 D0.74房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及( )。A相应配套的基础设施 B土地的形状C组合完成的功能 D立体空间5房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。A有用性、稀缺性、有效需求 B供给、需求、利用状况C权利、租金、利率 D价值、使用价值、供求6某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价( )万元。A1250 B1750 C2050 D21507一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。A40 B42 C48 D508某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m2。A700 B600 C500 D2009某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。A992.06 B983.10 C1080 D83210估价上的折旧注重的是( )。A原始取得价值的减价调整 B原始取得价值的摊销与回收C重置价值的摊销与回收 D价值的减价调整11城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则( )。A估价时点为未来，估价对象为未来状况B估价时点与房地产状况均为现在C估价时点为现在，估价对象为未来状况D估价时点为现在，估价对象为过去状况12房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的( )。A规范估价行为 B防范估价风险C保障估价质量 D实地查勘13难以采用市场法估价的房地产是( )。A标准厂房 B商铺C在建工程 D房地产开发用地14房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为( )不同。A估价对象 B实物状况 C房地产状况 D区位状况15不属于房地产状况调整的内容是( )。A经济状况调整 B区位状况调整 C实物状况调整 D权益状况调整16某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是( )万元。A300 B213.50 C171.19 D50017成本利润率的计算基数不包括( )。A土地取得成本 B建设成本 C管理费用 D销售税费18甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。A050 B5075 C50100 D10015019价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为( )。A前期价格指数 B定基价格指数 C长期价格指数 D环比价格指数20具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用( )作为其中的一种估价方法。A市场法 B假设开发 C收益法 D成本法21求取建筑物重新构建价格的建筑安装工程费的具体方法不包括( )。A单位比较法 B分部分项 C造价分析D指数调整法22建筑物净收益=( )建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A建筑物重置价 B建筑物现值C土地价格 D房地产价格23如果房地产价格时间序列的逐期发展速度( )，就可以计算其平均发展速度。A较大 B较小 C差距较大 D大致接近14钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为( )年。A50 B40 C35 D3025在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( )作为标准深度。A中位数 B众数 C平均数 D分位数26估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为( )个月。A36 B24 C16 D1227估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档的主要作用不包括( )。A有助于估价机构和估价师展现估价业绩B有助于解决日后可能发生的估价纠纷C有助于保持估价机构工作的连续性D有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核28某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。A180 B196 C200 D30029在长期趋势法中，当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用( )进行预测。A数学曲线拟合法 B平均增减量法C平均发展速度法 D指数修匀法30路线价法与一般的市场法主要的不同点不包括( )。A利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”B利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”C先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合D利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值31运用假设开发法估价必须考虑资金的( )。A实用价值 B有效价值 C折算价值 D时间价值32已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。A112.5 B155.6 C144.6 D132.433地租即为土地的( )。A净价值 B利润 C净收益 D价格34路线价法实质是一种( )。A经济法 B权益法 C市场法 D比价法35在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点和价值类型之间是有着内在联系的，其中( )是龙头。A估价时点 B估价对象 C价值类型 D估价目的二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)1房地产价格与一般物品价格的共同之处是( )。A供求变化 B生产成本C价格差异 D按质论价E是价值的货币表现2房地产价格的形成条件有( )。A房地产的需要 B房地产的有用性C房地产的有效需求 D房地产的相对稀缺性E房地产的有效供给3关于对估价准确性问题的认识，表述正确的有( )。A即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏B大部分的评估价值都有一定程度的误差C即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值D判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较E不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度4在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A高于 B等于C低于 D不高于E不等于5不属于影响房地产价格的自身因素是( )。A社会因素 B区位因素C经济因素 D权益因素E实物因素6收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。A未来净收益的大小 B获得净收益的可靠性C获得净收益期限的长短 D获得净收益预期E估价对象的现值7影响房地产价格的区位因素有( )等。A建筑规模 B道路状况C楼层 D建筑容积率E视觉环境8成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( )等。A图书馆 B钢铁厂C空置的写字楼 D单独的建筑物E加油站9在土地估价时，根据土地的实际开发程度或者在特殊情况下假设的开发程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格，土地的“生熟”程度主要有( )。A未完成房屋征收补偿的建筑物B已完成土地征收补偿和“三通一平”以上开发的土地C已完成房屋征收补偿的国有土地D已完成土地征收补偿但未完成“三通一平”以上开发的土地E未完成土地征收补偿的集体土地10关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有( )。A长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B长期趋势法可以用于收益法中对还原率的直接测算C长期趋势法可以用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整D长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势11影响放射出价格的自身因素可分为( )。A房地产权益因素 B房地产实物因素C房地产区位因素 D制度政策因素E经济因素12不属于土地取得成本构成的项目有( )。A可行性研究费用 B土地开发补偿费C土地取得税费 D基础设施配套费用E勘察设计工程费13不属于房地产估价程序作用的是( )。A提高估价利润 B保证估价权益C保障估价质量 D提高估价效率E规范估价行为14不属于房地产估价资料的是( )。A反映估价对象状况的资料 B反映当地经济状况的资料C相关实例资料 D对房地产价格有普遍影响的资料E可长期发展项目的资料15求取估价对象价值可分( )。