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房地产项目开发计划书 房地产项目开发计划书篇一：金港湾花园项目开发计划书 金港湾花园二期西延锦绣 项 目 计 划 书 2002年3月 前言 四川聚仁房地产有限公司和成都航宇房地产有限公司均是从事房地产开发的专业公司，已经在本市成功开发金港湾花园一期、金港湾花园三期、锦江公寓、升和苑等项目，通过这些项目的开发，建立了符合市场规律具有实效和操作理念和完善的管理体系，为公司发展打下了坚实的基础。目前，我们两家公司合作开发的金港湾花园二期（西延锦绣）项目，前期工作已经完成，现将本项目详细情况及实施计划报以贵行，以作为贵行分析评估项目可行性的依据。我们真诚希望能以贵行携手合作，共创辉煌。 第一部分项目概况 一 项目名称：金港湾花园二期商品房 二 建设地点：成都市金牛区营门口乡红色村一、三组 三 项目性质：商品房住宅开发 四 项目主要技术指标： 1占地面积：355401.37平方米 2总建筑面积：67898平方米 其中： 总用地面积：35541.37平方米净用地面积：33530.99平方米 代征地面积：2010.38平方米 总建筑面积：67898平方米 地上总建筑面积：60323平方米 建筑密度：28.55% 容积率：1.799 绿地率：46.3% 总户数：470 大门建筑面积：53平方米 地下停车库建筑面积：3855平方米 地下小气车停车库车位数：99个 地下自行车停车位数：1050个 室外小汽车停车位数：176个 商铺：709平方米 物管：604平方米 住宅：62677平方米 五 开发建设条件 1土地权属明晰 2开发手续齐备 3场地拆迁基本结束 外部条件基本具备 六 项目开发商简介1公司名称： 四川聚仁房地产有限公司 成都航宇房地产有限公司 2法人代表： 聚仁房产：王松江 航宇房产：郭航 3法定地址： 聚仁房产：成都市蜀汉中路259号宏亚大厦 航宇房产：成都市成华区万年场双桥三幢 4注册资本： 聚仁房产1000万元人民币 航宇房产1000万人民币 5经营范围： 聚仁：房地产开发、物业管理、装修等业务 航宇：房地产开发、物业管理等业务 6公司简介： 四川聚仁房地产开发有限公司是由省建委批准，省工商局登记注册，具有房地产三级开发资质的房地产开发经营的专业公司。公司成立于1999年2月4日。经过不断发展，公司已经具备了科学的管理体系和现代化企业运行机制，汇纳了业界精英。公司股东及高层管理人员均具备本科以上学历，在北京、上海、成都等地从事多年经营，并创下骄人的经营业绩，已开发项目“金港湾花园”一期32044平方米，已实现销售100%。现正在开发的有22000平方米。 成都航宇房地产发展有限公司是由成都市建委批准、成都市工商局批准注册的房地产经营企业。注册资金1000万元，实收资金1600万元。开发项目有：锦江公寓、千和苑、兴隆苑（东、西）。已开发完成51000平方米，现正在开发有30000平方米。 七 项目效益分析 金港湾花园二期项目是聚仁公司和航宇公司经过认真、全面地市场调查、分析国家政策和相关市场环境，认真总结金港湾花园一、三期项目和其他项目的成功经验的基础上顺应现代居家呼唤开发的精品住宅小区，因而准备工作充分，符合市场竞争规律和房地产发展形式，符合国家有关政策和法规。 1、该项目开发优势明显，地理位置优越，交通便捷。该项目位于成都市羊西线侧的红色村。羊西线乃是成都交通的一条黄金旅游主干道，也是目前成都市污染较小，最适宜居住的环境之一。在这一地区周围汇聚了众多著名的小区名园，已经形成了浓厚的商业氛围和人文氛围。 2、该项目之前的西延锦绣花园一、三期销售良好，深受业主喜爱，获得了一致的好评，已经被金牛区政府纳房地产项目开发计划书篇二：房地产项目开发计划 房地产项目开发计划书 敬启者： 根据贵公司与我所李强律师的初步交流，为实现双方进一步合作，现由我所李强律师结合我国房地产开发市场已经成熟的模式及BOT项目模式，就贵公司拟开发的A项目提出本计划书。 