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_新婚姻法下，父母出资购房，离婚时如何分割？当今社会，房子已经不是一种简简单单的安居乐业的生活附属物。更多时候，人们将其作为一种具有更大投资价值的固定资产，有些人甚至倾注了一生的心血只换来一套房子。尤其是在中国这种具有悠久历史的婚恋嫁娶过程中，房子更是发挥了其重要的作用。按照中国人的传统习俗，子女在结婚时父母一般都会资助购买婚房，资助的方式也是多种多样，经济条件好的父母在子女结婚时就干脆给购买一套房，经济条件比较差的父母一般也会在子女结婚时出首付款购房，然后由子女还贷，等等。但是，房子购买了，离婚时麻烦就来了，由于房子价值较大，双方争执不清，更多时候需要撕破脸皮对簿公堂。那么，父母出资为子女购房，在子女离婚时房产应该如何分割呢？本律师在办理众多离婚案件的基础上，总结出以下几种容易产生争议的情况，以案例的形式加以说明，希望对大家有所帮助：第一种：李某的父母在李某结婚前出首付为其购买房屋一套，并在银行办理了贷款，产权登记在李某名下，后李某与王某结婚，婚后两人共同还贷。之后由于感情不和，双方离婚。请问：离婚时，该房屋如何分割？律师解答：根据婚姻法司法解释三，先由双方进行协商，协商不成，则该房屋产权归李某所有，李某父母婚前出的首付以及尚未归还的贷款部分视为李某的个人债务。李某和王某婚后共同还贷部分及相对应财产增值部分，由李某对王某进行补偿。此种情形适用于李某婚前自己出首付购买房屋并办理贷款，婚后与王某共同还贷，离婚时的分割原则。第二种：李某和王某结婚后，李某的父母出全资为其购买房屋一套，产权登记在李某的名下，后李某和王某离婚，请问：离婚时，该房屋如何分割？律师解答：根据婚姻法司法解释三，该房屋可视为李某父母对李某个人的赠与，应该认定为李某的个人财产，不参与分割。此种情形适用于李某父母在李某婚前出全资为其购买房屋，产权登记在李某名下，离婚时的分割原则。第三种：李某和王某结婚后，李某和王某的父母分别出资60万和40万为二人购买房屋一套，产权登记在李某名下，双方对此没有其他约定。后李某与王某感情不和离婚，请问：离婚时，该房屋如何分割？律师解答：根据婚姻法司法解释三，该房屋按照李某和王某父母的出资份额由李某和王某按份共同，李某占60%，王某占40%。至于分割方式，双方可以进行协商。律师提示：此种情形下，双方需保留出资时的相关证据，否则诉讼时可能导致不利后果。以此种方式出资购买房屋的，不论是婚前还是婚后，建议在办理产权登记时注明该房屋为双方子女按份共有，并注明各自的份额。第四种：李某与王某结婚后，李某父母的房子参加房改，李某与王某用共同财产购买了该房改房，产权登记在李某父母的名下，后李某与王某感情不和离婚，请问：离婚时，该房屋如何分割？律师解答：根据婚姻法司法解释三，该房屋产权属于李某父母，至于李某和王某购买房屋时的出资，可以视为李某和王某的共同债权，由李某父母予以偿还，然后分割。此种情形适用于李某父母出资一部分，李某和王某出资另外一部分购买房屋，房屋产权登记在李某父母名下时，离婚时的分割原则。法律依据：1、婚姻法司法解释三第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。2、婚姻法第十八条第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。离婚律师解读新婚姻法（七）：婚后一方父母给子女购房属于谁？发布日期：2012-02-10 作者：荀书锐律师 离婚律师解读新婚姻法（七）：婚后一方父母给子女购房属于谁？ 问：婚后一方父母出资为子女购买房屋，用于夫妻双方婚后居住。夫妻双方离婚时，由一方父母婚后出资购买的房屋是夫妻双方共同财产还是一方的个人财产。 答：一方父母婚后出资购买的房屋在离婚时的处理基本分为以下两种情况： 一、一方父母出资为子女购房且产权登记在自己子女名下的，应认定为夫妻一方的个人财产。 从婚姻法解释（三）公开征求意见反馈的情况看，作为出资人的男方父母或女方父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失。