吴江市松陵城区商业网点规划.doc

吴江市松陵城区商业网点规划 规 划 说 明吴江市经济贸易委员会吴 江 市 建 设 局吴江市松陵镇政府上海商学院华东师大国家地理实验室2007年10月目录一引言- 1 -1.规划背景概述：目的与意义- 1 -2.吴江市商业网点概貌：调查与发现- 1 -2.1 成就概括- 1 -2.2 调查发现- 2 -3.新一轮商业网点规划编制：重点与突破- 8 -二吴江市商业发展的现状基础- 9 -1.长三角城市群中的3级城市节点：吴江市商业网点定位明晰- 9 -2.发达交通网络构筑的交通区位：便捷的商贸流通基础- 10 -3.商业繁荣促进地区经济结构升级换代：商贸流通基础产业的发展机遇- 10 -4.富庶之地多元消费需求共存：多层次商业网点和谐共生的发展需求- 12 -5.大型网点为主的商业结构：完善与提升- 19 -三吴江市商业发展方向分析- 21 -1.业态变革的四次商业革命与启示- 21 -2. 现代服务业框架下的“大商业”发展趋势与启示- 22 -3大城市郊区化背景下的商业郊区化趋势与启示- 23 -4商旅互动模式下的商业休闲化、景观化、生态化趋势与启示- 23 -5以人为本、和谐共生理念下的社区商业化趋势- 25 -四吴江市商业网点发展战略- 28 -1.商业集聚核心区：整合与提升- 28 -2.商业副中心：结构调整与转移- 29 -3.社区商业中心：统一规划与强化建设- 30 -4.生活服务网点：完善与发展- 31 -5市场与物流基地：业态组合变迁、做大做强- 31 -一引言1.规划背景概述：目的与意义当今世界已进入“服务经济”时代，在我国诸多经济发达的城市和地区，以商贸等为核心的现代服务业正在成为国民经济发展的先导产业。我国已有20多个省、30多个中心城市明确提出优先发展服务业的战略部署。根据商务部的要求，全国各个省会城市、经济特区城市、以及数百个地级城市全部编制完成城市商业网点规划。为了发展地区经济，满足日益增长的城市居民的生活消费、生产服务需求，大量的县级城市正在掀起商业网点规划的高潮。吴江市经济发达，多年来名列全国百强县行列。改革开放后，吴江市抓住世界产业空间大转移的机遇，充分利用其区位优势，迅速实现了产业结构的升级换代，以苏南模式成就了吴江市当今的经济地位。如今，区域经济又处于结构转型的关键时期，发展服务型经济是引导地区经济持续发展重要战略。吴江市于2004年就抢全国县级城市之先，提出了商业网点发展规划的要求，确立了商贸业实现跨越式发展的宏观战略。由于苏州市“十一五”规划提出了空间格局战略调整，以及吴江市城市发展空间格局发生快速变化，需要在2004年提出的商业网点规划方案的基础上对这一系列的战略调整和发展变化做出积极反应，提出适应新形势、新趋势的商业网点规划方案。商业是城市品味的显示，是城市文化和活力的展现，是城市繁荣和文明的窗口。从经济角度讲，商贸流通业是城市发展和繁荣的基础产业，通过对商业网点进行科学规划和合理配置是完善吴江市现代服务业、推动产业升级换代发展战略的重要基础；从城市发展角度讲，商业网点的规划和发展是实现 “宜居城市”目标，保持城市活力的保障条件。总而言之，商业网点的规划和发展是吴江市落实科学发展观，建设和谐社会、完善城市功能、提升生活品质、促进产业联动、塑造区域形象、增强集聚和辐射能力的重要举措。在多重目的意义指引下，我们将根据吴江市社会经济建设的目标定位，遵循吴江市域总体规划，进一步推进吴江市商贸流通业实现新一轮跨越式发展，按照“高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理”的指导思想，以2004年版规划为基础，以“宜居城市”“水乡园林城市”为目标，本着创新为主，修正为辅的思想提出新的规划方案。2.吴江市商业网点概貌：调查与发现“十五”以来，吴江市商贸流通业坚持推进结构调整、规模扩张，实施新的空间布局，业态更新提升，完善服务功能等多项战略，商贸流通业的地位不断强化，有望在未来的发展中成为新的支柱产业，这些可喜的进展为吴江市新一轮的跨越式发展和城市综合实力的提升奠定了基础。根据对相关文献的研究和实地调查，我们对吴江市商业网点的现状和发展取得了如下的认识。2.1 成就概括1）大商贸流通业正在形成：经济发展的新增长点 区域经济发展遵循自有规律向前推进，近年来的阶段性特征是全市国民经济持续、快速、健康发展，社会需求日益旺盛，全市商贸设施建设也进入了快速增长期，商贸业建设每年投入20多亿元，商贸流通服务开始发力，商业综合实力逐步增强。2006年，全市人均GDP达8143美元，实现财政收入82.96亿元，工业总产值1855亿元，实现社会消费品零售总额83.7亿元。为生活、生产、办公商务服务的商贸流通业正在成为地区经济的新增长点。2）商业结构持续优化：现代业态主导的商贸体系 吴江市坚持政府引领，市场导向，通过各类资本的积极引进，完善商业网点空间布局，优化商业结构，初步形成了建立在“大商贸、大市场、大物流”基础上的商贸体系。具体表现为：（1）2004年商业网点规划全面实施，市级商业中心、特色商业街、社区商业中心和现代业态为主的网点构成的商业结构体系正在形成。