一、假设案例 甲方为一家中央直属企业，其名下现有30亩土地，土地性质为国有，甲方希望通过“招、拍、挂”方式，受让取得该地，拟用于商业开发，但缺乏资金支持。乙公司有雄厚资金实力和可靠融资渠道，并愿意与甲方合作，乙公司的合作目的在于通过资本运作获得必要的使得利益最大化，现双方初步达成一致的是：甲方通过“招、拍、挂”方式保证取得该地块的使用权，所需资金9000万元人民币由乙公司提供，甲方同时用自有的在某1亿元人民币定期存款为乙公司提供担保。甲、乙有能力通过政府渠道得到政府返还的地价款的80%，即9000万元80%=7200万元人民币。甲方取得的30亩土地及政府返还的地价款7200万元人民币，直接投入A项目开发。甲方在获得乙公司9000万元人民币后授权乙公司全面负责A项目开发，A项目所需开发资金缺口由乙公司负责投入，项目开发成功后，双方利益分配比例为3：7，即甲方获得全部项目30%的房屋所有权或售房款，乙公司获得全部项目70%的房屋所有权或售房款。至此，双方合作顺利结束。 二、排除条款 1、甲方能够顺利取得30亩土地的合法使用权，并将其作为A项目开发的投资； 2、甲方保证政府将地价款的80%返还并投入A项目开发且作为甲方在A项目中的投资； 3、甲方的合作是善意的，双方合作过程未产生重大误解或纠纷； 4、甲方除对项目开发工作进行监审外，并不实质性介入项目开发工作； 5、甲方在银行一亿元的人民币存款是真实的、自由的，未设定他项权利。甲方董事会有权决定该款项对外提供担保且可以取得存款行同意； 6、甲方有房地产开发经营资质且经过当年度政府建设主管部门年度审核； 7、乙公司有足够资金支持除甲方投资外的全部项目开发所需资金，或有可靠融资渠道保证该资金能及时到位（包括先期支付给甲方的9000万元人民币）； 8、乙公司的投资分析是全面的、科学的，利益回报在其期待范围内； 9、乙公司对甲方取得土地使用权及80%地价返还款的判断是正确的； 10、乙公司确实取得了甲方关于A项目开发的全部授权，并有能力组织项目部进行具体项目开发工作； 11、乙公司有良好的商品房销售渠道，有能力在半年内完成 80%以上商品房的销售及回款工作； 12、甲乙双方均对A项目开发期间国家的政策、法律，特别是房地产开发及房地产金融政策有充分的了解预判，对不可抗力所可能导致的风险有足够的应对措施和承受能力。 三、项目开发的各阶段主要法律文书、风险及风险防范 1、合作前期阶段 本阶段的工作将对甲乙双方今后是否可以合作起决定性作用。为了保证双方的合作能够在合法、真实、善意的前提下有序进行。作为乙公司必须在合作协议签订前组织有经验的人员进行前期尽职调查，并形成下列两份报告： （1）尽职调查报告。报告的内容包括但不限于：合作方（甲方）的合作诚意，合作方的合作方法、目的，合作方拥有的项目开发必须的有关资质，合作方的资信状况和履约能力，合作方存在的可能影响项目开发的法律纠纷或潜在的法律纠纷，合作方承诺的而归政府拥有的政策的可靠性等。 （2）项目可行性调研报告。报告的内容包括但不限于：项目土地使用权成本在项目所在地土地价格中的地位，符合项目所在地城市规划的物业的设计面积和容积率、项目开发可控制成本和因不可预见因素可能导致的预算追加，项目所在地在项目开发周期内房地产市场可能发生的变化和市场走向，在充分考虑了自方资产状况、资金周转期、利率水平、现金流量等因素后的融资成本及利润回报率等。 上述二个报告是乙公司决策的依据，其重要性不言而喻。报告的错误将可能导致决策失误，进而致使合作失败。因此，乙公司的损失将是巨大的，而避免风险的唯一途径便是力求二个报告内容的客观、真实。 2、合作协议书的签署到取得土地使用权证书阶段 一旦就合作事项特别是合同原则达成一致，双方应签订合作协议书并力争尽快以甲方名义取得土地使用权证并取得政府承诺的80%的地价款返还。这一阶段的主要法律文书有： （1）、甲方与乙方签订A项目开发的合作协议书。双方的合作由于是一种联合开发或投资组合，法律关系复杂，合作形式相对松散，所以双方所签合作协议书将成为项目开发过程中的“宪法”。合作协议书的内容必须对合作者相互之间权利、义务、资金投入方面、面积分配方面、竣工后的遗留问题的处理方面、预算追加方面以及违约责任等进行明确具体约定。