在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。所以，房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理，多数人在反馈的意见中对此表示赞同，认为这样处理兼顾了中国国情与社会常理，有助于纠纷的解决。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，更为符合实际情况。婚姻法解释（三）第七条规定从我国的实际出发，将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来，可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。 二、一方父母出资为子女购房且产权登记在夫妻双方名下的，应认定为夫妻双方的共同财产。 一方父母出资为子女购房且产权登记在夫妻双方名下的，根据常理，可视为父母明确对夫妻双方的赠与，将房屋认定为夫妻共同财产也是父母为子女购房的初衷和意愿；加之不动产以登记为准，房产既然登记在夫妻双方名下，理应属于夫妻共同财产。新婚姻法：在房产证上加名有什么法律后果？发布日期：2012-02-10 作者：荀书锐律师 新婚姻法：在房产证上加名有什么法律后果？ 问：男方在婚前购买了一套房屋，在女方要求下，在房产证上加上了女方的名字。在房产证上加名有什么法律后果？这样的房屋是否属于夫妻双方的共有财产？离婚时这样的房屋应该怎么分割？答：在房产证上加名应视为该房屋的原权利人通过加名的行为将自己原先对于房屋的权利部分赠与给了他人。根据我国物权法“物权公示公信”的原则，房产证登记在谁的名下，房产就属于谁，因此这样的房屋属于夫妻双方共同财产。离婚时，这套房屋应作为夫妻共同财产进行分割，但考虑到这套房屋的权利是由男方在婚前取得的，对于出资购房房屋的男方应当予以适当多分。律师提醒，根据我国物权法的规定，在房产证上加名是将自己对房产的权利的一部分赠与给了配偶，因此尽管根据财政部、国税总局的规定，配偶之间加名不征税，但房产证一旦加了配偶的名字，婚前购买的房子就从一方的个人婚前财产变成夫妻双方的共同财产，在高离婚率的背景下，婚前购买房屋的一方在遇到加名的问题时务必要慎重，以免因为一时的冲动给自己带来无法挽回的损失。此外，根据司法解释三（新婚姻法）的规定，夫妻之间的房产赠与的约定在房屋变更过户前可以撤回，公证了的赠与约定除外。因此，即使婚前购房的一方书面同意将房产的一部分赠与给对方，只有房产证上还没有最终加上对方的名字，婚前购房的一方仍然可以反悔，不再履行加名的承诺。最后，律师还要提醒，及时一方在房产证上加了对方的名字、房子变成了夫妻共同财产，离婚时房屋也不会平均分割。新婚姻法问答：小房婚后换大房，男方婚前财产会变成夫妻共同财产吗？发布日期：2012-02-10 作者：荀书锐律师 新婚姻法问答：小房婚后换大房，男方婚前财产会变成夫妻共同财产吗？ 问：男方婚前名下有一套小房子，婚后为改善居住环境将小房子换成大房子。离婚时，婚后用小房子换来的大房子属于夫妻共同财产吗？答：小房子换成的大房子的产权归属分为以下两种情况：一、男方将自己婚前的小房子卖掉，作为首付款购买了大房子，产权仍然只登记在自己一个人名下，大房子仍然属于男方个人财产。因为大房子的产权其实是从男方婚前的个人财产转化而来，男方的权利只不过实现了空间的转化而已。二、男方将自己婚前的小房子卖掉，作为首付款购买了大房子，产权登记在夫妻双方名下（有时甚至在房产证上也会加上孩子的名字），大房子属于夫妻双方共同财产（房产证有子女名字的为家庭共有财产）。因为不动产权利归属，原则上是以登记为准。新婚姻法后的离婚房屋分割（北京离婚律师咨询）发布日期：2011-11-25 作者：赵云涛律师 丈夫允诺把婚前房产赠给妻子，却没有履行，妻子告到法院，要求丈夫履行，能否得到支持？丈夫婚前买的房子，从50万升值到140万，如今夫妻俩要离婚，妻子要求分割房产，法院如何处理？婚姻法解释（三）出台后，在社会上引起了不小反响，但因为司法解释才公布，尚未有判决实例，社会反响一直停留在口头议论阶段。最近该院已按新司法解释，判决了4起关于离婚后财产问题的相关案例。