（2）标志性的购物中心（亿佰广场、远东商务广场）、大卖场（大润发）、大型超市（时代超级购物）、现代百货（吴江中心商厦，吴江商厦）等大型商业网点持续引入。（3）市场规模迅速扩大，全市商品交易市场成交活跃，2006年市场成交额428亿元。市中心的华东商贸城建材市场已开业，市场运行良好，城区小商品市场将重新建成主体26层的香港万亚广场。3）“商业中心/特色街区社区中心基础网点”的框架结构：空间新格局2004年，吴江市商业网点规划根据当时的社会经济发展、城市空间格局、居民消费需求等提出了商业中心（副中心）社区中心基础网点的空间框架体系，随着规划的实施和建设，商业网点的空间新格局正在形成，并凸现出显著的效应。其中商业中心建设促进了零售产业的集聚效应，根据吴江市商贸委的文献资料，中心商业区内商业网点聚集，对各类消费群体产生了明显吸引力，商业中心建设使得吴江市释放出浓郁的城市味道。至夜间11时，商业中心区中购物休闲消费的人群仍然川流不息。步行街等主题商业街成为吴江市居民购物、观光休闲娱乐的重要场所。连锁超市、品牌专卖、专业店铺等现代业态的网点比例显著提高。以大型超市为核心的社区商业中心正在形成之中。社区商业的完善建设，适应新城市规划下的商业中心调整和社区商业中心的完善是政府关注，百姓期盼的实事工程，也是本次规划的重点。2.2 调查发现1）城市建设日新月异，商贸业空间体系需要重新规划吴江市城市化步伐不断加快，目前全市户籍人口约80万，流动人口约40万，其中2005年松陵城区城市人口24.5万，人均建设用地122.7m2。根据新一轮的城市规划，2010年规划，松陵城区城市人口35万人，人均建设用地117.2m2；2020年达到45万人，人均建设用地113.6m2。新的城市规划按照功能重新构造了运东片区、旧城片区、城北片区、南部新城片区、湖滨片区等五大片区的空间体系，其中：运东片区：大运河以东的吴江工业园区，是现代产业的集聚地。旧城片区：松陵镇的城市中心，在未来的城市发展将继续承担商业、商务、文化、公共服务、旅游服务的综合职能。城北片区：江陵路以北，吴江的老产业基地，内涵式发展为主要方向。南部新城片区：安惠港以南，规划为现代化城市新区，为教育科研、生活居住综合区。滨湖片区：立足于太湖自然景观的发展优势，以休闲度假为核心的房地产业和服务业。在五大功能片区的框架下，松陵城区的空间拓展方向锁定为“东整、西进、南拓、北融”四大方略，其中西进南拓是空间拓展的主要方向。以太湖湖滨景观资源为发展优势的西进战略将把“运河”时代的江南滨河古镇引向“太湖”时代的现代湖滨城市；南拓战略将开辟城市发展的新空间，随着行政中心的南移，新的城市中心将在南部片区出现；北融战略是苏州市空间发展战略框架中吴江的空间对接；东整是通过运河东部方向工业园区建设整合松陵城市和同里镇的工业用地，产生产业聚集效应。由此形成了松陵城市的东部产业、西部居住、南部行政服务、中西部休闲旅游的新的空间格局。运河为界的西部居住生活区域中，按照规划分为10个居住片区（图11，表11）。各个居住片区依据其空间区位进行了相应的定位，其中：（1）城中、梅石居住区位于老城区，通过旧城改造改善居住环境是主要方向；（2）水乡居住片区需要完善配套设施，以房地产的规模开发为核心；（3）长安居住片区整体风貌与行政中心相协调，体现运河滨水风貌，（4）北门片区是北部工业区配套的居住片区，同时是苏州城区最近邻的新建居住片区，配套设施建设是重点；（5）城南、安惠居住片区位于综合新城中心，是现代城市风貌区。（6）三里桥居住片区是农民拆迁安置和工业配套的新建居住片区，需要完善各类配套基础设施。（7）滨湖、西荡居住片区以中低层公寓为主的高档住宅区，体现滨太湖水乡特色。图1-1 松陵10个居住片区根据吴江市的现状和新一轮城市规划的蓝图，按照城市体系的划分标准，吴江市已经属于大城市级别，城市商业网点的布局和规划需要与城市发展的步伐相协调。5大片区新的城市功能和10个居住片区的定位已经明晰，为城市商业网点空间框架体系的重新构造指明了方向，新网点规划需要按照五大片区的功能和10个居住片区的空间格局进行重新定位和规划。根据上述认识，松陵城市商业网点空间布局要求的方向为:l 东部区域：运河以东的吴江市经济开发区，是工业企业集聚之地。这里有规划常住人口约5万人，是主要的外来务工人员的集聚地，估计至2010年将有近10万外来务工人员。需要同步进行商业网点的配置，以满足生活和工作人口的生活服务需求。通过规划先行，改变吴江市工业开发区缺少商业配套的通病。l 北部区域：北部区域是承接苏州城区辐射的“要冲”，大量新的楼盘已经建成并投入使用，但是社区商业没有同步跟进，规划中的沃尔玛项目宜尽早落实。同时积极配套社区服务商业网点。l 南部区域：南部地区是未来城市扩张的主要方向。行政中心南迁产生了巨大的带动效应，大量新建高档楼盘已经投入使用。将使城南地区逐渐成为吴江市中心城区商业发展的新兴区域，目前已经有大润发大型超市开始营业，以及鲈乡南路美食街形成。可考虑在南部地区设置城市商业副中心并形成新的商务中心，加快社区商业中心的建设。