特别要注意的是必须同时充分考虑到各种不可预测的因素，留有充分补救的余地。不可否认这是一个较为复杂且极为重要的法律文件，该协议的不规范或未尽注意，导致的风险将是根本性的，风险的防范就在于所签协议文本的合法性和穷尽性。 （2）、在甲方取得项目建设用地的时候，乙公司必须先期支付甲方9000万元人民币，甲方用于支付项目开发用地的地价，双方要签订另外一份协议（暂称借款协议），该协议内容可以包括“借款”性质、期限、甲方偿还方式和期限、甲方提供其在银行1亿元人民币存款质押担保、甲方保证政府有80%地价款返还并直接投入项目建设等内容。但这里必须注意的法律障碍是，根据我国目前现行法律和政策，企业间的拆借资金行为是法律禁止的，包含这一内容的合同是无效的，因此建议用诸如将9000万元直接约定成为乙公司的投资款但不因此改变地价返还的责任、担保责任和利益分配比例等方式更为妥当。 （3）、在签订借款协议时，甲乙双方同时需要签订担保协议，亦可直接将担保条款作为借款协议条款。无论何种方式这里要充分重视的是，甲方在银行1亿元人民币的存款未设立他项权利，同时应取得银行的支持，并从合同权力中享有到期优先受偿权。这里可采取的保障措施较多，但无论采用何种措施，目的在于保障质押担保的合法性和可操作性。 （4）、在上述工作结束且以甲方名义取得项目用地土地使用权证书后，乙公司便全权代理甲方进行项目开发全过程的各项工作，乙公司取得这一权利的依据便是甲方给乙公司的授权书，该授权书应与合作协议书一并签署，其内容应包括授权范围、授权效力、甲方授权后参与项目建设的方法、深度、授权期限及违约责任等。这一法律文书难度不再于其内容，而在于双方对其严格遵守和履诺。 至此，甲乙双方的合作便进入一个固定轨道，即按前期所签一系列法律文书各尽其责，相互配合，通力合作，共同保证项目顺利完成。应该说项目建设过程中双方可能签署的其他法律文书不会很多，更多的是乙公司代表甲方与第三方签署的各种大量的合同文书，这些法律文件不在本书中包括，故而略去不谈。但这一阶段（项目建设过程中）甲、乙双方需要注意的是对前期签署的法律文件的善意的履行。由于各种法律文书中可能已经设置了不可逆转的极为严重的违约责任，所以任何一方都不会轻易冒违约的风险。 四、本合作方案的可行性 本合作模式应该是一种先进理念与成熟方案的进一步结合，具有强大的优越性，从法律层面上讲具有很强的可操作性。但需要注意的是，双方应该对这一操作模式有充分的理解。同时这一模式中包含的法律关系复杂，因此在具体操作时更应在每一阶段对各种风险进行防范，并且要注意合同条款本身的可操作性，由于目前采用这种模式可借鉴的成熟经验不多，必然对项目建设的组织者能力要求更高。 五、本合作模式下双方的利弊关系 作为甲方，由于资金缺乏，融资渠道不畅，其独立承担项目建设的能力受到限制，不尽快实施项目开发不仅其应获利益无法实现，更为严重的是其已经取得的土地都有可能因其不在法律规定的年限内开发而被政府收回。在采用本计划书分析的合作模式下，甲方不仅解决了资金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回报，其应承受的建设风险也因乙公司投资的不断加大而逐步消失，从其投入与利润的取得分析，当然利大于弊。乙公司作为一个资本运营者，在本次合作中其终极目的不是项目建设而在于通过资本运营获得预期的利润回报，项目建设是其资本运营过程中的一个必要阶段。只要有效控制了这一阶段可能存在的各种风险，准确判断了投资行为的科学性，其投资计划便是可行的。从前述各阶段的风险控制的分析来判断，乙公司的投资安全是可以得到保障的，但这并不排除对本计划书分析的操作模式进行必要的修正。在投资安全有保障，预期利润可判断的前提下，采用本计划书分析的合作模式进行A项目的开发便是可行的，对于乙公司而言，利弊不言自明。乙公司在A项目中唯一要注意的是事前准确分析判断、事中科学控制。乙公司的弊或风险主要在A项目实施中的有效控制，也就是说在于人而非在于合作模式或项目本身。 