通讯员 秦法 本报记者 罗双江案例1房屋增值了90万 法院按还款比例分割给夫妻【案例】2001年，张某（男）和孙某（女）经人介绍，步入了婚姻的殿堂。婚后，双方居住在由张某婚前购买的房屋。如今，双方因家庭琐事闹得不可开交，直至诉至法院。双方争议的焦点便是房产归属。该房产系婚前张某签的购房合同，首付由张某支付，但该房存在银行贷款，婚后双方共同归还了部分贷款，目前还有贷款没有还完。当年50万买的房子如今已经增值到140万了，这个房屋该如何分配呢？双方各执一词，互不退让。【判决】婚姻法解释（三）第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时双方当事人不能达成协议的，可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷的款项及其相应的财产增值部分根据相关法律规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。经查，夫妻双方经济上是各自独立的，还款是从各自收入中拿钱一起还，共还了40万左右，双方还款比例大约在3:2，按照这个比例，增值的90万，男的要给女方补偿约36万，加上共同还款中女方出的16万多，最后一共给女方52万。法院将房屋判给了张某，而共同还款部分作为债权债务处理，增值部分根据双方婚后还款比例予以分割，张某需按比例将共同还款部分及房屋的增值款补偿给孙某，并承担未来还剩下贷款的还款义务。面对法院的判决，双方心悦诚服，和平分手。法官解释说，如果经济不独立，双方混在一起的，就要根据婚姻法39条，视实际情况处理。39条规定是：离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。 案例2离婚后要分割股权 法院调解将股票收益分成【案例】李某（女）与高某（男）多年前协议离婚。当时双方协议约定，双方的儿子由女方李某抚养，房子也归女方。银行存款全部归男方高某所有。近日，李某听说高某当年认购过3000股单位内部职工股。这些股票在当年认购时只有几千块，但是随着股票市场日益红火，目前这些股票市值加上多年的股票分红收益已经有十几万。李某起诉到法院认为这些单位内部职工股属于夫妻共同财产请求法院依法予以分割。【判决】该起案件最终以调解结案，男方将股票收益向女方适当地作了补偿。而从法律角度看，如果由法院依法分割的话，也是完全可以的。按婚姻法解释（三）第十八条规定，离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未作处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。案例3老公拿房子抵赌债债主非善意取得法院判无效【案例】陶某（女）与赵某（男）系夫妻关系。丈夫赵某游手好闲，不务正业，还染上了赌博的恶习，四处向亲戚朋友借钱。渐渐债台高筑，也没有人愿意再借钱给他。一日，赵某在麻将档认识了陈某，陈某同意借钱给赵某，条件是如果到期赵某不能还钱，要把房子抵给陈某。赵某表示同意，并希望陈某不要告诉陶某以房产抵押借钱一事。到期后，赵某当然无力还款，只好到房产局办理了过户手续，低于市场价将房子过户给了陈某。直到陈某上门要收房，陶某才发现自家的房子给卖了。陶某起诉到法院要求确认赵某与陈某的房屋买卖合同无效。【判决】婚姻法解释（三）第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中的房产属于夫妻共同财产，在处理该房产时，赵某应当取得陶某的同意。赵某擅自处分共同共有的房屋的行为，已经侵犯了陶某的合法权益。而在本案中陈某也并非善意的第三人，不属于司法解释中规定的“善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”的情况。法院经审理后，判决确认赵某与陈某的房屋买卖合同无效。法官提醒，如果是第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，夫妻一方再想主张房屋买卖合同无效，就得不到法院的支持，只能在离婚时请求另一方赔偿因此造成的损失。