房地产金融论文资料整理

我国房地产金融风险的识别、评价、控制房地产金融风险识别与防范策略研究 李杰房地产发展阶段指标、房地产供给与需求指标、房地产市价情况指标的量化分析、房地产投机程度指标的值研究意义：我国的房地产金融具有预期不确定性，可以激励经济，与此同时同时也可以反作用于经济，因此如何正确认识我国房地产金融风险，评价我国的房地产金融市场风险以及合理有效的控制其风险具有较大的研究意义。国内外研究综述房地产行业是我国税收的主要来源，并且涉及到各行各业。美国著名的 FredcricSMishkin 教授提出房地产金融风险受到信息不对称性的影响有了前人的铺垫，到了 2003 年，Witold Witkiwicz等人以信息不对称性为基础，创造了一个新的模型资产泡沫，主要分析金融机构与实际部门的资金流通，最后发现资产泡沫的发生是由于起着桥梁作用的金融中介机构违规操作。当然，也有一些学者像 Kindleberger 通过理论分析，发现一些外来因素，例如：对房地产市场不了解的参与者对房地产金融会产生很大的影响，因此，就会发生房地产的金融风险。2013 年，中国南开大学的经济学博士周金奎首次提出金融支持过度的假说。这个假说认为在全国房地产金融行业局部稳当发展的前提下，房地产市场出现投资者通过银行贷款购买房子，然后二度销售从而赚取差价的现象，造成房地产原本的价格被抬高，出现泡沫现象。同时，假如大多数借款人并未在规定的时间缴纳资金，便会迅速导致房地产泡沫破灭，严重时会出现金融危机，危险蔓延至整个国家经济市场。周博士的这一假说清晰地反映出在金融支持过度的情况下，房地产泡沫的出现与幻灭演变过程。不仅中国的经济学者研究美国房地产经济，美国的房地产经纪专家 Fred 就在对美国房地产经济进行深度分析。他找出 1795 年到 1973 年长达 180 年的美国房地产市场交易资料，通过整理分析，发现房地产的经济在其中的 18 年间出现有规律的增长。而另外一位著名的经济学者 Allen 则发现在 1981 年后，美国的房地产经济由于次贷的增多而持续上涨。但是这种繁荣并没有维持多久，在接下来的一段日子里，便爆发了银行危机。对于这次危机的发生，格林斯潘做出解释：对于房地产经济的估量，美国人所设立的模型还是太过简单，无法应对突如其来的经济危机。现状及识别评价：衡量房地产金融风险的指标：1.房地产发展阶段指标；2. 房地产供给与需求指标；3.房地产市价情况指标；4.房地产投机程度指标。一、房地产金融的现状：金融体系内在脆弱，融资渠道单一信息不对称，银行面临双重风险价格波动频繁，房地产泡沫化信贷风险定量分析（银行总金额的不良贷款率最高的是房地产行业&增速过快的房贷）二、房地产金融风险基本理论房地产金融风险测度指标1.房地产发展阶段指标；2. 房地产供给与需求指标；3.房地产市价情况指标；4.房地产投机程度指标。三、房地产金融的防范对策1、政府加强房地产金融市场的监管加强对宏观市场的监管银行对信用风险的控制与防范运用多方面融资渠道分散房地产金融风险通过内部控制来对非系统风险控制和防范2、密切关注宏观经济变化及房产变动价格3、积极拓展房地产金融市场，促进信息通畅4、加强金融制度建设，弱化内在脆弱性百度百科我国房地产金融风险的成因1.房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。2.相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量4 无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。3.银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。房地产金融风险的评价与控制研究 谢四宝l 房地产金融的定义：所谓“房地产金融业务”,就是指房地产业在从事开发、经营、管理、服务的过程中,通过货币流通和信用渠道,进行集资、筹资和融通资金等一系列的经济活动和金融活动。