六、必要的说明 1、本计划书仅针对假设案例法律层面的可行性及合作模式各阶段的风险进行分析，并提出风险控制的必要措施，并不针对项目本身各种经济指标进行评价和分析，同时本计划书也不针对项目建设过程中项目本身可能产生的法律问题进行分析。关于项目开发本身可能产生的法律风险我们有专业、详尽、具体的书面分析材料，在我们双方达成合作意向后便可提供。 2、本计划书仅针对假设案例且排除了大量不可预知的因素，因此，本计划书不可以套用在其他任何建设项目中，也不可以以此计划书来判断律师在假设案例之外的任何项目中可以发挥的作用或者衡量律师的能力。 3、考虑到乙公司与我所的合作尚未开始，本计划书对假设案例的分析是在有关方面采取了必要的保留，这一点请乙公司充分理解，但尽管如此，本计划书在一定程度上能够反映我所与乙公司合作的可能性房地产项目开发计划书篇三：万科集团地产项目发展制度房地产新项目发展管理制度 1 目的 为适应集团公司业务规模的发展，规范对新项目的论证，提高决策效率，控制投资风险，提升集团公司竞争力，特制定本制度。 2 范围 本办法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。 3 职责 3.1 集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督； 3.2 集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司均有对本制度提出修改之权利和 义务； 3.3 集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司第一负责人负责执行本制度； 3.4 本制度解释权归企划部。 4 方法和过程控制 4.1 释义 本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义： 4.1.1 集团公司：指万科企业股份有限公司 4.1.2 一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司 4.1.3 企划部：指集团企划部 4.1.4 小组：指项目发展工作小组 4.2 新项目发展信息通报 一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，每月10日、25日为定期通报时间，要求各一线公司按照新项目发展信息通报表格通报，企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见新项目发展信息通报表格。 4.3 项目发展工作小组 4.3.1 小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅，有义务对项目 前期进行建议和专业指导，并协助一线公司完成相关工作。 4.3.2 小组成员45人，由集团企划部、财务部、资金管理中心、审计法务部委派的 人员共同组成，组长由企划部第一负责人担任或委派，负责领导具体工作。 4.3.3 工作内容和流程：4.3.3.1 对重点介入的项目，一线公司向企划部提交成立项目发展工作小组的 申请和项目资料。 4.3.3.2 企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、 资金管理中心、审计法务部意见后，决定是否成立小组，同时知会集团总 经理层。 4.3.3.3 决定成立小组后，企划部、财务部、资金管理中心、审计法务部应及时委 派本部专业人员成立工作小组，组长制定具体工作时间。 4.3.3.4 小组成立一周内（视项目紧迫性可适当延长），根据项目小组工作指引 要求完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议（小组各成员的 专业意见事先应经其所在职能部门通过），向集团主管领导，同时抄 送一线公司和集团办公室、财务部、企划部、资金管理中心、审计法务部 部门第一负责人。 4.3.3.5 一线公司应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并及时通报 小组。 