案例4老婆状告老公要对方履行赠房承诺被驳回【案例】2005年，韩某（男）和戴某（女）经人介绍认识，不久领取了结婚证书。韩某结婚前在长乐路有一套属于自己的住房，婚后双方一起在箍桶巷购买了一套住房。戴某要求韩某把其婚前所有的长乐路房屋赠送给自己，获得韩某口头允诺，但未去房产局办理产权过户手续，戴某反复要求韩某去办理，遭到韩某拒绝。戴某认为韩某说话要算话，便起诉到法院，要求韩某履行约定，将长乐路房屋过户到她名下。【判决】婚姻法解释（三）第六条规定：婚前或婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。而合同法第一百八十六条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。据此，法院判令驳回了戴某的诉讼请求。妻子偷做人流不影响丈夫提出离婚兼谈婚姻法第三十四条的适用发布日期：2009-06-23 文章来源：互联网 年月，陈某因与妻子陆某长期吵打不断，遂诉至法院要求离婚。庭审中，陆某承认双方感情确已破裂。因财产问题陈某不肯让步，陆某提出两个月前其在男方不知晓的情况下做了人流手术（经查属实），并以此为由要求法院驳回男方的离婚请求。 原告陈某是否具有诉权成为本案的争议焦点。婚姻法第三十四条规定：女方在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内（本文简称为“法定事由”），男方不得提出离婚。女方提出离婚的，或法院认为确有必要受理男方离婚请求的，不在此限。但对于认定“确有必要受理男方离婚请求”的事由应当包括哪些，婚姻法及最高人民法院的司法解释均未作具体规定。一种意见认为，虽然婚姻自由是基本原则，但本案中无论男方在起诉时是否知道女方中止妊娠，均应依法认定男方无起诉权，并驳回原告的诉讼请求。笔者持相反意见，认为本案属“确有必要受理男方离婚请求”的情形，具体理由如下： 一、男方无起诉权有悖于婚姻自由原则 一般而言，男女当事人具有平等的婚姻自由权，有提出离婚的自由，也有不提出离婚的自由。但我国婚姻法第三十四条的前一句对男方的离婚权利作了强制性限制，构成男方婚姻自由权（离婚提出权）的阻却事由，体现了保护弱者的原则，这也是现代文明国家的一致做法。然而，我们不能教条地适用婚姻法第三十四条的前一句规定，还要考量后一句的立法意旨。我们知道，在当今社会，物质的发达和迁徙的相对自由使男女双方在空间和时间上“聚少离多”成为普遍现象，再加上发达的医疗技术等原因，使女方刻意隐瞒“法定事由”而让男方不知情较为便利。女方作为具有相应民事行为能力人，应当认识到自己刻意隐瞒这一行为的后果。如果女方再以“法定事由”来对抗男方的离婚请求权，不仅是权利的滥用，而且对男方无限加大注意义务，从而实际上剥夺了其婚姻自由权。 二、男方无起诉权有悖于当事人意思自治原则 当事人意思自治原则是民法的一个基本原则，婚姻法属民法范畴，自应遵循此原则。本案中，陈某与陆某双方就离婚已经达成合意，这种合意并不损害国家、集体或他人的利益，双方行使婚姻自由权应当不受干涉。所以，陈某理应具有诉权。可以设想一下，如果陆某起诉离婚，则法院自应受理。比较这两种情况，除了原、被告角色的互换外，在实体处理上并无不同，女方在财产等方面的权益可以一样得到保护。 三、男方无起诉权并非必然有利于弱者保护原则 就“法定事由”下弱者利益的保护问题，年月最高人民法院关于女方小产后男方能否提出离婚问题的批复曾经做过规定：“我们认为，婚姻法第十八条规定女方怀孕期间，男方不得提出离婚，男方要求离婚，须于女方分娩一年后，始得提出，是为了保护母性的健康和婴儿的保育。女方小产也应同样受到保护，但也不宜机械地一律适用婚姻法第十八条的规定，男方能否提出离婚，可视女方的健康状况而定。”笔者认为，该解释确定的原则在新婚姻法施行的今天同样符合法理和情理，具有指导作用。而且，对女方和婴儿需要特别保护也可在以后的程序中实现，如是否准予离婚以及子女、财产等问题的处理上。如此，还能及早解决纠纷，解除双方的痛苦，反而有利于对弱者权利的有效保护。 综上所述，结合婚姻法第三十四条的全文看，对男方离婚提出权的限制并不是完全排他性的，这种限制具有很大的弹性空间。