这一命题的含义,一方面阐明了房地产业要靠金融业来筹措资金,另一方面又阐明了金融业要靠房地产业发展信用职能。房地产业作为国民经济的支柱产业,它与金融业之间有着天然的联系,两者是一种互相依存、互相支持、互相促进的密切关系。l 房地产金融风暴最近一次的东亚金融风暴源于泰国,而泰国的房地产价格暴跌造成大量银行和金融机构呆坏帐严重是引发这场大规模金融危机的主要因素之一;同时据报道,“广信”破产,其投资失误是一个重要原因,而房地产投资是其主要业务之一,对导致其最终破产清算影响不可低估。正是因为房地产业与金融业关系特殊,房地产容易引起金融风险因素的放大,所以房地产金融与房地产金融风险领域需要并值得我们去做认真而深入地探索。l 房地产金融风险的定义房地产金融风险是指房地产金融领域中的一种“不确定性或信息不对称”,即房地产作为一种有形资本在金融信贷扩张的推动下出现的货币价格大幅上升并在进一步的流通运动中因为宏观和和微观经济环境的不确定或信息不完全而导致未来房地产资产的货币价格出现急剧下跌的可能性。一、 房地产金融现状（1） 当前房地产业发展与金融支持 房地产开发投资速度明显快于固定资产投资 房地产销售增长快于投资增长 个人购房在房屋销售总额中的所占比重较高 用于房地产开发的银行信贷逐年上升 个人住房消费信贷快速增长 低利率政策刺激了房地产业的发展（2） 金融现状与存在的问题 银行信贷是房地产金融的主渠道 股权融资在我国房地产金融中所占比重较小 房地产债券融资所占份额也很小 房地产资金信托时近期中国最活跃的融资形式 房地产开发资金过多的依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行 土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险 个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险 商业银行和其他金融机构存在经营行为不合理、不科学、不规范等问题。 金融机构对房地产业的投资中建设贷款与消费贷款比重失调 房地产金融法规不健全（3） 金融风险的来源与类型笔者认为,房地产金融风险产生的根本原因在于信息的不完全,这导致了宏观层面上房地产行业经济结构失衡,以及微观层面上企业和个人引发的信用危机。金融风险的来源 政策风险n 政策变动风险宏观政策变动风险和地区政策变动风险n 政策体制性风险大政策上面的缺陷 开发商违规经营带来的房地产金融风险房地产商在无力还款或者拖延还款时间 个人信贷风险房地产金融风险的一个高速增长点 银行预防n 流动性风险缺乏足够的现金n 市场开拓与防范风险矛盾所引发的道德风险影响业务人的业绩，从而扩大市场，并且降低房贷质量n 银行自身的脆弱性。四大统计的不良资产很多 其他相关风险n 利率风险n 通货膨胀风险n 汇率风险 房地产金融风险的特征n 与泡沫经济的相关性n 与经济周期的相关性n 与金融机构信贷规模扩张速度的可比性n 与房改制度变迁风险的相联性n 与房地产金融市场发育程度的契合性n 与社会信用体系完善程度的相关性二、 几种主要的金融风险的评价（1） 开发商信用风险的评价（2） 个人信贷风险的评价（3） 流动性风险的评价（4） 汇率风险的评价三、 风险的防范与控制措施（1） 宏观措施 培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化 建立违约风险防范体系 建立和健全与住房抵押贷款相关的法律法规体系 强化金融监管（2） 宏观监测指标的建立 发展阶段指标 供求状况指标 市场价格指标 投机程度指标（3） 微观措施 金融机构内部风险管理 住房金融工具的创新 房地产融资渠道的多元化我国房地产金融风险研究_周攀奇 以海曼.