房地产经济人专业基础公式

得房率 = 使用面积 / 建筑面积 * 100%容积率 = 总建筑面积 / 建筑用地面积（土地总面积）建筑密度 = 建筑基底总面积 / 建筑用地面积 * 100%楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率卖方净得价 = 正常负担价 - 卖方应缴纳的税费买方实付价 = 正常负担价 + 买方应缴纳的税费卖方应缴纳的税费 = 正常负担价 * 卖方应缴纳的税费比率买方应缴纳的税费 = 正常负担价 * 买方应缴纳的税费比率正常负担价 = 卖方净得价/（1 - 卖方应缴纳的税费比率）正常负担价 = 买方净得价/（1 + 买方应缴纳的税费比率）期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿比较法：成交日一次性付清价格=首付款+（总价款一首付款）（1+月或年利率）贷款期限房地产价格评估的三种方法收益法：报酬资本化法i. 收益期为有限年且净收益每年不变的公式V=AY1-1(1+Y)nii. 收益期为无限年且净收益每年不变的公式V=AYiii. 预知未来若干年后价格的公式P151V=i=1tAi(1+Y)i+Vt(1+Y)t若净收益在未来t年内每年相同（为A），则上述公式变为：V=AY1-11+Yt+Vt(1+Y)tiv. 报酬率的求取：报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。求取方法有：累加法、市场提取法累加法：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率市场提取法： 在V=AY的情况下，是通过Y=AV来求取Y，即可将类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。 在V=AY1-1(1+Y)n的情况下，是通过AY1-11+Yn-V=0来求取Y。直接资本化法V=NOIRV 房地产价格NOI 房地产未来第一年的净收益R 资本化率成本法：基本公式：房地产价格 = 房地产重新购建价格 一 房地产折旧测算建筑物折旧的年限法P160-161年限法中最主要的是直线法，是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为：Di=D=C-SN =C(1-R)N式中 Di第i年的折旧额，也称为第i年的折旧。D为常数。 C 建筑物的重新购建价格 S 建筑物的净残值，是预计建筑物达到经济寿命不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值减去清理费用后的余额。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。 N建筑物的经济寿命 R建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率。有效年龄为t 年的建筑物折旧总额的计算公式为：P160Et =Dt =(C-S)tN =C(1-R)tN式中：Et建筑物的折旧总额。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：P161V=C-Et =C-(C-S)tN =C1-(1-R)tN式中V是建筑物的现值。1. 单利的计算：P170a) 单利的总利息和：I=PinI：总利息P：原始本金i：利率n：计算周期数b) 单利的本利和：F=P(1+in) F：计息期末的本利和2. 复利的计算：P171a) 复利的总利息和：I=P1+in-1b) 复利的本利和：F=P(1+i)n3. 单利与复利的换算：P172假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期期末时单利计息与复利计息的本利和相等，即可得出单利计息与复利计息的利息相同的利率关系如下：i1=(1+i2)n-1n 或 i2=(1+i1n)1n-14. 名义利率计算：P172名义利率下的本利和：假设名义利率为r，一年中计息m次，则每次计息的利率为r/m，至n年年末时，在名义利率下的本利和为：F=P(1+r/m)nm如果每半年计息1次，则m=2；每季度计息1次，则m=4；每月计息1次，则m=12。5. 名义利率与实际利率的换算：P172-173在名义利率计息下的一年末本利和为：F=P(1+rm)m假设实际年利率为i，则在实际利率计息下的一年末本利和为：F=P(1+i)令一年末名义利率计息与实际利率计息的本利和想等，可得出：i=（1+rm)m-16. 资金的时间价值的换算：P173-176a) 资金时间价值换算中的符号及其含义 P表示现值 F表示将来值 i表示利率（或称为折现率） n表示计息周期数 A表示等额年金b) 资金时间价值换算中的假设条件 资金时间价值换算中采用的是复利 利率的时间单位与计息周期一致，为年 本年的年末为下一年的年初 现值P是在当前年度开始时发生的 将来值F是在当前以后的第n年年年末发生的 年金A是在每年年末发生的c) 资金时间价值换算中的基本关系现值+复利利息=将来值d) 资金时间价值换算的常用公式：P174-176i. 将现值转换为将来值F=P(1+i)n(1+i)n称为“一次支付终值系数”，通常用（F/P,i,n）来表示。ii. 将将来值转换为现值P=F1(1+i)n1(1+i)n称为“一次支付现值系数”，通常用（P/F,i,n）来表示。iii. 将等额年金转换为将来值F=A(1+i)n-1i(1+i)n-1i称为“等额序列终值系数”，通常用（F/A,i,n）来表示。iv. 将将来值转换为等额年金A=Fi(1+i)n-1i(1+i)n-1称为“偿债基金系数”，通常用（A/F,i,n）来表示。v. 将等额年金转换为现值P=A(1+i)n-1i(1+i)n(1+i)n-1i(1+i)n称为“等额序列现值系数”，通常用（P/A,i,n）来表示。vi. 将现值转换为等额年金A=Pi(1+i)n(1+i)n-1i(1+i)n(1+i)n-1称为“资金回收系数”，通常用（A/P,i,n）来表示。假设i表示名义利率，r表示实际利率，表示通货膨胀率，则其之间的数学关系有：（1+i）= (1+r)(1+) 或 r = i-1+1. 还款额计算a) 等额本息的月还款额计算P208-209A 月还款额P 贷款金额i 贷款月利率n 按月计算的贷款期限A=Pi(1+i)n1+in-1b) 等额本金的月还款额计算At 第t个月的还款额P 贷款金额i 贷款月利率n