l 西部区域：太湖风光是本区域发展得天独厚的优势，以高档住宅、休闲旅游等现代主题为核心的商业题材有待深入发掘。2）商业中心建设魅力凸现，主题商业街需要调整商业中心是城市商业的精华所在，体现了一个城市的繁荣程度和发展水平，通常以主题商业街为核心进行建设。吴江市商业中心是以永康路步行街为中心轴线由鲈乡路、油车路、流虹路、中山路、西塘河路等构成的“甲”字型的商业中心街区。2004年调查数据显示，中心商业区集中了70的大中型商业网点，商业中心区域的商业网点集聚程度持续增高。但是未来发展中还存在一些需要调整解决的问题。就永康路步行街而言（图12），需要在如下方面进行建设。l 创建地标型的大型商业设施，打造步行街的商业形象。目前步行街上缺少代表区域商业形象的大型商业设施，这样的商业设施可类比上海南京路商业街的第一百货商店，应采用这样的商业设施作为商业中心的品牌形象。因为步行街是商业中心的核心，地标型商业设施不仅提高商业中心的形象，而且对所辐射的商圈内各个层次的消费者产生巨大的吸引力。未来的万亚城中广场气势宏伟、体量大，是集办公、休闲、娱乐、购物为一体购物中心，可作为地标型网点进行打造（图13）。l 积极引入品牌型的餐饮娱乐类网点，以丰富的业态组合确定商业中心地位。商业中心承担着购物、休闲娱乐、餐饮和服务等多项功能。目前永康路商业街购物功能有余，其它功能不足。如果不能形成综合性功能，难以长久地保持活力和中心地位。l 网点布局不尽合理性，步行商业街的色彩被冲淡。目前永康路步行街得以存在的理由是有永康路东段非步行街上的密集的商业网点支撑和西端的亿百广场、时代超级购物中心等的支撑，步行街上布局的网点本身缺乏吸引力。究其原因是步行街上布局了中国农业银行和交通银行这两个服务型的大型网点（图1-4），两大银行占据了步行街约1/4的长度，其设立客观上是与步行街的目的相矛盾的。l 商业副中心或主题商业街建设。依照城市的空间格局和地域功能，在中心商业区之外设立目标群体明确的商业副中心或商业街，使得在吴江和来到吴江的各类人群都能找到适合于自己地消费场所。3)新型业态发展快速：业态结构需要调整吴江市商业网点的业态构成更新迅速，大型综合超市、连锁超市、专卖店等新型业态已经成为市场中的主要业态（图1-6），极大地满足了城市居民和各种类型消费者的消费需求。根据实地调查数据，零售网点业态方面的问题可概括为如下几个方面（图15）：l 近年来吴江市商贸业开拓了许多新型商业业态，拓展了连锁超市、专卖店等商业零售新型业态。目前中心城区已有联华、华联、大润发、华润等多家连锁超市进入，专卖店也占相当比例，但总体业态水平距其区域中心的定位还存在较大差距。l 近年来的业态拓展建设中，主要发展了大型综合超市、仓储式商场、购物中心等，作为商业中心基本构成的现代百货店已完全由这些新的大型商业设施替代。l 以社区生活服务为重点的连锁超市发展缓慢，寄希望于几家大型超市对城区的生活服务完全覆盖不尽不合理。一般规模的连锁超市的缺失就导致了一方面是大型超市表面上的繁荣，另一方面是各种小型传统店铺的无序经营。应当以社区生活服务为核心进行连锁超市的布局更新。l 地区社会经济的快速发展，必然带来社会生活的快节奏，便利店则是为了适应这种社会发展变化而出现的新型业态。吴江市运行在快速城市化和工业化进程中，生活便捷性服务的需求巨大，便利店具有广阔的发展空间。c4)城市面貌变化巨大：市场需要重新布局吴江市一直以“天堂中间”为符号特征打造城市形象，城市面貌既江南水乡的风韵，又有现代化的动感。吴江市现代商业业态的发展无疑在塑造着这种城市的形象，但是市场这一传统的形式却需要大力更新改造、重新规划布局才能适应城市的形象定位。目前，中心城区农贸市场共有10处，平均占地面积2930平方米，遍布城区各主要人口集聚地，但农贸产品骑路经营的现象还没有得到彻底改变，特别是商业中心附近的大型农贸市场设在河边， 活禽露天经营，对于环境生态，城市形象都有负面效应（图1-7）。由于城区面积的扩大，老城区周边新的社区不断出现，满足居民日常生活需求的农贸市场需要按照居住区重新规划和布局调整。在发展方向上，一方面进行传统农贸市场的改造并按照新的要求和标准进行建设，例如城西农贸市场可作为推广的实例（图18）。另一方面抓住超市生鲜化转型的市场机遇，以高档住宅区为服务供给对象，引进有实力的经营商，布局新型的生鲜超市，逐步形成示范效应，在农贸市场改造上进行创新。3.新一轮商业网点规划编制：重点与突破在吴江市“振兴计划”指引下，2004年商业网点规划落实实施，吴江市商业网点建设成就显著。在短短的3年时间里，国内外经济形式变化巨大，吴江市城市发展的总体思路和框架都在适应中自觉变化，需要新一轮商业网点规划的编制以适应当前和未来的发展需求。以吴江市商业网点发展现状特点为基础，根据商业发展的国内外趋势，以满足城市居民的生活需求为宗旨，以商业网点建设促进城市繁荣、以推动经济发展为目标，以服务功能提升为核心，规模适度增长的基本规划思想为指导，我们提出了新一轮网点规划编制的重点在于如下5个方面：l 商业中心以塑造城市形象为核心的商业中心建设，通过网点的调整增强商业中心的辐射能力和吸引力，提升综合服务功能。