明斯基(1982)为代表的多位西方经济学家,以金融风险“周期性”为解释提出了 “金融不稳定”假说,认为商业银行和贷款人的特性决定他们需要经历周期性的波动,这种波动又通过金融中介散到经济的各个方面,以致引发更大范围的经济不稳定。Barras&Ferguson (1985) , Grenadier (1995)等经济学家考量房地产建筑业周期,研究了房地产周期波动的基本条件、经济预期、传导机制。 信息经济学从信息不对称角度对房地产金融风险的形成进行解释。Carey(1990)提出信息不对称的地价模型,分析了土地价格变化、投资者和银行贷款之间的数量关系。Bertrand( 1995)认为,在金融自由化的情况下,金融机构受约束减少,违规借贷造成金融风险累加,加速了房地产泡珠的形成与破灭。Mishkin(1997)等人提出,金融机构与借款人之间的信息不对称将会加大房地产金融风险。Krugman(1998)等人认为,信用工具创新的多样性导致的金融中介问题使得金融风险扩散。Allen(1998)等人提出了一个金融机构与实体经济互动的资产泡沫模型,得出金融中介机构引发的代理问题最终形成资产泡诛。 资产价格波动论通过金融资产价格的内在波动性研究房地产金融风险。Abraham J.M.和P.RHendershott (1995)发现房地产开发商的投机预期、房地产市场中买卖双方的投机行为等重要因素形成了房地产金融风险。Kenneth Patton(2006)认为房地产金融区别于传统的金融,税收政策调控房地产市场的操作是不安全的。该理论认为,房地产金融风险产生的直接原因是房地产市场价格的激烈波动。一、 我国房地产金融现状私募房地产投资基金表现活跃（里面有数据，可以做图）二、 我国房地产金融风险a) 土地储备隐形风险较大b) 房地产开发贷款隐形风险较大（银行贷款表格）c) 个人住房风险不大d) 房地产的不良贷款印发资产质量风险三、 政策建议a) 抑制房地产过度投机投资，稳定房价b) 落实存款保险制度，妥善处理不良资产c) 加强银行对信用风险的控制和防范d) 创新金融工具，运用多方面融资渠道分散潜在金融风险e) 完善金融法律体系和监管机制，防范金融风险我国房地产业对房地产金融风险的影响分析_蔡国庆文献综述：以海曼.明斯基(1982)为代表的多位西方经济学家，以金融风险“周期性”为解释提出了“金融不稳定”假说，认为商业银行和贷款人的特性决定他们周期性的波动的特点，这种波动通过金融媒介传导到经济的各个方面，从而引发经济更大范围的不稳定。Barras&Ferguson (1985) ， Grenadier (1995)等经济学家依据建筑业周期性的特点，深入研究了房地产行业周期波动的基本条件以及传导机制。 信息经济学从信息不对称角度解释了房地产金融风险的形成。Carey(1990)提出信息不对称的地价模型，分析了土地价格的变化与投资者和银行贷款之间的实证关系。Bertrand( 1995)认为，在金融自由化的前提下，金融机构受到的限制减少，从而导致不合理的借贷增加，金融风险艰巨，这加速了房地产泡珠的形成与破灭。Mishkin(1997)等人提出，金融机构与借款人之间的信息不对称会增加房地产金融风险。Krugman(1998)等人认为，信用工具和金融产品的创新的也会导致金融风险扩散。 资产价格波动论是通过金融资产价格的内在波动性来研究房地产金融风险。Abraham J.M.和 P.RHendershott (1995)发现房地产开发商的投机预期、房地产市场中买卖双方的投机行为等重要因素形成了房地产金融风险。Kenneth Patton(2006)认为房地产金融和传统的金融还是有区别的，通过税收政策来调控房地产市场的操作并不是安全的。该理论的核心内容认为，房地产价格的激烈波动导致了房地产金融风险产生。 以弗里得曼为代表的货币主义认为：金融体系的风险主要原因是因为货币供的产生，使得小范围的风险引发整个经济体系的风险。而斯瓦兹把因为货币数量的明显下降而引发的金融风险危机称为“伪金融危机”。