某物业服务公司项目接管验收方案.doc

某物业服务公司项目接管验收方案1、目的为规范物业接管验收工作，确保接管物业验收工作完善、平稳、高效。2、适用范围适用本于工程部对新接物业的验收工作3、职责3.1物业服务中心部负责组建物业接管验收小组，并办理物业的接管手续。3.2物业接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。3.3物业接管验收小组成员按专业分工进行物业的接管验收工作。4.程序4.1接管验收前的准备工作4.1.1当物业竣工验收完毕或应开发建设单位需要对物业进行接管验收时，服务中心应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足物业管理的要求。4.2物业接管工作程序钥 设匙 施共 设用 备部 验位 收是否合格进行资料移交接管验收是否合格物业接管验收准备记录归档物业接管验收小组成立是是 是 是否 否补齐资料 要求限期整改4.3成立物业接管小组4.3.1服务中心经理任组长，服务中心工程主任担任副组长。4.3.2服务中心行政部人员负责接管物业的产权、技术、业主资料、钥匙的验收移交工作。4.3.3服务中心工程部，安保部抽调部分员工负责房屋及房屋共用部位的验收工作。4.3.4服务中心、服务中心抽调部分业务骨干负责共用设施、设备的验收移交工作。4.4物业接管验收准备4.4.1与开发建设单位联系需移交的资料，并就物业接管验收与竣工验收、验收标准、验收方法的区别以及设施、设备的质保期、水电费支付界限等事项与建设单位进行联络协商。4.4.2按设施、设备一览表上的系统分类以及物业水表、电表台帐，制定验收计划、人员分工。4.4.3抽调专业人员参与设施、设备调试工作，为接管验收做好基础工作。4.4.4准备好接管验收质量记录表单a）物业接管文件资料验收单b）物业接管钥匙移交一览表c）物业接管房屋验收单d）物业接管验收设施设备验收单e）物业电表、水表台帐f）物业水、电计量表接管验收单g）接管验收资料遗留问题登记表h）接管验收钥匙遗留问题登记表i）接管验收房屋遗留问题登记表j）接管验收设施设备遗留问题登记表k）绿化植物一览表l）借用钥匙登记表m）房屋设施设备施工单n）钥匙发放登记表4.5物业资料的接管验收（书面提请开发建设单位需移交的资料）4.5.1产权资料a）关于同意工程项目建议书的批复b）关于项目初步设计的批复c）建设用地规划许可证d）建设工程规划许可证e）建筑工程施工许可证f）规划许可图g）用地红线图4.5.2技术资料a)竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、暖、电、设备附属工程、消防、技防、绿化等各专业竣工图及地管线综合布置竣工图）。b)地质报告书；c)图纸会审记录；d)设计变更通知书；e)隐蔽工程验收记录；f)沉降观察记录；g）供水试压报告。4.5.3验收资料a)建设工程竣工验收证书；b)消防验收证书；d)技防验收证书；e)配套设施验收证书（市政、环保、绿化、电梯、供电、供水、燃气、邮政、通讯等）；4.5.4机电设备资料a)机电设备出厂合格证；b)机电设备使用说明书(要求中文)；c)机电设备调试报告；d)设备保修卡或保修协议。4.5.5房屋使用说明书、质量保证书。4.5.6业主资料a)物业各种套型平面布置图；b)物业建筑面积清单；c)已购房业主的姓名、房屋坐落位置、建筑面积、联系电话等。4.6需向开发建设单位说明、协助事项4.6.1物业的验收与竣工验收的区别a)物业验收主要是：外观验收和使用功能验收，而竣工验收则是全方位的内外质量验收。b)物业验收是物业公司为减少避免业主入住时对物业质量的投诉，而采取的一种提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。4.6.2物业验收提交的条件a)开发建设单位提供被验收的竣工图（若尚未完成竣工图，需提供最终的设计图，并附详细的设计修改说明）。b)物业验收是在政府有关职能部门验收合格，所有供电、采暖、通风、消防、给排水、卫生、道路和绿化等设施均能正常工作，房屋、单元和门牌、编号已经正式编定。c)物业接管是在通过政府有关职能部门验收通过的基础上，以物业验收通过后办理移交手续。d)物业验收若发现：工地与交付物业不能有效隔离，机房不能完全独立封闭，其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业时，未能通过政府有关职能部门的验收等不具备接受条件时，应发函给开发建设单位，说明存在的问题不具备接管、入住条件。