l 社区商业中心以城市居民生活服务为核心的社区商业中心建设，通过服务便捷性塑造宜居城市的内涵。l 商业街重在布局调整，强化商业街的特色和主题打造。l 市场将现代业态与传统市场融于传统市场改造，用社区商业中心的理念勾划农贸市场的空间格局；立足于产业服务和地区特色的工业品市场建设。l 基础网点以现代业态为核心，形成服务生活和工作人口、本地居民和流动人口需求的便捷网点的空间体系。在新的城市商业网点布局规划中理念的突破至关重要。要打破侠义的以城市居民生活服务为主要对象的传统理念，代之以现代服务业概念下的商业发展思考。在新规划中以城市功能区为核心构建城市商业网点的框架体系，以居住区的空间格局为基础设计社区商业服务中心体系，以繁荣城市形象塑造和城市商业产业发展为目标建设主题商业街区和大型商业设施，以服务产业发展为目的的工业品市场和物流基地布局，以提供生活和工作人口便捷服务为目的现代便利型商业网点体系建设。城市商业网点从而承担起为城市生活服务、生产服务、行政办公服务等的综合商业服务功能，并在这种服务中成为城市发展的基础产业。二吴江市商业发展的现状基础1.长三角城市群中的3级城市节点：吴江市商业网点定位明晰吴江市位于中国江苏省的最南端，紧傍上海、苏州、杭州三大著名城市，是江苏、浙江、上海两省一市交会的“金三角”地区，是我国沿海和长江三角洲对外开放的中心区域（如图2-1）。全市总面积为1176平方公里，常驻人口约80万，现辖8个镇，242个行政村。其中规划区域松陵镇为城市经济与行政的中心。天然地理区位优势和吴江人的勤劳造就了这个自古以来的太湖之滨著名的“鱼米之乡”和“丝绸之府”。从长三角看吴江（图2-2），她是这一世界级城市群中的3级城市节点，全区域在上海市和苏州市的辐射之下。对吴江市民的问卷调查也显示出这两个城市在商业消费中对吴江的巨大吸引力和影响力。调查表明，在服装以及高档物品的消费中，吴江市民有着本地以外高频率购物的倾向，苏州是外出购物的第一选择，上海居其次。苏州对于吴江的影响高于上海的主要因素一方面在于空间距离上的接近性，一方面在于相同的人文、文化基础，另外行政上的从属关系也是一个重要原因。这一调查分析结果为本规划中如何定位吴江市的商业发展，正确地处理宏观背景下吴江与苏州、上海、以及周边地区的关系提供了依据。由于吴江城市在长三角东部城市体系中的位置决定了其商业网点的发展必须以提供本地居民的基本消费服务为方向，同时接受苏州和上海在消费方向上的辐射与引导，在不排斥品牌类、特色类的高档消费外流的前提下，理性地发展高档消费市场的潜力的巨大。同时我们注意到吴江的空间区位和资源优势对于苏州和上海也具有一定吸引力，这就是培育发展特色化、本地化的休闲娱乐类的商业网点，吸引周边城市的消费。2.发达交通网络构筑的交通区位：便捷的商贸流通基础长三角地区发达的交通网络为吴江提供了交通区位优势。吴江市境内318国道和附近沪宁、沪杭甬高速公路连接中国的东西南北，千年京杭大运河和太浦河宽阔的河道直通上海港和长江几大主要港口，距上海虹桥机场仅60公里，吴江拥有极为优越的地理位置（图2-3、2-4）。发达的交通网络提供了便捷的内外联系，为有效的组织商流、物流、和客流提供了基础。吴江市新的城市规划更是注重区域内部交通网络的完善，新规划中确立了对外联系的3纵2横的基本骨架，内部由更为密集的省级交通干道构成。快速干道构成的完善的交通网络将极大地压缩城市之间、城镇之间的空间距离，物流、客流等将以新的方式出现，这对构建特色鲜明、吸引力强的商业网点提出了挑战。3.商业繁荣促进地区经济结构升级换代：商贸流通基础产业的发展机遇建县于公元909年的吴江历史悠久，1992年撤县建市，并先后荣获国家级卫生城市、江苏省文明城市、中国优秀旅游城市、江苏省园林城市等称号。近年来，吴江市经济持续快速发展，第二产业一直占有较大比例，第三产业相对弱小。至2005年底，全市一、二、三产业结构比重为3.7:63.2:33.1。产业结构与苏州地区总体的经济结构相一致，改革开放以来，苏州市积极承接世界制造业的转移，从招商引资到招商选资，推动制造业从传统到现代的转变，这种苏南模式造就了苏州经济奇迹的同时，也出现了二产过大，三次产业滞后的经济格局；“十一五”规划中提出了以现代服务业为核心发展，推动产业结构升级换代的战略，这为服务业中的基础产业商贸业的发展提供了广阔的空间（图2-5）。2005年，吴江市发改委继续围绕服务业“振兴计划”落实各项措施。一是加强协调服务，助推服务业发展，2005年，全市完成服务业增加值133.3亿元，同比增长18.91%；二是建立和健全服务业考核办法和管理体系，先后制定关于2005年度全市服务业发展的考核意见（吴办发200515号）和关于2005年度全市服务业工作的部门考评意见（吴振办发20051号），落实苏州市服务业发展发展指标体系的考核工作，同时建立健全服务业的管理体系并出台相关文件，从而为服务业的发展提供了强有力的政策支持。近年来，吴江市社会消费品零售总额持续增长，但与居民储蓄相比，增幅较慢，如图2-6所示。