A分析估价对象价值 B制定估价对象价值C测算估价对象价值 D增加估价对象价值E判断估价对象价值三、判断题1按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。( )2在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。( )3房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权转移给他人的行为。( )4建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。( )5在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。( )6人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。( )7行政隶属变更显然会影响房地产价格。( )8有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，那么乙的价格高于甲的价格。( )9对于估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。( )10长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。( )11距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。( )12移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。( )13长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。( )14基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。( )15房地产估价程序是指保质和按时完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。( )四、计算题(要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)1某商场的土地使用年限为40年，从2006年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积均为300m2。一层于2007年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/m2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m2和160元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2010年10月16日带租约出售时的正常价格。2为评估某写字楼2010年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。(1)可比实例的成交价格与成交日期如下表所示。项 目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格/(元/m2)600058006120成交日期2010年4月1日2010年2月1日2010年5月1日(2)交易情况分析判断如下表所示。项 目可比实例A可比实例B可比实例C交易情况3%-1%2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格，2009年11月1日到2010年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2010年6月1日至2010年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。(4)房地产状况分析判断如下表所示。项 目可比实例A可比实例B可比实例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2010年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。命题趋势权威试卷(三)参考答案一、单项选择题1C 2A 3C 4C 5A 6B 7C 8B 9B 10D 11C 12D 13C 14C 15A 16B 17D 18C 19D 20B 21C 22B 23D 24C 25B 26D 27C 28B 29C 30A 31D 32C 33C 34C 35D二、多项选择题1DE 2BCD 3ACDE 4AB 5AC 6ABC 7BCE 8ABD 9BCDE 10ACDE 11ABC 12ADE 13AB 14BCE 15ACE三、判断题1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15四、计算题1该商场2010年10月16日带租约出售时正常价格测算如下。商场一层价格的测算：租赁期限内年净收益=300200(1-20%)12=57.60(万元)租赁期限外年净收益=300180(1-20%)12=51.84(万元)商场二层价格的测算：年净收益=300160(1-20%)12=46.08(万元)该商场的正常价格=商场一层的价格+商场二层的价格=511.63+445.89=957.52(万元)2(1)计算公式：比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数。(2)交易情况修正系数为：可比实例A=100/(100+3)=100/103可比实例B=100/(100-1)=100/99可比实例C=100/(100+2)=100/102(3)交易日期修正系数为：可比实例A=(1+1.2%)2(1+1.8%)4=1.0999可比实例B=(1+1.2%)4(1+1.8%)4=1.1265可比实例C=(1+1.2%)(1+1.8%)4=1.0869(4)房地产状况修正系数：因素权重值的计算。因素1的权重=4/(1+1.67+4)=60%因素2的权重=1.67/(1+1.67+4)=25%因素3的权重=1/(1+1.67+4)=15%房地产状况修正系数的计算。可比实例A=100/(100+2)60%+(100-3)25%+(100+6)15%=100/101.35可比实例B=100/(100+4)60%+(100-1)25%+(100+2)15%=100/102.45可比实例C=100/(100+0)60%+(100+5)25%+(100-3)15%=100/100.8(5)计算比准价格：比准价格A=6000(100/103)1.0999(100/101.35)=6321.84(元/m2)比准价格B=5800(100/99)1.1265(100/102.45)=6441.87(元/m2)比准价格C=6120(100/102)1.0869(100/100.8)=6469.64(元/m2)(6)估价对象价格(单价)=(6321.84+6441.87+6469.64)/3=6411.12(元/m2)命题趋势权威试卷(四)一、单项选择题(每题的备选答案中有1个最符合题意)1某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。A1667 B1765 C1875 D20002成本法的理论依据是( )。A销售状况价值论 B市场供求价值论C生产费用价值论 D经济花费价值论3某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为( )万元。A98 B52 C54 D1034在某商业街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为45.72m(即150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为( )万元。A1504 B1404 C1304 D12045用成本法估价房地产时，房屋现值=( )。A房屋重置价格-房屋年折旧额B房屋重置价格房屋成新度C房屋重置价格-年折旧额耐用年限D房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限6在一笔成功的房地交易中，最低价、最高价、成交价的关系是( )。A成交价最高价最低价 B成交价最低价最高价C最高价成交价最低价 D最高价最低价成交价7某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( )m2。A1200 B120 C3333 D333.38已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。A112.5 B155.6 C144.6 D132.49用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益作为估价依据。A类似房地产的客观 B类似房地产的实际C类似房地产的最高 D类似房地产的最低10在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于( )。A政府定价 B政府指导价C市场指导价 D市场调节价11在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。A本估价机构所有 B所有参加该估价项目C对该估价项目负第一责任 D任本估价机构法定代表人12某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为( )万元。A87 B124 C130 D13413某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。A27.