4.6.3接管验收的标准和方法a)验收标准为建设部房屋接管验收标准及满足使用功能，业主生活的合理要求。b)验收方法为观感法和使用功能验收法。c)物业公司验收集中在可见的损坏缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数不做验收。记录水、电等能耗计量表（业主房屋内的水、电、气等计量表度数，以业主验房时抄见为准），房屋的验收以业主确认可以接受所购房屋为最终验收。4.6.4设施的试运行a)若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，或经物业公司接管验收不合格，但由于入住需要必须开启运行某些设备或系统时，在此期间，若发生任何问题或意外，除管理公司人为原因外，责任由开发建设单位及其承包商负责。4.6.5在物业接管验收前，请开发建设单位通知承建商对移交的物业进行自查，并清洁被验收接管的房屋，共用部位、共用设施，设备和机房，确保设施、设备完好。4.6.6请开发建设单位提供配套设施、设备承建商或供应商的单位名称，联系地址、联系电话、联系人资料，明确由承建商（供应商）向物业公司提供技术介绍和培训，移交操作、使用手册。4.6.6.1设备操作需提供的技术资料：a) 设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。b) 详细介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。c) 所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料。d) 列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号，经调试运行后所设定的参数。e) 所有设备的产品说明书、合格证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。4.6.6.2系统操作需提供的技术资料：a) 系统正常运行程序和在不正常情况时的应变程序。b) 详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监督和调校说明。c) 系统内所有的管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。d) 提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数。e) 系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明。4.6.6.3系统/设备维修保养需提供的技术资料：a) 所有系统/设备检查手册b) 设备更换部件的程序和要求c) 从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法。d) 执行运行和维修保养程序时应特别注意事项。e) 常见故障处理和解决方法。f) 提出系统/设备保养制度，列明主要设备每天、周、月、季、年及五年需记录和维护保养内容和方法。4.6.6.4安全保险需提供技术资料：a) 软件内容目录表打印本。b) 流程图、数据表和程序说明。c) 程序设计和系统使用手册。d) 应用基本软件，专用工具和通用软件资料。4.6.6.5列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码及提供的所有备品、备件和专用工具清单。4.6.7物业的质保期4.6.7.1房屋的质保期从开发建设单位签发的房屋交付单的日期开始起计，质保期限按住宅质量保证书规定，保修单位按政府相关规定执行。4.6.7.2共用部位、共用设施、设备的质保期：a)要求以物业公司接管验收通过并办理交接手续日期开始起计；b)质保期限按开发建设单位与承包商（供应商）签署的合同和国家有关规定（若接管验收时承建商或供应商保修期已不足规定期限，应与开发建设单位约定以物业接管验收通过之日起为保修期起始日）；c)质保期限内由承包商（供应商）承担维修保养责任；d)在质保期限内发生重大事故或质量原因引发故障多、运行不稳定的问题，质保期应酌情延长；e)质保期内承包商（供应商）应承诺维修到达现场时间；f)请开发建设单位在支付工程尾款时，经物业公司会签后支付；g)对物业交付时间和物业竣工时间有差异的质保维修，开发建设单位应承担相应的维保费用。