这说明了吴江市居民的巨大消费潜力还有待挖掘，商业发展应当积极满足消费者需要。随着服务经济的发展，商贸业地位的提升，必然带来商贸业规模的扩张，商贸业将不断创造大量的就业岗位，但是统计数据却显示出相反的结果。如图2-7、2-8所示。据统计年鉴数据，吴江市近年来的销售额持续增长的同时，限额以上批零企业经营网点数和从业人员数却表现出下降的态势。其原因一种是统计口径上的变化造成了数据的不可比性，第二种可能是由于强大的制造业工资优势对于劳动力的吸引，在制造业阴影向下的商贸业的相对萎缩；第三种原因则可能是大型网点数量的增多对于中小型网点的冲击，导致了雇佣劳动力总量上的减少。世界产业发展和演化的历史表明，随着地区经济的发展三次产业结构的关系处于不断的变动之中。经过改革开放20余年的发展，吴江市经济发展进入加工产业深度发展的新阶段，以商贸流通为基础的第三产业将在未来的产业升级转换过程中发挥重要的支撑作用。我国著名商业专家黄国雄认为，商贸流通产业是基础产业。大力发展商贸流通产业是吴江市当前经济转型的需要，是城市发展和繁荣的需要，是城市居民提升生活水平和生活质量的需要。4.富庶之地多元消费需求共存：多层次商业网点和谐共生的发展需求“上有天堂，下有苏杭，苏杭之间有吴江”描述了富足、繁华的吴江城市形象，吴江市名列全国百强县前列的骄人成绩也说明了地区经济的发达程度。近年来，吴江市国内生产总值（GDP）呈现稳步增长态势，2005年吴江地区地区生产总值突破400亿元，人均GDP达到4.5万元（约5500美元），但与苏州其它地区相比，略显落后。高度发达的地区经济为居民生活水平的提高提供了坚实的保障。近年来吴江市人民的收入水平、消费水平都在不断提高。如图2-9、2-10、2-11、2-12所示。经济发展居民收入水平提高是商贸业实现快速发展的基础，商业发展的国际经验表明，人均GDP达到8002000美元时，是连锁超市诞生的时期；人均GDP20004000美元是便利店、时尚专卖店、专业店大量产生的时代；人均GDP4000美元以上，高级品牌专卖店则开始流行。吴江市人均GDP已经超过5000美元，消费支出的高速增长将是商贸业快速成长的主要推动力。人均GDP与商业业态之间的关系揭示了吴江市消费空间和商业发展的潜力巨大。但是在商业发展中，还必须看到我们地区消费群体的结构性差别，规划中需要满足不同类型消费群体的需要。为此，我们根据问卷调查数据分析不同消费群体的消费倾向。实际调查对象约500人，调查对象的空间分布见图2-13，从图中可见主要的消费群体来自于松陵镇及其周边地区。说明吴江市商业设施现阶段的主要商圈在本地。1）消费群体构成：吴江市的主要消费群体由18-35岁青年人构成（图2-14/2-15），约占到被调查对象的80%。说明青年群体是吴江市的消费主力，青年群体有着旺盛消费趋向，同时时尚有着较高的追求。2）收入水平与职业：从收入结构看，家庭收入分布相对均衡（图2-16），其中月收入2000-4000的中低层收入者占了大多数，比例约为44%, 同时不乏月收入10000万元以上的中高收入家庭。由于家庭收入是一项相对敏感的数据，根据以往经验，被访者常常采取压低收入的填写问卷的做法，参考吴江的经济发展以及过去调查的经验，这一数据可以适当上调20-30%才能和真实情况相接近。如果作为一项参考，结合地区经济实力吴江具有足够强的消费能力，但是群体差异明显。从访客样本资料看，以企业管理人员、职员、科研文教以及学生是购物休闲的主要群体。这类消费群体中除了学生外，一般具有稳定和中等以上的收入，文化层次高，闲暇时间多，构成了吴江市的主要群体。其消费能力强，注重品位和档次的提升，从吴江市这两年快速发展的咖啡店，以及中心商业街区中的餐饮店铺格调等可印证这一判断。 3）购物场所与产品需求：超市、专卖店，大卖场和购物中心是最主要的购物场所（图2-17），说明发展新型业态有着深厚的群众基础。而购物活动中，服装、食品是主要的商品，其中服装特别注重品牌消费反映出以基本的生活服务需求为主，追求时尚和休闲的趋势（图2-18、2-19）4）商业街：在商业街发展类型调查中特别关注的是综合步行街和特色小吃街区，以及电子数码科技街和餐饮娱乐街区。而这正是吴江市缺乏或需要在未来重点建设的。5）休闲活动 随着收入水平的提高，居民表现出较高的休闲要求。调查显示休闲次数分布均等，公交是休闲活动依赖的主要交通工具，其中公园休闲是首选的休闲活动，看电影演出次之，咖吧、茶吧等第三，基本符合现阶段的情况（职业/年龄/收入休闲娱乐方式）6）消费群体的空间分布特征与出行方式调查样本数据显示，消费者主要分布梅石、城中、水乡、北门几个位于老城区或毗邻的居住片区。公共交通是吴江市居民出行的主要交通方式，从公交线路和站点设置与居民位置关系可以看出中心城区和东部开发区出行的便捷性高，而西南、和南部方向虽然居民较多，但是交通配置相对滞后。公交站点与大型商业网点之间的配置情况良好，大部分网点的近距离那都有交通站点设置，为顾客消费提供了极大的便捷性。