这种空间存在的理由在于：存在“法定情形”并不必然是弱者权利维护的限度，同时也并非是让位于其他法的基本前提。这是正确适用婚姻法第三十四条的必要条件。根据实践中经常出现的情况，笔者认为，除本案这种情形外，至少还有以下三种情形应当认定为法院“确有必要受理男方离婚请求”（男方须持相应的初步证据）：双方当事人合意离婚的。女方处于强者地位的，如女方遗弃、虐待男方的。女方有严重过错的，如重婚、受孕系与他人通奸所致，以及女方有犯罪行为且男方为受害人的。上述几种情形均有待于在新的司法解释中予以明确。孙国庭卖房后反悔应适用婚姻法还是物权法发布日期：2011-08-18 文章来源：互联网 物权法被认为是一个具有里程碑意义的法律。一方面，因其内容上涉及了很多关乎民生的法条，一时间成为人们茶余饭后热衷谈论的话题，老百姓也更注重用法律的武器来维护自己的权益，这种理性的表现彰显了我们国家法治文明的进步；另一个方面，在“依法治国”和法官职业化建设的大背景下，物权法的实施无疑也对法官的综合能力提出了更高的要求，我一直喜欢说法律是有许多科学和技术的含量作为支撑，实际上我是想表达法律内在的理性与规则这样一个层面的意思。正因为如此，在司法实践中，当我们面临着法律规定不是很明确或者对法律条款存在着不同理解的时候，作为法官我们不能想当然，不能只凭经验主义，而是必须站在深厚的法学理论基础上对个案做出裁判解释，从而确保司法的公正与效率。本文就是基于物权法颁布之后，因法官选择适用了不同的法律导致了房屋买卖中截然不同的判决结果，从而引发了笔者的一点思考，在这里和大家做一下学术方面的交流，期待能达成共识，从而为司法实践提供良策，有不正确的地方，请大家不吝指教。 一、问题的提出 不久前，网上刊登了一个由北京市第一中级人民法院审理的案件，它的判决结果引发了笔者的思考。 (一)具体案情 张军和李丽1997年结婚，2003年两人购买了一套一居室住房，房屋产权证上登记的是张军的名字。2006年底，张军家又购买了一套面积更大的商品房，就想把先购买的小房子卖掉。张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久，该房所在位置的房价从每平方米9000元，涨到了12000元。张军和李丽向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张军卖房未经李丽同意为由，要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。 (二)同一案件，不同结果 我们都知道，根据我国婚姻法第17条2款的规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”婚姻法解释（一）第17条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定做出了解释，即：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在物权法实施之前，法院据此会认为：本案中婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分，从而判令张军与郭某签订的房屋买卖合同无效，张军返还郭某价款，郭某腾出房屋并协助张军对房屋进行恢复登记。 然而，在物权法实施之后，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用物权法。物权法所说的物权就是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。 换句话说，善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名，谁是房屋的权利人，谁就有权处置房屋。本案中，张军和李丽共同购买的房屋，产权证上登记的是张军的名字，则善意第三人就完全有理由信赖张军有权处置该房产。法院在审理此案中重点审查郭某在购买该房屋时是否与张军有恶意串通行为？经审理查明，买房人郭某与张军素不相识只是根据自己需要善意购房，最终法院判决郭某购买张军名下登记的房产并经过户取得所有权完全符合法律规定，不需要将该房屋返还张军和李丽。