4.6.8缺陷整改：物业公司对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项，工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损情况，将通过书面记录形式，供开发建设单位督促承包商（或供应商）进行整改，待整改完成通知物业公司重新验收。4.7房屋本体的验收项目及方法。（详见4.10.4.4）4.8房屋共用部位的验收项目及方法。（详见4.10.4.5）4.9共用设施、设备验收项目及方法。（详见4.10.5.3）4.10物业接管验收的实施4.10.1物业接管验收的时间安排、分工、职责。4.10.1.1根据接管验收的房屋数量、共用设施、设备的配置情况，制订房屋本体、共用设施、设备每日需完成工作计划，确定起止日期，与开发建设单位协商需配合事项。4.10.1.2编制物业接管验收小组成员的分工、职责。a)物业接管验收小组组长负责总协调；b)物业接管验收小组副组长负责遗留问题的处理；c)物业接管验收小组成员由服务中心设备管理员、服务中心行政部、工程部、安保部员工组成；d)确定资料、钥匙、房屋、共用部位、共用设施、设备接管验收负责、协助人员名单；e)按接管验收工作计划，根据分工发放记录表单、记录本、工具等。4.10.2资料的移交4.10.2.1服务中心行政部负责资料的移交，应编制移交资料目录，对移交资料进行核对。4.10.2.2服务中心行政部确定专人负责对移交的资料按物业产权资料、竣工验收资料、配套设施验收资料、业主资料（做好保密工作），分类登记在物业接管验收文件资料验收单上，一式两份办理移交手续。4.10.2.3对移交的资料经验收核对，发现资料不齐时，应将不齐的资料逐项登记在接管验收资料遗留问题登记表中，一式两份，并请移交人签名确认，并负责移交至开发建设单位要求补齐。4.10.2.4对补齐的资料在接管验收资料遗留问题登记表中备注栏，注明补齐的日期，进行消项，分类登记在物业接管验收文件资料验收单上。4.10.3钥匙的移交4.10.3.1服务中心行政部确定专人负责对钥匙的办理移交及借用手续。4.10.3.2钥匙接管人员应清楚物业所有钥匙的种类、外形的区别、数量、AB锁的分辨和使用，（参照AB锁的使用说明），做到心里有数。4.10.3.3钥匙的分类a)业主钥匙（包括：楼道防盗门、进户门、阳台门、车棚门、信箱、IC卡等）。b)公共门窗钥匙（包括：楼道防盗门、防火门、消防通道门、露台、水表箱、电表箱、配电箱、岗亭、会所等）。c)设备房钥匙（包括：电梯机房、水泵房、配电房、消防监控室等）。4.10.3.4钥匙的移交：a)请开发建设单位通知承建商对移交的钥匙数量，标识的准确性进行自查合格后，按房屋幢数顺序分批办理移交接管手续。4.10.3.5钥匙的登记确认a)检查移交钥匙的种类、数量、标识的地址，是否正确、清洗、完整，符合要求的按钥匙的分类（业主、公共门窗、设备房）分别登记在物业接管钥匙移交一览表上，一式两份办理移交手续。b)对移交的钥匙落实协助人员随带记录本办理借用钥匙登记表手续后，按钥匙标识的地址去现场对门锁进行核查、开启，确认是否与现场的幢号、房号相符（在核查过程中，注意AB锁的使用，以及钥匙的标识地址与房号是否一致，门牌号、房号标识是否有错位现象）。c)在核查中发现有问题的钥匙应及时做好记录，通报问题。d)针对移交的钥匙存在的问题，由钥匙接管人员逐项登记在接管验收钥匙遗留问题登记表中，一式两份请移交人签名确认，要求移交限期调换或补齐。e)对补齐的钥匙登记分类登记在物业接管钥匙移交一览表中备注栏，注明调换或补齐日期，进行消项，分类登记在物业接管钥匙移交一览表上。4.10.3.6接管钥匙标识及摆放a) 钥匙收妥后按钥匙分类：将需移交每户业主的钥匙、公共钥匙、设备房钥匙分类，然后用钥匙扣分别拴在一起.b) 将分类的每把钥匙贴上标签，在标签纸上写明幢号、房号（注明楼道防盗门、住户进户门、阳台门）、公共门窗、设备房的名称，并在标签纸上粘贴塑料透明胶带。c) 每户业主的钥匙按幢号、房号顺序摆放，要求一目了然，便于发放。4.10.3.7 钥匙保管、发放a) 服务中心接管楼宇钥匙后，安排专人管理钥匙。b) 无工作需要，任何人不得以私人名义借出，借出时必须严格办理登记手续，登记在借用钥匙登记表。c) 公共门窗、设备房钥匙领用由各部门负责人按工作需要签名登记在钥匙发放登记表落实保管责任人，未经服务中心主任同意，任何人不得私配钥匙。