通过以上数据分析，我们认为1）吴江市消费潜力巨大，具有发展商业的良好条件，2）吴江市存在高、中、低端等多群体的消费人群，不同的消费群体其消费能力和水平差异明显，在商业网点配置中需要满足从“精英”到“草根”不同类型人群的需要，而且特别是要注重以数量规模巨大的中低收入人群的需要进行配置，重点在社区商业。3）商业街建设中应注意综合步行街的整合提升、大众小吃街等地配置。4）吴江市交通基础设施建设良好，为发展商业网点提供了便捷性的保障条件，但是南部和东北部可以考虑适当延伸。5.大型网点为主的商业结构：完善与提升 2004年调查数据显示，吴江人均商业网点面积为0.5m2,参照有关城市的指标，这一面积显示的商业网点建设相对滞后，近年来加强商业网点建设已经取得了显著成效，从调查情况看，主要集中于大型网点的建设，如图所示的是吴江市部分大型网点，其新增部分列于下面的表中。这里的大型网点主要体现在市场这一商业形式上，而超市百货类的商业网点规模相对较小。 这些大型网点构成了吴江商业服务的基本支撑。从问卷调查的数据看，居民对于迫切需求的商业网点的意见相对分散，而这类商业网点正是社区商业的基本构成。因此我们认为经过近两年的发展，吴江市商业结构的基本骨架已经明晰，为未来商业发展奠定了良好的基础，未来的发展方向将是围绕社区商业、便民商业的体系完善与功能整合提升。图2-25吴江大型网点分布图图2-26吴江居住区商业网点类型比例图表2-2 吴江市中心城区大中型零售网点一览表（新增）名 称经营类型建筑面积（米2）经营方式吴江商厦百货2000零售中心商厦百货3000零售仓卖文化用品专业店500零售吴江市文化中心书店专业店700零售新华书店专业店2400零售品牌服装专卖专业店1000零售苏宁电器(鲈乡店)超市2000零售新世界商场超市841零售大润发超市（鲈乡南路店）超市700零售华润超市（鲈乡南路店）超市500零售华润超市（油车路店）超市500零售吴江大润发（流虹路店）超市800零售华联超市（庞山湖店）超市800零售联华超市（庞山湖店）超市500零售左岸新都（在建）百货零售好旺广场购物中心零售滨河时尚新天地（在建）购物中心零售伟业商场百货、小商品零售图2-27吴江居住区目前最迫切需要增设商业网点比例图三吴江市商业发展方向分析1.业态变革的四次商业革命与启示所谓的商业革命指的主导型商业业态、经营模式等的变化以及城市商业体系、空间结构等的巨大变化。商业业态就是商业经营的状态与形式，它是针对某一目标市场，体现经营者意向与决策的商店。其内容包括商业设施及其区位与规模、商品配送售服务等。简单地可将业态定义为“服务于某一顾客群或某种顾客需求的店铺经营状态”。它既反映了商店的形态与形状，又与细分的目标客源市场相对应。需要强调的是，商业业态所对应的商店既可以是有形的实体商店，也可以是无形的虚拟商店。商业业态是随着社会经济条件、技术革新等的发展而不断发展的，从原始的“日中为市，交易而退” (易系辞)的商业雏形，到有固定交易场所的店铺的出现，以及后来兴起的百货商店、超市等的出现，反映出商业业态演进的历史轨迹。世界零售革命是新业态对旧业态形成冲击尔后共处于一个统一的市场环境之中，相互补充共同发展,但新形态在市场上占居支配地位的演化历史，并非出现一种新的零售形态取代另一种旧的零售形态。其实质是随着社会经济的发展,原有的业态已经不能满足新商业需求，需要诉诸一种新的业态形式来满足这种需求。自1852年世界上第一家百货商店在巴黎诞生以后的150多年来,西方世界先后爆发了多次零售革命。世界上普遍公认的商业革命有3次。第一次是1852年开始的百货商店革命,第二次是1859开始、第二次世界大战后达到高潮的连锁商店革命,第三次是20世纪30年代开始的超级市场革命。百货商店是经营商品扩充方面的革命,连锁商店是组织形态方面的革命,超级市场是自我服务方面的革命,显然革新点是不同的。但是,它们又有共同点,即每次革命都是新的零售形式形成、发展和成熟的过程。 我国学者认为存在8次商业革命，分别是：百货商店、一价商店、连锁商店、超级市场、购物中心、自动售货机、步行商业街、网上商店等八次零售革命。但是严格而言，购物中心并不是一种商业业态，说它是一种商业聚集形式更为合理。但是必须注意到购物中心这种1950年代出现在西方的商业形式对于我国现代商业模式的巨大影响。启示1：经济发展阶段决定了商业从形式到内容的发展演化，现阶段的城市发展需要相应的业态体系支撑以满足不同层次居民和城市功能单元的需要，从其发展过程不难看出这一点。启示2：城市居民的消费需求是业态变化的基础，以技术为基础的管理水平的提高完成业态的革命。每一种新的商业形态的出现都要求更加复杂的技术支持和管理能力的提高。启示3：现代业态变化向便捷性、自主性、体验性商业发展，例如开架的超市、便利店、自动售货机、购物中心等形式。启示4：商场不仅仅是购物的场所，从单纯购物向购物、休闲、服务综合服务功能转变。购物中心这种形式是最典型的代表。 启示5：业态革命是商业形式的创新，导致商业形式丰富，不是商业形式的取代。多种形式共存的商业业态才能满足多样性的人类消费需求。因此，吴江市商业网点发展中应当以现代业态为主题，用新的技术手段和管理手段改造创新传统的业态，形成多种业态融合共生的商业生态体系。