在这里，我们可以看出，物权法更为关注对善意第三人的保护。 显然，本案中，法官选择适用不同的法律，就会导致截然不同的裁判结果。如何处理物权法和婚姻法之间的冲突在本案中就显得至关重要。北京市一中院的法官认为：物权法是新法，婚姻法属于旧法，法律适用的一般原则是新法优于旧法。此外，物权法本身就是规范物的归属和利用的基本法律，因此法院在审理此类案件时，应首先适用物权法。笔者在梳理相关法律关系的基础上，仍然疑窦丛生，为此提出质疑。 二、分析问题并兼论物权法在立法上的缺失 我认为，在这个案例中，物权法和婚姻法都应该具有约束力，那么如何选择适用呢？为了解决这个问题，首先应该明确当冲突出现时，法律选择适用的原则，概言之就是：上位法优于下位法，当冲突双方为同一位阶时，则新法优于旧法，特别法优于一般法。 本案涉及物权法和婚姻法两部法律，我们知道物权法是由全国人民代表大会制定的，婚姻法也是由全国人民代表大会制定的，新的婚姻法是根据2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议关于修改的决定而修正的。那么，首先我们必须明确它们是不是同一位阶上的法律。我们知道我国法律体系的法律位阶可划分为：宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章五个位阶。立法法专条规定了“宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。”“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章”，可见，立法法在作上述规定时，是把“法律”作为一个单独概念提出来的，即专指除宪法之外的由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会审议通过的法律文件。再看立法法第八十五条到八十七条也都是关于效率等级的规定，但也并未对全国人民代表大会制定的法律与全国人民代表大会常务委员会制定的法律在位阶上的高低上做出规定。因为，纵观立法法，我们也不难看出，全国人民代表大会常务委员会不是简单的隶属于全国人民代表大会，两者也不是最高权力机关中简单的两个层次，因为它们既有不同层次的隶属关系，也有互补与制约的关系，这种纵横交错的立法关系，决定了由它们分别审议通过的法律并不存在效力位阶上的区别。笔者认为，一味强调全国人民代表大会制定的法律要高于全国人民代表大会常务委员会制定的法律，这种观点缺乏应有的说服力。由此我们能够得出，物权法与婚姻法是同一位阶上的法律。 其次，依据立法法第八十三条：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”显然，物权法相对于婚姻法来说，起码物权法是一个新的规定，应该优于旧法的规定。但是我认为，从夫妻之间婚姻关系存续期间共同财产处理的角度，婚姻法相对于物权法来说，应该是特别法与一般法的关系。也就是说，如果按照特别规定优于一般规定的规则，应该优先适用婚姻法，但如果按照新法优于旧法的规则，应该选择适用物权法。既然如此，我们就可以适用这两个规则来解决我们面临的问题。然而，我们发现适用这两个不同的法律，裁判结果却恰恰相反。在司法实践中，当法官面临这种尴尬的时候，立法法第八十五条规定了解决的依据，“法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员裁决”。那就意味着，如果法官真的遇到这种情况的出现，法官要向立法机构提出裁决的请求，等到全国人民代表大会常务委员会裁决结果出来之后才能够继续审理案件。笔者认为，本案就属于这种情形。 通篇翻看了物权法，我没有找到类似于“如果其它的法律与物权法有冲突的时候，优先适用物权法”这样的字眼。仅在物权法担保物权篇看到了第一百七十八条这样规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”但是第一百七十八条仅仅解决了物权法与担保法的法律规范出现冲突的时候依据哪种法律的问题，并没有解决当婚姻法中涉及物权的规定与物权法出现法律冲突的时候应该如何处理，这都需要我们必须明确法律适用的规则。