当货币供给波动时，房地产业的各项投资和销售都会受到影响，如果波动达到一定的界限，房地产金融风险就产生了。 对房地产金融风险的成因还可以借助行为金融学进行解释。Hirshleife（r1975）和 Kindleberger (1989)认为，房地产市场上的投资者和消费者因为受到其他投资者和消费者的影响，从而盲目的进行投资和购买行为，这种行为不仅形成了房价，而且也容易引发泡沬膨胀导致风险。Wong (1998)通过研究泰国的金融危机，得到了房地产开发商对市场过度乐观的预期会产生的趋同和盲从行为，并展示了其在房地产泡沫形成过程中的作用机制。对于控制方面：我国房地产业起步较晚，市场的需求长期被抑制，再加上政府政策的导向，都使得房地产业的初期阶段成为一个暴利的行业，大量资金流入该行业追求超额利润，使得房地产业成为我国经济发展的重要支撑，但是，随着我国经济发展，房地产业不可能一枝独秀，毕竟房地产业不能创造出更具价值的科技、知识和其他更具国际竞争力的产业，而这些恰恰正是我国真正缺乏的东西，也是我国下一阶段发展的方向，因此，房地产业暴利的状况是不可持续的，最终将和其他产业同利润。 在房地产业起步的时期，政府监管措施相当松弛，甚至于有些纵容，但随着我国其他产业的发展逐渐趋于成熟，鼓励高新技术产业、服务业和高附加值产业的发展需要更多的资金，必须加强对房地产业的监管。政府以前出台的“限贷”、限购”、“国十条”、“国八条”等措施都没有从根本上改变房地产发展的现状，笔者认为政府可以运用税收政策、信贷政策等抑制投资性需求，比如征收房地产业增值税、房屋空置税，调控房地产业信贷的资金量，鼓励房地产企业多元化发展；不断完善土地储备制度，合理规划使用土地，避免不必要的浪费，依据市场需求分配土地，建立透明、公开的土地储备款管理制度，防止官商勾结，避免寻租，确保房地产市场的阳光性。 中国房地产金融风险控制与防范研究郭鹏文章内有房地产金融定义，可以用于引用。Carey(1990)提出了一个信息不对称下的土地价格模型，分析了土地价格变化与投资者数量和银行贷款之间的关系。Bertrand(1995)认为，在金融自由化与放松金融管制的情况下，金融机构违规借贷以及金融风险的累加，加速了房地产周期波动和房地产泡沫的形成与破灭。Mishkin(1997)等人提出，金融机构与借款人之间的信息不对称将会加大房地产金融风险。Allen(1998)等人从信息不对称出发，提出了一个金融机构与实际部门互动的资 产 泡 沫模 型，从中得出金融机构的中介作用引至的代理问题最终导致资产泡沫。Krugman(1998)等人认为，信用工具创新的多样性导致的金融中介的问题是金融风险扩大的关键。Hirshleifer(1975)和Kindleberger(1989)在他们的研究中认为，市场参与者常常相信，市场基础够部分的决定价格，外来因素如群体心理、时尚、狂热而引起的投机行为，也是决定价格的重要因素。Wong(1998)以泰国的金融危机为背景建立的动态模型，展示了宏观经济过热和国际资本大量流入的背景下，房地产开发商对市场过度乐观的预期以及由此产生的从众行为在房地产泡沫形成中的作用机制。一、 房地产金融风险测度指标a) 房地产不良贷款率b) 房地产贷款集中度c) 房地产贷款发放回收率d) 房地产投资投资需求率二、 防范房地产金融风险的对策（1） 结合各国的经验a) 美国的资本市场融资模式b) 德国的合同储蓄融资模式c) 新加坡强制储蓄融资模式（2） 我国防范房地产金融的具体措施a) 政府加强房地产金融市场监管b) 密切关注宏观经济变化以调节经济政策c) 积极拓展房地产金融市场d) 加强金融制度建设e) 银行对信用风险的控制和防范f) 运用多方面的融资渠道分散房地产金融风险g) 用信贷激励来控制非系统风险h) 通过内部控制对非系统风险控制和防范我国房地产金融风险及防范研究王佳一、 房地产金融现状 房地产贷款增幅较高 房地产开发贷款增幅减缓 个人住房按揭贷款维持高增长 个人住房贷款集中于少数重点城市和热点地区 政策性住房贷款快速增长 房地产贷款具有潜在风险我国房地产金融风险及其防范研究何艳国际游资的风险防范控制加快土地使用制度改革我国房地产金融体系建设研究李冬梅房地产金融中介服务4、房地产金融体系缺乏独立、有效的市场中介服务体系目前,我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来。