2. 现代服务业框架下的“大商业”发展趋势与启示 现代服务业是近几年提出的新概念，标志着服务型产业进入了一个新的发展阶段。现代服务业是在传统商业、服务业创新的基础上发展起来的（表3-1），具有高技术含量的现代产业。现代服务业发展程度是衡量经济、社会现代化水平的重要标志。吴江商业现代化指标体系（试行）指标序号指标名称单位指标1人均GDP美元80002第三产业占GDP的比重453人均商业网点营业面积平方米/人1.24现代商业业态实现的零售额占城市社会消费品零售总额比重505拥有现代社区服务中心的社区比重306连锁商业网点比重30按照国际公认的定义，一个国家服务业产值占GDP比重超过50%时，就进入了服务经济时代。当前，全球服务业占GDP比重已超过60%，世界产业结构正在从“工业型经济”向“服务型经济”转型，服务业特别是现代服务业成为主要发达国家的经济重心。我国已有20多个省市、30多个中心城市把优先发展服务业列入经济社会发展的战略部署。预计未来20年内，现代服务业将是区域经济和城镇发展的重要增长点。表3-1 现代服务业与传统服务业的比较现代服务业传统服务业产生背景工业化后期，服务经济时代工业化早期，工业经济时代投入要素技术、信息、知识劳动、资本、管理服务性质个性化，多样化，可储存和运输标准化，单一化，现场消费，无形服务对象商务，个人，公共个人为主现代服务业概念和框架下的商贸业将摆脱传统第三产业概念模式下对于商贸业定位的局限性，它提供了大商贸、大流通、大市场更大空间范围内商贸业的发展。发展“大商贸”理念就是不仅要发展商品零售、批发交易、商业加工包装、商品仓储、物流和商业中介服务业务，还要发展商业金融服务、商业科研服务、商业宣传推广以及相关的餐饮、旅游服务、会展业、娱乐等领域。在这一理念的支持下，商业网点的布局将从纯粹的以人为服务对象的购物活动扩大到服务领域。“大商贸”框架下的商贸业才是现代基础产业。大流通框架下的商业组织活动将打破行政边界的限制，其内容是以市场为中心，以商品为基础，以流通为手段，是商流、物流、信息流、资金流、人才流等相互作用形成的综合体系。“大市场”的概念则突破了经济分类专业范畴，它不仅仅是为满足生产的供求和人民生活需求，而且是整个经济发展的动力源，是社会安定发展的基础。从区域范围角度看，大市场包括地区市场、国内市场和国际市场；从市场的形态角度看，大市场包括综合市场、专业市场、有形市场、无形市场。在这种形式下的市场其商圈很难用传统的商业理论模式概括。例如义务小商品城。在现代服务业框架下考虑吴江市商业网点布局，有可能突破传统思维的束缚。本着跳出吴江看商业的理念，我们会发现吴江市区位优势明显，它处于长三角地区的几何中心上，是苏、浙两省交界的咽喉地区，发达的交通网络为其发展现代商贸流通创造了先天的条件，如何立足于地区优势，依托发达的交通网络建立一批形态多、专业性突出、区域竞争力强和信息化程度较高的现代化市场，促进吴江市商业整体的发展。 建设具有大流通、大市场特征的商业形式是吴江（不局限于松陵镇）在商业发展中需要考虑的问题 3大城市郊区化背景下的商业郊区化趋势与启示随着城市的发展，市区内土地价格上涨，生活成本升高，环境日益恶化，在这些因素的促动下，出现了一种城市郊区化（逆城市化）的发展趋势。城市郊区化是后现代社会的产物和标志之一，一般是指人口和经济活动在空间上向城市郊区集中的过程。第二次世界大战前的城市郊区化过程，仅限于郊区人口的增加，相伴的经济活动则极少；二战后，城市郊区化进程大大加快，其内涵也发生了很大变化，除人口大规模向郊区迁移外，经济活动也迅速向郊区转移，从而引起商业活动的外迁和郊区大型商业网点的建立。城市郊区化过程在西方发达国家早已出现，例如，美国在20世纪50、60年代开始居住郊区化后，70年代开始出现商业（尤其是零售业）重心由城市中心向城市边缘区、郊区扩散的商业郊区化过程。我国在1979年确立以经济建设为中心的发展目标后，中国城市发展进入了一个新的时期，城市化进程大大加快，城市化水平迅速提高。从20世纪80年代中后期开始，东部发达地区的大城市相继出现城市郊区化的迹象。其中以人口郊区化和工业郊区化为主要表现。城市郊区化是城市现代化进程中一个重要阶段，城市人口、就业、服务业等由内向外、由市中心区向郊区迁移。中高收入者在“汽车轮子”的帮助下迁移郊区居住，从而在郊区形成了新的别墅区、生态观光区、养老疗养区等特色房地产项目。在这一背景下，城市居民外迁，不仅产生了新的生活消费和服务需求，而且由于大城市内部土地供给和地价的限制，大型商业网点也在郊区寻找合适的区位进行布局。吴江不仅是苏州所辖的城市，也是上海的后花园，通过吸引这些城市的居民来吴江居住已经是非常现实的事情，这为商贸业的发展提供了机遇。苏州市商贸局文件显示，由于空间限制、和保护古城风貌的需要，苏州城区今后不再发展百货、购物中心等大型商业设施，这在客观上也为需要大量土地供给的大型商业网点在郊区的发展提供了机遇。结合现代服务业框架下的发展理念，吴江市未来大型商业网点可在2030km（城郊型购物中心商圈）商圈概念上进行区位选址。