湖州市商品房预售资金监管实施细则.doc

_于印发湖州市商品房预售资金监管实施细则湖州市商品房预售资金监管协议书（示范文本）的通知2010年11月01日 14:44湖州市商品房预售资金监管实施细则第一条 为规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法、浙江省商品房预售资金监管暂行办法等法律法规有关规定，结合我市实际，制定本细则。第二条 凡在市本级区域内批准预售的商品房建设项目(含经济适用住房、限价商品房等)，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本细则。第三条 本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收交付使用前，预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。第四条 中国人民银行湖州市中心支行、中国银行业监督管理委员会湖州监管分局（以下简称人行湖州市中心支行、市银监局）负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查，督促各商业银行将预售资金按规定划入监管账户内。市房地产行政主管部门负责市本级的商品房预售资金监督管理，各区房地产行政主管部门根据管理权限负责本管理区域内商品房预售资金监督管理工作。主要履行以下职责：（一）督促检查商品房预售资金监管的实施情况；（二）办理商品房预售资金监管协议的备案工作；（三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理；（四）商品房预售资金监管其他有关工作 。市（区）房地产行政主管部门、人行湖州市中心支行、市银监局建立商品房预售资金监管协调机构（组成人员名单见附件2）。第五条 批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。 一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。 同一宗规划红线用地范围内的监管项目须在同一银行开立资金账户。第六条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，向项目所在地房地产行政主管部门提供以下资料：（一）申请预售项目的工程形象进度表；（二）申请预售项目工程预算清册；（三）申请项目各阶段的资金使用计划；（四）中标通知书、施工合同，材料设备采购协议；（五）建设行政主管部门要求的其它资料。项目所在地房地产行政主管部门根据申请预售项目工程类别核定预售项目工程预算清册和预售资金监管额度，并出具项目预售资金监管额度意见书（附核定的预售项目工程预算清册）。第七条 商品房预售资金监管的额度为申请预售项目工程预算清册总额的130%，并参考同类地段、同一时段其它房地产项目的工程造价。预售资金监管的额度一经确定，一般不作调整。如确因工程预算清册内容发生变动而需调整预售资金监管额度的，需报项目所在地房地产行政主管部门审核同意，并出具项目预售资金监管额度调整意见书，由房地产开发企业报监管银行备案，监管银行根据项目所在地建设行政主管部门出具的项目预售资金监管额度调整意见书实施监管额度的调整。第八条 房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，凭房地产行政主管部门出具的项目预售资金监管额度意见书，向监管银行申请开立资金账户，实行专户管理。并就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与监管银行、监管项目的工程监理单位共同签订商品房预售资金监管协议，同时向监管银行提供以下资料：（一）项目预售资金监管额度意见书；（二）监管项目的工程形象进度表；（三）监管项目各阶段资金使用计划；（四）监管项目工程预算清册；（五）中标通知书、施工合同，材料设备采购协议；（六）监管银行要求的其他资料。第九条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时，提供的商品房预售方案中，应当包括商品房预售资金监管协议书和监管银行的资金账户账号。第十条 房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应在三个工作日内报监管银行备案。监管银行应及时将房地产开发企业的开户申请书、商品房预售许可证、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报人民银行备案。第十一条 监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，配合相关部门共同做好商品房预售资金监管工作。第十二条 房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的，应当由房地产开发企业向监管项目所在地房地产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行备案。第十三条 监管项目的预售资金由购房人直接存入资金账户。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款（含公积金贷款）由贷款银行负责在贷款发放后次日划入监管银行的资金账户。房地产开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。房地产开发企业申请办理商品房买卖合同预售备案登记时，应当提供购房人将购房款存入监管银行资金账户的缴款凭证。第十四条 监管额度内的商品房预售资金只能支付监管项目有关的工程建设费用（含物业专项维修资金和保修金）。其中，按监管项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目已支付的用于本工程建设的房地产开发贷款。资金账户归集余额已高于监管额度的资金不列入监管范围。第十五条 监管额度内的商品房预售资金使用实行封闭式管理。房地产开发企业申请使用监管项目监管额度内的预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交以下相关证明材料。（一）用于支付工程预算清册列明的工程建设资金时，应提供监理单位出具的可按合同付款的证明材料和收款方账户。（二）用于支付前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、设计、监理以及其他行政事业收费的，应提供合同或缴费通知及收款方账户。（三）用于偿还本项目开发贷款的，应出具贷款银行出具的还款通知书和该款项已放款并用于本项目工程建设的证明。（四）用于支付物业专项维修资金和保修金，应提供项目所在地房地产行政主管部门出具的缴款通知书。第十六条 监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，并根据监管项目工程预算清册、资金使用计划和监理单位出具的证明材料，严格审核房地产开发企业资金使用申请，每项支出项目累计支出额度不得超出工程预算清册内该项目资金额度。符合条件的，自申请之日起二个工作日内直接将款项划入收款方账户。第十七条 房地产开发企业应当于次月5日前向监管项目所在地房地产行政主管部门报送当月建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。监管银行应当按月将本银行监管的商品房预售资金情况报人民银行备案。项目所在地房地产行政主管部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。第十八条 商品房监管项目竣工验收交付使用后，房地产开发企业凭项目所在地房地产行政主管部门出具的证明材料向监管银行提出资金账户撤销申请。监管银行应当按照人民币银行结算账户管理办法有关规定办理账户撤销手续。第十九条 房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截取挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户的，项目所在地房地产行政主管部门应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正。情节严重的，撤销预售许可证，待项目竣工后再准予销售。同时，将其行为记入企业的诚信档案，并将相关情况书面提供给人民银行湖州市中心支行，由其记入人民银行的企业征信系统。第二十条 监管项目的工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明，造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的，应当承担相应的法律责任，并将其行为记入企业的诚信档案。第二十一条 监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应责任外，三年内不得在本市行政区域内承担商品房预售资金的监管。办理按揭贷款的银行未按规定将监管项目已发放的按揭贷款划入资金账户的，由人行湖州市中心支行、市银监局责令其限期改正，情节严重的，暂停在本市行政区域内承担商品房预售资金的监管。第二十二条 房地产开发企业与监管项目的工程监理单位或监管银行相互串通，设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的，项目所在地房地产行政主管部门、银行业金融机构主管部门应当责令限期改正。造成严重后果的，依法追究监管项目的工程监理单位或监管银行及相关责任人的责任。第二十三条 参与商品房预售资金监管的