例如,资产评估、信用评估、风险评估、金两好旦保、法律咨询等专业化中介服务机构发展还比较薄弱,而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂,其市场化运行和管理体制尚未完全确立。更重要的是,房地产金融市场缺乏良好的信用环境,企业的信用意识淡薄。这些都不利于房地产金融市场的健康发展。解决方案：3、建立多层次的房地产金融配套机构及中介服务体系(1)适应完整的房地产金融体系,建立多层次的房地产金融配套体 房地产金融机构体系除了银行类的专业性房地产金融机构外还包括房地产金融担保、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等各种非银行类的房地产金融机构。完善的房地产金融体系中这些配套的服务机构体系也是必不可少的,发挥着重要的替代作用。积极研究其他金融机构(如保险公司、投资基金等)进入房地产市场的可行性,确定建立这些配套金融机构的准确时机,考察条件是否成熟,允许设立的条件等等;鼓励房地产保险和担保等金融机构的发展和完善;建立二级市场经营管理机构体系,积极培育和发展房地产贷款证券化的经营机构、担保机构。 建立政府主导的住房抵押贷款担保制度。与企业担保和个人担保相比,政府担保信誉高,实力强,尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下,政府对房地产金融担保机制的高度介入可以提高中低收入家庭的获得贷款的能力,体现住房福利政策,可以降低贷款成本、提高效率、减少金融风险,还可以增强商业保险机构的信心,促进住房抵押贷款一级市场的稳健发展。 在政府介入方式和担保范围上,可以参考美国房地产金融体系中的政府担保机制。美国政府重视将政府担保与众多私营保险结合起来,通过政府担保机制的建设带动市场化的商业保险机莉的建设,最终形成政府担保和私营保险相互补充的保险机制。在我国,也应建立以政府担保为主导,并与商业保险相结合的住房金融保险机制,既要有效发挥市场机制对房地产贷款担保保险的基础性调节作用,又要发挥政府调节和引导对市场发展的带动作用和市场失灵的弥补功能。 关于建立我国政府担保制度的操作方案构想如下:尽快在全国成立专门性的住房抵押贷款担保机构。该机构属于政策性机构,不以盈利为目的,担保范围限制在中低收入居民住房贷款上。其作用在于鼓励中低收入家庭进入住房抵押贷款市场,促进住房抵押贷款一级市场的稳健发展,其资金来源初期主要是财政注资,并可考虑利用其政府背景通过发行长期债券筹集部门资金,在条件成熟时将其改组成为,一家政府控股的抵押贷款担保公司。此外,政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围必须根据各地的实际情况实行按年调整,内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等的调整。(2)积极培育专业化中介服务机构,建立房地产金融的支持服务体系 随着社会主义市场经济的建立和完善,社会分工将日趋细化,而金融机构要在复杂变化的市场环境中求得生存和发展并赢得主动,离不开一套完善、高效的支持系统。面对如此复杂多变的市场,企图靠一家或几家房地产金融机构完全依靠自身的努力,去收集和分析其贷款决策所需要的全部信息,在客观上是不可能做到的,就成本而言也是十分不经济的。