4商旅互动模式下的商业休闲化、景观化、生态化趋势与启示经济发展和居民收入水平提高不断创造着新的需求和服务形式，著名未来学家格雷厄姆.莫利托在全球经济将出现五大浪潮一文中指出，到2015年，人类将走过信息时代的高峰期而进入休闲时代，休闲将成为人类生活的重要组成部分。以英国为例，自上世纪90年代以来，平均每户家庭的休闲支出占所有支出的20%左右，休闲业的产值达1360亿英镑，超过汽车业、食品业，并仍将以每年30%的速度增长，休闲业创造的工作岗位已占全英国工作岗位的1/5。美国有关部门的统计也显示，目前美国人已有1/3的时间、2/3的收入、1/3的土地面积用于休闲，1990年美国休闲产业的直接就业人员就占全部就业机会的1/4，间接就业人员甚至占到了1/2，当前，休闲业已成为美国第一位的经济活动产业。世界旅游组织曾指出，世界发达国家目前已逐步进入休闲时代。我国现阶段还属于发展中国家，离真正的“休闲时代”还有相当遥远的距离。但随着经济的快速发展和人们闲暇时间的增加（自1995年起我国实行五天工作制，1999年10月起又实施春节、“五一”、“十一”三个长假日，使得我国的法定假日增加到114天），休闲经济已经具备了相当规模，且呈现出蓬勃发展的势头。目前，休闲经济已成为我国大城市经济发展的新趋势和增长点，北京、上海、广州以及深圳等一些现代化城市将会率先在发达国家之后，进入休闲经济社会，迎来一个全新的“休闲经济时代”。不难推断长江三角洲地区正在步入休闲经济时代。在休闲经济时代，消费者的需求必将随着生活水平的提高和闲暇时间的增加而发生变化，随着情感需求日趋重要，个性需求明显增强，他们会变得越来越感性化、个性化、情感化，不仅重视产品和服务给他们带来的功能利益，重视所购买的产品或服务是否符合自身的审美情趣和心理需要，以及购买和消费产品或服务的过程中所获得的体验和感受。正如格雷厄姆.莫利托所说：休闲经济会给人们带来许多新的生活态度、观点和活动。这既要求企业不断开辟新的经营领域，提供新的产品和服务以满足人们的休闲需求，也对企业的营销方式提出了新的挑战。如果商业发展仍然执迷于传统，作为未来发展的支柱产业将是一句空话。于是，以满足消费者的休闲时代来临的变幻莫测的消费需求为核心，从更加广泛的时空范围、产业领域思考商业的发展，挖掘多种价值符合的商业网点题材是对商业模式的创新。国际上的重要趋势是顺应休闲时代要求的商旅互动的发展模式，商业设施的构造和布局在第三空间概念（公共空间）上定义，商业即景观，景观即商业。主题化、景观化、生态化是商业发展的趋势。在商业设施的景观方面，力求凸显文化以及艺术的内涵，塑造与人亲近的商业来满足居民的物质和精神的双层需求，实现物境文境心境的层次提升。同时以人性化、艺术化、智能化设计使项目的商业空间达到物理功能与心理功能的平衡，让商业价值与人文精神产生良性互动，实现了二者价值叠加的最大化。从生态方面来看，城市公共空间作为城市居民生活的一部分，具有美化城市环境、增强城市活力、体现城市特色等十分重要的作用，城市公共空间还体现着城市的文化内涵和品位，反映了城市的精神气质。从行为地理学方面来看，商业景观等构成的城市公共空间自身所具有的外部性及“经济人”的利益驱动，使城市公共空间及其周围常住人口增加、游客大量流入，由此带来的商机又吸引了众多商贸企业在城市公共空间周围落户。在欧美等发达国家，城市公共空间的成长已较为成熟，公共空间不仅展现了城市的文化艺术魅力，也创造了巨额的商业价值。艺术已从各个层面，以各种形式渗透于城市建设，融合于建筑与环境中，形成了富有能量与张力的公共空间艺术。这种趋势反映了人类对极度理性化发展模式的反思，也是寻求可持续发展的实践，在纽约CBD曼哈顿、巴黎的CBD拉德方斯，随着公共艺术的介入，人文与商业取得了有效的互动与融合，区域的功能与效率取得了有效的平衡，CBD活力得以有效激发，可持续发展性得以增强。随着吴江市经济的高度发展，工作空间的需求有所减少，生活空间、公共空间的需求巨大。经济和社会的快速发展带来了人们生活水平的提高和休闲游憩时间的增加，休闲消费正在成为拉动内需、促进经济增长的新动力，这也就促使商业向休闲化方向发展。人们已经从传统目的型消费进入休闲型购物，不仅新开发的商业地带着力突显其休闲商业的特色，传统业态的商场也在有限的空间中添加了休闲地带。休闲商业的载体也越来越多元化，甚至连农业、工业也融入了休闲元素。因此，随着休闲消费需求的增长，集购物、娱乐、餐饮、交际、游憩等多种休闲功能于一体的、综合配套设施完善的商业网点受到越来越多消费者欢迎，并将形成新的特色商业街区。休闲、景观、生态化的商业发展趋势主要体现在：融入文化元素的特色商业、景观化的商业街区，休闲娱乐购物一体化的网点等。吴江市拥有雄厚的历史文化积淀，人文景观丰富，山水资源多样，为发展休闲化、景观化、生态化的商业网点奠定了基础（图3-1）。就松陵城区而言，西部濒临太湖片区的山水风光凝聚了休闲商业所以来的资源优势，是打造生态化、景观化商业网点的良好区位。5以人为本、和谐共生理念下的社区商业化趋势社区概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的