4.3.3.6 一线公司应于项目决策会召开两周前向小组报送项目可行性初稿 或万科企业股份有限公司上会项目概况。具体格式参见上会项目概 况表格。 4.3.3.7 小组完成实地调查和评估工作后，一线公司方可提交召开项目决策会申 请。 4.3.3.8 一线公司应提前一周向小组报送召开项目决策会申请和项目可行性 报告。 4.3.3.9 小组根据项目可行性报告和项目进展情况，评估是否召开项目决策会。 召开与否的动议报集团主管领导审批，并自收到召开项目决策会申请 2个工作日内向一线公司回复意见，意见应包括会议召开的时间、地点、 方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。 4.3.3.10 决定召开项目决策会，小组应向项目所在公司、其他与会人员发出会议 通知和项目可行性报告、小组专业意见等资料，同时抄送集团总经理 层和集团各职能部门负责人。 4.3.3.11 一线公司对项目决策会提出的意见应予以高度重视并跟进相关工作，并 及时通报小组，小组继续跟踪项目进展情况，直至正式签约。 4.3.3.12 小组对正式签约合同文本负有审核责任，对合同文本与决策会通过内容 有较大差异，应提请一线公司给予合理解释，同时评估是否签约，抄送集 团总经理层。 4.3.3.13 小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在公 司承担。交通往返费用由小组成员所在部门自行承担。 4.4 论证报告4.4.1 进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写城市发展和住宅市场 调研报告。 4.4.2 项目立项，必须编写项目可行性报告，具体内容可参照万科企业股份有限公 司房地产项目可行性报告内容指引。 4.5 项目决策会 4.5.1 集团公司所有新项目立项都要通过项目决策会评议。 4.5.2 会议召集人：企划部。 4.5.3 参加成员：集团决策层（董事长、总经理、副总经理、总监），项目所在一线公司 相关人员、小组成员及所在部门第一负责人。 4.5.4 相关工作内容： 4.5.4.1 小组负责在决策会召开3个工作日前将项目可行性报告报送集团领导。 4.5.4.2 决策会召开前，小组可就专项问题向集团职能部门征求意见，并在决策会上陈 述小组及相关部门的意见。 4.5.4.3 参加决策会的集团领导可根据实际情况和需要，由一线公司安排或自行到现场 考察地块。 4.5.4.4 会议召开时，项目所在公司可摘要介绍项目可行性报告内容。 4.5.4.5 决策会对项目进行讨论审议，形成是否立项的最终意见。 4.5.4.6 企划部应于决策会结束后3个工作日内完成决策会会议纪要，并报送集团领导、 项目所在公司和集团职能部门第一负责人。 4.6 签署合作意向 已召开项目决策会并通过，一线公司可与合作方（土地方）签署合作意向；若在项目决策会前签署合作意向，需完成以下工作： 4.6.1 于签署意向两周前向企划部报送项目资料。 4.6.2 小组完成赴实地考察，审核相关资料的工作；必要时，审计法务部可介入前期谈判、 意向书起草工作。 4.6.3 小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议，报集团主管领导。 4.6.4 集团领导审批并同意后，一线公司方可签署合作意向。 4.7 签署正式协议 4.7.1 项目合作意向书签定后，一线公司及时向小组通报协议谈判等项目进展情况，必要 时，审计法务部可介入项目谈判和协议起草工作。 4.7.2 一线公司与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作： 4.7.2.1 召开项目决策会，并通过。 4.7.2.2 报送集团董事会，并通过。集团总经理办公室负责起草董事会议案。4.7.2.3 合同文本与决策会通过条件一致；若不一致，小组要重新论证，并将论证意 见报集团主管领导审批