d) 业主的钥匙在交房时发放，应验证确认入住缴费发票后，请业主在业主钥匙移交单上签名后领取钥匙，将业主的钥匙移交情况登记在业主钥匙移交登记表上，定期核对业主的钥匙保管状况。4.10.4房屋及共用部位的验收项目及方法4.10.4.1由物业接管验收小组的工程部、保安部人员组成若干验收分队，按区域划分包干落实每日工作量，每队为2人，工程人员为主，保安员为辅。4.10.4.2在验收前由服务中心负责对验收人员进行现场培训讲解，模拟操作。4.10.4.3验收人员按照验收项目及方法，保质保量完成验收任务。4.10.4.4房屋本体的验收项目及方法：a) 土建：梁、柱、板主体：无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂纹，无钢筋外露。b) 顶棚：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无雪点，无渗水痕迹。c) 墙面：无面层剥落，无明细裂纹，无空鼓，无污渍，无渗水痕迹。d) 楼地面：平整，无空鼓，无裂纹。e) 卫生间、阳台：地面应低于相邻地面2厘米左右，防水层完好（抽查方法：用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向地漏口，不应有积水，倒泛水，第2天到楼下检查楼面是否渗漏。）f) 强、弱电：PZ终端箱完好，开关齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常，照明灯具，开关是否正常。电器插座安装牢固，应符合“左零右火”规定，电源已接通正常。电话，网络，有线电视电线应预埋到位，门盖标识清楚。可视对讲机底板，线路应预埋到位。g) 给水：水阀齐全，管道接头无渗水，打开水龙头或水阀流水畅通。h) 排水管：安装牢固，外观完好无损，配件齐全无堵塞现象（从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无堵塞）地漏装置齐全，安放稳固。i) 门窗：开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形，无损伤，刮花痕迹。窗玻璃安装牢固，玻璃无明显泛色，刮花痕迹，胶封密实，无损伤。j) 水表、电表、燃气表：安装牢固，外观完好，镜面玻璃无损伤，室号标识清楚，无错户现象（开启室内供水，供电开关，看表具运转与室号是否一致）。k) 房屋应清洁、无杂物，无张贴、涂写现象。l) 验收结束后关闭供水、供电开关。4.10.4.5房屋共用部位的验收项目和方法：a) 外墙、屋面无渗漏开裂现象，屋面避雷设施连接牢固无锈迹b) 屋面防水层、瓦片齐全完好、排水沟或檐沟清洁，排水畅通无积水、不渗漏、排水口网罩齐全，落水管安装牢固，固定架无断裂、松动现象，接口严密。c) 楼梯踏步、扶手、栏板完好，无损坏。d) 门、窗开启自如，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形，锁件完好，开启灵活，闭门器完好。e) 配套设施，各种配电箱、过线盒、灯具、开关、消防箱等完好，配件齐全。f) 楼道应清洁、无杂物，无乱张贴、涂写现象。4.10.4.6验收时邀请开发建筑单位或承建商参与，验收人员捷带由行政部签发的物业接管房屋验收单及必要的工具（记录本、板夹、笔、梯子、水管、验电笔等），按划分的包干区域进行现场验收。4.10.4.7验收人员对现场的验收情况记录在物业接管房屋验收单上，若有缺陷等问题，详细记录在记录本上，注明幢号、房号等地址。然后在物业接管房屋验收单上存在缺陷简述栏上说明，填写验收日期、签名。4.10.4.8验收人员每日验收完毕后，核对物业接管房屋验收单的填写内容，专业用语是否准确、清晰。整理完毕交行政部汇总，核实完成的工作量，确保验收工作按期完成。4.10.4.9服务中心行政部负责将返回的物业接管房屋验收单中记录的缺陷等问题，逐项按工程项目分别登记在接管验收房屋遗留问题登记表中，递交开发建设单位签字确认，由开发建设单位通知承建商约定限期整改，并来服务中心行政部办理整改手续。4.10.4.10服务中心行政部对承建商前来办理整改手续的施工人员开具房屋设施、设备施工单及钥匙借用手续，并告知整改工作完成填写在房屋设施、设备施工单上，应将回执联返回。4.10.4.11承建商整改完毕后将房屋设备、设施施工单回执联送回服务中心后，由行政部负责汇总，并派验收小组原验收人员对整改效果进行验证，验证合格后，在接管验收房屋遗留问题登记表中备注栏注明整改完成日期，进行消项处理。