因此,培育和发展独立公正、规范运作、能够适应现代房地产金融运行要求的专业化市场中介服务机构体系迫在眉睫。 通过市场机制培育和发展一批有相当专业素质和职业操守的中介服务机构,如信用评级、资产和项目评估、房地产和专业化工程项目咨询等。政府部门应根据市场发展的要求,在有关信息的采集、处理和发布等方面为市场提供专业、快捷、有效的公共服务。只有充分发挥、积极利用这些专业机构在市场信息挖掘和市场约束机制建设中的独立性和专业化优势,才能有效地提高房地产金融机构自身在从事房地产金融业务经营中的风险分析和控制能力。 加快建立房地产和房地产金融的信息网络系统,推进交易、清算、管理和监控的电子化进程。有利于增强国家房地产行业主管部门的宏观调控,规范微观经济行为,促进相关行业的协调;有利于缩小区域间产业经济发展不平衡的差异,加快信息流通,通过网络建设实现房地产行业信息大市场的形成。 不仅要建立专业化的中介服务机构,还应该建立房地产金融中介行业的市场运行机制,有效管理和规范其市场运行行为,为房地产金融的健康发展提供必要保障和支持服务。我国房地产价格波动与金融风险的研究谭晓红房地产泡沫的形成机理（1） 市场信息不完全、不对称房地产市场中供需双方、房地产金融市场中资金借贷双方存在明显的信息不完全、不对称。购房者在开发商资质能力、房地产项目质量、房地产销售情况等方面的信息掌握显然与 发商不对称。开发商采用“梧盘惜售”、“雇请房托”、“虚假宣传”等手段人为造成房屋供不应求的热销局面,在某些不负责任的媒体报道的助推下,使人们产生房价将继续上涨的预期,吸引越来越多的人参与到购房中,于是预期变为现实,从而更多的人预期房价将进一步上涨,争相参与到市场交易中。当开发商和投资者可以从银行获得投资所需资金,同时将风险转嫁给银行的时候,房地产开发和投资就会获得极大的动力。在房地产金融市场,开发商、投资者作为资金需求方与作为资金供给方的银行相比,掌握了更多关于自己信誉、还款能力的信息,这导致了房地产金融市场的道德风险问题。资质较差的开发商和信用不良的个人投资者,为了得到资金愿意以更高的利率从银行获取贷款,于是大量的资金不是流向了信誉良好,还款能力强的投资者,而是流向了高风险借款人和高风险房地产项目。高风险偏好的开发商和投资者一旦获得资金支持,就会大举进入房地产开发和交易市场,将房地产价格一步步推高,引发房地产泡沫,一旦经济环境出现变化,这些借款人将最容易出现违约,成为房地产泡沫破裂的罪魁祸首。（2） 投资者的从众行为一般认为,投资者总是基于自己所拥有的市场信息进行决策,然而最近的研究却表明投资决策也受投资者从众心理的影响。这种心理会弱化信息和资产价格之间的联系,使资产价格更容易出现超常波动。一些早期的经济学家,如凯恩斯就曾对投资者的从众心理做过论述,他指出:“常规的失败比不符合常规的成功更有助于维护名声”,即长期中投资者并不愿意根据自己拥有的信息做出投资决策,而是喜欢参照大多数人的行为,因为投资者害怕被认为是异类的、不符合常规的。在存在不确定性的环境下,人们通常表现出群体行为,如社会比较(social comparison)、羊群行为(herd behavior)等。社会比较是指当不存在公认的客观标准时,人们趋向于将自己的决策与其他人的决策或行为进行对比,然后进行选择。当投资者在一定时间段内进行相同或相似的交易时,就出现了羊群行为。羊群行为通常是自发形成的模仿行为,并表现出非理性特征,它通过交易者之间意见、态度和行为的传染,常常引发资产价格的超常波动。与基于信息做出的投资行为相比,大量的市场主体跟风而做出的投资行为会成倍甚至几十倍地放大资产价格的震荡（3） 正反馈交易行为正反馈交易行为是现代行为金融理论中的研究热点,是指投资者在价格上涨时买人,并导致价格的进一步上涨;在价格下跌时卖出,并导致价格的进一步下跌,最后使资产价格严重偏离其基础价值,出现系统性风险。风险识别的方法 为了科学有效的防范房地产行业风险，必须首先正确的预测和识别各类风险。风险的预测和识别是指