曾经看到过这样的评论，认为物权法会遭遇实施的尴尬，现在看来，其中不无道理。就本案情形而言，笔者也认为，物权法中至少应该增加一个弹性条款或者从立法的途径尽快修改并完善相关的法律法规，避免不得不引用立法法第八十五条关于规则适用出现冲突时，必须向立法机构申请裁决的情形。 三、解读物权法中关于房屋买卖的三大制度 买房历来都是老百姓生活中的大事。物权法实施后，对于许多的物权都有了不同以往的法律保护，笔者就物权法对买房者的保护做以归纳，以提醒买房者在买房过程中应当注意的问题。 （一）房屋的登记制度 在司法实践中，我们发现很多的买房者认为只要签订了房屋买卖合同，同时缴纳了合同所约定的房款并入住了该房屋，那么这房屋就是自己的，其实这是一个理解上的误区。物权法规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，在房屋买卖过程中，除法律另有规定或者合同另有约定外，只要双方签订了书面合同，自合同成立时生效，但买家要真正成为房子的物权人，还必须以产权登记和过户为标准。否则，一旦出现“一房多卖”的情形，你就无法对抗善意第三人。例如：卖房者丙先与甲签订了房屋买卖合同，甲支付房款并入住其中。事后不久，卖房者又同乙签订了房屋买卖合同，乙不仅支付了房款而且还办理了过户手续。那么，根据物权法的有关规定，乙根据登记为丙名字的产权证书而有理由信赖丙对房屋享有所有权，为此支付了合理的房款，且已办理房屋产权过户登记，既符合公示公信原则，又符合善意取得的条件，故乙依法取得该房屋的物权。所以这时，尽管甲与卖房人丙的这份合同也是有效的，但是对于那套房子甲尚未取得对该房屋的物权，甲只享有因合同而产生的债权，他可以要求卖房者丙承担违约责任。需要特别强调的是物权法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。”所以购房者必须注意，在购买房屋时不仅要进行产权过户，同时要保证登记簿上的记载与产权证的记载相一致，以免遭遇假房产证的欺诈。 （二）异议登记制度 物权法是以登记制度来确定产权归属，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力。”权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。我们知道，在以往的登记过程中，只有起诉后，才能申请司法机关对于有争议的房屋进行临时查封，而异议登记制度则是裁量权更多转移到了登记机构。 （三）预告登记制度 预告登记制度是物权法的一个亮点。法律规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，预告登记可以保证登记人的优先购买权。因此，购房者和卖房人签订了房屋买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。需要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记失效。 以上仅是笔者就物权法在买卖房屋方面对于买房者予以保护的主要制度作了粗线条的解读，作为大家在买房时的一个参考，避免自己的权益在买卖房屋中受到损害。 照应开篇的案例，物权法实施后，如果北京市第一中级人民法院的判决最终成为通说的话，那么我认为肯定应该有修改完善后的婚姻法作为注解。在期待法律完善的过程中，夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利，我们建议在房屋产权证登记时应该要求作为共有权人一并登记，或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。 王利明教授在一次题为物权法的实施和配套法律法规的完善的专题讲座中，提出了这样的见解：首先应由物权法确定物权管理的共同基本原则和规则，在此基础上才可制定物权法的特别法，先制定特别法在程序上是不合适的。北京大学尹田教授在一次题为物权法的得与失的演讲中也指出：法典本身就具有封闭性和保守性，因此一些新型的财产制度就没有办法进入法典。但一个国家还必须要法典，它如同修饰一些标志性建筑，表达着我们