4.10.5共用设施、设备验收项目及方法4.10.5.1由服务中心、服务中心专业人员按系统分类组成验收分队。4.10.5.2验收人员按照验收项目及方法，保质保量完成验收任务。4.10.5.3共用设施、设备验收项目及方法*路灯、景观灯等安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，漆面完好。*绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理；阀门开关灵活，安装稳固，水表安装牢固，读数正常，无损伤。*道路a）路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；b）路牙石砌整齐，灰缝饱满，无棱角损伤；c）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；*消火栓a）消防箱标识清楚，玻璃完好；b）配件齐全、牢固；c）消防管安装牢固，阀门完好，无渗漏水，水压充足。*楼宇门牌，楼、栋、房号牌安装牢固，标识清楚、准确。*出入口门、道闸等安装牢固，开启灵活，完好无损。*停车库地面平整，照明齐全完好，灯具、开关布置合理，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。*自行车、摩托车车库（棚）照明完好，灯具、开关布置合理，电表读数正常。*明沟、暗沟排水通畅，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。*检查井、连接井、化粪池排水通畅，池壁无裂缝，池内无杂物，盖板完好、平整。*台级、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。*水池、水箱卫生清洁、牢固、无渗漏。*信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚、准确、有序，表面平整光洁。*雕塑、小品、娱乐健身器材、构筑物牢固、完好、无安全隐患，喷水池喷水造型符合设计要求，水下灯完好无损，工作正常，喷水池无渗漏现象。*电梯设备型号、数量与合同相符，运行平稳，安全符合规范；有电梯运行准运证；机房照明完好，盘车及配电位置合理，标识清楚，通风良好。*供配电工作状态良好，标识清楚，安全措施装置齐全。*消防设备、设施型号、数量与竣工图相符，工作性能良好，报警反应敏捷，定位准确，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固。机房照明（含应急灯）完好。*发电机型号与设计相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面及油漆完好无损，设备安装牢固，避震性能良好，机房通风良好，防护装置完好，排烟装置完好。*给排水设备型号、数量与竣工图相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，设备安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。化粪池、检查井、连接井应清洁无杂物，管道无渗漏、排水畅通、井盖应完整、稳妥。生活水泵、消防水（池）箱无渗漏，供水管无渗漏，查水表在停止供水时是否在转动。*监控设备、设施型号、数量与合同相符图像清晰，图像切换，云台的遥控反应敏捷，标识清楚，各连接线牢固、规范、完好，设备安装牢固。*巡更系统型号、数量与合同相符，巡更点安装牢固、布置地点合理，信息采集器传送数据正确，无漏点，软件设置功能完善。*周界防越报警系统型号、数量与合同相符，对射器、接收器安装牢固，无盲区和死角，防区划分合理，报警反应敏捷，定位准确。*楼宇对讲系统型号、数量与合同相符，访客与住户对讲（可视）、语音（图像）清晰，各项配置功能完好，接线规范，色线应用准备。*公共设备、设施集中监测、控制及管理系统型号、数量与合同相符，工作状态良好，反应敏捷、准确，无误报现象。*游泳池循环系统型号、数量与合同相符，安装牢固，工作状态良好，配件齐全。*车库门遥控器操作开闭灵活有效，运行噪声符合要求，手动操作开闭灵活，门外观完好。*物业水、电表走时、读数应正常，是否属于合格产品，记录度数。*机房的验收和交接以接受机房钥匙，递交技术资料和备品配件为标准。*物业水、电表的验收和交接以物业水表、电表台帐记录标准验收水、电表走时、读数应